מכרז הפוך בפרויקט התחדשות עירונית

עולם ההתחדשות העירונית עבר, עובר וככל הנראה עוד יעבור לא מעט שינויים. אחד השינויים שאנו רואים כבולט ביותר, הוא בגזרת הידע של בעלי הדירות והזכויות בפרויקטים השונים. אם בעבר, הידע של בעלי הזכויות מבחינת זכויות הבסיס המגיעות להם בפרויקטים השונים המבוצעים בנכסיהם (כמו למשל הזכות להיות להיות מיוצגים על ידי עורך דין לבחירתם), כיום, הם מגיעים במוכנות גבוהה יותר, עם ידע נרחב הרבה יותר לפרויקט המוצע לנכס. במאמר זה נדבר על הפיכתם של בעלי הדירות והנכסים מפאסיביים לאקטיביים בכל הקשור לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית ובעיקרה הליכי פינוי בינוי בנכסיהם, מהן התמורות במאזן הכוחות הנ"ל וכיצד זה נותן להם יותר כוח אל מול היזמים בפרויקטים אלו.

שינוי מגמתי

עד לא מזמן (ובמקרים מסויימים גם כיום), רוב הפרויקטים של ההתחדשות העירונית ככלל ותכניות הפינוי בינוי בפרט היו מתחילות ביזמים שמגיעים לבעלי הדירות והזכויות ומציעים להם הצעה לפרויקט, אשר את טיבה לא הייתה להם באמת דרך להעריך. כיום, לעומת זאת, אנו רואים מגמת עלייה בקרב בעלי דירות וזכויות אשר לוקחים את המושכות אליהם ובאופן יזום ומאוגד, יחד עם כלל בעלי הדירות והזכויות בנכס, פונים ליזמים. מגמה זו הינה חיובית אמנם, אך גם היא איננה חפה מסיכונים ויש לה חסרון אחד משמעותי.

החסרון

על אף המגמה הרווחת של בעלי הדירות והזכויות אשר לוקחים את היוזמה לידיהם, גם בשיטה זו ישנו עדיין חסרון אשר בסופו של דבר, משאיר את עיקר הכוח בידי היזמים. את החסרון נדגים דרך הדוגמא הבאה: קחו למשל מצב, בו שני יזמים נותנים הצעה במכרז: האחד מציע תוספת של 12 מ"ר לכל דירה, השני מציע תוספת של 25 מ"ר לכל דירה. "לכאורה, ההצעה השנייה נשמעת לבעלי הדירות הרבה יותר אטרקטיבית" אומר עו"ד גיא יקותיאל, המייסד והבעלים של משרד עו"ד יקותיאל ושות' "אבל כשהם נכנסים למשא ומתן מול אותו יזם, הם מבינים שהתוספת מותנית באישור הוועדה המקומית, ואם הוועדה לא תאשר, הוא ייתן תוספת קטנה יותר. אז מה עשינו בזה? זו הצעה שלא מחזיקה מים. בשביל מה לעבור את כל התהליך, לבחור יזם ולנהל איתו משא ומתן במשך שבועות וחודשים ארוכים, אם בסופו של דבר הוא מכניס להסכם כל מיני תנאים שמעקרים את כל הצעתו מלכתחילה?" אם כך, מה הפתרון? תכירו את שיטת המכרז ההפוך.

המכרז ההפוך

שיטת המכרז ההפוך פותחה על ידינו במשרד עו"ד יקותיאל ושות', במיוחד כדי להעביר את הכוח לבעלי הדירות והזכויות, מבלי סיכונים מיותרים כגון אי ידיעת החוק מצד הדיירים, אי הכרת זכויותיהם של הדיירים, אי שימת לב לפרטים חשובים או "מריחת זמנים" מיותרת.

במקום לקבל הצעות באופן פאסיבי ולאחר מכן להכנס למשא ומתן עם היזם הנבחר, הכוח עובר לבעלי הדירות והזכויות באופן כמעט מוחלט, באופן הבא: בטרם התחלת כל פרויקט פינוי-בינוי ובמסגרת הליווי של משרדינו, אנו מבצעים עבודת עומק בשיתוף בעלי הדירות והזכויות, עורכים יחד איתם הסכם משפטי מפורט הקביל על כלל בעלי הזכויות בנכס. את ההסכם הנ"ל אנו מגישים למכרז, עליו יתמודדו היזמים.

