מאמרים מקצועיים
פינוי בינוי והתחדשות עירונית

ביטול תמ"א 38: השלכות, משמעויות ופתרונות חלופיים בשוק הנדל"ן הישראלי

'''גיא יקותיאל''' | 25.11.2024 Tel Aviv

ביטול תמ"א 38 מהווה נקודת מפנה משמעותית בשוק הנדל"ן הישראלי. התוכנית, שהחלה כפתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, התפתחה במהלך השנים למנוע צמיחה מרכזי בענף הבנייה, במיוחד במרכזי הערים. ביטול התוכנית מעלה שאלות מהותיות לגבי עתיד ההתחדשות העירונית בישראל, והפתרונות החלופיים שיידרשו כדי לתת מענה לצרכי הדיור והבטיחות של מבנים ישנים.

ההיסטוריה והרקע לביטול תמ"א 38

תוכנית מתאר ארצית 38 נולדה בשנת 2005 מתוך צורך ביטחוני ובטיחותי מובהק – הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית הציעה מודל ייחודי שהתבסס על שיתוף פעולה בין המגזר הפרטי למגזר הציבורי: המדינה העניקה לבעלי דירות ויזמים קשת של זכויות בנייה והטבות נוספות בתחומי התכנון, הבנייה והמיסוי, בתמורה לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980. עם השנים, התפתחה התוכנית והתרחבה למסלול נוסף – תמ"א 38/2, שאפשר הריסה מלאה של המבנה ובנייתו מחדש.

למרות ההצלחות הנקודתיות, התוכנית חשפה פערים משמעותיים בין אזורי הביקוש לפריפריה. בעוד שבמרכז הארץ, בערים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, פרויקטי תמ"א 38 צצו כפטריות אחרי הגשם, הפריפריה נותרה מאחור. הסיבה העיקרית הייתה פשוטה – הכדאיות הכלכלית. במקומות בהם ערכי הקרקע נמוכים, זכויות הבנייה הנוספות לא סיפקו תמריץ מספק ליזמים.

אתגרי התוכנית והסיבות לביטולה

הביקורת על תמ"א 38 התמקדה במספר היבטים מרכזיים. 

ראשית, התוכנית יצרה עומס משמעותי על התשתיות העירוניות הקיימות. תוספת יחידות דיור ללא תכנון כולל של מערכות תחבורה, ביוב, חשמל ומים הובילה למצבים בהם שכונות שלמות סבלו מעומסי תנועה כבדים ותשתיות ירודות שאינן מותאמות לריבוי המשתמשים.

בנוסף, ההתמקדות בבניינים בודדים, ללא ראייה תכנונית רחבה, פגעה באפשרות לפיתוח עירוני מושכל ומנעה התייחסות להיבטים וצרכים תכנוניים שונים כגון מרחבים ציבוריים, שטחים ירוקים פתוחים, מוסדות חינוך, מוסדות תרבות ועוד. במקרים רבים, בניינים שעברו תמ"א 38 הפכו ל"מכשול" בפני התחדשות עירונית בקנה מידה שכונתי, שכן, לאחר שבניין אחד בשכונה עבר שיפוץ וחיזוק, הסיכוי לקדם פרויקט פינוי בינוי רחב היקף באותו אזור הצטמצם משמעותית.

סוגיה נוספת וחשובה שהטרידה רבים הייתה העדר המענה לצורך המקורי של התוכנית – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בפועל, רוב הפרויקטים התרכזו באזורים בהם הסיכון לרעידות אדמה נמוך יחסית, בעוד שבאזורי סיכון גבוה, כמו טבריה ובית שאן, בוצעו מעט מאוד פרויקטים.

גם התנגדות מצד ראשי רשויות מקומיות לתוכנית השפיע על ביטולה – תוספות הבנייה הכבידו על הרשויות המקומיות, כאשר ניתנו זכויות בניה נוספות אך לא ניתן היה לגבות בגינן היטלי השבחה נוכח הפטור מהיטלי השבחה הקיים בתוכנית, מה שיצר גרעון.

