מהי נציגות דיירים בהתחדשות עירונית, מהו תפקידה וכיצד נציגות טובה ומגובשת יכולה להניע את גלגלי הפרויקט עד לסיומו המוצלח?
בשנים האחרונות ניתן לראות כי אזורים שלמים שאוכלסו בעבר על ידי בניינים נמוכי קומה ישנים ורעועים, החליפו את פניהם ובמקומם צצו כפטריות אחרי הגשם בניינים גבוהים, מודרניים ומטופחים, שנבנו על פי תקני בניה חדשים ומחמירים הדואגים לדייריהם לדירות מחוזקות ומוגנות בפני אסונות טבע או פגעים אחרים.
דיירי בניינים שעברו תהליך פינוי בינוי יכולים להיות רגועים ולחוש בטוחים בביתם.
האם גם אתם רוצים ליזום תהליך של התחדשות עירונית, וליהנות מבניין חדש ודירה מודרנית?
הדבר אפשרי לביצוע כל עוד תמנו נציגות דיירים בהתחדשות עירונית שתעבוד בסינרגיה מקסימלית עם עו"ד הבעלים ועם בעלי המקצוע הנוספים הקשורים בפרויקט התחדשות עירונית זה.
יחד תוכלו להגיע למימוש פרויקט פינוי בינוי בקלות יחסית.
ראשית יש להבין ולקחת בחשבון כי פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים גדולים, בין אם בפרויקט מעורב בניין אחד בלבד ובין אם מעורבים בו כמה בניינים ואף מתחמים שלמים בהם מאות יחידות דיור.
על מנת שהתהליך יתנהל בצורה מיטבית ויעילה תרצו לאפשר לבעלי המקצוע האמונים על הפרויקט להוביל את ההליך באופן אפקטיבי.
שלב ראשון – מינוי נציגות דיירים בהתחדשות עירונית
ראשית תצטרכו למנות נציגות דיירים בהתחדשות עירונית. מהלך זה חשוב מאין כמותו והוא מהווה גורם הכרחי ויעיל בהנעת הפרויקט כולו.
היות ולא ניתן להתנהל מול בעלי המקצוע בהתנהלות פרטנית עם כל דייר ודייר – נציגות הדיירים מחליפה את הצורך בהתנהלות היחידנית ומייצגת את האינטרסים של כלל בעלי הדירות מול עו"ד הבעלים, היזם או בעלי המקצוע.
בשלב ראשון כל בעלי הזכויות בבניין, קרי הדיירים אשר הדירות בבעלותם, יכנסו אספת דיירים בהתאם לתקנון הבית המשותף.
באספה זו יבחרו באופן דמוקרטי ובהסכמת רוב הדיירים, הנציגים, שתפקידם לייצג את כל בעלי הזכויות בפרויקט.
זהו שלב הכרחי בתהליך שלולא קיומו לא ניתן להתחיל בהנעת הפרויקט ולכן יש להקדים ולקיימו.
לאחר שבעלי הזכויות בחרו את נציגיהם באספה, יש לערוך פרוטוקול אסיפה המאשר את המינוי של הנציגים שנבחרו. הפרוטוקול יופץ בין כל בעלי הזכויות.
בעלי הזכויות אשר נבחרו לנציגות הבניין מקבלים על עצמם תפקיד חשוב ולא תמיד פשוט. תפקידה של הנציגות להיות למעשה הגורם המתאם, המקשר והמדברר בין בעלי הזכויות לבין בעלי המקצוע השונים המעורבים בפרויקט.
לכן בבחירת הנציגות חשוב לבחור נציגים בעלי כישורים מתאימים (בעלי מקצוע או מומחים לנושאים רלוונטיים לפרויקט, בעלי ניסיון וכו') ויכולת לוגיסטית וניהולית, כאלה שלא נרתעים ומסוגלים להוביל תהליך מורכב על כל שלביו.
יכולות מתאימות הן הרבה אבל הן לא הכל. הדיירים הנבחרים לנציגות חייבים להיות בעלי יכולת מעורבות, פנאי לדבר, ומעל להכל רצון ומוטיבציה להובלת התהליך.
רצוי לבחור נציגות דיירים בהתחדשות עירונית שיש להם קשר טוב עם הדיירים ויש להם פנאי וזמינות גבוהה.
נציגות אידיאלית תהיה נציגות המורכבת מאנשים המייצגים את מגוון הדעות, הצרכים, הגילאים והשפות בבניין/מתחם ורצוי מאוד שיבחרו נציגים המתגוררים בבניין/במתחם על מנת שימצאו בו בעת התקיימות התהליך.
על הנציגות לשמש לאורך כל הדרך כמתווכת בין הדיירים ובעלי המקצוע השונים ולכן אחד מתפקידיה העיקריים והחשובים הוא לרכז את כל צרכי הדיירים ולהציפם בפני בעלי המקצוע, במטרה להביא למענה הולם לצרכים אמיתיים.
