מאמרים מקצועיים
פינוי בינוי והתחדשות עירונית

תיקוני חקיקה ; חוק ההסדרים

גיא יקותיאל | 23.07.2023 משפט

במסגרת אישור הצעת חוק ההסדרים (חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו- 2024), התשפ"ג-2023, אושרו תיקונים בנושא התחדשות עירונית ובכלל זה בפרקי המיסוי הנוגעים להתחדשות עירונית.

התיקונים מובאים לנוחיותכם להלן במאמר זה:

1תיקונים בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי"):

1.1 בעלי דירות סיעודים – הרחבת הזכאות לחלופות הקשיש גם לבעלי דירות סיעודיים

1.1.1. החלופות החלות על קשישים בני 75 ומעלה בהתאם לסעיף 2(ב)(7) לחוק פינוי בינוי, יחולו גם על בעלי דירות סיעודיים בכפוף לכך שבמועד חתימה על עסקת פינוי בינוי ראשונה ובמועד חתימת ההסכם על ידי בעל הדירה הוא היה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995. שימו לב כי לא נדרש מבעלי דירות סיעודיים העונים על התנאים לעיל, לגור בדירה שנתיים.

1.1.2. תחולה – התיקון יחול על בעלים שטרם חתם על העסקה עד ליום 1.6.23 בתנאי שבמועד זה חתמו על ההסכם עד 30% מבעלים הדירות בבית המשותף.

1.2. פניה למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי שיבחן כדאיות כלכלית של פרויקט פינוי בינוי:
1.2.1. טרם התיקון – הרוב הדרוש לצורך פניה למינוי שמאי שיחווה דעתו בעניין כדאיות הפרויקט, היה 67% מבעלי הדירות אשר 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ו-50% מבעלי הדירות בכל בית משותף אשר-50% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
1.2.2. לאחר התיקון – הרוב הדרוש לצורך פניה למינוי שמאי ירד ל-40% מבעלי הדירות בכל בית משותף אשר 40% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

2. תיקונים בהוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") (מתייחס לפרויקטים המבוצעים לפי תמ"א 38):

2.1 החלת הוראות חוק פינוי בינוי על פרויקטים המבוצעים בהתאם לחוק החיזוק (תמ"א 38):
2.1.1. הפחתת הרוב הנדרש לצורך נקיטת הליכים משפטיים כנגד דייר סרבן בפרויקטים המקודמים לפי חוק החיזוק (תמ"א 38):
2.1.1.1. טרם התיקון – ניתן היה לנקוט בהליך משפטי כנגד דייר סרבן לאחר שחתמו רוב של 80% מבעלי הזכויות בבניין אשר 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
2.1.1.2. לאחר התיקון – הופחת הרוב הדרוש והחילו את ההסדר הקיים בחוק פינוי בינוי – גם על חוק החיזוק (פרויקטים של תמ"א 38) – באופן שמספיק רוב של 67% מבעלי הדירות אשר 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, על מנת לנקוט בהליך משפטי כנגד אותם דיירים סרבנים.
2.1.1.3. כמו כן, ההסדר יחול על בתים משותפים הכוללים 4 דירות לפחות + שני בעלי דירות לפחות. (כמו בחוק פינוי בינוי).
2.1.1.4. האמור הוא בנוסף ליתר התנאים הקבועים בחוק פינוי בינוי ו/או חוק החיזוק בהתאמה.
2.1.2. החלת עילות הסירוב הקיימות בחוק פינוי בינוי על פרויקטים המקודמים לפי תמ"א 38/2 הריסה ובניה:
2.1.2.1. כל החלופות המוצעות בסעיף 2(ב)(1) –(7) (בין היתר, החלופות המוצעות לקשישים) יחולו גם על פרויקטים לפי תכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).
2.1.2.2. כאמור, מאחר וחוק ההסדרים החיל את חלופות הקשיש גם על פרויקטים של תמ"א 38/2 המקודמים לפי חוק החיזוק – אזי גם הרחבת הזכאות לבעלי דירות סיעודיים כאמור בסעיף ‎1.1 לעיל תחול גם בפרויקטים המקודמים לפי תמ"א 38/2 הריסה ובניה.
2.1.2.3. תחולה– 1.7.2023. למעט בית משותף שביום 1.7.2023 התקשרו בו 80% מבעלי הדירות אשר 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, בהסכם – יחולו הוראות חוק החיזוק ערב התיקון.
2.1.3. הוספת סעיף 5ה לחוק החיזוק – חובת גילוי ושקיפות-
2.1.3.1. לאחר התיקון – נוסף סעיף לחוק החיזוק (המתייחס לתמ"א 38) המחייב את היזם ו/או הפועל מטעמו ו/או מי שעתיד לקבל תמורה מהיזם ו/או מי שעתיד לקבל שכר עקב העסקה, לציין זאת בפני בעלי הדירות האחרים טרם החתימה על עסקה לפי חוק החיזוק ובהסכם עצמו (כמו בפינוי בינוי).
2.1.3.2. תחולה – 1.6.2023.
2.1.4. הוספת סעיף 5ג1 לחוק החיזוק – הרחבת סמכות הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית:
2.1.4.1. טרם התיקון – בסמכות שר המשפטים (ובהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת) לקבוע הוראות בתקנות לעניין צורתו ותוכנו של הסכם פינוי בינוי, שהפרתן יראו הסכמי פינוי בינוי בטלים. כמו כן, לממונה על פניות דיירים, הסמכות לקבוע כי הסכם שלא עומד בהוראות התקנות בטל. הוראה דומה לא נקבעה בפרויקטים של תמ"א 38 (לפי חוק החיזוק)
2.1.4.2. לאחר התיקון – הוסף סעיף 5ג1 לחוק החיזוק (המתייחס לתמ"א 38) המכיל הוראות דומות ומקנה לממונה לפניות דיירים הסמכות לבטל הסכמים שלא עמדו בהוראות התקנות והמקודמים לפי חוק החיזוק.
2.1.4.3. תחולה – 1.6.2023.

