ללא ממ"ד – למה דירה בלי מרחב מוגן היא סיבה דחופה לקדם פרויקט

מציאות חדשה מחייבת החלטות דחופות

המלחמה האחרונה הדגישה באופן חד את המשמעות הקיומית של מרחב מוגן דירתי. ממ"ד הוא לא רק שיפור תיאורטי בבטיחות – זה ההבדל בין חיים למוות. אלפי בניינים בישראל נבנו לפני 1992, שנת חקיקת חובת הממ"ד, והדיירים בהם חשופים לסכנה ממשית בכל אזעקה.

החוק הישראלי מחייב ממ"ד בכל דירה חדשה, אך בניינים ישנים לא נדרשים להוסיף אותו – אלא אם מבוצעת בנייה חדשה. עבור אלפי משפחות, זה אומר שכל לילה של אזעקות הופך לרולטה רוסית. הפתרון הכי יעיל וכלכלי הוא ממ"ד פינוי בינוי, שמספק ממ"ד תקני לכל דירה כחלק בלתי נפרד מהפרויקט.

מהו ממ"ד ולמה הוא חשוב?

מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) הוא חדר מיוחד הבנוי מבטון מזוין בעובי של 30 ס"מ לקירות ו-20 ס"מ לרצפה, עם דלת פלדה מיוחדת וחלון הדף-רסיסים. לפי תקן ממ"ד 2025, הממ"ד צריך להיות בגודל מינימלי של 9 מ"ר עם גובה של 2.5 מטרים לפחות.

מקלט הבניין או חדר המדרגות אינם מהווים תחליף למרחב מוגן דירתי. הסיבה פשוטה: במקרה של התקפת טילים, זמן הגעה לממ"ד הוא קריטי, והמרחק הקצר מחדר השינה לממ"ד יכול להציל חיים. במלחמת איראן האחרונה, חיזוק מבנים מפני טילים הוכח כקריטי – טילים בליסטיים כבדים פגעו ישירות בבניינים, והממ"דים הצילו את רוב הנפגעים.

מה קובע החוק לגבי ממ"ד בבניינים ישנים?

החוק הישראלי אינו מחייב בניינים שנבנו לפני 1992 לבנות ממ"ד באופן מיידי. חובת הממ"ד מופעלת רק כאשר מבוצעת הרחבה של יותר מ-12 מ"ר או בנייה חדשה. זה יוצר פער בטיחותי עצום בין דיירים בבניינים ישנים לחדשים.

תוספת ממ"ד בבניין ישן היא משימה מורכבת ויקרה. בדרך כלל נדרשת הסכמה של 60% מהדיירים, היתר בנייה מיוחד, וההשקעה הכספית נעה בין 134,000 ל-163,000 שקל לדירה. עבור בניינים ישנים במיוחד, הבעיה מורכבת יותר: לעיתים אין מספיק מקום לבנות ממ"ד חיצוני, והתכנון דורש פתרונות הנדסיים מורכבים.

פינוי-בינוי כפתרון כולל להיעדר ממ"ד

פינוי בינוי מהווה פתרון מקיף לבעיית הממ"ד. בניגוד לתוספת ממ"ד בבניין קיים, פרויקט התחדשות עירונית מתכנן את הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהדירה החדשה. עורך דין פינוי בינוי מוודא שכל דירה בפרויקט תכלול ממ"ד תקני לפי התקנים העדכניים.

היתרונות הם משמעותיים: הממ"ד נבנה לפי תקן ממ"ד 2025 הכולל מערכת סינון אוויר מתקדמת, חיבורי חשמל וטלפון, ותכנון המותאם לשימוש יומיומי. הדיירים לא משלמים עלות נוספת עבור הממ"ד – הוא נכלל במימון הפרויקט. מעבר לכך, הדיירים מקבלים שדרוג מלא: מדירה ישנה בבניין ישן לדירה חדשה בבניין חדש ועמיד גם לרעידות אדמה.

מעבר לכך, ייצוג דיירים בפינוי בינוי כולל הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויות הממ"ד. זה כולל בדיקת תקינות הבנייה, אישור פיקוד העורף, וכל הבטוחות הנדרשות למרחב מוגן איכותי.

