בשנים האחרונות, עסקת קומבינציה הפכה לאחד הכלים המשמעותיים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. בעידן שבו מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות והקרקעות הזמינות לבנייה הולכות ומתמעטות, עסקאות אלו מציעות פתרון יצירתי ויעיל המשרת הן את בעלי הנכסים והן את היזמים.
מאמר זה נועד לספק לבעלי נכסים הבנה מעמיקה של מהות עסקת הקומבינציה, יתרונותיה, האתגרים הכרוכים בה, והדרכים למקסם את התועלת ממנה במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית.
המהות של עסקת קומבינציה
הגדרה ועקרונות בסיסיים
עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע או נכס לבין יזם, במסגרתו בעל הנכס מעביר חלק מזכויותיו בנכס ליזם, ובתמורה מקבל חלק מהתמורות העתידיות בפרויקט. העיקרון המרכזי העומד בבסיס עסקת הקומבינציה הוא שיתוף הפעולה בין בעל הנכס, המביא את הקרקע או המבנה הקיים, לבין היזם, המביא את המומחיות, היכולות המקצועיות והמימון הנדרש לביצוע הפרויקט.
סוגי עסקאות קומבינציה
בעולם ההתחדשות העירונית קיימים מספר מודלים של עסקאות קומבינציה.
עסקת מכר חלקי – עסקת קומבינציה קלאסית. במסגרת עסקה זו, בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע (למשל, 60%), ובתמורה מקבל שירותי בנייה על החלק הנותר (40%). כך, בעל הקרקע שומר על חלק מהבעלות ומקבל נכסים בנויים בתמורה. במודל זה ככל ששווי הקרקע גבוה יותר כך אחוז הקומבינציה יהיה גדול יותר.
עסקת מכר מלא – בעל הקרקע מעביר את כל זכויותיו בקרקע ליזם ובתמורה מקבל חלק מהתמורה בצורה של יחידות דיור או שטחי מסחר שייבנו על הקרקע. עסקה זו פחות נפוצה, שכן בעל הקרקע מוותר על כל זכויותיו בקרקע מראש.
עסקת נטו – עסקה המצמצמת סיכונים. במסגרת עסקה זו, בעל הקרקע מקבל סכום כספי או תמורות מוסכמים מראש (נטו) מהיזם, ללא תלות בעלויות הבנייה או ברווחי היזם. במקרה זה, היזם נושא בכל ההוצאות, במיסים הנלווים לעסקה, ובכל הסיכונים הקשורים לפיתוח הקרקע. מודל זה של תמורה מוסכמת מראש נפוץ במצבים שבהם קיימת מידת וודאות גבוהה לגבי מספר וסוג הנכסים שייבנו על המגרש.
יתרונות ואתגרים בעסקת קומבינציה
יתרונות לבעלי הנכסים
עסקת קומבינציה מציעה מספר יתרונות משמעותיים לבעלי נכסים. ראשית, היא מאפשרת להם ליהנות מפוטנציאל הרווח של הפרויקט מבלי להשקיע הון עצמי או ליטול מימון בנקאי. שנית, בעל הנכס נהנה ממומחיותו של היזם בניהול הפרויקט ונמנע מהצורך להתמודד עם המורכבויות התכנוניות והביצועיות.
יתרון נוסף הוא האפשרות ליהנות מעליית ערך עתידית של הנכס. במקרים רבים, הדירה או הנכס החדש שמקבל בעל הנכס שווה יותר מאשר אם היה מוכר את הנכס המקורי ורוכש נכס חדש בכספי התמורה.
יתרון משמעותי נוסף הוא החיסכון בעלויות המיסוי עבור שני הצדדים לעסקת הקומבינציה. המיסוי על עסקת קומבינציה ככלל נמוך מעסקת מקרקעין רגילה.
אתגרים וסיכונים
לצד היתרונות, עסקת קומבינציה טומנת בחובה גם אתגרים וסיכונים שיש להיות מודעים אליהם. האתגר המרכזי הוא התלות ביזם והצורך לסמוך על יכולתו להוציא את הפרויקט לפועל. כישלון של היזם או קשיים כלכליים שלו עלולים להשפיע דרמטית על הפרויקט כולו.
אתגר נוסף הוא משך הזמן הארוך של הפרויקט. עסקאות קומבינציה, במיוחד בהתחדשות עירונית, עשויות להימשך שנים רבות מרגע החתימה ועד לקבלת הנכס החדש. במהלך תקופה זו, בעל הנכס עשוי להידרש לפנות את דירתו ולעבור לדיור חלופי.
היבטי מיסוי בעסקת קומבינציה
(הערה: האמור בפרק זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מומחה לגבי המשמעויות הספציפיות של כל עסקה.)