השלכות על שוק הנדל"ן הישראלי

ביטול תמ"א 38 מעצב מחדש את דפוסי ההתחדשות העירונית בישראל. בטווח הקצר, השוק חווה זעזוע מסוים, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ. היזמים, שהתרגלו למודל העסקי של תמ"א 38, נדרשים כעת להתאים את אסטרטגיות הפעולה שלהם ועשויים להיתקל בקשיים במציאת פתרונות חלופיים שיספקו את ההחזר ההשקעתי הרצוי. התוצאה המיידית היא האטה בקצב התחדשות המבנים הישנים, מה שעלול להוביל לעלייה במחירי הדיור באזורים אלה. אצל בעלי דירות המבקשים לחזק את דירותיהם מפני רעידות אדמה ביטול התוכנית מעלה את החשש כי העדר התמריצים לחיזוק המבנים ימנעו את החיזוק המבוקש. דבר זה עלול להשאיר את בעלי הדירות חשופים לסיכונים במקרה של רעידת אדמה, ובמקביל, לגרום להם לאבד את הערך הכלכלי שציפו לו.

בטווח הארוך, השפעת הביטול עשויה להיות מורכבת יותר. מחד, הדבר עלול להחריף את המחסור בדירות באזורי ביקוש, שכן תמ"א 38 הייתה מקור משמעותי להגדלת מלאי הדיור בערים המרכזיות (בעוד שבפריפריה, היות והתוכנית לא יושמה בצורה רחבה, השפעת הביטול עשויה להיות פחותה). מאידך, הביטול מאלץ את השוק לאמץ פתרונות מקיפים יותר, דוגמת פרויקטי פינוי בינוי בקנה מידה שכונתי, שעל אף שדורשים יותר זמן ומשאבים, עשויים לספק פתרונות טובים ונכונים יותר בטווח הארוך.

היבטי המיסוי והמשמעויות הכלכליות

סוגיית המיסוי בעקבות ביטול תמ"א 38 מהווה אתגר משמעותי עבור כל הצדדים המעורבים בהתחדשות עירונית. אחד השינויים המשמעותיים הוא ביטול הפטור מהיטל השבחה, שהיה אחד התמריצים המרכזיים בפרויקטי תמ"א 38. משמעות הדבר היא עלייה משמעותית בעלויות הפרויקט ליזמים, מה שעשוי להשפיע על כדאיות הפרויקטים, במיוחד באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים יחסית.

שינוי משמעותי נוסף הינו ביטול הפטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה שהתקבלו מתוקף תמ"א 38 אשר היווה הטבה כבדת משקל.

הטבות אשר עשויות להיות זמינות גם לאחר ביטול תמ"א 38 הן פטור ממס שבח, פטור ממס רכישה ופטור מס ערך מוסף (מע"מ 0) על שירותי בנייה, אך ייתכן שגם עליהם יחולו עליהם שינויים עם המעבר לתוכניות חלופיות, והיזמים ובעלי הדירות יצטרכו להסתגל לשינויים האלה וייתכן שידרשו להתמודד עם מערכת מיסוי מורכבת יותר.

המדינה אמנם האריכה את תקופת ההטבות עד שנת 2026 עבור פרויקטים שכבר החלו, אך פרויקטים חדשים יידרשו להתמודד עם נטל מס כבד יותר.

ההשלכות הסביבתיות והתכנוניות

ביטול תמ"א 38 מאפשר לרשויות המקומיות לקדם תכנון עירוני מושכל יותר. במקום התחדשות נקודתית של בניינים בודדים, ניתן כעת לקדם תכנון מקיף הכולל התייחסות לכלל המרקם העירוני. הדבר כולל תכנון מערכתי של תשתיות, שטחים ירוקים, מבני ציבור ומערכות תחבורה.

אחד היתרונות המשמעותיים של התחדשות מתחמית הוא האפשרות לתכנן מחדש שכונות שלמות תוך התחשבות בעקרונות של קיימות עירונית. זה כולל תכנון של מסדרונות אוויר, שמירה על עצים ותיקים, ויצירת מרחבים ציבוריים איכותיים. בנוסף, התכנון המקיף מאפשר שילוב של פתרונות תחבורה מתקדמים, כמו שבילי אופניים ונתיבי תחבורה ציבורית.

התחדשות של מתחמים מאפשרת ראיה נכונה ומתן מענה הוליסטי לכלל המטרות והצרכים העומדים ביסודה של ההתחדשות העירונית.

