יחס דירות פינוי בינוי הוא אחד הגורמים המרכזיים בהצלחת פרויקט פינוי בינוי. מדובר בקביעת מספר הדירות החדשות שנבנות על חשבון הדירות הישנות שנהרסות. נתון חשוב נוסף הינו יחס השטחים בפינוי בינוי, קרי – היחס בין שטחי הדירות שמוחזרות לבעלי הקיימים לבין שטחי הדירות שמוקצות ליזם ואותן הוא יכול למכור. יחס הדירות ויחס השטחים יהיו בקורלציה האחד לשני, אך לא בהכרח זהים. לשם הפשטות, לשני היחסים הללו נתייחס כ "יחס דירות בפינוי בינוי".
יחס של 1 ל 3 משמעו שכל דירה אחת ישנה מוחלפת בשלוש דירות חדשות.
מאמר זה יעסוק בשיקולים הכלכליים, תכנוניים וחברתיים המשפיעים על יחס זה, כמו גם על התועלות והתמורות לדיירים ולעיר.
השיקולים המשפיעים על יחס דירות פינוי בינוי
1. שווי וערך הקרקע באזור
שווי הקרקע הינו הגורם המשמעותי ביותר המשפיע על יחס הדירות בפינוי בינוי. שווי הקרקע משתנה בין אזורים שונים – באזורים עם ערך קרקע גבוה יותר, היזמים יכולים להרשות לעצמם יחס נמוך יותר ולהשיג עדיין רווח נאה. באזורים עם ערך קרקע נמוך, נדרש יחס גבוה יותר כדי להבטיח את רווחיות הפרויקט.
2. הגורם הכלכלי
יחס דירות פינוי בינוי הינו הגורם המשפיע ביותר על רווחיות פרויקט פינוי בינוי. היחס קובע את הרווחיות של הפרויקט עבור היזם. יחס גבוה יותר, מאפשר ליזם למכור יותר דירות חדשות ולהגדיל את הרווחים. עם זאת, יש לשקול גם את עלויות הבנייה, עלויות פינוי הדיירים ומחירי המכירה הצפויים של הדירות החדשות.
3. גורם הציפוף העירוני
הציפוף העירוני הוא שיקול חשוב בתכנון פרויקטים של פינוי בינוי. באזורים צפופים, ייתכן שיהיה צורך לבנות לגובה כדי לעמוד בדרישות התכנוניות ולמקסם את ניצול הקרקע. עם זאת, ציפוף יתר יכול להוביל לבעיות תחבורתיות ותשתיתיות, ולכן יש למצוא את האיזון הנכון בין ניצול הקרקע ושמירה על איכות החיים של התושבים.
4. תשתיות
התשתיות הקיימות והמתוכננות משפיעות גם הן על יחס דירות פינוי בינוי. באזורים בהם התשתיות המתקדמות יותר, ניתן לתכנן בנייה בצפיפות גבוהה יותר. חשוב לוודא כי התשתיות הקיימות, כגון מים, ביוב, חשמל ותחבורה, יכולות לתמוך בתוספת הדירות החדשות ולספק שירותים מיטביים לדיירים החדשים והוותיקים.
5. תכניות העירייה לגבי גובה בניינים
תכניות העירייה והתכניות האזוריות משפיעות על יחס דירות פינוי בינוי. לעיתים קרובות, העירייה קובעת מגבלות גובה או מתווה תכנוני לאזורים שונים בעיר. הגבלות אלו נועדו לשמור על אופי השכונה ולמנוע ציפוף יתר. תכניות אלו מתואמות עם התכניות הארציות ומספקות מסגרת תכנונית לפרויקטים של פינוי בינוי.
יחס דירות נהוג בפרויקטי פינוי בינוי
בפרויקטי פינוי בינוי רבים במרכז הארץ, יחס הדירות נע בין 1:3 ל-1:4. כלומר, על כל דירה ישנה שנהרסת, נבנות בין שלוש לארבע דירות חדשות. יחס זה מבטיח את הרווחיות של הפרויקט תוך שמירה על התועלות לדיירים ולעיר.
ככל שמתרחקים מאזור המרכז, יורד ערך הקרקע ובהתאם עולה יחס הדירות, עד ליחס של 1:8 למשל באשקלון.
חושב לציין, כי על מנת למנוע צפיפות יתר באזורי הפריפריה, מציעה המדינה תמריצים נוספים אשר יקטינו את יחס הפינוי בינוי אך עדין ישמרו על כלכליות הפרויקט. פתרונות כאלו יכולים להיות מתן קרקע משלימה לפרויקט, או תמריץ כספי עבור כל יחידה שלא נבנית בפועל.
לאחרונה למשל, הקציבה המדינה סכום של 600,000,000 ₪ לקידום פרויקטים של פינוי בינוי בעיר אשקלון, בדרך של מתן תמריצים ליזמים שיפחיתו את יחס הפינוי בינוי במתחמים בהם הם פועלים מיחס של 1:8 לחס של כ 1:5.
תפקידו של עורך דין פינוי בינוי
עורך דין פינוי בינוי ממלא תפקיד מרכזי וקריטי בתהליך הפינוי בינוי, כשהוא משמש כנציג ובא כוח של הדיירים אל מול היזם והרשויות. תפקידו כולל ווידוא שהפרויקט בר-ביצוע מבחינה כלכלית (באמצעות שמאי פינוי בינוי), והבטחת תמורות מקסימליות לדיירים תוך שמירה על כלכליות הפרויקט. חשוב להבטיח שגם היזם ירוויח מהפרויקט באופן מספק, כדי למנוע עיכובים וניסיונות לחסוך עלויות על חשבון איכות הבנייה. בנוסף, עורך הדין אחראי לוודא שנשמרות מלוא זכויות הבעלים ושכל הסיכומים יישמרו לאורך התהליך.
עורך דין פינוי בינוי מעורב גם בהליכים מול הרשויות המקומיות. לעיתים יש צורך להגיש התנגדויות לתכניות העיר כאשר הן אינן מאפשרות התכנות כלכלית לפרויקט. בעזרת הידע המקצועי שלו, עורך הדין מוודא שכל הגורמים המעורבים מבינים את המשמעות הכלכלית של ההחלטות המתקבלות וכי הן מתואמות עם האינטרסים של כל הצדדים.
הצלחת הפרויקט תלויה במידה רבה בשיתוף הפעולה בין הדיירים, היזם והרשויות, ובתהליך ניהול המשא ומתן המקצועי של עורך הדין. על עורך הדין לפעול לשמירה על איזון כלכלי, שבו הדיירים מקבלים את התמורה המגיעה להם והיזם מקבל את הרווח הדרוש להבטחת השלמת הפרויקט בצורה מיטבית.
סיכום
יחס דירות פינוי בינוי הוא גורם מרכזי בהצלחת פרויקט פינוי בינוי. השיקולים הכלכליים, התכנוניים והחברתיים המשפיעים על יחס זה מחייבים הבנה מעמיקה ויכולת ניהול מקצועית. עורך דין פינוי בינוי הוא דמות מרכזית בתהליך, המבטיחה את זכויות הדיירים ומסייעת להבטיח את הצלחת הפרויקט.
