בישראל, תהליכי התחדשות עירונית, ובראשם פרויקטים של פינוי בינוי, הפכו למנגנון משמעותי לחידוש תשתיות מגורים מיושנות, לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהעלאת איכות החיים של התושבים. אך כשמדובר בדיירי דיור ציבורי, התמונה נעשית מורכבת יותר. בניגוד לבעלי דירות פרטיות, דיירי הדיור הציבורי אינם בעלי הנכס, אלא מתגוררים בו מכוח הסכם שכירות מול החברה המשכנת. עובדה זו יוצרת צורך בהגדרה ברורה של זכויותיהם, מעמדם המשפטי ודרכי ההתנהלות עם אותם גופים ציבוריים ודייריהם.
המסגרת החוקית: מה קובע החוק?
הזכויות של דיירי הדיור הציבורי מוסדרות במספר חוקים ותקנות, בהם:
- חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח – 1998 – נועד להסדיר את זכויותיהם של דיירים המתגוררים בדירות השייכות למדינה, לרשויות מקומיות או לחברות ממשלתיות, כגון עמידר. החוק מסדיר את חובות החברה לדיור ציבורי ביחס לדירות, מעניק לדיירים זכויות מגורים קבועות ושמירת רצף זכויות במקרים מסוימים.
- חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט – 1998 החוק מסדיר אפשרות לרכישת דירה ציבורית ע"י דיירים זכאים המתגוררים בה. במטרה להגן על דיירי הדיור הציבורי, החוק אף קובע את תנאי המכירה, לרבות התמורה.
- חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (2016)– נועד להסדיר ולקדם את תחום ההתחדשות העירונית בישראל. החוק יצר את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גוף מרכזי שפועל מול רשויות מקומיות, יזמים ודיירים, במטרה להאיץ פרויקטים של פינוי-בינוי, חיזוק מבנים ותכנון מחדש של אזורים עירוניים מתיישנים. החוק מעניק לרשות סמכויות תכנוניות, רגולטוריות, וכלים כלכליים המאפשרים לה ללוות, ליזום ולפקח על תהליכים של התחדשות עירונית – תוך שמירה על זכויות הדיירים, עידוד שקיפות והבטחת שיתוף הציבור.
סעיף 18 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסדיר את זכויות הדייר הציבורי בפינוי בינוי. סעיף זה, מאפשר לדייר הציבורי לבחור בין שכירת דירה חדשה במתחם או בבניין לאחר השלמת הבנייה ובין מעבר לחלופה אחרת מחוץ למתחם הפינוי בינוי. עוד קובע החוק כי דייר ציבורי שבחר לשוב ולהתגורר בבניין או במתחם פינוי בינוי, לא יחויב בתשלום שכר דירה או הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף בשיעור העולה על זה ששילם ערב חתימת העסקה או מתן ההיתר. לעניין זה, קובע החוק, כי על שר הבינוי והשיכון לקבוע הוראות לעניין השיעורים והתנאים לתשלום שכר דירה והוצאות תחזוקה כאמור, בהתחשב, בין השאר, בשטח הדירה החדשה ובמספר הנפשות של משפחת הדייר.
- טיוטת תקנות הרשות להתחדשות עירונית (זכויות השוכר בדירה ציבורית), התש"פ – 2020 אשר אומצה בחלקה על ידי החברות המשכנות – תקנות אלו קובעות את שטח הדירה המרבי לו זכאי דייר ציבורי השב לדירת תמורה במתחם פינוי בינוי. שטח זה נקבע לפי מספר הנפשות בתא המשפחתי. לעניין שכר הדירה, קובעות התקנות כי אם שטח דירת התמורה אינו עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הדייר הציבורי שכר דירה לפי שטח דירת התמורה, וכי אם שטח דירת התמורה עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הוא לפי שטח הדירה המקורית. לעניין תשלום דמי הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף, ככל ששטח דירת התמורה אינו עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הוא דמי ניהול ותחזוקה בסכום בו חויב עבור הדירה המקורית. אם שטח דירת התמורה עולה על שטח הדירה הציבורית, יישא הדייר הציבורי, בנוסף לסכום בו חויב בגין הדירה הציבורית המקורית, גם בסך של ₪50. זאת, כסכום מינימלי וסמלי אשר יבטא מחויבותו של הדייר הציבורי לבניין.