3. תיקונים המתייחסים לפרויקטים המבוצעים לפי מסלול פינוי בינוי + תמ"א 38:

. בהתאם לתיקונים בחוק פינוי בינוי ובחוק החיזוק (תמ"א 38) נערכו תיקונים רלוונטים בחוק מיסוי מקרקעין / תכנון ובניה :
3.1.1. הטבות מס במימוש חלופות הקשישים / סיעודיים (נכון לפרויקטים של תמ"א 38/2 הריסה ובניה ופיני בינוי):
3.1.1.1. התווסף תנאי נוסף לפטור ממס לקשיש, אשר מוכר את דירת התמורה לצד ג' (ככל והקשיש בוחר בחלופת רכישת דירה במקום דירת התמורה): המכירה נעשתה עד 6 חודשים לאחר מועד פינוי הדירה הקיימת;
3.1.1.2. התווסף תנאי לגבי מכירת דירת התמורה ליזם (ככל והקשיש בוחר בין היתר חלופה המאפשרת לו לקבל מזומן) : המכירה צריכה להתבצע עד שבקשה להיתר בניה נקלטה במוסדות התכנון
תחולה – פרויקטים לגביהם נקבע יום המכירה לאחר ה- 1.6.23.
3.1.1.3. היטל השבחה – תוקן חוק התכנון והבניה בעניין היטל השבחה כך שמכירת דירת התמורה על ידי הקשיש לא תחשב מימוש המחייב בהיטל השבחה והתשלום יחול על רוכש הזכות ולא על הקשיש.
3.1.1.4. פטור ממס השבח שניתן על מזומן לבעלי דירת מגורים יחידה – חל גם על קשישים.
אציין כי במכירת הדירה בהמשך על ידי הקשיש, חלק מהתמורה הפטור ממס שניתן במזומן יתווסף לשווי המכירה.
תחולה – הסכמים שנחתמו החל מיום 1.10.23.
3.1.1.5. קשיש יוכל לקבל 2 דירות קטנות בפטור ממס לפי המטרים (ולא רק לפי שווי דירת התמורה).
3.1.2. העברת זכויות בין קרובים –
3.1.2.1. הועברה דירה לקרוב 24 חודשים לפני החתימה ועד יום המכירה (קרי עד התקיימות כל התנאים המתלים) נותן ומקבל המתנה (שהוא קרובו) יחשבו כמוכר אחד.
3.1.2.2. המשמעות של הדבר הינה שאם גם למוכר וגם לקונה מגיע פטור (קרי ההעברה אינה מלאכותית ולא נועדה לקבל פטור שלא היה קיים למעביר) אז אין הגבלה על ההעברה.
3.1.2.3. מועד התחולה בפרויקטים המבוצעים לפי חוק החיזוק – עסקאות שיחתמו לאחר 1.10.23.
3.1.2.4. מועד התחולה בפרויקטים המבוצעים לפי חוק פינוי בינוי – עסקאות שנחתמו לאחר 1.6.2023.

