מחבר: גיא יקותיאל

ראשית, מהו בעצם תהליך פינוי בינוי?

תהליך פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו בניינים ותיקים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים בתקן בניה חדשני ומחמיר, עם מתן דגש על חיזוק המבנה החדש מפני רעידות אדמה.  הבניין החדש לרוב ייבנה גבוה מקודמו על מנת לאפשר הוספת דירות רבות משהיו.

בעת הבניה המחודשת יפונו הדיירים לדיור אחר באופן זמני.

ידוע וברור לכל, כי תהליך של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי מביא עמו פרק זמן של שינויים ואף עשוי לייצר אי נוחות זמנית עבור בעלי הדירות, בין אם הם גרים בדירה שבבעלותם ובין אם הם משכירים אותה לדיירי משנה.
אנו כאן על מנת להזכיר שהליך הפינוי בינוי מביא עמו תמורות משמעותיות אשר יכולות להתקבל במספר חלופות בין אם הדירה האמורה משמשת אתכם למגורים בפועל ובין אם הדירה מושכרת. בתום מהלך זה של פינוי בינוי תעמוד בפניכם האפשרות לשמור או לוותר על הנכס שבבעלותכם.

לפניכם מספר אפשרויות שתוכלו לממש:

בהנחה ואתם, בעלי הנכס, תהיו מעוניינים להמשיך ולהתגורר בדירה שברשותכם גם לאחר שתהליך ההתחדשות העירונית יגיע לסיומו , תוכלו להנות מהאפשרויות הבאות:

תוכלו לבצע שדרוג של הדירה

יש לוודא כי בהסכם שנחתם בין יזם הפרויקט לבעלי הדירות תהיה לבעלי הדירה את האפשרות לשדרג את דירתם באם יחפצו בכך, לאחת מדירות היזם.
בעל הדירה המעוניין בשדרוג יידרש להשלים כמובן את ההפרש בין שווי הדירה החדשה לה זכאי הבעלים לבין שווי הדירה המשודרגת וכן יישא בתשלום מיסים החלים בגין שדרוג זה. השדרוג יקנה לכם דירה חדשה העומדת בתקן בניה עדכני המחייב מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), המתאימה יותר לרצונות ולצרכים שלכם, ללא תלות בדירתכם הישנה והתמורות להן אתם זכאים עפ"י הסכם הפינוי בינוי.

תוכלו לבצע שנמוך של הדירה

במידה ולבעל הנכס לא יהיה צורך בדירה גדולה בשטח לה הוא זכאי לאחר הליך הפינוי בינוי (תרחיש זה יכול לקרות למשל לאחר שילדיו עזבו את הבית וחדרים מסוימים נותרים מיותמים או שהוא אינו זקוק לתוספת השטח לה הוא זכאי במסגרת הפרויקט), אבל עדיין מעוניין לשמר את סביבת מגוריו. במקרה כאמור, עומדת לרשותו אופציה לקבל דירה קטנה יותר ששוויה נמוך יותר משווי הדירה לה הוא זכאי בהתאם לנכס שבבעלותו.
את ההפרש בין שווי הדירה לה היה זכאי הבעלים עפ"י הסכם הפינוי בינוי לשווי הדירה המשונמכת אותה יקבל בפועל ישלם היזם לבעלים.
המיסים הכרוכים בתהליך זה בדרך כלל יחולו על בעל הנכס עצמו.
עם השלמת התהליך, בעל הנכס יקבל דירה למגורים בשטח קטן יותר המתאימה יותר לצרכיו העדכניים. הדירה החדשה אליה יעבור תהיה דירה חדשה העומדת בתקן בניה עדכני המחייב מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) , ובעל הנכס יהנה מהאפשרות להמשיך ולהתגורר באותו האזור.
יתרון נוסף ממנו יהנה בעל דירה אשר יבצע שנמוך הינו הקטנה בשווי מיסי הארנונה אותם יידרש לשלם, היות והארנונה נקבעת בהתבסס על שטח הדירה – כאשר על שטח דירה קטן יותר מושת מס נמוך יותר.

בעלי דירות גדולות

במקרה של דירות מקור גדולות במיוחד, לעיתים במסגרת נתוני הפרוייקט והדרישות התכנוניות אין אפשרות לבנות דירות גדולות אשר יקנו לבעלים דירות בעלות שטח הדירה המקורי ובתוספת השטח הדירתי לו זכאים הבעלים עפ"י ההסכם. במצב כזה יוכלו הבעלים לקבל שתי דירות קטנות בשווי הדירה הגדולה לה הם זכאים. המיסים בגין השינוי במקרה זה יחולו על היזם.

