בפרויקטים של התחדשות עירונית, ייתכן שדייר אחד או יותר יתנגדו לקידום הפרויקט המתוכנן באיזורו. דיירים המתנגדים ומסרבים לפרויקטים אלו, נקראים "דיירים סרבנים". תופעת הדיירים הסרבנים הינה תופעה מורכבת, אשר מציבה אתגרים משפטיים וחברתיים. הסיבות לסירובם של הדיירים יכולות להיות מגוונות, כאשר בסופו של דבר, נשאלת שאלת האיזון בין זכויותיו של הפרט לבין טובת הכלל. בבחינת שאלה זו, נידונה מידת סבירותו של הסירוב, מתי הוא אכן נחשב לסביר ומה קורה כאשר הסירוב אינו סביר. מאמר זה יעסוק בשאלות אלו וכן בתפקידיו של עורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ככלל ופינוי בינוי בפרט, תוך התחשבות בגורמים השונים המעורבים בנושא.
סיבות לסירובם של דיירים
סיבות רבות יכולות להיות לדיירים אשר מסרבים לקידומו של פרויקט ההתחדשות העירונית באיזורם, כאשר הסיבות אשר חוזרות על עצמן בתדירות הגבוהה ביותר, הינן: סכסוכים – ישנים או חדשים – עם דיירים נוספים בבניין ואפילו נטירת טינה על אי קבלת תפקיד בנציגות הדיירים בפרויקט, רצון לקבל תמורה גבוהה יותר מזו שהוצעה לדיירים אחרים, התנגדות ליזם או עורך דין ספציפי שמלווה את הפרויקט, חשש טבעי ממעבר לדירה חלופית, קושי במעבר דירה הנובע ממוגבלות פיזית של הדייר, רצון של הדייר בתמורה כספית חריגה עבור הסכמתו ועוד.
סירוב סביר אל מול סירוב לא סביר
במהלך השנים, בית המשפט והמפקח על הבתים המשותפים יצרו הבחנה בין סירוב סביר לסירוב לא סביר. סירוב סביר יכול להיגרם מסיבות כגון פגיעה משמעותית באיכות חייו של הדייר, היעדר פתרון מגורים חלופי הולם, תמורה שאינה שווה ערך לזו שמקבלים דיירים אחרים וחששות לגיטימיים בנוגע לאיתנות הפיננסית של היזם. לעומת זאת, סירוב לא סביר יכול להיגרם מסיבות כגון רצון לקבל תמורה גבוהה באופן לא פרופורציונלי, ניסיון לסחוט את היזם או בעלי הדירות האחרים וקיומם של מניעים זרים שאינם קשורים לפרויקט עצמו ועוד.
האיזון בין זכות הפרט להתחדשות עירונית
השאלה המרכזית הנשאלת בעניין דייר סרבן, היא כיצד ניתן לאזן בין זכותו של הדייר לפרטיותו, לבין האינטרס הציבורי של הבניין והאיזור כולו בהתחדשות העירונית? הגישה הרווחת כיום, היא שזכות הקניין אינה מקנה לבעל הדירה כוח אבסולוטי מוחלט בבית משותף וכי יש לקחת בחשבון גם את צרכי הדיירים האחרים בבית המשותף והקהילה כולה.
מגמות חדשות
במקביל לשאלת האיזון בין זכות הפרט לאינטרס הציבורי בפרויקטים השונים של התחדשויות עירוניות, ניתן לראות בשנים האחרונות עלייה במגמת התערבותו של הצד המחוקק, אשר מטרתה להקל על קבלת החלטות בבית משותף בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית. פסיקות בתי המשפט נוטות להגדיר בצורה מדויקת יותר את סוגי הסירובים השונים, תוך החמרה עם בעלי אינטרסים לא הוגנים מחד, והתחשבות בדיירים שחווים קשיים אמיתיים מאידך.
דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי
תיקון 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים), אשר נכנס לתוקף בשנת 2018, נועד להתמודד עם תופעת ה"דייר הסרבן" בפרויקטים השונים של פינוי פינוי. החוק מספק כלים משפטיים יעילים להתמודדות עם דיירים סרבנים, תוך התייחסות מיוחדת לבעלי דירות קשישים. השינוי העיקרי שמציע חוק זה, הינו ההליכים שניתן ליזום באמצעותו נגד דייר סרבן בשלב מוקדם יחסית, עוד לפני אישור תכנית איחוד וחלוקה.
תפקידו של עורך הדין בעניין דייר סרבן
במקרה בו ישנו דייר אחד (או יותר) המסרב בכל תוקף לפרויקט פינוי-בינוי, החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרים לפנות לבית המשפט באמצעות עורך דין, על מנת לקבוע האם סירובו של הדייר מוצדק. עורך הדין המייצג את הדיירים בהליך המשפטי יבחן את סבירות הסירוב, ובמידה ולא קיימת כזו סבירות, עורך הדין יעזור לדיירים לשכנע את בית המשפט שמדבר בסירוב בלתי מוצדק. במקרים בהם גם בית המשפט קובע שהסירוב אינו מוצדק, הוא יכול לאכוף את ביצוע העסקה, להטיל קנס כספי על הדייר הסרבן בשל סירובו הלא סביר ובמקרים מסוימים אף לדרוש ממנו לפנות את הדירה.
טיפים לדיירים בפרויקט פינוי-בינוי:
הכירו את זכויותיכם וחובותיכם:
- למדו על השלבים השונים של פרויקט פינוי-בינוי, מהלך העבודה הצפוי ואבני הדרך החשובות.
- עיינו בחוק פינוי-בינוי (פיצויים) ותיקוניו, והכירו את זכויותיכם, כגון הזכות לקבלת פיצויים הוגנים, דיור חלופי ומידע מלא על הפרויקט.
- שימו לב לחובותיכם במסגרת ההסכם עם היזם, כגון שיתוף פעולה בתהליך התכנון והבנייה.
- דעו מהם זכויותיכם במקרים של דיירים סרבנים המעוניינים לבלום את התקדמות הפרויקט.
שמרו על שיתוף פעולה בין דיירים
- בחרו נציגות שתפעל מטעם כלל הדיירים ותנהל את הקשר מול היזם והרשויות.
- קיימו תקשורת פתוחה ושוטפת בין הדיירים, שתפו מידע ועדכנו זה את זה בהתפתחויות.
- פעלו יחד לקידום הפרויקט ולהשגת התוצאות הטובות ביותר עבור כלל הדיירים.
התייעצו עם עורך דין מומחה:
- עורך דין בעל ניסיון בתחום פינוי-בינוי יוכל להגן על זכויותיכם ולייעץ לכם לאורך כל התהליך.
- קבלו ייעוץ משפטי מקצועי כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, בטרם תחתמו על כל מסמך.
- עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל התהליך, יסייע לכם במו"מ מול היזם וייצג אתכם בבית המשפט, מול הרשויות וכאמור, אל מול היזם.
טיפים נוספים
- השתתפו באסיפות דיירים וקחו חלק פעיל בקבלת ההחלטות.
- אל תהססו לשאול שאלות ולקבל הבהרות מכל הגורמים המעורבים בפרויקט.
- הקפידו לתעד את כל ההתכתבויות, ההסכמים וההחלטות הקשורות לפרויקט.
לסיכום
פרויקט פינוי-בינוי, הינו תהליך מורכב ורב-שלבי, אשר יכול להיתקל במכשולים רבים, ביניהם דיירים סרבנים, אשר מתנגדים ומסרבים לקידומו של הפרויקט. הכנה נכונה של הדיירים, שיתוף פעולה מלא וליווי משפטי מקצועי, הם המפתח להצלחת הפרויקט תוך מיצוי זכויות מקסימאלי של דיירי הבתים המשותפים. משרדינו מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית וביניהם – תהליכי פינוי בינוי. באמתחתנו עשרות פרויקטים מוצלחים בהם ייצגנו דיירים למיצוי מקסימאלי של זכויותיהם, כך שאם מתוכנן באזורכם פרויקט פינוי-בינוי, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו עוד היום ולקבל את הייעוץ המשפטי הטוב ביותר.