בעסקת מכר חלקי – שווי העסקה לצרכי מס הוא שווי שירותי הבניה אותם קיבל בעל הקרקע. היות ובעל הקרקע מקבל שירותי בנייה ואינו רוכש דירות, הוא אינו חייב במס רכישה. מס הרכישה חל על הקבלן, אשר רוכש את הזכויות במקרקעין. בעסקת קומבינציה יהנו שני הצדדים מרווח עתידי על זכויותיהם בקרקע, כך ששניהם נדרשים לשלם את מס השבח, כל אחד על חלקו במקרקעין(כאשר בעל הקרקע יידרש לשלם מס שבח בגין החלק הנמכר).
בעסקת מכר מלאה – מבחינת מיסויית עסקינן בשתי עסקאות נפרדות, עסקה אחת במסגרתה בעל הקרקע מוכר את הקרקע שבבעלותו – בעל הקרקע משלם מס שבח והקבלן משלם מס רכישה ומע"מ לפי שווי הקרקע. עסקה שנייה בעל הקרקע רוכש דירות מהקבלן – שווי העסקה לצרכי מס הוא שווי הדירות שבעל הקרקע מקבל כאשר בעל הקרקע משלם מס רכישה ומע"מ עבור הדירות והקבלן משלם מס שבח/ מיסויי לפי פקודת מס הכנסה.
עסקאות קומבינציה מעוררות סוגיות מיסוי מורכבות הדורשות התייחסות מקצועית. החקיקה בתחום מעניקה הטבות מס מסוימות לעסקאות במסגרת התחדשות עירונית, אך חשוב להבין את התנאים והמגבלות החלים עליהן.
חוק מיסוי מקרקעין מתייחס באופן ספציפי לעסקאות קומבינציה ומגדיר את אופן המיסוי שלהן. קיימים מסלולי פטור והקלות שונים, בהתאם לסוג העסקה ולנסיבות הספציפיות. עם זאת, חשוב להדגיש כי תחום המיסוי בעסקאות אלו הוא מורכב ודינמי, ומחייב ליווי של אנשי מקצוע מומחים.
עסקת קומבינציה בפרויקטי התחדשות עירונית
המאפיינים הייחודיים
בפרויקטיי התחדשות עירונית, עסקת קומבינציה מקבלת מאפיינים ייחודיים. בשונה מעסקת קומבינציה רגילה, כאן מדובר לרוב במספר רב של בעלי נכסים, מה שמוסיף מורכבות לתהליך קבלת ההחלטות וניהול המשא ומתן. בנוסף, הפרויקטים כפופים לרגולציה מיוחדת ולדרישות תכנוניות ספציפיות של הרשויות.
שילוב עם מסלולים אחרים
במקרים רבים, עסקת קומבינציה משתלבת עם מסלולים אחרים של התחדשות עירונית. לדוגמה, בפרויקטי פינוי בינוי, העסקה עשויה לכלול אלמנטים של עסקת קומבינציה לצד מנגנונים ייחודיים לפינוי בינוי. שילוב זה מאפשר גמישות רבה יותר בתכנון הפרויקט ובמתן מענה לצרכים של כל הצדדים.
בשל המורכבות של עסקת קומבינציה רצוי לקבל ייעוץ וליווי של עורך דין פינוי בינוי המתמחה בתחום.
תפקיד עורך הדין
תפקידו של עורך הדין בעסקת קומבינציה הוא קריטי להצלחת העסקה. עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ילווה את בעלי הנכסים לאורך כל שלבי העסקה, החל מבדיקת ההיתכנות המשפטית, דרך ניהול המשא ומתן וניסוח ההסכמים, ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.
חשוב במיוחד שעורך הדין יבטיח את קיומם של מנגנוני הגנה מתאימים בהסכם, כולל ערבויות בנקאיות, לוחות זמנים מחייבים, ותנאים מפסיקים למקרה שהפרויקט לא יצא לפועל.
סיכום
עסקת קומבינציה בהתחדשות עירונית מהווה כלי חשוב ויעיל לקידום פרויקטים מורכבים. הצלחתה של העסקה תלויה בהבנה מעמיקה של המנגנונים המשפטיים והכלכליים, ובליווי מקצועי נאות. חשוב שבעלי נכסים יבינו את מכלול השיקולים והסיכונים הכרוכים בעסקה, ויקבלו החלטות מושכלות המבוססות על מידע מלא וייעוץ מקצועי מתאים.
עלאור המורכבות הרבה של עסקאות אלו, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מוקדם ככל האפשר, כדי להבטיח את ההגנה המרבית על זכויותיכם ואת הצלחת הפרויקט.