הטבות העומדות לזכות האוכלוסיה המבוגרת – הקשישים

האוכלוסייה המבוגרת מתמודדת עם אתגר נוסף בבואה לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי. לעיתים רבות בני הגיל השלישי, בשלב זה בחייהם, אינם מעוניינים בשינויים מהותיים ובהחלפת אזור מגורים לתקופה, גם אם יובטחו להם מגורים משודרגים לאחר מכן.
בגילאים מבוגרים, בני הגיל השלישי מעוניינים באופן טבעי בשגרה נטולת הרפתקאות ופרויקט פינוי בינוי, שהינו פרויקט מורכב וארוך, עשוי להוות איום ופגיעה בשגרה הנחוצה להם. בדיוק לשם כך קיימת בחוק התייחסות מיוחדת עבור אוכלוסייה זו.

על מנת לאפשר קיומו של פרוייקט פינוי בינוי, היזם מחוייב להציע לבני הגיל השלישי תמורות נוספות:

 1) רכישת דירה חדשה בפרויקט חדש בבניין אחר ע"י היזם, עבור הקשיש, תחת דירתו של הקשיש בפרוייקט.
הדירה אשר תרכש תהיה בעלת מאפיינים דומים לדירה שהיה אמור לקבל בפרויקט המקורי. בעצם הסכמתו לחלופה זו, מוותר הקשיש על חזרה לדירתו המקורית, חוסך מעבר דירה כפול ושהות זמנית בדירה חלופית ועובר ישירות להתגורר  בדירה חדשה בנויה ומוכנה בעלת תקן הבניה המודרני.

2) קשיש שיהיה מעוניין לחזור ולהתגורר בדירה בבניין שעובר תהליך פינוי בינוי אך אין לו צורך בדירה גדולה יותר יוכל לקבל שתי דירות בפרויקט שערכן הכולל שווה לשווי הדירה החדשה לה הוא זכאי במסגרת הפרויקט. באופן זה יוכל הקשיש להנות מדירה אחת חדשה העומדת בתקן בניה עדכני ובגודל המתאים יותר לצרכיו ובנוסף להנות מהכנסה נוספת המגיעה מדירה אחרת אותה ישכיר או ימכור.

3) באם הקשיש אינו מעוניין בקבלת שתי דירות תחת דירה מוגדלת, אופציה נוספת העומדת בפניו היא לקבל דירה קטנה יותר בפרויקט שתתאים לצרכיו הנוכחיים ובנוסף לקבל תשלום בגין ההפרש בין הדירה החדשה לה הוא זכאי לבין דירתו החדשה והקטנה יותר.

4) מימון מעבר למגורים בדיור מוגן ותשלום איזון.
אופציה זו יכולה להיות רלוונטית מאוד לאוכלוסיה הבוגרת ואף להוות עבורם הזדמנות נפלאה לשדרוג באיכות החיים המתאימה יותר עבור גילם המתקדם.

5) אפשרות מתן תשלום שווה ערך לדירת התמורה לה זכאי הקשיש על מנת שיוכל לרכוש דירה חלופית, המתאימה למידותיו ולצרכיו, עפ"י רצונו האישי.

זכויות קשישים בפרויקט פינוי בינוי ב-2024

באם אתם בעלי דירה שאינם מעוניינים לשוב ולהתגורר בה לאחר סיום פרויקט ההתחדשות העירונית, שאינכם מתגוררים בדירה ועל כן אין לכם צורך/רצון בדירת התמורה החדשה או שאין לכם רצון בדירת התמורה מכל סיבה אחרת תעמודנה לרשותכם האפשרויות הבאות:

1) קבלת שטח מסחר תמורת דירת התמורה. במידה והפרויקט בו נמצאת דירתכם משלב יחידות מסחר וחנויות, תוכלו לבקש להסדיר מול היזם את האפשרות להחליף את הדירה לה אתם זכאים ביחידת מסחר בפרויקט.

2) קבלת פיצוי כספי בשווי דירת התמורה תחת דירת התמורה. אופציה זו צריכה להיות מוסכמת מראש ובכתב ע"י יזם הפרויקט. היות ועסקה זו אינה פטורה ממס, יזמי הפרויקטים לרוב אינם מאפשרים חלופה זו.

אנו מקווים כי מגוון האפשרויות לקבלת התמורה יאפשרו לכם למצוא את הדרך המתאימה והנכונה לכם, שתאפשר לכם לקחת חלק בפרוייקט ולשמוח בו. מאחלים לכם תהליך קל, נעים ומרגש!

מהי נציגות דיירים בהתחדשות עירונית, מהו תפקידה וכיצד נציגות טובה ומגובשת יכולה להניע את גלגלי הפרויקט עד לסיומו המוצלח?

