תקופת תחזוקה וחובת תיקון ליקויים – אחריות היזם בשנים הראשונות

קבלתם את המפתח לדירה החדשה, עברתם והתחלתם להתאכלס – ופתאום מתגלים ליקויים. רטיבות בקירות, סדקים בתקרה, בעיות בריצוף או צנרת לא תקינה. מי אחראי לתקן סדקים בקירות אחרי שנתיים? ומה אם הקבלן לא עונה? התשובה מובהקת: האחריות לא נגמרת עם מסירת המפתח – היא רק מתחילה.

בפרויקטי פינוי בינוי וברכישת דירות חדשות, המחוקק הבין שהבעיות האמיתיות מתגלות לרוב רק אחרי תקופת מגורים. לכן נקבעו תקופות אחריות ברורות שמגנות על הדיירים לאורך שנים, ובמקרים מסוימים – אפילו עשרות שנים.

איך אחריות היזם עובדת בפועל – תקופת בדק מול תקופת אחריות?

האחריות של הקבלן והיזם מתחלקת לשתי תקופות עיקריות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה לרשות הקונה ונמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי.

טבלת תקופות הבדק לפי חוק המכר

לאחר תקופת הבדק, ממשיכה "תקופת האחריות" למשך שלוש שנים נוספות. ההבדל המרכזי: בתקופת הבדק חובת ההוכחה על הקבלן – הוא צריך להוכיח שהליקוי לא נגרם באשמתו. בתקופת האחריות, חובת ההוכחה עוברת לדייר.

לדוגמה: אם מתגלה ליקוי באיטום אחרי 3 שנים – הקבלן מחויב לתקן ללא שאלות. אם אותו ליקוי מתגלה אחרי 5 שנים (בתקופת האחריות), הדייר צריך להוכיח שהליקוי נובע מתכנון או עבודה לקויה.

מה קורה אם הקבלן לא מתקן?

כאן נכנסת אחריות יזם המסדירה את המצב במקרים שהקבלן נעלם, פושט רגל או מסרב לתקן. לפי חוק המכר, היזם נושא באחריות כלפי הרוכש על ליקויים גם אם הקבלן לא מתקן אותם. זו חוקת ברזל שלא ניתן לעקוף אותה.

עורך דין פינוי בינוי מנוסה יכול לפעול משפטית מול היזם בשם כלל הדיירים, במיוחד בפרויקטי התחדשות עירונית שבהם יש מספר רב של דיירים מושפעים. היתרון בייצוג משותף הוא חלוקת עלויות וכוח מיקוח גבוה יותר מול היזם.

מתי מומלץ לפעול משפטית?

• כשהקבלן לא עונה להתקשרויות במשך מעל חודש
• כשהקבלן מציע תיקונים שטחיים שלא פותרים את הבעיה השורשית
• כשמדובר בליקויים חוזרים שכבר תוקנו בעבר
• כשהליקוי מחמיר ועלול לגרום נזק נוסף

איך מתמודדים עם ליקויים חמורים שמתגלים מאוחר יותר?

טעות נפוצה היא החשיבה ש"יש אחריות של 5 שנים בלבד". במציאות, אין "5 שנים כלליות" אלא אחריות שמתפרסת לפי סוג הליקוי. ליקויים בשלד הבניין, בטיחות ויסודות נחשבים חמורים וניתנים לתביעה גם אחרי שנים רבות – לעיתים עד 20 שנה.

ליקויים יסודיים כוללים:

• פגיעה ביציבות המבנה או בבטיחותו
• בעיות בשלד הבניין או ביסודות
• ליקויים נסתרים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה בשנים הראשונות

חשיבות התיעוד המוקדם

חובה לתעד, לבדוק ולפעול בזמן – לא לחכות שהתקלה תחמיר. כל תמונה, כל דוח מהנדס, כל התכתבות עם הקבלן – הכל יכול להיות קריטי במקרה של תביעות ליקויי בנייה עתידיות. על פי מחקר שפורסם ב-2020, 91% מהתביעות על ליקויי בניה זוכות בפיצוי כספי, כאשר הפיצוי הממוצע עומד על 269,000 שקל.

מתי ואיך כדאי לפנות לעורך דין?

דוגמאות למקרים שדורשים ייצוג משפטי:

ליקויים מיידיים:

• רטיבות קבועה שמופיעה אחרי הגשמים הראשונים
• סדקים בקירות שמתרחבים עם הזמן
• ריצוף שקוע או מתקלף באזורים נרחבים
• בעיות איטום שגורמות לנזקי מים

ליקויים מורכבים:

• כשמדובר בבחירת יזם לפינוי בינוי או בחירת קבלן לפינוי בינוי שהתברר כלא מקצועי
• כשיש עיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים של הפרויקט
• כשהיזם מנסה להטיל את האחריות על דיירים או על גורמים חיצוניים

היתרונות של ייצוג דיירים מקצועי:

עורך דין התחדשות עירונית מנוסה מכיר את הפרצות החוקיות, יודע איך לתמרן בין התקנות השונות, ויכול לחסוך זמן, כסף ועצבים רבים. במיוחד בפרויקטים רבי-משתתפים, הייצוג המשותף מביא לתוצאות טובות יותר ולחלוקת עלויות צודקת.

