התחדשות סביב הרכבת הקלה – איפה ההזדמנויות הכלכליות

תחנות הרכבת הקלה בגוש דן אינן רק מוקד תחבורתי חדש – הן מהוות את מנוע ההתחדשות העירונית החדש של הדור הבא. סביב כל תחנה מתפתחים מתחמי מגורים מתקדמים, מרכזי מסחר ומשרדים, מתחמי בילוי ותרבות, שכולם יחד יוצרים מהפכה אמיתית של התחדשות סביב הרכבת הקלה ומייצרים הזדמנויות כלכליות חסרות תקדים ליזמים, לדיירים ולמשקיעים החכמים.

מה קורה סביב קווי רכבת קלה כיום?

תכנית "המבואה הצפונית" היא תכנית המקודמת במסלול "תכנית שכונתית" ומובלת על ידי עיריית בת-ים, בשיתוף ומימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחם זה מהווה דוגמה מושלמת לפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית סביב הרכבת הקלה. מדובר בתכנית גדולה המשתרעת על שטח של כ-162 דונם, שבמסגרתה ייהרסו כ-1,800 דירות וייבנו במקומן כ-5,500 דירות חדשות.
בחולון, ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב החליטה לאחרונה על מתן תוקף לתוכנית ההתחדשות העירונית "מתחם קוגל". התוכנית מאפשרת פינוי של כ-840 יחידות דיור, ובניית כ-3,000 יחידות דיור חדשות, וכן מבני ציבור, מסחר ותעסוקה. את התוכנית חוצות שדרות קוגל, שבהן יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה.

בתל אביב ורמת גן, הפיתוחים סביב התחנות כבר מעלים את ערך הנכסים באופן משמעותי. בזכות מיזמי התחדשות עירונית, שכונת שיכון ותיקים וסביבתה עוברים מיתוג מחדש, כאשר הבנייה ושדרוג התשתיות יובילו גם לשינוי דמוגרפי, כשאוכלוסייה חזקה תגיע להשתקע במקום.

מתחם אורלוב-שור בפתח תקווה – פרויקט הדגל שלנו

במרכזה של פתח תקווה, בסמיכות ישירה לתוואי הקו האדום של הרכבת הקלה, מתקדם אחד הפרויקטים המרשימים ביותר להתחדשות עירונית במטרופולין. מתחם אורלוב-שור, שנמצא סמוך לתחנה המרכזית של פתח תקווה, מציג בצורה מושלמת את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בשילוב בין התחדשות עירונית לבין הרכבת הקלה.

הפרויקט, שמובל על ידי חברת תדהר הנדל"ן, כולל פינוי של 222 יחידות דיור קיימות מ-19 בניינים ישנים לאורך רחובות אורלוב, פרופסור שור ובר כוכבא. במקומם ייבנו כ-800 יחידות דיור חדשות ומתקדמות, לצד שטחי מסחר, בית ספר חדש ושטחי ציבור נרחבים. המיקום האסטרטגי של המתחם בצמוד לתחנת הרכבת הקלה מבטיח נגישות תחבורתית מושלמת למוקדי התעסוקה והבילוי במטרופולין תל אביב.

משרד יקותיאל ושות' זוכה לייצג ולהוביל את 222 בעלי הדירות והנכסים המסחריים במתחם זה, ומלווה אותם בכל שלבי התהליך המורכב. הפרויקט קיבל המלצה להפקדה מהוועדה המקומית ביוני 2024, ומהווה דוגמה מובהקת לאופן שבו ליווי משפטי מקצועי יכול להבטיח מיצוי מלא של ההזדמנויות הכלכליות הטמונות בהתחדשות עירונית סביב הרכבת הקלה.

