פינוי בינוי

תחילה יש לבחור מספר נציגים אשר יהוו את נציגות הבניין וייצגו אתכם במהלך הפרויקט של פינוי בינוי. המינוי יאפשר לנציגות לפעול להוצאתו של הפרויקט אל הפועל ולקידומו מול היזם ומול יתר אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט. בחירת הנציגות חשובה מאוד ומהווה את הבסיס ההכרחי לקידום כל פרויקט פינוי בינוי. ככל שהנציגות הנבחרת תהא חזקה, מגובשת ומעורבת יותר כך גם הפרויקט יצא אל הפועל בצורה הטובה ביותר. תפקידיה של הנציגות כוללים בין היתר:

1. תקשורת שוטפת עם בעלי הזכויות ופעולה בשקיפות מלאה מולם;
2. תיווך והנגשת השפה המקצועית;
3. ריכוז צורכי בעלי הזכויות והעברתם לבעלי המקצוע;
4. קיום הליכים מעמיקים של בחירת אנשי המקצוע אשר ילוו את הפרוייקט;
5. ליווי תהליך המשא ומתן וההתקשרות החוזית עם היזם, לצד עורך הדין שנבחר לייצג את בעלי הזכויות;
6. ייצוג נאמן של האינטרסים של בעלי הזכויות.

בחירת הנציגות נעשית בהחלטת רוב, במסגרת קיום אסיפה כללית של בעלי הזכויות.

השלב הבא הוא בחירת עורך דין המתמחה בתהליך פינוי בינוי אשר ייצג אתכם, בעלי הזכויות, ילווה אתכם לאורך הפרויקט כולו וידאג לשמור על זכויותיכם. מאחר ומדובר בפרויקט מורכב שנמשך מספר שנים, חשוב מאוד לבחור עורך דין בעל ניסיון משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית, ובפרט בעסקאות פינוי בינוי.

תפקידו של עורך הדין, כולל בין היתר:

• מפגשים עם כלל בעלי הזכויות בפרויקט ומתן הסברים על ההליך ומשמעותו, על מנת לרתום את בעלי הזכויות לפרויקט תוך השגת הסכמות רחבות ככל הניתן;
• ליווי בעלי הזכויות בהליך בחירת יזם (עריכה וניהול מכרז יזמים, בחירת ההצעה הטובה ביותר הן מבחינת כישוריו וניסיונו של היזם והן מבחינת התמורות המוצעות על ידי היזם)  ובהליכי בחירת יתר היועצים בפרוייקט;
• גיבוש תנאי ההסכם מול היזם עד לחתימה על הסכם התקשרות מול היזם אשר מעגן את זכויות בעלי הזכויות;
• מתן הסברים אודות משמעותו המשפטית והביצועית של הסכם ההתקשרות עם היזם;
• הבטחת קבלת בטוחות מספקות מאת היזם בכל שלב משלבי הפרוייקט, כתנאי להמשך עבודתו של היזם (ערבויות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, ערבויות משלימות, ביטוחים וכד').
• ליווי בעלי הזכויות בקבלת דירותיהם החדשות התואמות את התחייבויות היזם בהסכם ההתקשרות ועד לרישום צו בית משותף ורישום זכויות בעלי הזכויות בדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין.

הנציגות, בליווי עורך הדין, תבחר את אנשי המקצוע המתמחים בפרויקט פינוי בינוי שילוו את הפרויקט – שמאי ומפקח. קיום הליך בחירת שמאי ומפקח בשיתוף עורך הדין קודם לבחירת היזם, ממצב את בעלי הזכויות בנקודת פתיחה טובה, בעודם מלווים באנשי מקצוע שבחרו בעצמם, המהווים מקורות ידע מהימן לרשות בעלי הזכויות כבר בתחילת הדרך.

בשלב זה עורך הדין מכין הסכם התקשרות ייעודי לפרויקט פינוי בינוי מפורט בין בעלי הזכויות והיזם הכולל מפרט טכני לביצוע הפרוייקט (אשר בבוא היום יחתם בין בעלי הזכויות ובין היזם). הסכם ההתקשרות מתייחס לכלל שלבי הפרוייקט – השלב הטרום חוזי, השלב התכנוני, השלב הביצועי והשלב הרישומי. הסכם מיטבי יקנה וודאות אפשרית מקסימלית, ייתן מענה לתרחישים אפשריים שונים ויגן על בעלי הזכויות, לרבות באמצעות העמדת בטוחות על יד היזם.
את המפרט הטכני עורך ב"כ הבעלים, בשיתוף עם המפקח שנבחר על ידי הנציגות, ויחד מנסחים מפרט עשיר, המייצג את הצרכים של כלל בעלי הזכויות. המפרט הטכני יהווה נקודת מוצא לתמורות אשר יוצעו על ידי היזם. נוסח הסכם ההתקשרות והנספחים לו, לרבות המפרט הטכני, יאושרו על ידי הנציגות.

