חלופת שקד – תיקון 136 לחוק התכנון והבניה
חלופת שקד הינה תיקון לחוק התכנון והבניה הנועדה להחליף את תמ"א 38 ולאפשר פתרונות משופרים.
תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, צפויה להסתיים ב- 1 לאוקטובר 2023. לנוכח זאת, קודם תיקון לחוק התכנון ובניה כחלופה לתמ"א 38, המוכר בשם "חלופת שקד".
הבנייה הספורדית בערים שונות והיעדר ראייה כוללת המתייחסת בין היתר למוסדות ציבור, שטחי ציבור, תנועה, חניה ועוד, היא אחת הסיבות המרכזיות שבגינה הוחלט לעצור את תמ"א 38. השינויים המרכזיים בחלופת שקד מתייחסים לראייה תכנונית כוללת והפיכת תוכנית לחיזוק מבנים, לכזו הדורשת אישור תוכנית על ידי הוועדה המקומית ולא רק היתר בניה כפי שהיה עד כה.
חלופת שקד מבקשת לספק פתרונות ישימים להתחדשות כל אותם מבנים נקודתיים שאינם יכולים להיכלל במסגרת פרויקט התחדשות מתחמי.
המתווה עפ"י חלופת שקד מאפשר הגדלת זכויות ניכרת ביחס לתמ"א 38. בנוסף, המתווה מנסה ליצור וודאות באפשרויות העומדות ליזמים ובעלי זכויות כאחד, כאשר השאיפה מאחורי התוכנית היא לקצר את תהליכי ההתחדשות העירונית, להביא יציבות לענף, ולספק מענה לבעיות שגרמו עד כה לפרויקטים לא לצאת אל הפועל.
תמ"א 38 שאמורה הייתה לסייע לאזורי הפריפריה המצויים בסיכון מפני רעידות אדמה, במיוחד אלו הנמצאים על השבר הסורי-אפריקאי, לא צלחה דיה. מתווה שקד מנסה לייצר משוואה כלכלית חדשה, ולמשוך יזמים גם ליישובים מחוץ לאזורי הביקוש ואל עבר אזורי הפריפריה.
חלופת שקד מותירה על כנם את שני מסלולי החיזוק הקיימים על-פי תמ"א 38: מסלול החיזוק באמצעות הריסה של הבניין הקיים ובניה מחדש של בנין חדש תחתיו (תמ"א 38/2), ומסלול החיזוק לבניין קיים באמצעות עיבוי ותוספת בניה (תמ"א 38/1), שיהיה אפשרי במקרים שבהם תמצא הועדה המקומית לתכנון ובניה, כי חיזוק במסלול זה עדיף מאשר חיזוק במסלול הריסה ובניה מחדש.
הקווים המנחים של חלופת שקד הינם הגדלת הכדאיות הכלכלית של הפרוייקטים, הן ליזמים והן לרשויות המקומיות, יחד עם קיצור משך ההליכים.
עקרונות מרכזיים:
עידוד התחדשות עירונית במתווה הריסה ובנייה על ידי הגדלת זכויות הבניה לבניית הבניין החדש בהיקף של עד 400%;
x סגוראפשרות להתחדשות עירונית גם במתווה חיזוק ותוספת (בדומה לתמ"א 1/38), שבמסגרתו ניתן יהיה לקבל עד 200% זכויות בנייה;
x סגוראפשרות להרחבת תוספת זכויות הבנייה עד ל – 550% – במטרה להתניע התחדשות עירונית גם באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה, לשר הפנים קיים מנדט לאשר בצו ייעודי תוספת של עד 550% בזכויות הבנייה;
x סגורבמסגרת המדיניות העירונית להתחדשות עירונית קובעת כל עירייה מגבלה למספר קומות שניתן לבנות באזורים השונים של העיר. המתווה מסיר את המגבלות הללו ומאפשר גמישות גדולה יותר;
x סגורבמקומות בהם לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה הנוספות, ניתן יהיה להעביר את זכויות הבנייה מהמגרש שבו ממוקם הבניין הזקוק לחיזוק ולהעבירו למגרש אחר. בתמורה לחיזוק של הבניין המעביר את הזכויות, המגרש "המקבל" ייהנה מזכויות הבנייה אשר לא יעלו על 300% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק.
