מאמרים מקצועיים
פינוי בינוי והתחדשות עירונית

התמודדות עם בעלי יחידות בבעלות חברות משכנות בהתחדשות עירונית

גיא יקותיאל | 28.06.2023 צוות מגובש

מעוניינים לשדרג את בניין המגורים שלכם ולהתחיל בפרויקט חידוש עירוני?

בשעה טובה! אך מה עושים במקרה בו בבניין עצמו קיימות דירות שהינן בבעלות חברות משכנות כגון עמידר?

משרדנו, יקותיאל ושות', משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא מה דינן של דירות בבעלות חברות משכנות בתהליך פינוי בינוי, וכיצד ניתן להתמודד עימן.

ראשית נסביר מדוע מתבצעים פרויקטים של פינוי בינוי?

מאחר ואנו רוצים לצמצם את המבנים הישנים שנבנו לפני שנים רבות ואינם עומדים בתקנים
הקיימים כיום, לרבות תקני בניה בטוחה מפני נזקי רעידות אדמה, נרצה לשדרג אותם בבניינים חדשים בעלי תקן עדכני.

בהליך פינוי בינוי נהרסים בניינים ישנים ותחתם נבנים בניינים חדשים על פי תקנים חדשניים ומחמירים יותר, כאשר בראש מעייננו לוודא פרט לשדרוג קוסמטי, כי המבנים החדשים חזקים הרבה יותר ועמידים בפני נזקי טבע או פעולות איבה.
 
הבניינים החדשים שיבנו יכילו יותר דירות ומעצם כך תצורתם לרוב תהפוך לבניינים רבי קומות.
הדיירים שמתגוררים בבניין מתפנים לדיור ארעי על מנת לאפשר את הריסת הבניין הקיים והקמת המבנה החדש תחתיו ובתום הפרויקט יוכלו  להנות מדירות מודרניות בטוחות ומשודרגות שיעלו את ערך הנכס שבידם עשרות מונים.

מהן חברות משכנות ומהן דירות בבעלות חברות משכנות?

מתקופת קום המדינה ועד ימינו קיימת אופציה לדיור ציבורי הנותן מענה למשפחות העומדות בתנאים ובמדיניות שקבע משרד הבינוי והשיכון. אוכלוסיות הזכאיות לדיור ציבורי שכזה הינן לרוב משפחות מעוטות יכולת או אנשים קשיי יום.
הדירות הללו מנוהלות על ידי חברות ממשלתיות.
חברת עמידר שנוסדה בשנת 1949 הינה אחת מאותן חברות משכנות, ומפאת הותק שלה וגודלה, היא נחשבת כחברת השיכון הלאומית.
בשנת הקמתה של עמידר הגיעה למדינת ישראל עליה המונית של ניצולי שואה מאירופה ששוכנו בדירות שנמסרו לניהול עמידר ע"י הממשלה, ומראשית שנות החמישים הוקמו ברחבי הארץ שיכונים בני אלפי דירות.
חברת עמידר סייעה רבות בהקמה ניהול ותחזוקת אותן דירות ובמתן מגורים בשכר דירה מסובסד ואפשרה דיור ראוי גם למעוטי יכולת.

כל בעלי הזכאות המקבלים דירה של עמידר או חברה משכנת אחרת זכאים להתגורר בנכס כל חייהם בדמי שכירות נמוכים ומסובסדים. מאחר ולא  ניתן להוריש דירות אלה, בעבר נעשו מבצעי מכירות מיוחדים על מנת לאפשר לבעלי הזכאות לרכוש את הדירה במחיר זול משמעותית ולהנות מבעלות על הנכס.

האם בבניינכם קיימות יחידות בבעלות חברות משכנות, בבעלות חברת עמידר ו/או בבעלות העיריה?

אם אתם נרתעים מייזום פרויקט פינוי בינוי מחשש שתתקלו בהתנגדות מצד אותם בעלי דירות שנמצאות בבעלות חברות משכנות, דעו כי יחידות אלו הינן יחידות הנחשבות כמאושרות ובעת הגעה לרוב הנדרש על פי החוק לקיום פרויקט פינוי בינוי – דירות אלה לרוב מצטרפות ולא מהוות מכשול לביצוע הפרויקט.

מה עליכם לעשות על מנת לקבל אישור מבעלי דירות אלו להתחלת פרויקט ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי בפרט?

בבואכם להתחיל להניע פרויקט פינוי בינוי ראשית עליכם לקבל הסכמת רוב נדרש (לפי החוק) של דיירי הבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט וזאת על מנת למנוע מקרים של דיירים סרבנים או התנגדויות שונות. משהושג רוב זה, או בסמוך לו, יש לבצע התקשרות עם החברה המשכנת על מנת לרתום אותה לתהליך ולשייכה לרוב המאשר את הפרויקט.
ההתקשרות לצורך אישור הפרויקט תעשה דרך החברה המשכנת.

