פרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי, הינם פרויקטים שבהם כל הצדדים מרוויחים: היזם מצד אחד מרוויח רווח כלכלי – ואילו הדיירים מהצד השני, מקבלים בית חדש או משופץ, גדול יותר עם ממ"ד ומרפסת, ללא כל הוצאה כספית מצדם. כלומר, מימון הפרויקט מבוסס על הרווח של הקבלן מיחידות הדיור הנוספות שייבנו. יחד עם זאת, ישנם לא מעט דיירים שמסרבים להליכים אלו; דיירים אלו נקראים דיירים סרבנים. עד כמה שזה עלול להישמע תמוה, לסירובים אלו יכולים להיות לא מעט נימוקים, אך גם דרכי פתרון. אם כך, מדוע ישנם מקרים בהם דיירים מסרבים לפרויקטים של התחדשות עירונית? מהם הנימוקים של אותם דיירים סרבנים וכיצד ניתן לענות עליהם?
אלו הסיבות שיכולות להיות לדיירים לסרב:
1. חוסר אמון ביזם, בתהליך, או ברשויות – אנשים רואים שפרויקטים נמשכים לפעמים 10 ואפילו 15 שנים, נתקעים באמצע ולא זזים למשך זמן רב ומעדיפים לא להיכנס ל"הרפתקה" כזאת שזמן הסיום שלה עלול להתארך עד מועד לא ידוע.
2. חתימות – דיירים חוששים לחתום על מסמכים משפטיים ארוכים ומורכבים. ללא ייעוץ של עו"ד קשה להבין את המסמכים ולהיות בטוחים שההסכם פועל לטובתם. דיירים סרבנים פשוט לא מבינים עד הסוף מה אומר החוזה ומה הזכויות שלהם.
3. דיירים מבוגרים חוששים לרוב מהמעבר לדירה חלופית או מכל שינוי בחיים שאליהם התרגלו. המחשבה על מעבר או שינוי מכבידה ומקשה עליהם באופן מיוחד, כאשר לא בטוח מתי יסתיים הפרויקט וכמה זמן יהיה להם ליהנות ממנו, בהתחשב בגילם.
4. חשש מעלייה בהוצאות השוטפות כגון ארנונה וועד בית ואפילו חשמל. חשש זה הינו מוצדק, שכן ככל שהדירה גדולה יותר, שטח הארנונה המחושב גדל גם הוא. כך גם וועד הבית עלול להתייקר מפאת ההוצאות הגדולות הנדרשות לתחזוק הבניין החדש או המחודש. בנוסף, הדירות חדישות ומודרניות יותר, עם תשתיות נרחבות יותר של חשמל וכוללות לרוב תוספות מכשירי חשמל כגון מזגנים (בשל מספר החדרים שנוסף או בשטח הגדל), חימום הבית וכו'. כל אלו עלולים לייקר משמעותית גם את הוצאות החשמל.
מהו המענה האופטימלי להתנגדויות הללו?
נתחיל דווקא מהסוף – המחוקק נותן פתרונות והטבות לבני 70 ומעלה. מה שזה אומר בפועל, זה שהם יכולים למשל לקבל כסף במקום הדירה שלהם, או לקבל דירה חלופית חדשה באופן ישיר, מבלי לעבור לשכירות. אפשרות נוספת, היא שהם יקבלו זכות בבית אבות, או אפילו שילוב של דירה קטנה וכסף, פלוס פטור ממס על הרכיב הכספי.
לגבי הוצאות התחזוקה – על מנת לעודד בעלי דירות לחזור לבניין החדש ולהפיג את החשש מהוצאות תחזוקה גבוהות יותר עבור ועד הבית וחברת ניהול – שלא היו לפני ההליך, ישנו פתרון שקובע כי היזם מחויב לממן לאותם אנשים את ההפרש בין ההוצאות שהיו להם לבין ההוצאות החדשות, למשך חמש שנים לפחות. בפועל, ברוב המקרים יזמים משלמים עד עשר שנים.
ואולם, המענה החשוב והנפוץ ביותר, נוגע לחשש של דיירים ממשך התהליך וממורכבותו, לרבות החשש מהסכמים משפטיים ארוכים.
