תוכנית ח/619, שאושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בינואר 2023, מהווה מסגרת חדשה להתחדשות עירונית בעיר חולון. התוכנית הינה תכנית התחדשות עירונית עצמאית המחליפה את תמ"א 38, ומתמקדת בהסדרת תהליכי פינוי בינוי, בניה מחודשת וחיזוק מבנים תוך התאמה לצרכים הייחודיים של העיר. כיוון שזו תוכנית מקיפה להתחדשות עירונית, היא מציעה כלים מגוונים כמו חיזוק מבנים, הריסה ובנייה מחדש, ופרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי. מטרת התוכנית היא לשפר את המרחב הציבורי, להוסיף יחידות דיור, ולהבטיח תכנון זהיר ומותאם שמעלה את איכות החיים בעיר מבלי לוותר על צביונה. מדובר בתכנית חשובה ומשמעותית המגדירה באופן מדויק את הדרישות לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.
התכנית מתמקדת בשכונות הוותיקות של העיר, כגון אגרובנק, קריית עבודה, ג'סי כהן ותל גיבורים, ומטרתה לשפר את איכות המרחב הציבורי, לספק מענה לצרכים תשתיתיים ולקדם סביבת מגורים איכותית.
תכנית המתאר בחולון היא הסנונית הראשונה של תכניות שנולדו מהחלטת המועצה הארצית לסיים את תוקפה של התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38.
מדובר בתכנית התחדשות עירונית מהפכנית אשר הופכת את העיר חולון לאחת הערים עם הוודאות התכנונית הגדולה ביותר בארץ. הוודאות התכנונית מביאה להתעוררות גדולה הן מצד בעלי דירות שרוצים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם, והן מצד יזמים שמבינים כי כדאי לקדם התחדשות עירונית בעיר היות והוודאות התכנונית מתרגמת בסופו של דבר לחסכון בעלויות.
מטרות ועקרונות התוכנית ח/619
חולון, כעיר ותיקה הצמודה למרכזי תעסוקה וגוש דן, נדרשת לפעול תחת מגבלות של צפיפות עירונית ומחסור בשטחים פתוחים. אל מול הצורך בהוספת יחידות דיור נוספות נוכח גידול האוכלוסיה, מבקשים בעיר לנהוג באחריות ולדאוג לפיתוח תשתיות והרחבת השירותים עבור התושבים הקיימים והחדשים שעומדים להצטרף. תוכנית ח/619 נועדה להתמודד עם אתגרים אלו על ידי מימוש מספר עקרונות מרכזיים:
- שיפור המרחב הציבורי – יצירת מרחבים נעימים להולכי רגל, שבילי אופניים, רצועות שתילה ועצים להצללה.
- תכנון מקיף לצרכים פרוגרמתיים ותשתיתיים – מתן מענה לצרכי חינוך, בריאות, תחבורה ותשתיות מים וביוב, כך שכל פרויקט יותאם לדרישות הקיימות בעיר ויתמוך בפיתוח עירוני אחראי.
- מענה לצורך בדיור מודרני ואיכותי – שדרוג יחידות דיור קיימות והוספת יחידות דיור חדשות תוך התחשבות בעמידות, בתשתיות ובאיכות הסביבה.
- ודאות תכנונית ושקיפות ליזמים ולבעלי דירות – הקמת תהליכי עבודה שקופים, עם הנחיות ברורות ואישור תהליכים יעילים המאפשרים קיצור הליכים ביורוקרטיים, כך שתהליך ההתחדשות העירונית יתבצע בצורה חלקה ומהירה.תכנית ח/619 תאפשר תוספת הדרגתית של בין 35 אלף ל-60 אלף דירות שונות בעיר חולון.
מסלולי התחדשות מרכזיים בתוכנית
התוכנית מציעה מספר מסלולים עיקריים, המאפשרים לבעלי דירות וליזמים לבחור את המסלול המתאים ביותר לצרכיהם ובהתאם לייתכנות תכנונית:
- הריסה ובנייה מחדש – התחדשות מגרשית במסלול רישוי בלבד, המאפשר קבלת היתר בנייה ללא צורך בתוכנית מפורטת לכל מבנה.
- חיזוק, מיגון ותוספת יחידות דיור – חיזוק המבנים הקיימים בהתאם לתקנות תמ"א 38 והוספת יחידות דיור ללא צורך בתכנון מפורט.
- פינוי בינוי למספר מבנים – פרויקטים רחבי היקף במתחמים שונים בעיר, בהם יהרסו מספר מבנים ישנים ויוקמו מתחמים חדשים עם יחידות דיור נוספות ושטחים ציבוריים נרחבים. מסלול זה כולל תוכניות מפורטות ומאפשר לבצע שינויים מהותיים במרחב העירוני.
תחולת התוכנית: התוכנית חלה על מבני מגורים קיימים שהוצא היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 1980, גם אם נעשו בהם תוספות בנייה לאחר מכן. עם זאת, היא אינה חלה על בניינים בגובה של עד שתי קומות וששטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר.
חלוקת העיר לפי אזורים בתוכנית ח/619
התוכנית מחלקת את העיר למספר מתחמים מובחנים, על פי השימושים והצרכים של כל אחד מהם:
- רשת רחובות ראשיים – רחובות עם חזית פעילה בקומת הקרקע, עם רצועות רחבות להולכי רגל, שבילי אופניים ומרחב ירוק.
- מוקדים עירוניים מרכזיים – אזורים אסטרטגיים המיועדים לתכנון מפורט וליצירת פתרונות תחבורה ותשתיות בהתאם לצרכים המשתנים.