היות ואותן יחידות בבעלות חברות משכנות נבנו מראש על מנת לתת מענה למעוטי יכולת וקשיי יום שידם אינה משגת ברכישת דירה, באחריות החברה המשכנת שדאגה להם עד כה להמשיך ולוודא שהדיירים המתגוררים בדירות אלה לא ייפגעו מביצוע הפרויקט ולכן תעשה כל שביכולתה על מנת ליישם תנאים ייחודיים עבור אוכלוסייה זו.

כאשר נציגות הבניין המעוניין בתהליך ההתחדשות העירונית, או יזם הפרויקט עצמו יפנו לחברה המשכנת, לרוב תחתים החברה את היזם על  נספח מיוחד המכיל תנאים ספציפיים שאינן ניתנים לשינוי או משא ומתן וזאת על מנת להמשיך ולוודא שהדיירים המתגוררים בדירה לא יפגעו חלילה מהתהליך וימשיכו לשמור על הזכויות העומדות בפניהם.
ברור וידוע כי תהליך פינוי בינוי כשלעצמו מלווה באי נוחות לוגיסטית וטרחה מעצם המעבר לדיור אחר באופן זמני, כל שכן קשה התהליך כפליים עבור דיירים מבוגרים או קשיי יום ועל כן החברה המשכנת תגן על דייריה ותנסה להקל עליהם על מנת לא להכשיל את ביצוע הפרויקט מחד ולשמור על הדיירים מאידך.

נציגות דיירים בהתחדשות עירונית

מה עשויים להיות הסעיפים שלרוב מופיעים בנספח המיוחד עליהם תחתים החברה המשכנת את היזם?

ראשית יש לציין כי דיירים המתגוררים בדירה בבעלות חברה משכנת יקבלו בתהליך בדיוק את אותם התנאים והזכויות שיקבלו שאר דיירי הפרויקט ללא יוצא דופן.

בנוסף לתנאי ההסכם הכולל, יקבלו דיירי דירות החברות המשכנות תנאים נוספים שיעמדו לטובתם:
מכיוון ולא תמיד מציאת דירה חלופית הינה דבר קל ופשוט לביצוע (כל שכן לאוכלוסייה מבוגרת ומעוטת יכולת) ולאור העובדה כי לעיתים באזורים מסוימים הביקוש גדול מן ההיצע, היזם יידרש לממן שירותי תיווך על מנת לאפשר לדיירים המתגוררים בדירות חברות משכנות לקצר טווחי זמן ולהסתייע במציאת דירה חלופית טובה ולאפשר את פינוי הדירה הנוכחית במהירות האפשרית.
יש לציין כי לרוב אותם שירותי תיווך יינתנו אוטומטית בהסכם, לבעלי דירות מעל גיל מסוים (דיירים מעל גיל 70) בלי קשר לסוג הדירה בה הם מתגוררים.

משנמצאה דירה חלופית אליה יוכלו לעבור הדיירים המתגוררים בדירה בבעלות חברה משכנת, יידרש היזם לממן שירותי אריזה לדיירים המבוגרים שאינם מסוגלים פיזית לפנות את דירתם מחפציהם באופן עצמאי ולדאוג למעבר שלהם לדירה החלופית.

דיירים בדירות של חברות משכנות בהיותם דיירי בניין מן המניין, יקבלו ככלל הדיירים עדכון תקופתי מוגדר אודות סטטוס התקדמות הפרוייקט, מאת היזם.

לאחר שהפרוייקט יבשיל ויגיע לשלביו המתקדמים יקבלו בעלי הדירות שבבעלות החברה המשכנת, הודעה של לפחות שלושה חודשים מראש על מנת שיוכלו לתאם ולהגיע לפגישה שמטרתה בחירת אביזרי הדירה. טווח זמן מספק זה יסייע בידם של דיירים מבוגרים או מעוטי יכולת לבצע את הבחירות האמורות בלי להיות נתונים בלחץ של זמן.

בשלביו האחרונים של הפרוייקט יקבלו הדיירים הודעה מראש של חודשיים לפחות לגבי תאריך  קבלת הדירה החדשה על מנת שיוכלו להתארגן בנוחות וללא לחץ למעבר לדירת התמורה החדשה.

נוסיף ונאמר כי ייתכנו תנאים נוספים שיתווספו לנספח, אשר ייקבעו בהתאם לפרויקט ולאופי הדיירים המתגוררים בפועל בדירה, במטרה להבטיח כי זכויות דיירים אלה לא יפגעו מראשיתו של פרויקט ההתחדשות העירונית ועד סופו בפועל.

לסיכום, באם חששתם ליזום פרויקט  פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית, לנוכח הימצאות יחידות בבעלות חברות משכנות, אנו מקווים כי מאמר זה האיר מעט את הנושא והביא להבנה כי זהו אינו מכשול.

מעוניינים להניע תהליך שכזה?
משרדנו ישמח לעמוד  לרשותכם בכל שאלה ולסייע  לכם בביצוע הפרוייקט משלב הרעיון ועד הסיום המוצלח!