3.1.3. ריבוי בעלים בדירה –
3.1.3.1. לפני התיקון, ניתן היה לתת פטור לכל אחד מהבעלים בדירה בתנאי שהחלק של הבעלים בדירת התמורה לא יהיה נמוך מהחלק שלו בדירה הקיימת.
צומצם הפטור כך ששיעור הבעלות בדירת התמורה צריך להיות שווה לשיעור הבעלות בדירה הקיימת.
3.1.3.2. תחולה – עסקאות שנחתמו החל מיום 1.10.23.
3.1.4. פטור ממס על תמורה כספית –
3.1.4.1. בפרויקטים של פינוי בינוי – פטור ממס השבח הנוגע לקבלת דירה ומזומן (עד תקרת השווי) יחול רק על דירה אחת בלבד. על תשלומי המזומן הנלווים ליתר הדירות ישולם מס. (גם במקרה של ריבוי דירות).
כמו כן, יש לדעת כי מכירת הדירה בעתיד על ידי הדייר, יתווסף סכום המזומן (צמוד למדד) לשווי המכירה.
3.1.4.2. בפרויקטים של תמ"א 38 (לפי חוק החיזוק) – ניתן פטור על התמורה הכספית המשולמת עבור מוכר מוטב בלבד (קשישים ובעלי דירה יחידה (עד תקרת הפטור).
3.1.5. המחאת זכויות בין יזמים –
3.1.5.1. טרם התיקון – עד שלא מתקיימים התנאים המתלים בהסכם – לא ניתן לדווח על המכירה מאחר ולא הגיע יום המכירה. מה קורה אם יזמים מעוניינים להמחות את זכויותיהם בפרויקט טרם יום המכירה?
3.1.5.2. לאחר התיקון – יזמים יוכלו להמחות את זכותם בפרויקטים ליזמים אחרים טרם התקיימות התנאים המתלים והם ימוסו לפי התמורה החוזית בין היזמים בהפחתת התמורה לדיירים. כלומר החלק שימוסה במס רכישה הוא הרווח של היזם הממחה.
3.1.5.3. תחולה – עסקאות שבוצעו החל מיום 1.6.2023
3.2. תיקון לעניין סמכות הממונה לפניות דיירים –
ניתנה לממונה על פניות דיירים סמכות לקבוע כי הסכם פינוי בינוי ו/או הסכם תמ"א 38 לפי חוק החיזוק בטל עקב אי עמידה בהוראות חוק פינוי בינוי ו/או חוק החיזוק לעניין צורתו ותוכנו של ההסכם ו/או לעניין החתמה פוגענית כמשמעותם בסעיף 5ב לחוק פינוי בינוי.

4. תיקונים לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2006 (להלן: "חוק המארגנים"):

4.1. הורחבו סמכויות הממונה לפניות דיירים –
טרם התיקון –
בסמכות הממונה על פניות דיירים לקבוע כי עסקה לארגון התחדשות עירונית לפי חוק המארגנים (נונשופים) בטלה/ פקעה. כמו כן, לרוב לאחר חתימת בעלים על הסכמים לפי חוק המארגנים, נרשמות הערות אזהרה על זכויותיהם. בהתאם לסעיף 132 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הערות אזהרה שנרשמו על זכויות הבעלים מכח אותם הסכמים ימחקו אם הוכח להנחת דעתו של הרשם כי עילת ההערות בטלה ובלבד שהודיע לצדדים על כוונתו ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט. כלומר על מנת לבטל הערות אזהרה שנרשמו מכח אותם הסכמים, היה על הבעלים לפנות לרשם ולנסות להוכיח כי העילות בטלות לרבות לאחר חוות דעת של הממונה כי ההסכם פקע והכל לפי שיקול דעתו של הרשם.
לאחר התיקון –
קביעת הממונה כי הסכם לארגון התחדשות עירונית פקע/ בטל תהווה הוכחה להנחת דעתו של הרשם לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין, המקנה לו זכות לבטל את הערות האזהרה. כלומר החלטה זו של הממונה לא תשאיר לרשם מקום לשיקול דעת. האמור בכפוף לכך שחלפו 45 ימים מהחלטת הממונה על בטלות/פקיעת ההסכם וההחלטה הומצאה לצדדים.
לממונה העניקו סמכויות הנתונות לוועדת חקירה לפי סעיפים 9-11 ו-27(ב) לחוק ועדות חקירה, התשכ"ט-1968.

5. לידיעה – בעת רישום משכנתא – אין יותר צורך באישור עירייה לטאבו.