- החלטות ממשלה ונהלים של משרד הבינוי והשיכון – לדוגמא:
- נוהל דיור ציבורי בהתחדשות עירונית (2021): נוהל זה מפרט את זכויות הדיירים בדיור הציבורי בעת ביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, כולל זכאות לדיור חלופי, שמירה על תנאי שכירות, ואפשרות לשוב לדירה חדשה במתחם. הנוהל מחייב את החברה המשכנת לעדכן את הדיירים ולהבטיח את המשך זכויותיהם.
- נוהל ליווי חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית: נוהל זה מורה על מינוי יועץ חברתי מלווה במתחמי פינוי-בינוי הכוללים דיירים מהדיור הציבורי, מתוך מטרה לייצר מענה מותאם לאוכלוסייה רגישה, לבדוק את הצרכים המיוחדים ולשמור על רציפות מגורים ותנאים נאותים.
לצד זאת, חשוב להכיר גם את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו – 2006 הקובע את היחס בין רוב דיירי הבניין לבין מיעוט מתנגד. דיירי דיור ציבורי לא נדרשים לחתום על ההסכם מול היזם בעצמם – מי שחותם היא החברה המשכנת, אך הדיירים זכאים לשמירה על זכויותיהם לאורך כל הדרך.
זכויות בסיסיות של דיירי דיור ציבורי
למרות שהם אינם בעלי הנכס, לדיירי הדיור הציבורי שמורות זכויות ברורות במהלך הפרויקט:
- זכות למגורים חלופיים: מגורים זמניים עד לסיום הבנייה.
- זכות לבחור את מקום המגורים לאחר ההתחדשות: דיירי הדיור הציבורי יכולים לבחור לשוב לדירתם לאחר השלמת הפרויקט או לעבור לדירה אחרת, בהתאם לזמינות ולהסכמות עם החברה המשכנת.
- שמירה על תנאי השכירות והאחזקה: שכר הדירה ותשלומי ועד הבית יישארו ללא שינוי לאחר הפרויקט, למעט במקרים שבהם הדירה החדשה גדולה משמעותית מהדירה המקורית.
- זכויות של קשישים: דיירים בגיל 70 ומעלה זכאים לתמורה ייחודית, כגון אפשרות לקבל דירה חדשה המותאמת לצרכיהם או פתרונות דיור חלופיים.
- זכות למעורבות: אפשרות להביע עמדה בדיונים, להשתתף באסיפות דיירים ולקבל מידע מלא.
במקרים רבים, החוק גם מאפשר לדיירים ותיקים או מבוגרים לבחור מעבר לדיור מוגן במימון ממשלתי חלקי.
השוואה בין זכויות דיירים פרטיים ודיירי דיור ציבורי
| דייר בדיור ציבורי | דייר פרטי (בעלי דירות) | נושא |
| לא (שכירות מהמדינה) | כן | בעלות על הנכס |
| החברה המשכנת חותמת בשם הדיירים | הדיירים חותמים בעצמם | חתימה על הסכם עם היזם |
| דירה חדשה או חלופית | דירה חדשה + תוספות | זכאות לתמורות |
| מוגבלת אך מתאפשרת | מלאה | מעורבות בהחלטות |
| תלוי במדיניות החברה המשכנת | עצמאי | ייצוג משפטי |
| לא (החברה המשכנת מחליטה) | כן | אפשרות לבחור יזם |
דיירים ממשיכים, זכויות של קשישים וסוגיות ייחודיות
סוגיות רבות עולות כאשר מדובר באוכלוסיות רגישות:
- דיירים ממשיכים – בני משפחה מדרגה ראשונה שהתגוררו עם הדייר הראשי זכאים להמשיך ולהתגורר בדירה גם לאחר מותו או לאחר מעבר למוסד סיעודי. בפרויקטים של פינוי בינוי, זכות זו נשמרת גם בדירה החדשה.
