המושג "פינוי-בינוי" הגיע לישראל כבר אי שם בשנת 1998, אז הכריז משרד הבינוי והשיכון על המדיניות החדשה, המאפשרת הריסת מבנים קיימים במתחמים העומדים בקריטריונים ובניית מבנים חדשים במקומם. מדיניות זו, הינה חלק ממגמת ההתחדשות העירונית הקלאסית הן בעולם והן בישראל. ההתחדשות העירונית בעצם מאפשרת לחדש מבנים ישנים שנבנו עד שנת 1984 ואף שכונות שלמות, או כפי שהגדיר זאת הרב יצחק יששכר גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "התחדשות עירונית היא צורך מהותי של ערי ישראל שהוקמו לפני עשרות שנים. היא מאפשרת שיפור באיכות החיים של הדיירים, שיפור בחזות הערים, לצד חיזוק המבנים הנחוץ לביטחונם".
במאמר זה נרחיב על המושג "פינוי בינוי" ועל מקומו בתהליכי ההתחדשות העירונית בישראל, נחשוף את הנתונים המספריים ומגמת הצמיחה של פרויקטי פינוי בינוי שונים ברחבי הארץ בשנים האחרונות ונסביר, על קצה המזלג, כיצד ניתן להתכונן לתהליכי פינוי בינוי.
פינוי בינוי במספרים
לפני שנדבר על חשיבותו ומשמעותו של הליך הפינוי-בינוי בישראל, בואו נדבר קצת מספרים. ולפני שנדבר במספרים, חשוב לנו לציין כי ישנם אמנם קולות אשר נשמעים בשוק הבנייה העירונית בישראל המדברים על כך שהליכי פינוי בינוי בישראל נמצאים בתהליך נסיגה, אך העובדות בפועל ומראות אחרת:
במהלך 2023 עד 2024 היה שיא של הוצאת היתרי בנייה לפינוי בינוי והתחדשות עירונית אשר ניתנו לכ- 27,000 יחידות דיור. מתוך כל ההיתרים כ- 16,000 התרים במסגרת תמ"א 38 ו- 11,000 במסגרת פינוי בינוי.
את מגמת העלייה הכללית אנו רואים גם בשנים שלפני 2022, כאשר כמות הפרויקטים שנוספה בכל שנה, גדלה בעשרות אחוזים (שנת 2020 נחרגת מפאת וירוס הקורונה שהשפיע, בין היתר, גם על תחום זה).
הערים המובילות באישור תוכניות ובמתן היתרי בנייה בתכניות פינוי בינוי
בבחינת היתרי בנייה בתוכניות פינוי בינוי ב-2023 לפי ערים, בירושלים ניתנו השנה היתרים למספר הרב ביותר של דירות, לאחר ש-7,482 יח"ד במיזמי פינוי-בינוי בעיר קיבלו השנה היתר בנייה.
מיד אחרי ירושלים ניתן לראות ערים נספות אשר ניהנות מעלייה בכמות הפרויקטים וקידום של פרויקטים רבים כגון קריית אונו, לוד, חולון ונתניה.
כיצד מתכוננים לתהליך פינוי בינוי?
פינוי-בינוי הוא תהליך רחב היקף, מאתגר ומורכב, בעל השלכות משמעותיות מאוד – הן על בעלי הנכסים במבנים המיועדים להריסה והן על התושבים שגרים בסביבה. בנוסף למורכבותו של כל פרויקט, פינוי בינוי הוא תהליך הנמשך זמן רב (מספר חודשים ואף שנים לכל פרויקט) ובחלק מהפעמים אף מתמשך מעבר למה שתוכנן בפועל. אם אכן מתוכנן הליך פינוי בינוי בנכסיכם, חשוב שתיערכו לכך בהתאם.
אלו הצעדים המרכזיים שיעזרו לכם להתכונן להליך פינוי בינוי בצורה הטובה והנכונה ביותר:
- מנו נציגות של הדיירים – על מנת לבחור נציגות דיירים שתייצג את כלל דיירי הבניין בפרויקט פינוי בינוי, נציגות הוועד הקיים בבניין תצטרך להודיע על כינוס אסיפה כללית שלא מן המניין, בתנאי שעלתה דרישה של שליש מהדירות לכל הפחות.
- ליווי משפטי – הליך פינוי בינוי כולל בתוכו עבודה מול גורמים שונים, ביניהם רשויות של המדינה ועוד. על כן, לבחירת עו"ד פינוי בינוי המייצג כבר בשלבים הראשונים של תכנון הפרוייקט – קיימת חשיבות מכרעת. אחת הדרכים לקחת את מלוא השליטה לידיים כבעלי נכסים בפרויקט פינוי בינוי, היא דרך שיטת המכרז ההפוך, בה בעלי הנכסים פונים בעצמם באופן מאוגד ומגובש לעו"ד מייצג אשר מנסח עבורם הסכם פינוי בינוי, עוד בטרם הוגשה כל הצעה על ידי יזמים. לאחר גיבוש ההסכם, בעלי הנכסים בוחרים אנשי מקצוע לפרויקט ורק אז יוצאים למכרז יזמים, על מנת למקסם את התמורות.