חלופות לתמ"א 38 בעידן החדש

עם ביטול תמ"א 38, פרויקטי פינוי בינוי הופכים לחלופה המרכזית בתחום ההתחדשות העירונית. בניגוד לתמ"א 38, שהתמקדה בבניינים בודדים, פינוי בינוי מאפשר התחדשות של מתחמים שלמים. היתרון המשמעותי של גישה זו הוא היכולת לתכנן מחדש אזורים שלמים, כולל תשתיות, שטחי ציבור ומסחר, ומערכות תחבורה. 

במקביל, רשויות מקומיות מקדמות תוכניות מתאר מקומיות להתחדשות עירונית. דוגמה בולטת לכך היא תוכנית ח/619 בחולון, המציעה מסגרת תכנונית כוללת להתחדשות העיר. תוכניות אלה מאפשרות התאמה טובה יותר לצרכים המקומיים ולמאפיינים הייחודיים של כל עיר. הן מתייחסות לא רק להיבטים הפיזיים של הבנייה, אלא גם להיבטים חברתיים וקהילתיים.

חידוש משמעותי נוסף הוא התפתחותם של מודלים המשלבים מימון ציבורי-פרטי. מודלים אלה, הנפוצים במדינות רבות בעולם, מאפשרים לקדם פרויקטיי התחדשות עירונית גם באזורים בהם הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר. הדבר מתבטא בהשתתפות ממשלתית במימון פרויקטים, במתן תמריצים ליזמים, ובהקלות רגולטוריות שונות.

תפקידו המתפתח של עורך הדין בהתחדשות עירונית

בעידן שלאחר ביטול תמ"א 38, תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית הופך מורכב יותר. מעבר לליווי המשפטי המסורתי, נדרשת כיום הבנה מעמיקה של האפשרויות הקיימות ושל היבטי תכנון, מיסוי ומימון. עורך הדין נדרש לסייע ללקוחותיו בניווט בין האפשרויות השונות וללוות אותם בכלל שלבי הפרוייקט המשתנים, לאורך פרק זמן ארוך, במטרה להביא לפרוייקט מוצלח תוך שמירה מקסימלית על זכויות בעלי הדירות.

בפרויקטיי פינוי בינוי, למשל, עורך דין פינוי בינוי מעורב בהיבטים רבים של התהליך: החל מבדיקת היתכנות ראשונית, גיבוש בעלי הזכויות, ניהול משא ומתן מול יזמים ובחירת אנשי מקצוע, דרך הבטחת זכויות הדיירים בהסכמים המשפטיים, ליווי הליך מימון הפרויקט ושלב הבניה ועד להשלמת הפרויקט, מסירת דירות התמורה לבעלים ורישום זכויותיהם בדירות החדשות בלשכת רישום המקרקעין. 

מבט לעתיד: האתגרים וההזדמנויות

ביטול תמ"א 38 מסמן תקופת מעבר משמעותית בשוק הנדל"ן הישראלי. האתגר המרכזי הוא למצוא את האיזון הנכון בין הצורך בהתחדשות עירונית לבין שמירה על איכות החיים העירונית. בטווח הקצר, ייתכן שנראה האטה מסוימת בקצב ההתחדשות העירונית, אך בטווח הארוך, המעבר לתכנון מקיף עשוי להוביל לתוצאות טובות יותר.

במציאות זו, חשוב מתמיד להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי עם ליווי נכון ומתאים של עורך דין מנוסה, גם לאחר ביטולה של תמ"א 38 ניתן בהחלט לקדם ולקיים פרוייקט התחדשות עירונית מאורגן, יעיל, בטוח ומוצלח.

לסיכום, למרות האתגרים שמציב ביטול תמ"א 38, נפתחות הזדמנויות חדשות לתכנון עירוני מושכל יותר ולפיתוח פתרונות יצירתיים והוליסטים בתחום ההתחדשות העירונית. המפתח להצלחה טמון בשילוב בין תכנון מקצועי, ליווי משפטי מיומן, ושיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים המעורבים בתהליך.


כתבות אחרונות:

  • צרו קשר
    צרו איתנו קשר
  • WhatsApp