איך להגן על הזכויות שלכם בפרויקטי פינוי-בינוי?

בשלב ההתקשרות:

• וודאו שהחוזה כולל התחייבויות ברורות לתקופת הבדק והאחריות
• דרשו פירוט של אחריות היזם גם במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו
• הקפידו על הגדרת ערבויות מתאימות לתיקון ליקויים

במהלך הפרויקט:

• תעדו כל ליקוי מיד עם גילויו
• שמרו על כל התכתבות עם הקבלן והיזם
• פנו למהנדס בדק בית במקרה של ליקויים מסובכים

לאחר מסירת הדירה:

• בצעו בדיקה יסודית עם מומחה בתום השנה הראשונה
• פעלו מיד במקרה של ליקויים שמתגלים – אל תחכו
• שמרו על קשר עם יתר הדיירים לייצוג משותף במקרה הצורך

שאלות נפוצות – אחריות היזם וליקויי בנייה

כמה זמן יש ליזם לתקן ליקוי שהתגלה?

על המוכר לתקן את הליקוי תוך זמן סביר לאחר קבלת ההודעה. זמן סביר נקבע לפי נסיבות המקרה – ליקוי מיידי כמו פיצוץ צנרת דורש תיקון דחוף, בעוד ליקוי קוסמטי יכול לחכות מספר שבועות.

האם אחריות היזם חלה גם על קונה יד שנייה?

כן! חוק המכר דירות מעביר את הזכות לתיקוני תקופת הבדק גם למי שרכש מהקונה את דירתו, ובלבד שתקופת הבדק טרם הסתיימה.

מה ההבדל בין אחריות בפרויקט פינוי-בינוי לתמ"א 38?

בפרויקטי פינוי בינוי חלים הוראות חוק המכר במלואן. בתמ"א 38, הוראות חוק המכר לא חלות על תוספות הבנייה, ולכן חשוב לדרוש מראש ערבות בדק מהיזם.

איך אפשר לזרז יזם שמתחמק מאחריות?

הגשת הודעת דרישה רשמית דרך עורך דין, איום בהגשת תלונה לרשם הקבלנים, ובמקרים קיצוניים – הגשת תביעה לבית המשפט. רוב היזמים מעדיפים להימנע מהליכים משפטיים ומתקנים לאחר לחץ מקצועי.

מה קורה אם היזם פושט רגל במהלך תקופת האחריות?

במקרים כאלה ניתן לפנות לחברת הביטוח שהנפיקה את ערבות חוק המכר, או לנסות לתבוע את הקבלן המבצע ישירות. לעיתים ניתן גם לפעול מול חברות הביטוח של הקבלנים.

איזה ליקויים נחשבים "יסודיים" ויכולים להיתבע שנים רבות אחרי?

אי התאמה יסודית מוגדרת כאי יציבות של הבניין שנובעת משלד הבניין או יסודותיו ושבגללה הדירה אינה מתאימה ליעודה. זה כולל בעיות בקונסטרוקציה, יסודות לקויים, או ליקויים שמסכנים את יציבות המבנה.

סיכום

תקופת תחזוקה וחובת תיקון ליקויים אינן מסתיימות עם קבלת המפתח – היזם לא "נעלם" אחרי מסירת הדירה. החוק מחייב אותו לתקן ליקויים לאורך שנים, בהתאם לסוג הבעיה. כל ליקוי זוכה לתקופת אחריות ספציפית, והיזם אחראי גם במקרה שהקבלן לא מקיים את התחייבויותיו.

המפתח להצלחה הוא ידע, תיעוד וטיפול מוקדם. אל תחכו שהליקויים יחמירו, אל תסתפקו בהבטחות בעל פה, ואל תוותרו על הזכויות שלכם. במקרה של פרויקט עם תקלות חוזרות או יזם שמתחמק, משרד יקותיאל ושות' מציע ייצוג מקצועי ומנוסה בתחום ההתחדשות העירונית. צרו קשר לייעוץ ראשוני – במיוחד אם אתם מתמודדים עם ליקויים בדירה חדשה, יזם שלא עונה לפניות, או צורך בייצוג מול רשויות. הזכויות שלכם מוגנות בחוק, והן תקפות הרבה יותר זמן ממה שרוב האנשים חושבים.