ראשית, מהו בעצם תהליך פינוי בינוי?
תהליך פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו בניינים ותיקים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים בתקן בניה חדשני ומחמיר, עם מתן דגש על חיזוק המבנה החדש מפני רעידות אדמה. הבניין החדש לרוב ייבנה גבוה מקודמו על מנת לאפשר הוספת דירות רבות משהיו.
בעת הבניה המחודשת יפונו הדיירים לדיור אחר באופן זמני.
ידוע וברור לכל, כי תהליך של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי מביא עמו פרק זמן של שינויים ואף עשוי לייצר אי נוחות זמנית עבור בעלי הדירות, בין אם הם גרים בדירה שבבעלותם ובין אם הם משכירים אותה לדיירי משנה.
אנו כאן על מנת להזכיר שהליך הפינוי בינוי מביא עמו תמורות משמעותיות אשר יכולות להתקבל במספר חלופות בין אם הדירה האמורה משמשת אתכם למגורים בפועל ובין אם הדירה מושכרת. בתום מהלך זה של פינוי בינוי תעמוד בפניכם האפשרות לשמור או לוותר על הנכס שבבעלותכם.
לפניכם מספר אפשרויות שתוכלו לממש:
בהנחה ואתם, בעלי הנכס, תהיו מעוניינים להמשיך ולהתגורר בדירה שברשותכם גם לאחר שתהליך ההתחדשות העירונית יגיע לסיומו , תוכלו להנות מהאפשרויות הבאות:
תוכלו לבצע שדרוג של הדירה
יש לוודא כי בהסכם שנחתם בין יזם הפרויקט לבעלי הדירות תהיה לבעלי הדירה את האפשרות לשדרג את דירתם באם יחפצו בכך, לאחת מדירות היזם.
בעל הדירה המעוניין בשדרוג יידרש להשלים כמובן את ההפרש בין שווי הדירה החדשה לה זכאי הבעלים לבין שווי הדירה המשודרגת וכן יישא בתשלום מיסים החלים בגין שדרוג זה. השדרוג יקנה לכם דירה חדשה העומדת בתקן בניה עדכני המחייב מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), המתאימה יותר לרצונות ולצרכים שלכם, ללא תלות בדירתכם הישנה והתמורות להן אתם זכאים עפ"י הסכם הפינוי בינוי.
תוכלו לבצע שנמוך של הדירה
במידה ולבעל הנכס לא יהיה צורך בדירה גדולה בשטח לה הוא זכאי לאחר הליך הפינוי בינוי (תרחיש זה יכול לקרות למשל לאחר שילדיו עזבו את הבית וחדרים מסוימים נותרים מיותמים או שהוא אינו זקוק לתוספת השטח לה הוא זכאי במסגרת הפרויקט), אבל עדיין מעוניין לשמר את סביבת מגוריו. במקרה כאמור, עומדת לרשותו אופציה לקבל דירה קטנה יותר ששוויה נמוך יותר משווי הדירה לה הוא זכאי בהתאם לנכס שבבעלותו.
את ההפרש בין שווי הדירה לה היה זכאי הבעלים עפ"י הסכם הפינוי בינוי לשווי הדירה המשונמכת אותה יקבל בפועל ישלם היזם לבעלים.
המיסים הכרוכים בתהליך זה בדרך כלל יחולו על בעל הנכס עצמו.
עם השלמת התהליך, בעל הנכס יקבל דירה למגורים בשטח קטן יותר המתאימה יותר לצרכיו העדכניים. הדירה החדשה אליה יעבור תהיה דירה חדשה העומדת בתקן בניה עדכני המחייב מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) , ובעל הנכס יהנה מהאפשרות להמשיך ולהתגורר באותו האזור.
יתרון נוסף ממנו יהנה בעל דירה אשר יבצע שנמוך הינו הקטנה בשווי מיסי הארנונה אותם יידרש לשלם, היות והארנונה נקבעת בהתבסס על שטח הדירה – כאשר על שטח דירה קטן יותר מושת מס נמוך יותר.
בעלי דירות גדולות
במקרה של דירות מקור גדולות במיוחד, לעיתים במסגרת נתוני הפרוייקט והדרישות התכנוניות אין אפשרות לבנות דירות גדולות אשר יקנו לבעלים דירות בעלות שטח הדירה המקורי ובתוספת השטח הדירתי לו זכאים הבעלים עפ"י ההסכם. במצב כזה יוכלו הבעלים לקבל שתי דירות קטנות בשווי הדירה הגדולה לה הם זכאים. המיסים בגין השינוי במקרה זה יחולו על היזם.
