מאמרים מקצועיים
פינוי בינוי והתחדשות עירונית

שמאי דיירים בפינוי בינוי: כך תבטיחו הערכת נכס מדויקת ומקצועית בפרויקט שלכם

'''גיא יקותיאל''' | 22.09.2024 שמאי דיירים

תהליך של פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, הדורש תיאום בין גורמים רבים כגון יזמים, דיירים, מהנדסים ועורכי דין. 

בתוך כל המורכבות הזו, שמאי דיירים הוא אחד התפקידים החשובים ביותר, שמשפיע על התמורה הסופית של בעלי הדירות. מאמר זה יסקור את תפקיד השמאי, הקריטריונים לבחירת שמאי מוצלח, וייתן כלים פרקטיים לדיירים המעוניינים לבחור שמאי שילווה אותם בצורה מיטבית בתהליך זה.

תפקיד השמאי בפרויקט פינוי בינוי

תפקידו של שמאי דיירים בפרויקט פינוי בינוי הוא לקבוע את השווי של דירות התמורה אותן הדיירים מקבלים בתום הפרויקט וזאת לצורך הנפקת הערבויות לדיירים בהתאם להוראות חוק המכר, כמו כן, השמאי מעריך את גובה דמי השכירות לדירות הדיירים טרם פינוין וזאת הן לצורך קביעת גובה ערבות השכירות והן תשלומי השכירות המשולמים לדיירים במהלך בניית הפרויקט, ובנוסף, לבחון את הדו"ח הכלכלי של היזם לעניין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט המשליך באופן ישיר על התמורות אותן מקבלים הדיירים. תפקיד זה כולל הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן המקומי, היכרות עם הסביבה בה מתבצע הפרויקט, הערכת שווי הקרקע, חישוב זכויות הבנייה וניתוח ההשלכות הכלכליות עבור הדיירים.

הערכת השמאי אינה רק עניין של הערכת שווי דירות התמורה, אלא גם של ניהול ציפיות. הדיירים מצפים לקבל דירות חדשות ומשודרגות, בעוד היזם מצפה לרווחיות. השמאי נדרש לתאם בין הרצונות הללו, ולוודא שהתמורה לדיירים עומדת בסטנדרטים המקובלים ומבוססת על הערכת שווי הוגנת ומאוזנת. השמאי נדרש גם להכיר היטב את הסכמי פינוי בינוי ולוודא שהם עומדים בחוקים והתקנות, וכן לשלב את הדוח השמאי בתהליך המשא ומתן מול היזם.

קריטריונים לבחירת שמאי דיירים

  1. ניסיון רלוונטי בפרויקטים של פינוי בינוי שמאי פינוי בינוי נדרש לידע וניסיון ספציפיים לפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט הליך של פינוי בינוי. על הדיירים לבחור שמאי עם ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, אשר מבין את מורכבויות השוק ומסוגל לבצע הערכות מדויקות ועדכניות. ניסיון רחב בתחום מאפשר לשמאי לספק הערכה מדויקת לגבי התמורה הפוטנציאלית.
  2. עצמאות ואובייקטיביות חשוב מאוד שהשמאי יהיה בלתי תלוי ואובייקטיבי לחלוטין. עליו לפעול אך ורק לטובת הדיירים ולוודא שהם מקבלים את התמורה המקסימלית המגיעה להם. שמאי שנבחר על ידי היזם או שפועל תחת השפעת גורמים חיצוניים עלול לפגוע באמינות הדוחות ובהגנה על זכויות הדיירים. לכן, מומלץ לדרוש במסגרת המו"מ עם היזם שמאי מטעם הדיירים, ולכל הפחות, שמאי שיוסכם ע"י שני הצדדים ולא יהיה רק מטעם היזם.
  3. הבנה משפטית וכלכלית פרויקטים של פינוי בינוי הם תהליכים מורכבים, שמשלבים לא רק ידע בנדל"ן, אלא גם הבנה של תקנות והסכמים משפטיים. על השמאי להיות בעל ידע נרחב בתקנות המקומיות ובחוקי התכנון והבנייה, ולעבוד בשיתוף פעולה עם עורך דין פינוי בינוי, אשר יבטיח שההערכות השמאיות תואמות את ההסכמים המשפטיים שנחתמים מול היזם. 
  4. דוחות שמאות מקיפים ומדויקים חשוב לוודא שהשמאי מסוגל להפיק דוחות שמאות מקצועיים ומפורטים. דוח שמאי טוב כולל הערכה מדויקת של שווי השכירויות במועד הפינוי, שווי דירות התמורה המוצעות בפרויקט החדש, היטלים מיסים ואגרות שעשויים להידרש במסגרת הפרויקט. דוחות אלה משמשים כבסיס למשא ומתן מול היזם ויכולים להשפיע באופן משמעותי על התמורה הסופית שיקבלו הדיירים.
  5. תקשורת ויחסי אנוש תהליך פינוי בינוי הוא מורכב ויכול לעורר לא מעט מתחים ולחצים בקרב הדיירים. שמאי שמנהל תקשורת ברורה, פתוחה ונעימה עם הדיירים יכול להקל מאוד על התהליך ולהפחית את החששות. היכולת להסביר לדיירים את התהליך בצורה ברורה ולספק מידע אמין לגבי הצפוי להם היא קריטית להצלחת הפרויקט.