מטרת השיטה

המטרה של שיטה זו היא לא רק לבצע הליכי התחדשות עירונית ובתוכם הליכי פינוי-בינוי, אלא באמת לוודא שהכוח עובר לבעלי הדירות והזכויות ולפי תנאיהם, עם הסכם סגור מבחינת התנאים המשפטיים ומניעת הכנסת תנאים חדשים להסכם, כמו למשל התניית גובה התמורות באישור הוועדה המקומית. במכרז יזמים כזה "אנחנו כותבים בצורה מפורשת שאם לא יאשרו ליזם את תוספת המטרים שהוא התחייב אליה בהצעה, הוא ישלם עבורם פיצוי מלא" אומר עו"ד יקותיאל ומוסיף "אין לנו ויכוח עם היזמים אחר כך על האותיות הקטנות של איך לממש את ההבטחות האלה. כל היזמים מתמודדים על אותם תנאים, שווה בשווה, ולא יכולים לברוח או להתחבא מאחורי כל מיני סעיפים שיאפשרו להם להתחמק אחרי שהם כבר נבחרו על ידי הדיירים".

יתרונות השיטה

1. השוואה אמיתית והוגנת בין מספר הצעות – כיוון שכל ההצעות המוגשות לבעלי הדירות והזכויות מבוססות על אותו הסכם, הם מקבלים תמונה מלאה של כל התנאים המוצעים להם וכך יכולים להבין מהי ההצעה הטובה ביותר מבחינתם.
2. סיכון מופחת גם ליזמים – "כיוון שההסכמים מאושרים מראש על ידי בעלי הדירות, היזמים יודעים שברגע שהם נבחרו, הולכים מיד לחתימות. אין משא ומתן, אין סכנה שלא יחתמו", מסביר עו"ד יקותיאל. "כיוון שההיתכנות של הפרויקטים מאוד גבוהה והם רוצים מאוד לזכות בהם, הם מוכנים להשקיע את עבודת העומק הנדרשת. כי זה לא עוד מכרז שהם ממלאים בו את הפרטים ברגע אחד ומסיימים. אלה מכרזים שכדי לזכות בהם צריך להשקיע זמן בבדיקות, ללכת לעירייה, לשבת עם אדריכלים, לתת הצעה שהם יכולים לעמוד מאחוריה. אנחנו מצפים את זה מהם וגם נותנים להם מספיק זמן לעשות את זה".
3. תמורות גבוהות יותר – היזמים מבינים ששווה להם לזכות במכרז והם מוכנים "למתוח את עצמם לקצה" ולתת אקסטרה – לא רק בעבודה המקדימה שהם עושים, אלא גם בתמורות. "אנחנו רואים את זה גם בשטח" אומר עו"ד יקותיאל "בשכונות שיש בהן מספר מתחמים של התחדשות עירונית, המתחמים שלנו מקבלים את התמורות הגבוהות ביותר. בשכונת יוספטל בפתח תקווה, למשל, התמורות שקיבלו הדיירים במתחם שלנו במטרים רבועים, גבוהות בעד 50% יותר מהתמורות במתחמים האחרים".
4. לוחות זמנים קצרים יותר – החלק הארוך והמתיש ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא המשא ומתן בין הדיירים ליזם – ואת זה אנחנו, כמשרד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, חוסכים. מאחר ואנחנו מערבים את הדיירים באופן תדיר ומבצעים עמם תהליך עומק עוד לפני המכרז עצמו, אנחנו מגיעים לרוב הדרוש כבר ביום החתימות הראשון. "אין לזה אח ורע" אומר עו"ד יקותיאל "חברות יזמיות המומות מהדבר הזה, הם לא מאמינים. זה יכול לקחת חצי שנה בפרויקטים אחרים, אפילו יותר".

יותר מעורבות – פחות עמימות

בשיטת המכרז ההפוך ניתן להימנע מסעיפים עמומים שלא משרתים את האינטרסים של בעלי הדירות והזכויות ואף עשויים לפגוע בהם, כמו למשל, במצב של חלוקת הרווח העודף (מצב בו הרווח של היזם עולה על אחוז מסוים, ואז נהוג לחלק את הרווח העודף בין היזם לבין בעלי הדירות והזכויות).