בשנים האחרונות ניתן לראות כי אזורים שלמים שאוכלסו בעבר על ידי בניינים נמוכי קומה ישנים ורעועים, החליפו את פניהם ובמקומם צצו כפטריות אחרי הגשם בניינים גבוהים, מודרניים ומטופחים, שנבנו על פי תקני בניה חדשים ומחמירים הדואגים לדייריהם לדירות מחוזקות ומוגנות בפני אסונות טבע או פגעים אחרים.
דיירי בניינים שעברו תהליך פינוי בינוי יכולים להיות רגועים ולחוש בטוחים בביתם.

האם גם אתם רוצים ליזום תהליך של התחדשות עירונית, וליהנות מבניין חדש ודירה מודרנית?

הדבר אפשרי לביצוע כל עוד תמנו נציגות דיירים בהתחדשות עירונית שתעבוד בסינרגיה מקסימלית עם עו"ד הבעלים ועם בעלי המקצוע הנוספים הקשורים בפרויקט התחדשות עירונית זה.
יחד תוכלו להגיע למימוש פרויקט פינוי בינוי בקלות יחסית.

ראשית יש להבין ולקחת בחשבון כי פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים גדולים, בין אם בפרויקט מעורב בניין אחד בלבד ובין אם מעורבים בו כמה בניינים  ואף מתחמים שלמים בהם מאות יחידות דיור.

על מנת שהתהליך יתנהל בצורה מיטבית ויעילה תרצו לאפשר לבעלי המקצוע האמונים על הפרויקט להוביל את ההליך באופן אפקטיבי.

שלב ראשון – מינוי נציגות דיירים בהתחדשות עירונית

ראשית תצטרכו למנות נציגות דיירים בהתחדשות עירונית. מהלך זה חשוב מאין כמותו והוא מהווה גורם הכרחי ויעיל בהנעת הפרויקט כולו.
היות ולא ניתן להתנהל מול בעלי המקצוע בהתנהלות פרטנית עם  כל דייר ודייר – נציגות הדיירים מחליפה את הצורך בהתנהלות היחידנית ומייצגת את האינטרסים של כלל בעלי הדירות מול עו"ד הבעלים, היזם או בעלי המקצוע.

בשלב ראשון כל בעלי הזכויות בבניין, קרי הדיירים אשר הדירות בבעלותם, יכנסו אספת דיירים בהתאם לתקנון הבית המשותף.
באספה זו יבחרו באופן דמוקרטי ובהסכמת רוב הדיירים, הנציגים, שתפקידם לייצג את כל בעלי הזכויות בפרויקט.
זהו שלב הכרחי בתהליך שלולא קיומו לא ניתן להתחיל בהנעת הפרויקט ולכן יש להקדים ולקיימו.
לאחר שבעלי הזכויות בחרו את נציגיהם באספה, יש לערוך פרוטוקול אסיפה המאשר את המינוי של הנציגים שנבחרו. הפרוטוקול יופץ בין כל בעלי הזכויות.

בעלי הזכויות אשר נבחרו לנציגות הבניין מקבלים על עצמם תפקיד חשוב ולא תמיד פשוט. תפקידה של הנציגות להיות למעשה הגורם המתאם, המקשר והמדברר בין בעלי הזכויות לבין בעלי המקצוע השונים המעורבים בפרויקט.
לכן בבחירת הנציגות חשוב לבחור נציגים בעלי כישורים מתאימים (בעלי מקצוע או מומחים לנושאים רלוונטיים לפרויקט, בעלי ניסיון וכו') ויכולת לוגיסטית וניהולית, כאלה שלא נרתעים ומסוגלים להוביל תהליך מורכב על כל שלביו.
יכולות מתאימות הן הרבה אבל הן לא הכל. הדיירים הנבחרים לנציגות חייבים להיות בעלי יכולת מעורבות, פנאי לדבר, ומעל להכל רצון ומוטיבציה להובלת התהליך.

רצוי לבחור נציגות דיירים בהתחדשות עירונית שיש להם קשר טוב עם הדיירים ויש להם פנאי וזמינות גבוהה.
 נציגות אידיאלית תהיה נציגות המורכבת מאנשים המייצגים את מגוון הדעות, הצרכים, הגילאים והשפות בבניין/מתחם ורצוי מאוד שיבחרו נציגים המתגוררים בבניין/במתחם על מנת שימצאו בו בעת התקיימות התהליך.

על הנציגות לשמש לאורך כל הדרך כמתווכת בין  הדיירים ובעלי המקצוע השונים ולכן אחד מתפקידיה העיקריים והחשובים הוא לרכז את כל צרכי הדיירים ולהציפם בפני בעלי המקצוע, במטרה להביא למענה הולם לצרכים אמיתיים.