- שכונת אגרובנק ושכונות לשימור – שכונות ותיקות ששומרות על אופיין תוך חיזוק המבנים והשימור ההיסטורי שלהן.
- מבנים צמודי קרקע ואזורי מגורים פרטיים – אזורים בעיר בהם תישמר תבנית הבנייה הנמוכה והפרטית, כך שישמר אופי מגורים עצמאי ומשפחתי.
- מגרשים בעלי צרכים מיוחדים וצפיפות גבוהה – מגרשים שבהם צפיפות גבוהה יותר, המאפשרים תכנון מיוחד וייעודי לשכונות הקיימות.
- אזורים להתחדשות מיוחדת לפי צרכי השכונה – אזורים המותאמים להתחדשות ייחודית בהתאם לצרכים מיוחדים של השכונה ובעלי הדירות.
התכנית הגדירה לכל אחד מהמתחמים את נפח זכויות הבנייה בתחומו.
יתרון לשיטת המכרז ההפוך של יקותיאל ושות'
משרד עו"ד יקותיאל ושות' מספק יתרון ייחודי ללקוחותיו בפרויקטי התחדשות עירונית בחולון באמצעות שיטת "המכרז ההפוך". שיטה זו מאפשרת לדיירים לקבל את ההצעות המיטביות מהיזמים הפועלים במתחם, תוך שקיפות מלאה ותחרות בריאה שמביאה לתמורות מיטביות לדיירים.
בשיטת זו, נוסח הסכם התקשרות השומר על זכויות בעלי דירות ונכסיהם באופן מיטבי, המאושר מראש ע"י בעלי הדירות, מצורף למסמכי מכרז היזמים ואישורו ע"י החברות היזמיות, בנוסחו הקיים והמאושר, מהווה תנאי מקדים להשתתפות במכרז, כאשר החברות היזמיות מתחרות על התמורות המסחריות בלבד. שיטת המכרז ההפוך יוצרת תהליך עומק מול הדיירים המביא למעורבות גבוהה מצידם, וכן, מקנה לחברות יזמיות וודאות נוספת ומביאה לצמצום זמנים המתרגמים לחסכון בעלויות היזם ומקסום תמורות לדיירים.
.
השפעת התוכנית על בעלי הדירות
תוכנית ח/619 מאפשרת לדיירים לשדרג את איכות החיים בעיר ולקבל גישה לתשתיות חדשות, שטחים ציבוריים ירוקים, ושירותים קהילתיים איכותיים. ישנם אזורים שהתכנית מעניקה להם הגדלה משמעותית בזכויות בנייה אשר מאפשרות לבעלי הזכויות לקבל תמורות גבוהות במיוחד ולעיתים אף קבלת שתי דירות תמורה. עם זאת, באזורים מסוימים הוודאות התכנונית הובילה גם לקביעת מגבלות תכנוניות, אשר עשויות לפגוע בכלכליות פרויקטים, עד כדי סיכול ייתכנותם. סוגיה נוספת המשפיעה על בעלי דירות היא היטלי השבחה – תשלום חובה החל בעקבות עליית ערך הנכס.
היטל השבחה במסגרת תוכנית 619
היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעלי נכסים בעקבות עלייה בערך הנכס (השבחה), הנובעת מאישור תוכנית בנייה חדשה. במסגרת תוכנית ח/ 619, בעלי דירות המוכרים את נכסיהם עשויים לקבל חיוב בהיטל השבחה, גם אם לא מימשו בפועל את הזכויות הנוספות שהעניקה התוכנית ואף שאינם יכולים לממש את הזכויות מתוקף התכנית באופן עצמאי, ללא התגייסות כוללת של כל דיירי הבניין והתערבות של יזם חיצוני. חשוב לציין כי החיוב בהיטל השבחה יכול להוות הוצאה משמעותית, ולכן מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום זה.
חשיבות הליווי המשפטי בתהליך ההתחדשות
עבור בעלי דירות בחולון המתעניינים בפרויקטי התחדשות עירונית במסגרת תוכנית ח/619, חשוב להבין שהליך ההתחדשות כרוך בהיבטים משפטיים מורכבים וחשובים. עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית יכול לסייע בניהול משא ומתן מול היזמים, להגן על זכויות בעלי הדירות ולהבטיח שהסכם הפרויקט מספק הגנה כלכלית וחוזית מיטבית. עורך דין התחדשות עירונית יספק את הביטחון שהיזם עומד בתנאים הנדרשים ושהתהליך מתבצע בהתאם להנחיות התוכנית והחוק.
סיכום
תוכנית ח/619 לחולון מציבה את העיר במסלול לשדרוג תשתיות והוספת יחידות דיור חדשות במקביל לשמירה על צביונה המיוחד. תוכנית זו נועדה להבטיח איכות חיים גבוהה יותר לדיירים תוך התאמה לצורכי העיר ונתוניה. ההתמודדות עם היבטים משפטיים כמו היטלי השבחה, הסכמים משפטיים מורכבים ושיתוף פעולה עם יזמים מחייבת ייעוץ משפטי מקצועי.
משרד עו"ד יקותיאל ושות' עומד לצד בעלי הדירות בחולון, ומספק ייעוץ וליווי משפטי מקיף ואישי בפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך שימוש בשיטות חדשניות כמו שיטת המכרז ההפוך למיקסום התמורות עבור הדיירים ושימת דגש על שמירת זכויות בעלי הדירות לאורך כל הפרוייקט.
