משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא אודות תהליך ההתחדשות העירונית, השפעותיו הערכיות והכלכליות ומהם האתגרים וההזדמנויות העולות במהלכו.
ראשית נבין מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית הינה הגדרה כללית למגוון תהליכים שמטרתם לשדרג ולשפר את פני הערים. תהליכי ההתחדשות העירונית יחולו בתוך אזורים בנויים המשמשים כיום למגורים, תעסוקה או מסחר.
הדרכים הנפוצות ביותר לתהליכי התחדשות עירונית הם:
- פינוי בינוי – פרויקט מתחמי בו יהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יקומו מבנים חדשים ומשודרגים תשתיתית במתחם גדול הכולל בדר"כ מספר בניינים;
- תהליך תמ"א 38 וחלופת שקד – פרויקט בנייני במהלכו יהרס בניין ויבנה חדש במקומו, או שיחוזקו מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ויתווספו להם קומות נוספות בבניין וחדרים נוספים בדירות הקיימות. תוך כדי התהליך תתחדש חזות המבנה;
תהליכי חידוש מורכבים אלה, משלבים היבטים כלכליים, ערכיים, חברתיים פוליטיים וסביבתיים, העשויים להערים אתגרים לא פשוטים על מנת להגיע ליישום מוצלח ומיטבי.
מצד אחד, התהליכים נועדו לשדרג את העיר ותשתיותיה ובכך לתרום לצמיחה כלכלית ושיפור איכות חיי תושביה, אך גם עלולים לפגוע באוכלוסיות המוחלשות בעיר ולהגביר את הפערים הכלכליים הקיימים.
יישום מוצלח ומיטבי יכול להתרחש רק אם יש תכנון מקדים חכם בשילוב רתימת התושבים הגרים באזור תוך מתן תשובות הולמות לצרכיהם. ככל והאמור יעשה באחריות והתחשבות בכלל, נהנה מתוצאה סופית של שיפור איכות חיי התושבים.
מהו המרכיב הערכי בהתחדשות עירונית ומדוע הוא חשוב?
המרכיב הערכי שם בראש ובראשונה דגש על השוויון והצדק החברתי – הדאגה לכך שלא יינזקו בעת תהליך ההתחדשות העירונית אוכלוסיות מוחלשות ע"י מתן סיוע כלכלי, ליווי מקצועי, דיור בר השגה תוך שמירה על הקהילתיות הקיימת:
- רתימת התושבים למעורבות בתהליך, שיתופם בשקיפות מלאה וערוצי תקשורת פתוחים תוך קיום דיונים דמוקרטיים;
- שמירה על האופי של השכונה ומאפייניה הייחודיים ופיתוח התואם את צרכיה;
- הקפדה על מנהל תקין, סדר ומניעת ניגוד עניינים;
ככל שנשמרת שקיפות מלאה והקפדה על מנהל תקין מובטח לנו שבעת התהליך לא יינזקו אוכלוסיות חלשות יותר וישמר הצדק החברתי, ההיסטוריה והאופי של השכונה.
המרכיב הערכי הוא חלק בלתי נפרד מתהליכי התחדשות עירונית ויש לקחת בחשבון את השפעתו על חיי התושבים ועל אופי העיר אך הוא אינו המרכיב היחיד שיש לקחת בחשבון בהתחדשות עירונית, ועלינו להכיר ולהתחשב גם במרכיב הכלכלי.
מהו המרכיב הכלכלי וכיצד הוא משפיע על החלטות ומהלכים?
למרכיב הכלכלי יש תפקיד מרכזי והשפעה רבה על ההחלטה להוציא לפועל תהליכי התחדשות עירונית. ההחלטה תיבחן רק אם יש לפרויקט היתכנות כלכלית.
כיצד ניתן לדעת האם לפרויקט יש היתכנות כלכלית?
גורמי התכנון והפיתוח (עורכי דין, יזמים או חברות) יבחרו להשקיע בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 רק אם אלה יהיו אטרקטיביים ובעלי פוטנציאל כלכלי ורווח ממשי ביחס לעלויות ולסיכוני ההשקעה בו. לא יחוזק מבנה ולא יהרס מבנה ויוקם חדש תחתיו – אלא אם הרווח מפעולות אלה יצדיק בצורה משמעותית את ההשקעה והסיכון.