- מצאו יזם פינוי בינוי – כדי למקסם את סיכוייו של הפרויקט להתנהל בצורה החלקה והיעילה ביותר, כדאי לבחור ביזם בעל ניסיון עשיר בתחום פינוי בינוי, עם איתנות פיננסית וסטנדרט בנייה גבוה. כמו כן חשוב לשמוע המלצות מדיירים אשר קיבלו את שירותיו של היזם בפרויקטים קודמים. המלצות אלו, בנוסף לניסיון, לאיתנות הפיננסית וסטנדרט הבנייה, מהווים את המפתח להצלחת הפרויקט שלכם.
- התאזרו בסבלנות – פינוי בינוי הוא תהליך שלוקח זמן רב ולעתים עלול אף להתארך מעבר לזמן שהוקצה לו מלכתחילה. חשוב שתדעו זאת ותקחו זאת בחשבון, שכן כדי שהפרויקט יצליח ויתבצע על צידו הטוב ביותר, הוא בהחלט יכול להתעכב, בין אם בעקבות עיכובים צפויים, ובין אם בלתי צפויים.
התחדשות עירונית, פינוי בינוי והתחדשות בניינית
תהליכי פינוי בינוי של שכונות שלמות נמצאים אמנם במגמת עלייה, אך אל תתנו למגמה זו של הריסה ובנייה במתחמים גדולים להטעות אתכם לחשוב שזוהי שירת הברבור של התחדשות בניינים בודדים.
התחדשות בניינים בודדים, אם כן, תופסת גם היא חלק נכבד בעולם התחדשות הבנייה העירונית בישראל, ואפילו יש לה שם: "התחדשות בניינית". הווה אומר, ההתחדשות העירונית יכולה להתבצע במספר דרכים ושיטות, לא רק בפינוי בינוי.
חלופת שקד
אחת הדרכים בהן ההתחדשות העירונית באה לידי ביטוי – היא חלופת שקד, אשר נכנסה לתוקף באוקטובר 2023 ובעצם החליפה את תמ"א 38. מטרתה של חלופת שקד, היא לספק פתרונות פרקטיים להתחדשותם של מבנים נקודתיים שלא יכולים להכלל בפרויקט פינוי בינוי מתחמי. היא מאפשרת הגדלת זכויות באופן ניכר ביחס לתמ"א 38 ובעצם שואפת לקצר את תהליכי ההתחדשות העירונית, לייצב את הענף וכאמור לספק מענה יעיל לאותן פרויקטים שלא יכלו לצאת עד היום לפועל בעקבות אי עמידתם בתנאי התמ"א 38.
מיצוי הפוטנציאל של התחדשות עירונית
שילוב הפרויקטים השונים של פינוי-בינוי במתחמים גדולים ברחבי הארץ, יחד עם התחדשות בניינית של בניין בודד או מספר בניינים בודדים, יכול להביא למצב אידיאלי, בו ההתחדשות העירונית תתחיל להתקרב למיצוי הפוטנציאל האדיר הקיים בה. איך זה יכול לקרות? באופן הבא: ההתחדשות הנרחבת והמקיפה במתחמי הפינוי-בינוי תוכל לאפשר הקמה של שכונות חדשניות ומודרניות אשר יתנו מענה לצרכים השונים של תושביהן. בנוסף לכך, ההתחדשות הבניינית תתחשב גם היא בצורך בתשתיות ובמענה לתושבים, באופן פרטני יותר. כך תשודרג ההתחדשות העירונית כולה וכולם יבואו על שכרם.
סיכום
מגמת הצמיחה הכללית במספר יחידות הדיור להן ניתנו היתרי בנייה במיזמי פינוי בינוי לאורך השנים אם כן, מראה שתהליכי פינוי בינוי לא הולכים לשום מקום, אלא להיפך: הם מהווים חלק נכבד יותר ויותר ממגמת ההתחדשות העירונית בישראל, ולא בכדי; תהליכי פינוי בינוי נועדו כדי לתרום, בסופו של דבר, גם לעליית ערכה של השכונה בפרט ושל העיר ככלל, גם לחברה המבצעת וגם, כמובן, לתושבי השכונה בהם מתבצעים הפרוייקטים. מגמת ההתחדשות העירונית אשר כוללת בין היתר גם התחדשות בניינית ועוד אינספור תהליכים שונים, הינה בעלת פוטנציאל עצום לחידוש השטחים העירוניים ושיפור חייהם של התושבים בהם. אין ספק כי הבנת פוטנציאל זה ויישומו, יוכל לתרום לאין שיעור לפיתוח תהליכים נוספים אשר יעלו את ערכם של השטחים הקיימים, יזמנו לשם אוכלוסיה חדשה ויאפשרו אפילו רווח כלכלי לבעלי הנכסים בהם הם יתקיימו.