נציגות הדיירים צריכה להפעיל שיקול דעת ורגישות על מנת לבסס מערכת של יחסי אמון בינה לבין בעלי הזכויות וכן על מנת לצמצם מקרים של דייר סרבן או התנגדויות שונות לפרויקט.

על הנציגות בשיתוף ב"כ בעלי הזכויות לדאוג להנגיש את המידע שמתקבל מבעלי המקצוע השונים בפרוייקט גם לדיירים שדוברים שפות זרות.

חשוב לציין כי לאורך כל התהליך על הנציגות לשמור על שקיפות מול יתר בעלי הזכויות ולהתריע במידה ונוצר מצב של ניגוד עניינים.

במידה ומדובר במתחם של כמה בניינים רצוי מאוד למזג בין נציגויות הבניינים הנפרדות ולבחור נציגות אחת למתחם כולו על מנת לא לסרבל את ההתנהלות מול בעלי המקצוע השונים ולאפשר התנהלות אחידה ויעילה.

לאחר שנבחרה הנציגות, עליה לעמוד בקשר שוטף ולעדכן את בעלי הדירות בשלבים השונים בתהליך הפינוי בינוי ובכל התקדמות או עניין שקשור לתהליך.

מעצם היותה ישות משפטית יכולה הנציגות לתבוע ולהיתבע.

על מנת שלא תיחשף הנציגות לתביעות דיירים (למשל במקרה של חילוקי דעות) רצוי כי כתב מינוי הנציגות יבהיר כי לבעלי הזכויות לא יהיו טענות/דרישות כלפי חברי הנציגות, ככל וחברי הנציגות פעלו בתום לב ובסבירות, וכי במקרה של תביעה שתוגש כנגד חברי הנציגות אשר תדרוש מהם לשלם פיצויים או כל הוצאות אחרות – כלל בעלי הזכויות ישפו אותם, בכפוף לכך שחברי הנציגות מילאו תפקידם בסבירות ובתום לב.

ניתן גם להכניס להוראות הסכם ההתקשרות עם היזם הוראה הקובעת שהיזם יפצה את הנציגות במקרה כזה. חשוב להדגיש כי הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הזכויות על הסכם ההתקשרות עם היזם, על מסמכי התקשרות עם גורם פיננסי מלווה לפרוייקט ועל התחייבויות אישיות נוספות (למעט הסכמי התקשרות עם בעלי המקצוע המלווים את הפרויקט), ולכן התגייסות כלל בעלי הזכויות ושיתוף הפעולה שלהם חשובים והכרחיים להתקדמות הפרוייקט. גם נציגות טובה לא יכולה לפעול ולקדם פרוייקט ללא שיתוף פעולה מצד בעלי הזכויות במקומות בהם מעורבותם האישית נדרשת.

האם הנציגות יכולה להניע את תהליך הפינוי בינוי בכוחות עצמה?

נציגות דיירים בהתחדשות עירונית הנבחרת אינה מספיקה להובלת תהליך ההתחדשות העירונית. על הנציגות לבחור ולמנות עורך דין אשר ייצג את בעלי הזכויות בפרויקט. עורך הדין להתחדשות עירונית חייב להיות בעל ניסיון רב בתחום ובתחום הפינוי בינוי בפרט.

בנוסף, על הנציגות לאתר יזם אשר יתאים לביצוע הפרויקט. היזם חייב להיות בעל ניסיון ומוניטין טוב, איתנות פיננסית, יזם שביצע בהצלחה פרויקטים בסדר גודל דומה. יזם שביצע פרויקטים דומים בעיר הרלוונטית לפרויקט המדובר יהווה יזם בעל יתרון משמעותי על פני יזמים אחרים.

רצוי מאוד שהליך בחירת היזם יתבצע בדרך של מכרז יזמים –
באופן זה יוכלו בעלי הזכויות למקסם את התמורות המוצעות להם ולבחור ביזם אשר הציע את ההצעה הטובה ביותר עבור כלל בעלי הדירות. חשוב מאוד שהליך בחירת היזם יתקיים בליווי צמוד של עורך הדין ובייעוצו היות וניסיונו של עורך הדין יכול למנוע טעויות הנובעות מחוסר ידע וחוסר ניסיון. תפקידו של עורך הדין הוא לסייע לבעלי הדירות לבחור את היזם הטוב ביותר לפרויקט.

מעוניינים גם אתם להתחיל בתהליך פינוי בינוי בבניינכם? אנו מאחלים לכם הצלחה רבה בפרויקט. במידה והנכם מעוניינים בעורך דין מיומן ובעל ניסיון רב בתחום על מנת שילווה את התהליך שלכם, צוות גיא יקותיאל ועורכי הדין שלנו ישמחו לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה לגבי התהליך!