לאחר אישור נוסח הסכם ההתקשרות והנספחים על ידי הנציגות, עורך הדין יזמן את בעלי הזכויות לכנס בו יציג לכלל בעלי הזכויות את ההסכם, יסביר את משמעויותיו המשפטיות וייתן מענה לכל שאלה שתעלה בנוגע להסכם, לפרויקט ולהתקשרות עם היזם.
ככל ומי מכם, בעלי הזכויות, דוברי שפה זרה (רוסית/אמהרית/ ערבית או כל שפה אחרת) וישנה דרישה של 20% מבעלי הזכויות לתרגום ההסכם, אזי היזם יידרש לתרגם את הסכם לשפה הזרה הרלוונטית.

בעלי זכויות לעיתים מתקשים לבחור יזם פינוי בינוי שיבצע את הפרויקט עמו יתקשרו, כשמספר שיקולים עיקריים עומדים לנגד עיניהם, בין היתר יכולתו הפיננסית של היזם  להשלים את בניית הפרויקט, יכולתו של היזם להעניק בטוחות הולמות ויכולתו של היזם למיקסום התמורות הניתנות לבעלי הזכויות. הדרך הנכונה והנוחה ביותר לבחון את הצעות היזמים השונים בפרמטרים השונים הינה מכרז יזמים.

אז מהו מכרז יזמים בפרויקט פינוי בינוי?

כשבאמתחתו הסכם התקשרות מאושר ע"י בעלי הזכויות, עורך הדין פונה לחברות יזמיות העומדות בקריטריונים שייקבעו מראש יחד עם הנציגות, כגון וותק, ניסיון, איתנות פיננסית וכד', בהזמנה להציע הצעות לביצוע הפרויקט. למסמכי המכרז יצורף נוסח הסכם ההתקשרות ואישורו על ידי החברות היזמיות, בנוסחו הקיים והמאושר, הינו תנאי להגשת הצעתן במכרז. החברות היזמיות יידרשו להגיש הצעותיהן בכל הנוגע להסכם ההתקשרות בסוגיות המסחריות בלבד,  קרי בכל הנוגע לתמורה אשר תינתן לבעלי הזכויות ולמועדים בהסכם. במטרה לזכות במכרז היזמים, החברות היזמיות ינסו למקסם תמורות ולקצר מועדים, כאשר נקודת המוצא כאמור נקבעה מראש ע"י הבעלים, ומהווה נקודת פתיחה למו"מ.

מה הם הפרמטרים לבחירת יזם פינוי בינוי?

ראשית יש לבחון את זהות היזם – האם מדובר בחברה קיימת? חברת פרוייקט ייעודית? האם ניתנת ערבות של בעלי המניות להתחייבויות החברה הייעודית? מיהם בעלי המניות בחברה? האם מדובר בחברה פרטית? ציבורית?

יש לבחון את ניסיון היזם – האם הוא בעל ניסיון בתחום הייזום? האם הוא בעל ניסיון בביצוע? ניסיון בעיר הרלוונטית? האם ביצע פרויקטים הנמצאים בהליכי תכנון? האם ביצע פרויקטים שהסתיימו ואוכלסו? האם ישנם בעלי דירות ממליצים?

יש לבחון את חוסנו הכלכלי של היזם – מה מצבו הפיננסי? האם יש הון עצמי?

לצורך בחירת יזם, ולנוכח החשיבות המכרעת של בחירתו, חשוב לקבוע תנאי סף מצטברים לשם התחרות במרכז היזמים. בין היתר:

• היזם יאשר את הסכם ההתקשרות המפורט אשר אושר ע"י בעלי הזכויות, על נספחיו, מראש.
• על היזם להוכיח כי פינה בפועל X יחידות דיור בפרויקטים של התחדשות עירונית.
• על היזם להוכיח כי סיים ואכלס בפועל X פרויקטים.
• היזם יחתום על הצהרה כי לא נפתח כנגדו הליך פלילי וכי לא ידוע לו על ייתכנות לפתיחת הליך פלילי נגדו.
• היזם יציג דוחות כספיים.

תנאי הסף הם לא רשימה סגורה, וניתן להוסיף עליה כל מידע נוסף אשר יאפשר לבעלי הזכויות לקבל החלטה מושכלת ונכונה עבורם, ולבחור ביזם בעל ניסיון, איתנות פיננסית ויכולת מוכחת כשלפניהם כל המידע הרלוונטי הנדרש לצורך קבלת החלטה.

ההצעות שיתקבלו ימוינו, יוצגו זו לצד זו באופן שיאפשר לראות את השוני בין הצעה להצעה ביחס לפרמטרים השונים, ויועלו לבחירת כלל בעלי הזכויות במסגרת כנס בחירת יזם.