ההשפעה הכלכלית על הנדל"ן והיזמות

הנתונים מהקו האדום של הרכבת הקלה, שכבר פועל מאוגוסט 2023, מספרים סיפור ברור של השבחת נכסים מהירה ומשמעותית. הנגישות המשופרת והחיסכון בזמן ההגעה שהרכבת הקלה מספקת, הובילו לביקוש מוגבר ולעלייה במחירי הנדל"ן סביב התחנות.

מחקרים בינלאומיים וניסיון מהארץ מלמדים על פוטנציאל השבחה אדיר. רוב המחקרים הראו, כי נכסים הנמצאים במרחק הליכה מתחנת הרכבת, דהיינו עד כ-500 מטר, ערכם גבוה יותר מנכסים הנמצאים במרחק גדול מ-500 מטר. העלייה במחירים נעה בין 3% ל-40%. בישראל, על פי כל ההערכות, גם בערי גוש דן, בהן צפויים לעבור קווי הרכבת הקלה, יחול זינוק אדיר של 10%-25% במחירי הדירות.

בירושלים, שם פועלת הרכבת הקלה הראשונה בישראל, הנתונים מעודדים במיוחד. מחירי הדירות בבירה שסביב הקו האדום של הרכבת הקלה, זינקו בשיעורים של 8%-22% מתחילת העבודות ב-2006 ועד לפתיחת הקו ב-2012. ביקוש זה נמשך גם כיום – תושבים המתגוררים בשכונות שלאורך תוואי הרכבת, נהנו תוך זמן קצר לאחר הפעלה מעליית שווי הדירות שלהם ב-10%-20%.

תמריצים תכנוניים וכלכליים

הרשויות המקומיות מבינות את הפוטנציאל ומציעות תמריצים משמעותיים ליזמים וקבלנים המעוניינים לפתח סביב תחנות הרכבת הקלה. תכנית התחדשות עירונית מתחם קוגל כללה במקור מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בהיקף 10% למגורים, שנקבע לבסוף בשיעור של 11%.

ההקלות הללו מגיעות לידי ביטוי בזכויות בנייה נוספות, תיעדוף בתהליכי התכנון, הקלות בתקני חניה, ועידוד ציפוף עירוני חכם. המטרה המרכזית של התכנית היא התוויה של מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות סביב הרכבת הקלה כחלק ממתחמי הדפו ותחנות המטרו.

המגמה ברורה – יצירת מתחמים משולבים שמשלבים מגורים איכותיים, מקומות עבודה, מסחר, שירותים ובילוי, הכל במרחק הליכה מתחנת הרכבת הקלה. גישה זו מכונה בעולם "פיתוח מוטה תחבורה ציבורית" (TOD – Transit-Oriented Development) והיא הופכת לסטנדרט הזהב בתכנון עירוני מתקדם.

אתגרי תכנון וביצוע

למרות הפוטנציאל העצום, פרויקטי התחדשות עירונית סביב הרכבת הקלה מתמודדים עם אתגרים לא מבוטלים. העלויות הגבוהות של הבנייה, התיאום המורכב עם רשויות מרובות, ולוחות זמנים ארוכים שכוללים אישורים תכנוניים ופיתוח תשתיות.

במהלך העבודות עצמן, עיקר הפגיעה בנכסים לטווח קצר-בינוני בשל העבודות עצמן, וכן ירידת הערך לטווח ארוך בשל השפעת המסילות והתחנות עצמן, מתרכזת במעגל הראשון של הרכבת הקלה – כלומר בנכסים שצמודים לקו עצמו. נכסים מסחריים בצמוד למסילות ולתחנות עלולים להיוותר כמעט חסרי שימוש במהלך ביצוע העבודות.

עם זאת, נכסים במעגל השני נהנים מהנגישות התחבורתית המשופרת והנזקים הזמניים מתאוששים במהירות ברגע שהקו נכנס לפעילות. ככל שהעבודות מתקדמות והציבור משתכנע שהרכבת הקלה אכן תושלם, כך ערך הנכסים עולה בהתמדה בשל הפוטנציאל העצום הצפוי.