על מנת להפיג חששות אלו, המובנים בהחלט, ונובעים בין היתר מהפער שבין היזם המנוסה לבין הדייר חסר הניסיון והידע בתחום, אנו מתעקשים על קיום תהליך עומק עם כלל בעלי הדירות במתחם, אשר במסגרתו אנו מנגישים את התהליך לדיירים לכל אורכו (ולא פוגשים אותם פעם ראשונה במועד החתימה), אם באמצעות אסיפות דיירים ואם באמצעות מערכת דיוור מתקדמת באמצעותה אנו שולחים הודעות דוא"ל ו סמס עם עדכונים שוטפים על הנעשה בפרויקט בכל שלב.
בנוסף, אנחנו מתקצרים ומתמצתים לדיירים את עיקרי ההסכם המשפטי, ומסייעים להם להבין מה המשמעויות הנובעות ממנו, מה הם שלבי הפרויקט, מה הם יקבלו ומה מצופה מהם ומהיזם לאורך כל הדרך.
אנחנו רואים בצורה ברורה, כי הפרויקטים בהם בעלי הקרקע, קרי הדיירים, מעורבים יותר בפרויקט כבר משלביו הראשונים, הינם פרויקטים מוצלחים יותר, הן מבחינת רף התמורות אותם מקבלים הדיירים והן מבחינת משך זמן הפרויקט.
אילו סיבות נוספות יכולות להיות לסירוב דיירים?
- התחושה שיכולים לקבל עוד: ישנם בעלי דירות אשר מושכים את הזמן ומנסים לחתום אחרונים על חוזה הפרויקט, מתוך מחשבה שיוכלו "לסחוט" את היזם ולקבל ממנו תמורה טובה יותר ממה שהציע. בפועל, זה לא תמיד עובד ודוחה את מועד תחילת הפרויקט, ללא סיבה ממשית.
- סכסוכים פנימיים: ישנם דיירים שמסוכסכים, או שהסתכסכו בעבר עם דיירים אחרים בבניין ומרגישים שעכשיו זו "שעת הנקמה" שלהם באותם דיירים, בכך שהם לא מסכימים לחתום. בפועל, החוק קובע שברגע ששני שליש מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, ניתן יהיה להגיש נגד הדיירים הללו תביעה בשלב מאוחר יותר ואף לחייב אותם להצטרף לפרוייקט.
- דיירים שהוסיפו הרחבות בעבר: אוכלוסייה נוספת של דיירים סרבניים, הם דיירים שהרחיבו את הדירות שלהם באופן לא חוקי וכעת מעוניינים לקבל את התמורה גם על ההרחבות שבוצעו ללא היתר. בפועל, הרשות המקומית לא מכירה בהרחבות הללו, מה שגורם ליזם להפסיד פעמיים: מצד אחד הוא לא מקבל תמורה עבור ההרחבות הללו מהעירייה – ומהצד השני, הוא עדיין נאלץ לשלם לבעלים של הדירה. החוק קובע, שלצורך ספירת הרוב הדרוש, לא מתחשבים בבעלי דירות שלא חתמו מפאת חריגות בנייה, מה שעוזר להגיע לרוב הדרוש מהר יותר ואז ניתן לתבוע אותם בגין סרבנות.
- עסקאות עבר: ישנם דיירים אשר חוששים לחתום, מפני שבעבר הם סיכמו על פרויקט ההתחדשות העירונים מול חברה אחרת, או אפילו מול מתווך שהחתים אותם על ייפוי כוח וכעת הם חוששים מתביעה. למצב זה קיימים שני פתרונות: ראשית, היזמים מסכימים ברוב הפעמים לפצות בעלי דירות שיתבעו על ידי גורם קודם ואף לוקחים על עצמם את ניהול ההליך המשפטי כולו. שנית, חוק ההסדרים שחוקק בחודש מאי 2023 נותן לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הסמכות החוקתית לקבוע שחתימות כאלו ואחרות כבר אינן תקפות ואף להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערות האזהרה שניתנו להם. מה שזה אומר, זה שאותן חברות או מתווכים כבר לא יוכלו לתפוס חתימות לשנים רבות מבלי להוציא את הפרויקט לפועל.
איך מטפלים משפטית בסירוב?
החוק מאפשר להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים בפינוי בינוי לאחר שאושרה תב"ע חדשה והמתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי, ובמקרה של תמ"א 38 – לאחר שהתקבל אישור ועדה מקומית לתוכנית ובתנאי שחתמו רוב של שני שליש מבעלי הדירות על ההסכם . יחד עם זאת ולמרבה הצער, לוחות הזמנים יכולים להיות ארוכים מאוד. למעשה, יכולה לחלוף חצי שנה מרגע שמגישים תביעה נגד דייר סרבן ועד הדיון הראשון אצל המפקח, מה שעלול לעודד דיירים לסרב עוד יותר. הם יודעים שזה יכול לקחת המון זמן; זמן, שבמהלכו הם יכולים לקבל מה שהם רוצים.