לאחר הטמעת ההצעה המסחרית בהסכם ההתקשרות שאושר, יזמנו אתכם, בעלי הזכויות לכנס חתימות. חשוב שכל בעלי הזכויות הרשומים בדירה בלשכת רישום המקרקעין, יגיעו לחתום על ההסכם.

היזם חותם על ההסכם לרוב לאחר חתימה של כ-50% מבעלי הזכויות.

רוב חתימות –  על מנת להתחיל בהוצאת פרויקט פינוי בינוי אל הפועל והתנעת השלב התכנוני, יש להחתים לפחות 67% מבעלי הזכויות בבניין על הסכם ההתקשרות עם היזם.

בהסכם קבועים ליזם מועדים קצובים לקידום הפרויקט. המועד בו חותמים רוב של 67% מבעלי הזכויות על הסכם ההתקשרות מהווה מועד קובע, ממנו מתחילים להיספר המועדים הקבועים בהסכם להגשת תב"ע, היתר בניה, לתחילת עבודות ולבסוף להשלמת בניית הבניין והדירה ולרישום הזכויות על שם בעלי הזכויות.

דייר סרבן – על מנת להשלים את השלב התכנוני באישור תב"ע חדשה והוצאת היתר בניה ולעבור לשלב הביצועי של הפרויקט, יש צורך בהסכמת כלל בעלי הזכויות להסכם ההתקשרות. חרף יתרונות ההליך, פעמים רבות, מוציאים עצמם בעלי הזכויות והיזם מול קומץ בעלי זכויות ולעיתים אף מול בעל זכויות אחד בודד, שמסרבים לחתום על מסמכי הסכם ההתקשרות, ובכך, למעשה, מונעים את מימוש הפרויקט שממילא אורך זמן רב. לפתרון הבעיה האמורה חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006 אשר מטיל על הדייר הסרבן אחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הזכויות אשר חתמו על הסכם ההתקשרות. משמעות הטלת אחריות נזיקית הינה כבדת משקל שכן, הדייר הסרבן עלול להיות מחויב כלפי יתר בעלי הזכויות בגין הנזק שנגרם כתוצאה מאי מימוש הפרויקט. כמו כן, ביהמ"ש רשאי לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, להתקשר בעסקה בשם הדייר הסרבן.

לאחר המועד הקובע בו חתמו רוב בעלי הזכויות על הסכם ההתקשרות, ועם השלמת הכנת התכנית, יציג היזם בפני הנציגות ובפני יתר היועצים מטעם בעלי הזכויות, את תכנית התב"ע החדשה. המפקח, יחד עם עורך הדין יבדקו כי התב"ע תואמת את הוראות הסכם ההתקשרות והתחייבויות היזם על פיו, אולם הגורם המאשר את התכניות קודם להגשתן לרשויות המוסמכות, הוא הנציגות.

תחילה מוגשת התב"ע לוועדת התכנון המקומית. וועדת התכנון המקומית בודקת עמידה בתנאים הנדרשים להגשת התב"ע לוועדה המחוזית. לאחר דיון בוועדה המקומית ואישור התכנית (לעיתים בדיון אחד ועיתים בכמה דיונים לאחר עריכת שינויים בתכנית) תועבר התכנית לוועדה המחוזית. לאחר אישור התכנית ע"י הוועדה המחוזית, התכנית תאושר להפקדה – פרסום והתנגדויות. מתן תוקף לתכנית יינתן לאחר דיון בהתנגדויות ואישורה הסופי של התכנית.

לאחר אישור התב"ע ועם השלמת הכנת הבקשה לקבלת היתר בניה ע"י היזם, יגיש היזם את תוכניות הבקשה לרשויות המוסמכות. קודם להגשתן, תוכניות הבקשה להיתר בניה יובאו אף הן בפני הנציגות, לאישורה המקדים, לאחר בדיקתן על ידי אנשי המקצוע המלווים מטעם בעלי הזכויות.

לרוב, כ-12 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר בניה, ולאחר עמידת היזם בכל תנאי הרשויות המוסמכות, יתקבל היתר הבניה ופרויקט פינוי בינוי יחל באופן רשמי.

עם קבלת היתר הבניה, ולאחר תקופת הערכות אחרונה בת מס' חודשים, במסגרתה מפנים בעלי הזכויות את דירותיהן, יחל היזם בביצוע עבודות הבנייה בפרוייקט.

משך העבודות החל משלב תחילת הבנייה ועד להשלמת הפרוייקט תלוי בהיקף הפרוייקט ובמורכבותו, ונקבע מראש בהסכם ההתקשרות. השלמת הפרוייקט כוללת את מסירת הדירות החדשות לבעלי הזכויות, רישום בית משותף חדש ורישום זכויותיהם של בעלי הזכויות בדירותיהם החדשות בלשכת רישום המקרקעין, הכל בהתאם להוראות הסכם ההתקשרות.