נציגות הדיירים צריכה להפעיל שיקול דעת ורגישות על מנת לבסס מערכת של יחסי אמון בינה לבין בעלי הזכויות וכן על מנת לצמצם מקרים של דייר סרבן או התנגדויות שונות לפרויקט.
על הנציגות בשיתוף ב"כ בעלי הזכויות לדאוג להנגיש את המידע שמתקבל מבעלי המקצוע השונים בפרוייקט גם לדיירים שדוברים שפות זרות.
חשוב לציין כי לאורך כל התהליך על הנציגות לשמור על שקיפות מול יתר בעלי הזכויות ולהתריע במידה ונוצר מצב של ניגוד עניינים.
במידה ומדובר במתחם של כמה בניינים רצוי מאוד למזג בין נציגויות הבניינים הנפרדות ולבחור נציגות אחת למתחם כולו על מנת לא לסרבל את ההתנהלות מול בעלי המקצוע השונים ולאפשר התנהלות אחידה ויעילה.
לאחר שנבחרה הנציגות, עליה לעמוד בקשר שוטף ולעדכן את בעלי הדירות בשלבים השונים בתהליך הפינוי בינוי ובכל התקדמות או עניין שקשור לתהליך.
מעצם היותה ישות משפטית יכולה הנציגות לתבוע ולהיתבע.
על מנת שלא תיחשף הנציגות לתביעות דיירים (למשל במקרה של חילוקי דעות) רצוי כי כתב מינוי הנציגות יבהיר כי לבעלי הזכויות לא יהיו טענות/דרישות כלפי חברי הנציגות, ככל וחברי הנציגות פעלו בתום לב ובסבירות, וכי במקרה של תביעה שתוגש כנגד חברי הנציגות אשר תדרוש מהם לשלם פיצויים או כל הוצאות אחרות – כלל בעלי הזכויות ישפו אותם, בכפוף לכך שחברי הנציגות מילאו תפקידם בסבירות ובתום לב.
ניתן גם להכניס להוראות הסכם ההתקשרות עם היזם הוראה הקובעת שהיזם יפצה את הנציגות במקרה כזה. חשוב להדגיש כי הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הזכויות על הסכם ההתקשרות עם היזם, על מסמכי התקשרות עם גורם פיננסי מלווה לפרוייקט ועל התחייבויות אישיות נוספות (למעט הסכמי התקשרות עם בעלי המקצוע המלווים את הפרויקט), ולכן התגייסות כלל בעלי הזכויות ושיתוף הפעולה שלהם חשובים והכרחיים להתקדמות הפרוייקט. גם נציגות טובה לא יכולה לפעול ולקדם פרוייקט ללא שיתוף פעולה מצד בעלי הזכויות במקומות בהם מעורבותם האישית נדרשת.
האם הנציגות יכולה להניע את תהליך הפינוי בינוי בכוחות עצמה?
נציגות דיירים בהתחדשות עירונית הנבחרת אינה מספיקה להובלת תהליך ההתחדשות העירונית. על הנציגות לבחור ולמנות עורך דין אשר ייצג את בעלי הזכויות בפרויקט. עורך הדין חייב להיות בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובפינוי בינוי בפרט.
בנוסף, על הנציגות לאתר יזם אשר יתאים לביצוע הפרויקט. היזם חייב להיות בעל ניסיון ומוניטין טוב, איתנות פיננסית, יזם שביצע בהצלחה פרויקטים בסדר גודל דומה. יזם שביצע פרויקטים דומים בעיר הרלוונטית לפרויקט המדובר יהווה יזם בעל יתרון משמעותי על פני יזמים אחרים.
רצוי מאוד שהליך בחירת היזם יתבצע בדרך של מכרז יזמים –
באופן זה יוכלו בעלי הזכויות למקסם את התמורות המוצעות להם ולבחור ביזם אשר הציע את ההצעה הטובה ביותר עבור כלל בעלי הדירות. חשוב מאוד שהליך בחירת היזם יתקיים בליווי צמוד של עורך הדין ובייעוצו היות וניסיונו של עורך הדין יכול למנוע טעויות הנובעות מחוסר ידע וחוסר ניסיון. תפקידו של עורך הדין הוא לסייע לבעלי הדירות לבחור את היזם הטוב ביותר לפרויקט.
מעוניינים גם אתם להתחיל בתהליך פינוי בינוי בבניינכם? אנו מאחלים לכם הצלחה רבה בפרויקט. במידה והנכם מעוניינים בעורך דין מיומן ובעל ניסיון רב בתחום על מנת שילווה את התהליך שלכם, צוות גיא יקותיאל ועורכי הדין שלנו ישמחו לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה לגבי התהליך!