x סגורהועדה המקומית תהא רשאית לדרוש הקצאה של עד 10% (14% במקרה של פרוייקט חיזוק ותוספת עם ניוד זכויות בנייה) מהשטח הבנוי בבניין החדש לטובת שטח בשימוש ציבורי (כגון גני ילדים ומתנ"סים) ולאפשר עירוב שימושים;
x סגורהאפשרות להגיש בקשה להיתר עוד בשלב אישור התוכנית להפקדה. קודם לחלופת שקד, נדרשו יזמים לקדם תוכנית ורק לאחר אישורה היה באפשרותם לפנות לרשות להסדרת הוצאת היתר הבנייה. חלופת שקד מאפשרת את איחוד ההליכים כך שהתוכנית וההיתר מקודמים יחד ומנטרלים את כפל ההליכים ובכך ניתן לקצר בצורה משמעותית את משך הזמן להוצאת היתר בניה לפרויקט.
x סגורבניגוד לקיים בתמ"א 38, ניתן יהיה לדון בערעור על בקשה להיתר בנייה תוך כדי קידום של ההיתר ללא הצורך בהקפאה של הבקשה, כל עוד לא מדובר בצעד בלתי הפיך מבחינת התוכנית. פירוש הדבר הוא חסכון רב בזמן והקטנת עיכובים בקידום הפרויקט.
x סגורבמטרה לרתום את הרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית בתחומן, הרשויות תהנה רשאיות לגבות היטל השבחה בשיעור 25%. בעוד פרויקטים מסוג תמ"א 38 הכבידו כלכלית על הרשויות משום שהצריכו השקעה בתשתיות ללא יכולת לגבות היטל השבחה בשל הפטור, מתווה שקד מאפשר גביית היטל השבחה גם בפרויקטים של התחדשות בניין בודד, ולפיכך מהווה תמריץ לרשויות המקומיות. הרשויות תהנה רשאיות לגבות את ההיטל באופן מלא, חלקי, לא לגבות את ההיטל בכלל או להמיר אותו במטלות ציבוריות.
x סגורחלופת שקד: עתיד ההתחדשות העירונית בישראל
תכנית תמ"א 38, אשר תרמה במשך שנים רבות לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, מתקרבת לסיומה ברוב הערים בארץ, למעט ערים מסויימות, אשר קיבלו הארכה עד פברואר 2026. התכנית שמחליפה את תמ"א 38 נקראת "חלופת שקד", אשר מתמקדת בהתחדשות עירונית כוללת, תוך התחשבות בצרכים רחבים יותר מאלו שקיבלו מענה בתמ"א 38. במאמר זה נציג את עקרונותיה של התכנית, נעמוד על יתרונותיה ועל משמעותו של ליווי מקצועי על ידי עו"ד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית בפרויקטים השונים של חלופת שקד בישראל.
מהי חלופת שקד?
הבנייה הספורדית בערים שונות והיעדר ראייה כוללת המתייחסת בין היתר למוסדות ציבור, שטחי ציבור, תנועה, חניה ועוד, היא אחת הסיבות המרכזיות שבגינה הוחלט לעצור את תמ"א 38. השינויים המרכזיים בחלופת שקד מתייחסים לראייה תכנונית כוללת והפיכת תוכנית לחיזוק מבנים, לכזו הדורשת אישור תוכנית על ידי הוועדה המקומית ולא רק היתר בניה כפי שהיה עד כה.
חלופת שקד מותירה על כנם את שני מסלולי החיזוק הקיימים על-פי תמ"א 38: מסלול החיזוק באמצעות הריסה של הבניין הקיים ובניה מחדש של בנין חדש תחתיו (תמ"א 38/2) ומסלול החיזוק לבניין קיים באמצעות עיבוי ותוספת בניה (תמ"א 38/1), שיהיה אפשרי במקרים שבהם תמצא הועדה המקומית לתכנון ובניה, שכן חיזוק במסלול זה עדיף מאשר חיזוק במסלול הריסה ובניה מחדש.
יתרונותיה של חלופת שקד
ראייה תכנונית כוללת:
בניגוד לתמ"א 38 המתמקדת בבניינים בודדים, חלופת שקד מתייחסת לתכנון כולל של מתחמים שלמים
מה שמאפשר יצירת סביבה עירונית מודרנית ורחבה יותר תוך התחשבות בצרכי התושבים, כגון:
- מוסדות ציבור: הקמת בתי ספר, גני ילדים, מרפאות ומתקני פנאי
- שטחים ירוקים: פיתוח פארקים, גינות ציבוריות וריאה ירוקה
- תנועה וחניה: שיפור תשתיות התחבורה והחניה
- שירותים קהילתיים: מרכזים מסחריים, מתנ"סים ועוד
פתרון למבנים נקודתיים
בעוד שתמ"א 38 דרשה חיזוק של מספר בניינים במתחם, מתווה חלופת שקד מאפשר התחדשות גם של מבנים בודדים. כמו כן, הוא מאפשר גמישות רבה יותר ברמת התכנון, תוך התאמה לצרכים הייחודיים והספציפיים של כל בניין.