בנוסף, על מנת להצליח בקיום תהליך של התחדשות עירונית הגורמים השונים: תושבים, יזם, רשויות מקומיות וממשלה צריכים לפעול בסינרגיה וגם שיתוף פעולה זה מושפע במידה רבה מהאינטרסים הכלכליים של כל גורם. לפני השקעה בפרויקט כלשהו ייבחנו התועלות מקידומו – האם יווצרו תשתיות חדשות, פיתוח תעשיה, השקעה באמצעי תחבורה וכיוצא בזה.
לכן, בטרם התחלת כל פרויקט, חשוב וחיוני להיעזר בליווי משפטי של עורך דין המתמחה בפינוי בינוי ובתמ"א 38, אשר ידע להוכיח את האטרקטיביות של הפרויקט ואת תועלותיו.
המרכיב הכלכלי ממלא תפקיד רב ערך הן ברמת קבלת ההחלטות והן ברמת הביצוע.
הבנת ההיבטים הכלכליים חיונית לכל גורם המעורב בתהליכים אלו, על מנת להבטיח את הצלחתם ואת התועלת שהם מביאים לכל הצדדים הנוגעים בפרויקט האמור.
פעמים רבות אנו נתקלים בבעלי דירות אשר אינם מוכנים להפנים את הצורך ברווח כלכלי של היזם אשר יפצה אותו על הסיכון הרב וההשקעה הגדולה בפרויקט, מבלי להבין כי ללא רכיב זה לא ניתן לבצע את הפרויקט. הדברים נכונים לעיתים גם כלפי הרשות המקומית – מבלי שהפרויקט יתרום למצבה של העיר, יחזיר שטחים ציבוריים הדרושים לאוכלוסיה הגדלה, לא תתמוך הרשות בקידום הפרויקט מטעמים מובנים.
האתגרים הקיימים באיזון שבין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי
בבואנו לקדם פרויקט התחדשות עירונית כזה או אחר, עלינו לקחת בחשבון כי נתקל באתגרים רבים תוך כדי הניסיון לאזן בין המרכיב הערכי מול המרכיב הכלכלי:
- קונפליקטים בין אינטרסים כלכליים של יזמים לבין אינטרסים ערכיים של התושבים;
- חוסר שקיפות בתהליכי קבלת החלטות שיגרום לחוסר אמון ולפגיעה במוטיבציה של התושבים ונציגות הדיירים להשתתף בתהליך;
- חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים עלול להוביל לעיכובים, קשיים בביצוע ולפגיעה בתוצאות;
- חוסר יכולת הרשויות להקצות משאבים בשל מגבלות תקציביות.
יחד עם האמור לעיל, איזון מוצלח בין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי ובליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, יכול לייצר הזדמנויות מדהימות.
אז איך ניתן לשפר את עתיד ההתחדשות העירונית?
התנאי הראשון הוא שיתוף פעולה של כל הצדדים הנוגעים לפרוייקט (יזמים, תושבים, רשויות מקומיות, ארגונים חברתיים, גורמים ממשלתיים) תוך שמירה על שקיפות מלאה. שמירה על תנאי בסיס זה תוביל לתכנון מיטבי מקיף ומתחשב שיכלול את כל ההיבטים (כלכליים, חברתיים, סביבתיים ופוליטיים) וישמור על עקרונות השוויון והצדק החברתי.
אלמנטים נוספים ההכרחיים למימוש הפרוייקט, הם: אופציות מימון או חידושים טכנולוגיים יכולים להפוך יעילים ויצירתיים יותר אם קיימת התחשבות בצרכי התושבים לצד המרכיבים הכלכליים הדרושים למימושם.
עתיד ההתחדשות העירונית תלוי בהבנת האתגרים על ידי כל הצדדים המעורבים, וביכולתנו להתמודד עם האתגרים הקיימים ולנצל את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרך ללא סתירה בין המרכיבים הכלכליים והערכיים. באמצעות תכנון וביצוע מתחשבים וחכמים ניתן לקיים תהליכי התחדשות עירונית באופן שיאזן בין הצרכים הכלכליים לבין הערכים החברתיים והקהילתיים.
תהליכי התחדשות עירונית מוצלחים שכאלה יובילו לשיפור משמעותי באיכות החיים של כל המעורבים.
