כשבעלי דירות מתחילים לחשוב על פינוי בינוי, המסלול נראה לכאורה ברור: מתארגנים, בוחרים נציגות ועורך דין, פונים ליזמים, בוחרים יזם והוא מתקדם עם התכנון.
זה אכן המסלול המקובל בפרויקטים רבים, ולעיתים הוא גם המסלול המתאים ביותר. אבל מה קורה כאשר המתחם כבר מאורגן, בעלי הדירות מעוניינים להתקדם, ובכל זאת היזמים מהססים? או כאשר מגיעות הצעות, אבל הן מסויגות מאוד, מבוססות על הנחות רבות ואינן מאפשרות להבין מה באמת אפשר לקבל בפרויקט?
במצבים כאלה, ייתכן שהבעיה אינה בהכרח היעדר יזם מתאים. לפעמים הפרויקט פשוט מגיע לשוק מוקדם מדי, כאשר עדיין קיימת אי־ודאות משמעותית לגבי האפשרויות התכנוניות והכלכליות שלו.
אחת האפשרויות שכדאי להכיר היא התארגנות דיירים לפינוי בינוי שבה בעלי הדירות מקדמים תחילה בדיקות ותכנון באמצעות צוות מקצועי מטעמם, ורק בשלב מתקדם יותר פונים ליזמים.
המשמעות אינה שבעלי הדירות הופכים בעצמם ליזמים. הם אינם אמורים לבנות את הפרויקט או לקחת על עצמם את הסיכונים של יזם. הרעיון הוא אחר: להגיע לשלב בחירת היזם כאשר חלק מהשאלות שכיום מוטלות לפתחו כבר קיבלו תשובות.
איך בדרך כלל מתחיל פרויקט פינוי בינוי?
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה להתחיל בהתארגנות של בעלי הדירות, בחירת נציגות ובחירת עורך דין מייצג. כבר בשלב מוקדם היא ממליצה גם לברר את עמדת הרשות המקומית ולקבל מידע תכנוני לגבי המתחם. לאחר מכן מגיע, במקרים רבים, שלב בחינת ההצעות ובחירת היזם.
במסלול המקובל, היזם שנבחר הוא בדרך כלל גם הגורם שמממן ומוביל את עבודת התכנון המשמעותית. הוא מתקשר עם אדריכלים ויועצים, מנהל את הקשר התכנוני מול הרשות המקומית ומוסדות התכנון, ובוחן לאורך הדרך האם הפרויקט נשאר כלכלי.
למסלול הזה יש יתרון ברור: בעלי הדירות אינם צריכים לממן בעצמם תהליך תכנוני מורכב, והיזם מביא לפרויקט ידע, ניסיון ומערכת מקצועית שלמה.
אבל יש גם צד שני. כאשר היזם נכנס לפרויקט בשלב שבו עדיין לא ברור מה יהיה אפשר לבנות, הוא נדרש לקבל החלטה עסקית על בסיס הרבה סימני שאלה.
אי־ודאות תכנונית היא גם אי־ודאות כלכלית
נניח שמתחם מסוים כולל כמה בניינים ישנים, אבל עדיין לא ברור כמה דירות חדשות יהיה ניתן לבנות בו, מה יהיו גובהי הבנייה, אילו שטחי ציבור תדרוש העירייה, האם תהיה דרישה למסחר או לתשתיות נוספות, ומה תהיה עמדת מוסדות התכנון ביחס להצעה.
מבחינת היזם, כל אחת מהשאלות האלה משפיעה על כדאיות העסקה.
כאשר הנתונים אינם ברורים, היזם נדרש לתמחר גם את הסיכון. הוא צריך להביא בחשבון אפשרות שהתכנון יאושר בהיקף קטן מהמצופה, שההליך יתארך או שיוטלו על הפרויקט דרישות נוספות.
לכן, במתחמים מסוימים, בעלי הדירות יכולים למצוא את עצמם במצב מתסכל: יש עניין מצד יזמים, מתקיימות פגישות ומתקבלות מצגות, אבל קשה לקבל הצעה מחייבת ואיכותית.
כאן עולה האפשרות לשנות את סדר הפעולות.
מהו תכנון מטעם בעלי הדירות לפני בחירת יזם?
במודל כזה בעלי הדירות, באמצעות הנציגות ואנשי המקצוע שמייצגים אותם, מקדמים בדיקה תכנונית ולעיתים גם תהליך תכנוני משמעותי יותר עוד לפני שנבחר היזם הסופי.
לצורך כך ניתן להסתייע, בהתאם למאפייני המתחם, באדריכל, שמאי, יועצים מקצועיים ובגורם שמרכז ומנהל את התהליך. בשוק משתמשים לעיתים במונחים כמו "חברה מתכננת", "חברה מנהלת" או "מנהל פרויקט", אבל השם כשלעצמו אינו העיקר. חשוב הרבה יותר להבין מה בדיוק אותו גורם התחייב לבצע, מטעם מי הוא פועל ואיזה כוח נמסר לו.