אילו פתרונות נוספים ניתן להציע על מנת לעודד מיזמי התחדשות עירונית?
הפתרון, הוא לקבוע בחוק הליך מהיר (כמו בתביעה לפינוי מושכר) ובכך להוריד את המוטיבציה של אותם דיירים סרבנים להמשיך לסרב לתהליך. בנוסף, חיוני יהיה לקבוע הוצאות גדולות על דיירים סרבנים שהטענות שלהם נדחות – מה שבדרך כלל לא קורה נכון להיום, כך שהסרבנים פועלים מתוך מקום שאין להם מה להפסיד. ברגע שהם יבינו שממילא הפסיקה נוטה לדחות את רוב טענות הדיירים הסרבנים ושאין סיבה ממשית למרוח את הזמן וליצור עיכוב משמעותי לכולם, סביר להניח שהם יוותרו על ההתנגדות. אם נוסיף לכך את ההוצאות הגדולות שיהיה ניתן להטיל עליהם במידה וטענותיהם יידחו, הסיכוי להמשך התנגדותם בכלל יקטן, מה שיגרום להליך להתקדם בצורה מהירה ויעילה יותר.
המלחמה והממ"דים
המודעות לחשיבות הממ"דים בדירות בישראל אינה חדשה; אחת הדרכים בהן ניתן לראות זאת, הינה במחויבות המוטלת על כל יזם בפרויקט פינוי בינוי לכלול ממ"ד בכל דירה חדשה שנבנית. יחד עם זאת, מודעותו של כלל הציבור לעניין הממ"דים עלתה באופן משמעותי אף יותר בעקבות מלחמת "חרבות ברזל".
נשאלת השאלה אם כן, האם לנוכח המלחמה צפויים פחות סירובים של דיירים בחידוש דירותיהם בשל הצורך והרצון במיגון? אנחנו מקווים שכן. למעשה, בחודשים האחרונים, כל פגישה שלנו עם דיירים נעשית בסמוך לממ"ד או מקלט. הסיבה לכך, היא הבנתם של כלל הישראלים שמרחב מוגן הוא לא משהו שאפשר לוותר עליו וכי ממ"ד תקני איננו נחשב מותרות, אלא כאלמנט חיוני ואף הכרחי במדינתנו.
לגבי סירובי הדיירים המבוגרים – במקרים רבים, ילדיהם של בעלי דירות מבוגרים חוששים ומודאגים מהיעדר ממ"ד בדירתם (גם בעקבות המלחמה אך לא רק) ולכן הם נעשים מעורבים יותר ופועלים על מנת להוציא את ההליך לפועל, כך שיהיה להם ממ"ד מונגש.
יחד עם הנאמר כאן, בסופו של דבר תמיד יהיה מי שיסרב – גם אם זה מסיבות לא ענייניות, כולל אותם אנשים שיצאו (ויוצאים) בכל אזעקה לחדר המדרגות ושמים עצמם בסכנת חיים.
המלחמה היא הזדמנות לנסות להקטין את הבירוקרטיה הן בקיצור זמן התכנון והן במתן האפשרות לפעול נגד דיירים סרבנים בצורה מהירה ויעילה יותר. יחד עם זאת ולמרבה הצער, הצורך בממ"דים אינו שיקול מכריע מבחינת רשויות החוק, הוא לא מופיע בשום מקום בחוק אף שהוא אמור להיות ראשון במעלה. בפרויקטים של תמ"א 38, התוכנית מדברת על חיזוק מפני רעידות אדמה ולא על הוספת ממ"ד. יש הרבה מאוד בניינים שנבנו אחרי שנות ה-80 שאין בהם ממ"דים אבל הם עמידים בפני רעידות אדמה ולכן אי אפשר לעשות בהם תמ"א. בפינוי בינוי, לעומת זאת, סוגיות רעידות האדמה והטילים אינן מוזכרות כלל והממ"דים הופכים להיות מעין בונוס נלווה. לטעמי, חיוני שסדר העדיפויות הנ"ל ישתנה, במיוחד לאור התקופה האחרונה והשפעותיה על העתיד שלנו בישראל, הן הקרוב והן הרחוק.