- זכויות של קשישים – אוכלוסייה מבוגרת בדירות ציבוריות זכאית להקלות, בין היתר באפשרות לעבור לדיור מוגן, שמירה על מיקום הדירה באזור המוכר, מיזוג בדירה החדשה וכו'. חשוב להכיר בכך שזכויות קשישים הן חלק מהשיקולים התכנוניים של משרד השיכון.
- משפחות מורחבות/בעלי מוגבלויות – ייתכנו פתרונות מותאמים הכוללים תכנון דירות עם נגישות ו/או התאמה, לרבות בנוגע למיקום הדירה.
מעמד הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות
כפי שצוין, דיירי הדיור הציבורי אינם הבעלים של הדירה העתידה לעבור התחדשות עירונית ולכן הסכם ההתקשרות עם היזם נחתם מול חברת הדיור הציבורי – עמידר או החברה המשכנת. עם זאת, חשוב לדעת:
- דיירי הדיור הציבורי זכאים לקבל מידע מלא ומעודכן.
- לעיתים נדרשת הסכמתם להיבטים מסוימים, במיוחד אם מדובר בשינוי במיקום הדירה, סוג הדירה או מעבר לדיור אחר.
- ועדות תכנון מחייבות כיום גם תסקיר חברתי כחלק מהגשת תוכנית התחדשות, מה שכולל בדיקה של צורכי הדיירים הציבוריים.
- חברות הדיור הציבורי מנהלות משא ומתן נפרד מול היזם בנוגע להוראות הסכם ההתקשרות עימו ודואגות לשמירה הדוקה על זכויות דיירי הדיור הציבורי בתוך הליך ההתחדשות העירונית.
אתגרים מהשטח והתמודדות משפטית
למרות הכוונות הטובות, לא מעט אתגרים מתעוררים לעיתים בשטח:
- חוסר תיאום בין דיירי הדיור הציבורי לחברה המשכנת.
- פערי מידע והבנה: הדיירים לא תמיד מודעים למלוא זכויותיהם או לתנאים עליהם הוסכם מול היזם ולא תמיד מבינים לעומק את התהליך והשלכותיו עליהם ואת הנדרש מהם במסגרתו.
- היעדר שקיפות מצד גורמים מיישמים
כדי להתמודד עם האתגרים הללו, מומלץ לדיירים:
- להיעזר בעורך דין להתחדשות עירונית המתמחה בליווי דיירי דיור ציבורי.
- להשתתף בפגישות עם נציגי הרשות להתחדשות עירונית.
- להשתתף בישיבות עם היזם והמנהלת להתחדשות עירונית בנוגע לפרויקט.
- להתאגד בקבוצות דיירים כדי להפעיל לחץ חיובי ולקבל ייצוג קולקטיבי.
שיטת המכרז ההפוך: יתרון להגנה על זכויות דיירים ציבוריים
שיטת "המכרז ההפוך" של משרד יקותיאל ושות' מאפשרת לבעלי הדירות ולחברת הדיור הציבורי לבחור יזם מתוך מספר הצעות שקופות, מאפשר קבלת הצעות מיטביות, מאפשר הגנה מקסמלית ושמירה על זכויות כלל הדיירים בפרויקט, לרבות דיירי הדיור הציבורי ומצמצם את פערי הכוח בין דיירי הדיור הציבורי לבין היזם. השיטה הוכיחה עצמה ככלי לצמצום חששות ובעיות מהותיות בפרויקטים מסוג זה.
למידע נוסף: מה זה מכרז הפוך
סיכום
דיירי הדיור הציבורי זכאים למלוא ההגנה בתהליכי התחדשות עירונית – לא פחות מדיירים פרטיים. היכרות עם החוק, ליווי מקצועי ואקטיביות מול הגורמים הרלוונטיים יכולים להבטיח שזכויות אלו יישמרו גם לאורך הפרוייקט ועם סיומו. משרד יקותיאל ושות' מלווה דיירים ציבוריים בפרויקטים מורכבים ומעניק מעטפת משפטית מותאמת לצרכיהם.