הממ"ד מציל חיים – גם אם אינו מושלם

המלחמה האחרונה הדגימה שאמנם אין הגנה מושלמת, אך הממ"ד מעלה את הסיכויים לשרוד באופן דרמטי. בפתח תקווה, טיל איראני פגע ישירות בין שני ממ"דים בבניין מגורים, וגרם למותם של ארבעה אזרחים. כפי שהסביר ראש העיר: "לצערנו, גם פגיעה ישירה בממ"ד הביאה להרוגים, אבל שאר האנשים ששהו בממ"דים ניצלו".

המקרה הזה מלמד שני לקחים חשובים: ראשית, פגיעה ישירה בממ"ד היא אירוע נדיר ביותר. שנית, וזה החשוב יותר – כל הדיירים האחרים בבניין שהיו בממ"דים שלהם ניצלו. במקרים רבים אחרים במלחמה, ממ"דים הצילו חיים של אלפי אזרחים. למשל, בבאר שבע נפצעו עשרות אזרחים אך רובם ניצלו הודות לממ"דים.

דיירים בבניינים ישנים ללא ממ"ד נאלצים לרוץ לחדרי מדרגות או למקלטים מרוחקים – וזמן ההגעה למרחב מוגן הוא קריטי ועלול להיות קטלני. למעשה, היעדר ממ"ד הוא הסיכון הגדול ביותר לדיירים בבניינים ישנים.

איך אפשר לפעול כבר עכשיו?

אל תחכו לפגיעה הבאה. עורך דין התחדשות עירונית יכול לספק ייעוץ מקדים על היתכנות פרויקט פינוי-בינוי. הצעדים הראשונים כוללים:

1. בדיקת זכויות הבנייה במגרש הקיים
2. בחינת תוכניות מתאר מקומיות המאפשרות התחדשות
3. ארגון פגישות עם שכנים לגיבוש עמדה משותפת
4. פנייה ליזמים מוכחים עם ניסיון בפרויקטי התחדשות עירונית

לוחות זמנים בפרויקט פינוי-בינוי הם משתנים מאוד ותלויים בגורמים רבים. פרויקט יכול להימשך בין 4-15 שנה, בהתאם למורכבות התכנונית, מספר הדיירים, קיומם של דיירים סרבנים, ויעילות הרשויות המקומיות.  הסיכונים בפרויקט פינוי בינוי כוללים עיכובים בוועדות התכנון, דייר סרבן שעלול לעכב את התהליך, שינויים בתקנות הבנייה, ועליות במחירי הבנייה שעלולות להשפיע על כדאיות הפרויקט.

תפקיד עורך הדין בהבטחת ממ"ד איכותי

עורך דין פינוי בינוי מקצועי מבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבויות הממ"ד. זה כולל:

• בדיקה שהתכנון כולל ממ"ד בכל דירה לפי התקן העדכני
• הבטחת מימון הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהפרויקט
• פיקוח על קבלת אישורי פיקוד העורף
• זירוז תהליכי האישור והבנייה

הוספת ממ"ד לבניין קיים מול ממ"ד פינוי בינוי

סיכום: אל תחכו לפגיעה הבאה

חיים ללא ממ"ד בישראל של 2025 הם סיכון בלתי מתקבל על הדעת. כל התקפת טילים מעמידה משפחות שלמות בסכנה. ממ"ד פינוי בינוי אינו רק שדרוג דיור – זה הפתרון הכי יעיל להציל חיים ולהגן על העתיד הכלכלי.

חוק התחדשות עירונית מאפשר פרויקטים שמספקים ממ"ד תקני לכל דירה, מעלים את ערך הנכס ומבטיחים עתיד בטוח יותר. הטבלה שהצגנו מבהירה שבעוד הוספת ממ"ד לבניין קיים היא פתרון חלקי ויקר, ממ"ד פינוי בינוי מספק פתרון מלא וכלכלי. אל תחכו לפגיעה הבאה – הזמן לפעול הוא עכשיו.

משרד יקותיאל ושות' מלווה פרויקטי התחדשות עירונית מההתחלה ועד הסוף, עם דגש מיוחד על הבטחת ממ"ד איכותי בכל דירה. צרו קשר לייעוץ מקדים – כי בטיחות המשפחה שלכם לא יכולה לחכות.