הגדלת זכויות בנייה
מתווה חלופת שקד עתיד לאפשר תוספת זכויות בנייה עד ל 550% – מה שאמור להוות תמריץ ליזמים, שכן הגדלת זכויות הבנייה בצורה משמעותית, תהפוך את הפרויקטים למשתלמים יותר עבורם ותעודד אותם לקחת חלק בהתחדשות עירונית, גם באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה. בנוסף, זכויות הבנייה הנוספות יאפשרו מימון של עבודות החיזוק והשיפוץ, ללא צורך בהטלת גביות גבוהות על הדיירים.
וודאות ליזמים ובעלי זכויות
לאחרונה נכנסו לתוקף תקנות חדשות במסגרת חלופת שקד, המגדירות מתווה ברור ומסודר לקבלת היתרי בנייה. במתווה זה, ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר בנייה במקביל להגשת תוכנית בנייה, תוך קביעת לוחות זמנים מוגדרים. מדובר באבן דרך משמעותית ביישום החלופה, אשר עתידה לקצר משמעותית את זמני התכנון והבירוקרטיה – ובכך להוזיל עלויות, וכן להעניק וודאות ליזמים ולבעלי הזכויות, אשר תקל עליהם בקבלת החלטות מושכלות בנוגע לכל פרויקט.
תמריץ לפריפריה
מתווה שקד עתיד להתאים את התמריצים הכלכליים, כך שיהיה כדאי ליזמים לקחת חלק בפרויקטים גם באזורי פריפריה. כך יסייע המתווה, אשר מהווה חלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית, לשפר את איכות החיים בפריפריה ובכך לצמצם את הפערים החברתיים.
ליווי מקצועי של עורך דין מומחה
לחלופת שקד היבטים משפטיים רבים ועל כן, אם אכן מתונכן מתווה חלופת שקט באיזורכם, חשוב שתוודאו שכל זכויותיכם מתקבלות, שאתם מקבלים את ההחלטות הנכונות ומונעים עיכובים מיותרים. הדרך הטובה ביותר לקיים את כל אלו, היא על ידי ליווי מקצועי של עורך דין מומחה בתחום ההתחדשות העירונית. הצוות שלנו במשרד עו"ד יקותיאל ושות', מתמחה בדיני מקרקעין וליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. הליווי המשפטי הצמוד שאנו מספקים לקהל לקוחותינו, נועד לעזור להם במבוך הבירוקרטי ולסייע להם להימנע מטעויות שעשויות לעלות להם ביוקר. שמירה על האינטרסים של כל לקוח עומדת כנר לרגלינו ובאה לידי ביטוי דרכים הבאות:
- בדיקת זכויותיו של כל לקוח במסגרת פרוייקט המתווה וסיוע במיצוין.
- בחירת המסלול המתאים לצרכים ולרצונות של הלקוח, תוך מתן הסבר על האפשרויות הקיימות.
- ניהול מו"מ מול יזמים, קבלנים ורשויות מקומיות להבטחת קיום האינטרסים של הלקוח.
- ניסוח הסכמים משפטיים הנדרשים במסגרת כל פרויקט, תוך ווידוא תמידי שהם אכן מגנים על זכויותיו של הלקוח.
- ייצוג בהליכים משפטיים הקשורים לפרויקט במקרה הצורך .
חלופת שקד – "כל התורה על רגל אחת"
אם לסכם במשפט אחד את הקווים המנחים של מתווה חלופת שקד, ניתן לומר שהם אכן מתמקדים בהגדלת הכדאיות הכלכלית של פרוייקטים במסגרת התחדשות עירונית, הן ליזמים והן לרשויות המקומיות, תוך קיצור משך ההליכים. יחד עם זאת, כדי להפיק את המירב מהמתווה ולהבטיח את זכויותיכם בפרוייקט המתעתד להתקיים בסביבתכם, מומלץ להיעזר בליווי המקצועי שלנו במשרד ושל צוות עורכי הדין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית.