הקדמה: מדוע התחדשות עירונית כל כך חשובה לגבעתיים?
גבעתיים היא עיר ותיקה ומיוחדת, הממוקמת בלב אזור גוש דן הצפוף. מעמדה כאחת הערים האטרקטיביות בגוש דן מתבסס על מיקום מרכזי ונגישות תחבורתית, איכות חיים גבוהה (מוסדות חינוך ותרבות, פארקים, מתקני ספורט, מקומות בילוי וכד') וקהילה מגובשת. אוכלוסיית גבעתיים גדלה בקצב מהיר ורבים מתושביה הצעירים מבקשים להשתקע אף הם בעיר. עם שטחים פנויים מועטים ואוכלוסייה יציבה, הפתרון לשדרוג תשתיות והרחבת היצע הדירות נמצא בפרויקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי בינוי ותמ"א 38. העובדה שמרבית הבניה בגבעתיים הינה בניה ישנה ונמוכה ביחס לפוטנציאל הבניה האפשרי בקרקע, מעודדת אף היא התחדשות עירונית כאמצעי לניצול מיטבי של משאב הקרקע היקר. ההתחדשות העירונית מאפשרת לעירייה להעניק פתרונות דיור מודרניים ותשתיות מתקדמות תוך שמירה על צביון השכונות ותחושת הקהילתיות המיוחדת של העיר.
פרויקטים עיקריים של פינוי בינוי בגבעתיים
בגבעתיים מספר פרויקטים בולטים המובילים את תחום ההתחדשות העירונית, בהם מתחם כצנלסון, גבעת רמב"ם ורחוב ההסתדרות. כל פרויקט ממוקד בשדרוג יחידות דיור, יצירת שטחים ציבוריים מתקדמים ושיפור התשתיות העירוניות.
- מתחם כצנלסון: הפרויקט כולל הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים גבוהים, עם תוספות משמעותיות של שטחי מסחר ושירותים ציבוריים. הפרויקט נועד לחזק את הקשר בין מגורים למסחר, כך שהתושבים יהנו ממגוון שירותים בקרבת מקום.
- גבעת רמב"ם: פרויקט זה מתמקד בחיזוק התשתיות בשכונה והגדלת מספר יחידות הדיור תוך שמירה על אופי שכונתי ירוק. כל תכנון כולל שטחים ירוקים ותשתיות תומכות, כדי לשמור על איכות חיים גבוהה לדיירים הוותיקים והחדשים כאחד.
- רחוב ההסתדרות: בפרויקט זה נעשים מאמצים לשלב את השכונה עם מרכזי התחבורה העירוניים, מה שיאפשר לדיירים גישה נוחה לשירותי העיר ומחוצה לה. מטרת הפרויקט היא להעניק פתרון תחבורתי יעיל ואקולוגי שיתמוך בהתחדשות העירונית.
מדיניות העירייה ושיתוף הציבור
עיריית גבעתיים רואה בתהליכי שיתוף הציבור חלק מרכזי בהצלחת הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר ושמה דגש על היבטים חברתיים המלווים את קידומו של כל מיזם. במסגרת נוהל קידום מיזם במסלול מיסוי שהוציאה העירייה, מתקיימות פגישות עם הדיירים, בהן ניתן להם מידע מפורט על שלבי הפרויקט, תכניות הבנייה והשפעותיהם על חיי היומיום. דגש רב ניתן על קיום תסקיר חברתי המנתח את הצרכים וההעדפות של הדיירים כדי להבין את מבנה האוכלוסייה, התחושות שלהם כלפי השינוי הצפוי והעדפותיהם. במסגרת זו מבקשת העירייה להבין מהי עמדת התושבים ביחס לעצם קיומו של פרוייקט התחדשות עירונית במתחם וביחס לתכנון המוצע, מיפוי רצונות וצרכים של אוכלוסיות שונות במתחם הפרויקט וציפיות עתידיות מהפרויקט.