"כשיזם מציע הצעה במכרז, הוא יכול להכניס סעיף של חלוקת רווח עודף מעל 18%, למשל, וזה יישמע מצוין, אבל אנחנו כאנשי מקצוע יודעים שיש חשיבות למועד שבו אחוז הרווח העודף יחושב. האינטרס של היזם תמיד יהיה לחשב את אחוז הרווח העודף מוקדם ככל האפשר, למשל במועד אישור התב"ע. אבל ככל שהפרויקט מתקדם, אחוז הרווח העודף עשוי להיות גבוה יותר, ולכן במסגרת ההסכם אנחנו דורשים לבדוק אותו גם במועד קבלת ההיתר ולפעמים גם בסוף הפרויקט. זה שווה המון כסף לבעלי הדירות והזכויות בנכס, לפעמים אפילו יותר מתוספת המטרים. כשאנחנו קובעים את הכללים מראש, כולם יודעים שאלה הכללים. אם אתה לא רוצה להגיש אל תגיש, אבל אם אתה מגיש, קח את זה בחשבון".

פחות עמימות גם במפרט הטכני

עמימות נוספת שנמנעת בשיטת המכרז ההפוך, קשורה למפרט הטכני שמוגדר בהסכם, כרף שממנו לא ניתן לרדת. גם בהיבט הזה, מסביר עו"ד יקותיאל, ניתן לראות מספר תועלות:

• דירות ברמה גבוהה – הדירות שלנו הן תמיד ברמה הגבוהה ביותר מלכתחילה, כך שגם אם לפעמים זה בא על חשבון מטר או שניים מהדירה, בחישוב הכללי, לרוב זה עדיין שווה את זה.
• עידוד בעלי הדירות והזכויות לחזור לפרויקט – אנחנו רוצים שבעלי הדירות והזכויות שלנו יחזרו לדירה מושלמת, שהם יכולים לגור בה ולהנות ממנה מבלי שיצטרכו להוסיף 100 אלף שקל נוספים בשביל לשדרג את המטבח וכדומה. אם כדי לחזור לדירה שתהיה לטעמו, בעל הדירה יצטרך להוציא מכיסו עשרות אלפי שקלים לשדרוג המפרט שהוצע על ידי היזם, יכול להיות שהוא יעדיף לא לחזור לדירה אלא למכור אותה וללכת לגור במקום אחר. יש כאן עניין סוציאלי שבעיניי הוא חשוב מאוד. אני רוצה להבטיח שבעלי הדירות ייהנו מהפרויקט ויוכלו להרשות לעצמם לחזור לגור בו ולא יידחקו ממנו לטובת דיירים חדשים ועשירים.
• יצירת סטנדרט אחיד – יזם לא יכול להציע תמורות גבוהות ולאזן אותן עם מפרט טכני נמוך. כל ההצעות שניתנות לנו עונות על אותו סטנדרט.

החדשנות הופכת לסטנדרט

שיטת המכרז ההפוך הינה חדשנית, אך היא עוד תהפוך, לדבריו של עו"ד יקותיאל, לסטנדרט בתחום, בעיקר מאחר ומדובר בעליית מדרגה מבחינת חיזוק הכוח של בעלי הדירות והזכויות בנכסים. יחד עם זאת, כדי שהיא תתקיים, היא מחייבת את שיתוף הפעולה המלא של אותם בעלי דירות וזכויות. "ניתן לצאת לכל פרויקט של התחדשות עירונית באמצעות שיטת המכרז ההפוך, אבל צריך בעלי דירות וזכויות שיהיו איתך. זה אומר לעקוב אחרי העדכונים שלנו, לקרוא, להגיב ולהעיר על המסמכים שאנחנו שולחים להם ועוד. העבודה מול בעלי הדירות והזכויות הינה אדוקה מאוד ודורשת את מעורבותם המלאה. ככלל, ככל שהם מעורבים יותר, מגיעים לפגישות ולכנסים ולוקחים חלק פעיל בתהליך, הפרויקט יהיה מוצלח יותר, ובסוף זה גם יתבטא בתמורות. כמובן שככל שהפרויקט יותר רווחי ואטרקטיבי לבעלי הדירות והזכויות יהיה יותר כוח, אבל גם בטווח הכלכליות של כל פרויקט, שיטת המכרז ההפוך מאפשרת ותאפשר להם לקבל את הטוב ביותר".

".