התפקיד של עורך הדין והיזם

בסביבה עסקית מורכבת זו, תפקידם של עורכי דין מתמחים בהתחדשות עירונית ושל יזמים מנוסים הופך למכריע. הם צריכים לוודא שהסכמי ההתחדשות כוללים הגנות מתאימות לדיירים ולעסקים המושפעים מהעבודות, ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה והתמריצים, ותיאום מלא עם כל הגורמים הרלוונטיים.

עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית צריך לבחון היטב את הפוטנציאל התכנוני של כל מגרש, את ההקלות הזמינות, ואת לוח הזמנים הצפוי להשלמת העבודות סביב התחנה. כל פרויקט התחדשות עירונית כולל מספר גורמים בעלי תפקידי מפתח: בעלי הדירות מקבלים את ההחלטה לצאת לדרך ובוחרים עורך דין המייצג אותם ויזם. היזם מקדם את התוכניות ואת הפרויקט מול הרשויות והקבלן המבצע עד השלמת הבנייה ומסירת הפרויקט.

היזם המנוסה יזהה את ההזדמנויות המוקדמות, יבין את הפוטנציאל ארוך הטווח של המיקום ליד תחנת הרכבת הקלה, ויבנה אסטרטגיה כלכלית שמבטיחה רווחיות גם בתנאי השוק המתחדשים.

השלכות עתידיות וטרנדים בשוק

המגמה ברורה ובלתי הפיכה: הקו האדום משרת כ-70 מיליון נוסעים בשנה וכאשר יושלמו גם הקו הירוק והקו הסגול, נקבל מערכת תחבורה מהפכנית שתשנה את פני המטרופולין. סביב כל תחנת רכבת קלה יתפתח מוקד עירוני חדש עם שילוב אידיאלי של מגורים איכותיים, מקומות עבודה מתקדמים, ושירותים מגוונים.

בהיבט העירוני ובהתבסס על הניסיון הקיים ברחבי העולם, תחנות המטרו ישמשו מנוף לפיתוח אורבני אינטנסיבי בסביבתן ויתרמו לתהליכי התחדשות עירונית, להתחדשות המרחב הציבורי ולחיזוק השימוש בו. התכנון כבר מתחיל להתבסס על עקרון זה, כאשר במחקרים שבוצעו ברחבי העולם ולאורך הקו האדום של הרכבת הקלה בירושלים, נמצאה עלייה בערכם של נכסים הסמוכים לתחנות רכבת קלה ותת-קרקעית.

המשמעות ברורה: מי שנכנס לפרויקטים בשלב מוקדם, כבר בתהליכי התכנון והאישורים, נהנה מהשבחת ערך מואצת כפולה – גם מההתחדשות עצמה וגם מקרבתו לתחנת הרכבת הקלה.

סיכום

פרויקטי התחדשות עירונית סביב תחנות הרכבת הקלה מהווים את ההזדמנות הכלכלית המשמעותית ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי של העשור הקרוב. השילוב בין תמריצים תכנוניים נדיבים, השבחת נכסים מהירה ומשמעותית וביקוש גובר לנכסים איכותיים עם נגישות תחבורתית מושלמת, יוצר סיטואציה חסרת תקדים.

עם זאת, המורכבות התכנונית, הרגולטורית והכלכלית של פרויקטים אלו מחייבת ליווי מקצועי צמוד של עורך דין מתמחה בהתחדשות עירונית. הליווי המשפטי המקצועי מבטיח הגנה מלאה על זכויותיהם של הדיירים, ניצול אופטימלי של כל ההזדמנויות התכנוניות והכלכליות, ותיאום מושלם עם כל הגורמים המעורבים.

ההזדמנויות כאן ועכשיו – והזמן פועל לטובת המהירים לזהות את הפוטנציאל ולפעול בהתאם.

שאלות ותשובות נפוצות