תסקיר זה מאפשר לגורמים המובילים את הפרויקט לקבל הבנה מעמיקה של השפעת הפרויקט על הקהילה ולבצע התאמות נדרשות. התסקיר מסייע לעירייה למזער תחושות והשפעות שליליות אפשריות ביחס לפרויקט ולחזק השפעות חיוביות. שיתוף ציבורי זה מאפשר ויוצר מעורבות חיובית של התושבים ומאפשר לעירייה גישה ישירה לנושאים החשובים לתושבים ומסייע לעירייה ליצור פרויקטים מותאמים יותר.
השפעת ההתחדשות על גבעתיים בהשוואה לערים אחרות
גבעתיים שונה מערים שכנות כמו תל אביב, פתח תקווה ורעננה מבחינת האתגרים העומדים בפניה והפתרונות האפשריים. בעוד שתל אביב נהנית משטחים פתוחים רבים ומהיכולת לפתח אזורים נרחבים, גבעתיים נדרשת לפעול במסגרת מגבלות עירוניות וצפיפות גבוהה. בעוד שבתל אביב ניתן לתכנן שכונות חדשות שממוקמות בשולי העיר, גבעתיים מתמקדת בשדרוג השכונות הקיימות, הרחבה וחידוש מבנים קיימים.
למשל, בעוד שתכניות הפינוי בינוי בתל אביב מתמקדות בפרויקטים בקנה מידה גדול, בגבעתיים, הדגש מושם על פרויקטים שמאזנים בין צרכי התושבים לבין השמירה על אופי שכונתי ואינטימי. השוואה זו מדגישה את הצורך של גבעתיים לשמור על איכות החיים של תושביה גם בתהליך של שינוי מתמיד, ולנהל פרויקטים בצורה שמאפשרת נגישות ושיפור במרקם העירוני.
יתרון שיטת המכרז ההפוך של יקותיאל ושות' במיקסום התמורות לדיירים
בפרויקטים של פינוי בינוי, חשוב למקסם את התמורות לדיירים מבלי לפגוע בהתכנות הכלכלית של הפרויקט. משרד יקותיאל ושות' פיתח שיטה ייחודית הנקראת "המכרז ההפוך," שמטרתה להציע לדיירים את התנאים המיטביים האפשריים דרך תחרות פתוחה בין היזמים. בשיטת זו, נוסח הסכם התקשרות השומר על זכויות בעלי דירות ונכסיהם באופן מיטבי, המאושר מראש ע"י בעלי הדירות, מצורף למסמכי מכרז היזמים ואישורו ע"י החברות היזמיות, בנוסחו הקיים והמאושר, מהווה תנאי מקדים להשתתפות במכרז, כאשר החברות היזמיות מתחרות על התמורות המסחריות בלבד. שיטת המכרז ההפוך יוצרת תהליך עומק מול הדיירים המביא למעורבות גבוהה מצידם, וכן, מקנה לחברות יזמיות וודאות מקסימלית ומביאה לצמצום זמנים המתרגמים לחסכון בעלויות היזם ומקסום תמורות לדיירים. שיטה זו מאפשרת לבעלי הדירות לקבל הצעות משופרות ותנאים מיטביים, מבלי להיכנס למשא ומתן מתיש ומתוך ביטחון שהיזם שנבחר מספק את התמורות המקסימליות שניתן להשיג במסגרת פרויקט נתון.
סיכום: יצירת עיר חכמה יותר עם התחדשות עירונית בגבעתיים
תהליכי ההתחדשות העירונית בגבעתיים מייצגים לא רק תהליך בנייה מחדש, אלא גם חידוש במובן החברתי והקהילתי. העירייה מקדמת תכנון זהיר שמשלב את צרכי התושבים תוך שימת דגש על תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ומרחבים קהילתיים. אם אתם בעלי דירות בגבעתיים ומתעניינים בפרויקט של פינוי בינוי, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות עירונית.
משרד עו"ד יקותיאל ושות' עומד לרשותכם לליווי משפטי מקצועי ואישי, המבטיח לכם ייצוג מקיף, יסודי ויעיל, תוך שמירה על זכויותיכם והבטחת תנאים אופטימליים לכלל הדיירים.