המטרה היא לצמצם בהדרגה את הפער בין השאלה הכללית "מה אולי אפשר לעשות כאן?" לבין פרויקט שיש לגביו בסיס תכנוני וכלכלי ברור יותר.
בהמשך, כאשר פונים ליזמים, הם כבר אינם נדרשים להעריך את המתחם מאפס.
מה בעלי הדירות עשויים להרוויח מתכנון מוקדם?
היתרון המרכזי הוא צמצום אי־הוודאות.
כאשר יזמים מקבלים מידע תכנוני מבוסס יותר, קל להם יותר להעריך את הפרויקט, לבחון את עלויותיו ולהחליט איזו הצעה הם מסוגלים לתת לבעלי הדירות.
גם לבעלי הדירות קל יותר להשוות בין הצעות. במקום שכל יזם יציג חזון אחר המבוסס על הנחות תכנוניות שונות, ניתן במקרים מסוימים ליצור בסיס משותף יותר להשוואה.
לתכנון מוקדם עשויה להיות גם משמעות במתחמים שבהם ניסיונות קודמים לבחירת יזם לא הבשילו. לפעמים יזם אינו נמנע מהמתחם מפני שהוא "לא טוב", אלא מפני שהסיכון התכנוני בשלב הנוכחי גבוה מדי.
חשוב לסייג: אין ודאות שתכנון מוקדם יביא להצעות טובות יותר או לתמורות גבוהות יותר. התמורות תלויות במכלול שלם של נתונים- זכויות הבנייה, מחירי המכירה, עלויות הבנייה, המימון, מדיניות הרשות המקומית ותנאי השוק. היתרון האפשרי הוא שהדיון עם היזמים נעשה מתוך תמונה ברורה יותר.
בעלי הדירות אינם צריכים להפוך ליזמים
זו אחת הנקודות החשובות ביותר להבנת המודל.
קידום תכנון אינו אומר שבעלי הדירות צריכים לנהל בעצמם אתר בנייה, לקחת מימון בנקאי או לשאת בסיכונים המקובלים של יזם נדל"ן.
גם במסלול הזה, בסופו של דבר נדרש יזם שיוכל לבצע את הפרויקט, לממן אותו, לספק את הערבויות הנדרשות, לפנות את בעלי הדירות לדיור חלופי ולבנות את הבניינים החדשים.
ההבדל הוא בנקודת הזמן שבה אותו יזם נכנס.
במקום שהוא ייכנס כאשר כמעט הכול פתוח ויקדם את התכנון מראשיתו, בעלי הדירות יכולים במקרים מתאימים להגיע אליו כשהפרויקט כבר עבר כברת דרך.
חברה מתכננת, חברה מנהלת וחברה מארגנת – לא תמיד מדובר באותו דבר
"חברה מתכננת" אינה הגדרה משפטית אחידה שממנה ניתן ללמוד לבדה מה עושה החברה ומה מעמדה. גם הביטויים "חברה מנהלת" ו"מנהל פרויקט" משמשים בשוק לתפקידים שונים.
לעומת זאת, כאשר אדם או חברה מתקשרים עם בעלי דירות בהסכם שמטרתו לארגן עסקת התחדשות עירונית, עשויות לחול הוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות). החוק נועד, בין היתר, להסדיר את פעילות המארגנים ,לקבוע חובות כלפי בעלי הדירות ולמנוע מצב שבו בעלי דירות נשארים כבולים לאורך זמן להסכם שאינו מתקדם.
לכן, כאשר נשקלת התקשרות עם גוף שיקדם את המתחם, כדאי לבחון את המהות ולא רק את הכותרת: אילו שירותים הוא נותן, מי בוחר את אנשי המקצוע, כיצד הוא מתוגמל, האם נוצרת בלעדיות, מה משך ההתקשרות ומה קורה אם התכנון אינו מתקדם.
מה המחיר של התארגנות עצמאית?
למודל יש גם מורכבות.
קידום תכנון דורש נציגות פעילה, מנגנון מסודר לקבלת החלטות ותיאום בין מספר אנשי מקצוע. צריך גם לקבוע מראש כיצד ימומנו ההוצאות בשלב שבו עדיין אין יזם שנושא בהן.
בנוסף, תכנון הוא תהליך שיש בו אי־ודאות גם כאשר הוא מנוהל היטב. עבודה מקצועית שנעשתה בתחילת הדרך אינה מבטיחה שמוסדות התכנון יאשרו בסופו של דבר את כל מה שהוצע.
לכן לא נכון לראות במסלול הזה "קיצור דרך". לעיתים הוא דווקא מוסיף עבודה בשלב הראשון. השאלה היא אם העבודה המוקדמת הזאת יכולה לפתור חסם שמונע מהפרויקט להתקדם.
באילו מתחמים כדאי לפחות לבחון את האפשרות?
המודל עשוי להיות רלוונטי במיוחד כאשר המתחם מורכב או גדול, כאשר קיימות שאלות תכנוניות שעדיין לא קיבלו מענה, או כאשר נעשו ניסיונות לפנות ליזמים אך אלה לא הובילו להתקדמות ממשית.