מורכבויות בתחום פינוי בינוי

שמאות בפרויקט פינוי בינוי כוללת בתוכה מורכבויות רבות, חלקן כלכליות וחלקן משפטיות. השמאי נדרש להעריך את שווי השכירויות של הנכסים הקיימים בהתאם למועד הפינוי שווי דירות התמורה אותן יקבלו הדיירים בתום הפרויקט, זכויות בנייה אפשריות והיכולת להפיק רווחים מהקרקע. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון את התפיסה הציבורית של הדיירים בנוגע לתמורה שהם מצפים לקבל, ולעיתים יש צורך לגשר בין ציפיות לא מציאותיות לבין תמורה ריאלית.

חשוב לציין, כי בעת האחרונה החלו להיכנס להסכמי פינוי בינוי הוראות בעניין "חלוקת רווחיות עודפת", כלומר, אם הפרויקט מספיק רווחי, היזם חולק את הרווחים עם הדיירים. כאן תפקידו של השמאי הוא קריטי על מנת לשמור על האינטרס של הדיירים בנושא זה.

טיפים לבחירת שמאי דיירים

  1. בקשו המלצות מדיירים בפרויקטים דומים: דברו עם דיירים שהיו מעורבים בפרויקטים של פינוי בינוי ושמעו מהם על חוויותיהם עם השמאי.
  2. וודאו שהשמאי מוסמך: על השמאי להיות בעל רישיון שמאות מקרקעין ובעל ניסיון רחב בהתחדשות עירונית.
  3. בקשת דוגמאות לדוחות קודמים: דוחות שמאות קודמים יכולים לשמש מדד לרמת המקצועיות והדיוק של השמאי.
  4. שימו דגש על התקשורת: וודאו שהשמאי מסוגל להסביר בצורה בהירה וברורה את הדוחות והממצאים לדיירים, ולעבוד בשיתוף פעולה עם יתר הצוותים המעורבים בפרויקט.

סיכום

בחירת שמאי דיירים לפרויקט פינוי בינוי היא החלטה חשובה ביותר שתשפיע על ההצלחה של הפרויקט ועל התמורה שיקבלו הדיירים. שמאי מנוסה, אובייקטיבי ומיומן יסייע לדיירים להבטיח שהערכות השווי שמתבצעות במהלך חיי הפרויקט וההסכמות שנקבעו מול היזם יהיו הוגנים וראויים. מומלץ להיוועץ בעורך דין פינוי בינוי המתמחה בתחום, שילווה את הדיירים בתהליך ויוודא שכל ההיבטים המשפטיים והכלכליים מנוהלים בצורה המקצועית ביותר.


כתבות אחרונות:

  • צרו קשר
    צרו איתנו קשר
  • WhatsApp