הטבות העומדות לזכות האוכלוסיה המבוגרת – הקשישים
האוכלוסייה המבוגרת מתמודדת עם אתגר נוסף בבואה לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי. לעיתים רבות בני הגיל השלישי, בשלב זה בחייהם, אינם מעוניינים בשינויים מהותיים ובהחלפת אזור מגורים לתקופה, גם אם יובטחו להם מגורים משודרגים לאחר מכן.
בגילאים מבוגרים, בני הגיל השלישי מעוניינים באופן טבעי בשגרה נטולת הרפתקאות ופרויקט פינוי בינוי, שהינו פרויקט מורכב וארוך, עשוי להוות איום ופגיעה בשגרה הנחוצה להם. בדיוק לשם כך קיימת בחוק התייחסות מיוחדת עבור אוכלוסייה זו.
על מנת לאפשר קיומו של פרוייקט פינוי בינוי, היזם מחוייב להציע לבני הגיל השלישי תמורות נוספות:
1) רכישת דירה חדשה בפרויקט חדש בבניין אחר ע"י היזם, עבור הקשיש, תחת דירתו של הקשיש בפרוייקט.
הדירה אשר תרכש תהיה בעלת מאפיינים דומים לדירה שהיה אמור לקבל בפרויקט המקורי. בעצם הסכמתו לחלופה זו, מוותר הקשיש על חזרה לדירתו המקורית, חוסך מעבר דירה כפול ושהות זמנית בדירה חלופית ועובר ישירות להתגורר בדירה חדשה בנויה ומוכנה בעלת תקן הבניה המודרני.
2) קשיש שיהיה מעוניין לחזור ולהתגורר בדירה בבניין שעובר תהליך פינוי בינוי אך אין לו צורך בדירה גדולה יותר יוכל לקבל שתי דירות בפרויקט שערכן הכולל שווה לשווי הדירה החדשה לה הוא זכאי במסגרת הפרויקט. באופן זה יוכל הקשיש להנות מדירה אחת חדשה העומדת בתקן בניה עדכני ובגודל המתאים יותר לצרכיו ובנוסף להנות מהכנסה נוספת המגיעה מדירה אחרת אותה ישכיר או ימכור.
3) באם הקשיש אינו מעוניין בקבלת שתי דירות תחת דירה מוגדלת, אופציה נוספת העומדת בפניו היא לקבל דירה קטנה יותר בפרויקט שתתאים לצרכיו הנוכחיים ובנוסף לקבל תשלום בגין ההפרש בין הדירה החדשה לה הוא זכאי לבין דירתו החדשה והקטנה יותר.
4) מימון מעבר למגורים בדיור מוגן ותשלום איזון.
אופציה זו יכולה להיות רלוונטית מאוד לאוכלוסיה הבוגרת ואף להוות עבורם הזדמנות נפלאה לשדרוג באיכות החיים המתאימה יותר עבור גילם המתקדם.
5) אפשרות מתן תשלום שווה ערך לדירת התמורה לה זכאי הקשיש על מנת שיוכל לרכוש דירה חלופית, המתאימה למידותיו ולצרכיו, עפ"י רצונו האישי.
באם אתם בעלי דירה שאינם מעוניינים לשוב ולהתגורר בה לאחר סיום פרויקט ההתחדשות העירונית, שאינכם מתגוררים בדירה ועל כן אין לכם צורך/רצון בדירת התמורה החדשה או שאין לכם רצון בדירת התמורה מכל סיבה אחרת תעמודנה לרשותכם האפשרויות הבאות:
1) קבלת שטח מסחר תמורת דירת התמורה. במידה והפרויקט בו נמצאת דירתכם משלב יחידות מסחר וחנויות, תוכלו לבקש להסדיר מול היזם את האפשרות להחליף את הדירה לה אתם זכאים ביחידת מסחר בפרויקט.
2) קבלת פיצוי כספי בשווי דירת התמורה תחת דירת התמורה. אופציה זו צריכה להיות מוסכמת מראש ובכתב ע"י יזם הפרויקט. היות ועסקה זו אינה פטורה ממס, יזמי הפרויקטים לרוב אינם מאפשרים חלופה זו.
אנו מקווים כי מגוון האפשרויות לקבלת התמורה יאפשרו לכם למצוא את הדרך המתאימה והנכונה לכם, שתאפשר לכם לקחת חלק בפרוייקט ולשמוח בו. מאחלים לכם תהליך קל, נעים ומרגש!