גם מצב שבו היזמים מביעים עניין, אך ההצעות שלהם שונות מאוד זו מזו בשל הנחות תכנוניות שונות, יכול להצדיק בדיקה האם כדאי ליצור קודם בסיס תכנוני ברור יותר.
לעומת זאת, כאשר קיימת כבר מדיניות תכנונית ברורה, המתחם כלכלי ומספר יזמים חזקים מוכנים להתחרות עליו בתנאים טובים, ייתכן שלא יהיה צורך להוסיף שלב תכנוני עצמאי לפני בחירת היזם.
אין מסלול אחד שמתאים לכל פרויקט.
השאלה הנכונה היא לא רק "איזה יזם לבחור?"
בחירת יזם היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בפרויקט פינוי בינוי. הרשות הממשלתית אף ממליצה לבחון מספר הצעות, לבדוק את חוסנו הכלכלי של היזם ואת כדאיות התמורה שהוא מציע.
אבל בחלק מהמתחמים יש שאלה שצריכה לבוא קודם:
האם הפרויקט בשל מספיק כדי לצאת עכשיו לשוק היזמים?
כאשר התשובה חיובית, ניתן להתקדם למכרז ולבחירה. כאשר רוב הנתונים עדיין פתוחים, וכאשר אי־הוודאות עצמה מרחיקה יזמים או מקשה עליהם להגיש הצעה טובה, ניתן לבחון אפשרות אחרת- לקדם תחילה תכנון מטעם בעלי הדירות ולהגיע לבחירת היזם בשלב שבו התמונה ברורה יותר.
המטרה אינה שבעלי הדירות יעשו את עבודתו של היזם. המטרה היא לבחור בצורה מודעת מתי נכון להכניס אותו לתמונה.
המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני למתחם מסוים.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקדם פינוי בינוי בלי לבחור יזם?
אפשר לבצע התארגנות, בדיקות היתכנות ופעולות תכנון מסוימות עוד לפני בחירת היזם. היקף הפעולות המתאים תלוי במתחם, במדיניות התכנון המקומית ובאופן שבו בעלי הדירות בוחרים לנהל את הפרויקט.
מהי חברה מתכננת בפינוי בינוי?
זהו מונח שמשמש לעיתים לתיאור חברה שמסייעת לבעלי הדירות בקידום ההיבטים המקצועיים והתכנוניים של המתחם. מכיוון שאין למונח משמעות משפטית אחת ואחידה, חשוב לבחון את השירותים וההתחייבויות שבהסכם ולא להסתפק בשם החברה או בהגדרת התפקיד.
מה ההבדל בין חברה מתכננת לחברה מארגנת?
חברה מתכננת עשויה לעסוק בעיקר בתכנון ובניהול מקצועי. מארגן, במובנו המשפטי, הוא גורם המארגן בעלי דירות לצורך קידום עסקת התחדשות עירונית, ובנסיבות המתאימות חלות עליו הוראות חוק המארגנים. בפועל עשויה להיות חפיפה בין הפעילויות, ולכן כל התקשרות דורשת בחינה לפי תוכנה.
מי משלם על התכנון אם עדיין אין יזם?
אין מודל אחד שמתאים לכל הפרויקטים. עלויות יכולות להיות מוסדרות בדרכים שונות בהתאם להסכמים ולמבנה ההתארגנות. חשוב להבין מראש מי נושא בכל הוצאה, מה קורה אם הפרויקט אינו מתקדם והאם נוצרת התחייבות עתידית כלפי גורם כלשהו.
האם תכנון מוקדם מחייב את בעלי הדירות לבחור יזם מסוים?
לא בהכרח. אחת המטרות האפשריות של המודל היא דווקא לאפשר לבעלי הדירות לצאת לאחר מכן להליך תחרותי בין מספר יזמים. עם זאת, יש לבחון את ההסכמים שנחתמו עם כל גורם מקצועי ולוודא מהן ההתחייבויות והבלעדיות שנקבעו בהם.
מתי נכון לצאת למכרז יזמים?
אין נקודת זמן אחידה. בדרך כלל כדאי שלבעלי הדירות יהיה לפחות מידע מספיק לגבי המתחם, צרכיהם והמצב התכנוני, כדי שיוכלו להשוות בין הצעות בצורה עניינית. במתחמים מסוימים יהיה נכון לצאת למכרז מוקדם, ובאחרים כדאי לבחון קודם תכנון נוסף.
האם תכנון לפני בחירת יזם יכול לשפר את התמורות?
הוא עשוי לצמצם אי־ודאות ולאפשר ליזמים לתמחר את הפרויקט על בסיס מידע ברור יותר, אך אין בכך הבטחה לתמורה גבוהה יותר. גובה התמורות מושפע מהזכויות המאושרות, ערכי הקרקע, עלויות הבנייה והמימון, מדיניות התכנון ומצב השוק במועד הרלוונטי.
