סיכונים בפרויקט פינוי בינוי: מה חשוב לדעת לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי

החלטתם לשפר את איכות חייכם ולהוביל הליך של פינוי בינוי במתחמכם. גייסתם את כלל הדיירים במתחם לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט. רגע לפני שאתם חותמים על ההסכם, עצרו – חשוב לדעת כי יחד עם שלל היתרונות שהליך זה מביא עימו, הוא כרוך בלא מעט סיכונים. על מנת להבטיח את ההצלחה של ההליך נדרש תכנון משפטי מוקדם, מקיף ומקצועי. אנחנו כאן כדי להציג את הסיכונים בפרויקטי פינוי בינוי ולסייע לכם לצלוח את ההליך ולהגשים את חלומכם לדירה החדשה.  

למה בכלל להיכנס להליך המורכב של פינוי בינוי?

1. הליך פינוי בינוי מהווה כלי להגדלת היצע הדירות בישראל ולמתן פתרון לבעיית מצוקת הדיור.
2. במסגרת הליך זה, מתבצעים שדרוגים לתשתיות/ מערכות קיימות לרווחת התושבים (כבישים, מערכות מים וביוב וכו').
3. אחד ממטרות ההליך הוא שיפור איכות חיי התושבים, והאפשרות להתגורר בבניין ובדירה בטיחותיים, עם מעלית, חניון ומחסנים. 
4. הליך זה מאפשר ניצול מיטבי של השטח על ידי הגדלת שטחי המרחב הציבורי והשטחים הפתוחים וצמצום בנייני מגורים.

אך כמו כל הרפתקה גדולה, גם בפרויקטים אלה יש סיכונים משפטיים  שחשוב להכיר. 

 סיכונים בהסכם פינוי בינוי

•  ניסוח החוזה:  אחד הסיכונים הגדולים בפרויקטי פינוי בינוי הוא ניסוחו הנוקשה של החוזים. לעיתים עורכי הדין של היזמים מנסחים חוזים באופן חד צדדי ומעניקים ליזמים  כוח וזכויות על פני הדיירים, באופן לא סביר. יש לקרוא את ההסכם בעיון ובליווי מקצועי, שמא אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא דירה.
• מספר גופים מעורבים?   בפרויקטים גדולים, תבחינו במספר גופים שיהיו מעורבים בפרויקט כגון –  יזמים, קבלנים, אדריכלים, וועדה המקומית בעירייה /וועדה מחוזית – כולם מעורבים. מאחר והחתימה על החוזה היא מול היזם בלבד, יש לבדוק מה צויין בחוזה לגבי האחריות לביצוע הפעולות השונות הקשורות באותם גופים. 
• עיכובים וסחבת:  לעיתים  פרויקטים נתקעים מסיבות שונות ומגוונות, לעיתים עקב מעשה או מחדל של היזם ולעיתים מסיבות הקשורות ברשויות המוסמכות. אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא דירה חדשה וללא אפשרות לחזור לישנה.

איך עורך דין התחדשות עירונית יכול לסייע ? עורך דין פינוי בינוי יקרא את החוזים עם זכוכית מגדלת, יזהה את הבעיות המשפטיות המסתתרות בין השורות, ויוודא שהזכויות שלכם מוגנות לרבות הזכות לדירה החדשה שלכם. עורך הדין גם יכול לסייע בניסוח הסכמים שמבטיחים ששני הצדדים יודעים ומבינים איזה גוף  אחראי על איזו פעולה וכן יגדיר מועדים ולוחות זמנים. 

אבל רגע, יש עוד משהו שאתם חייבים לדעת! אצלנו ביקותיאל ושות', אנחנו משחקים את המשחק קצת אחרת. אנחנו מאמינים שהכוח צריך להיות בידיים שלכם, הדיירים. איך? דרך שיטת "המכרז ההפוך":

1. תחילה, אנחנו מגבשים הסכם פינוי בינוי אשר בנוי משפטית באופן מושלם – מנוסח היטב לרבות  הנספחים שניתן לצרף לו בשלב זה אשר כוללים את המפרט הטכני המחייב שעל בסיסו תבנה הדירה החדשה. את נושא התמורות שיתנו לדיירים (שטח הדירה החדשה, שטח המרפסת, שטח המחסן ועוד נושאים מסחריים) אנחנו לא מכניסים להסכם גופו. 
2. לאחר שגבשנו את ההסכם המשפטי – אנו עוברים עליו יחד איתכם, על מנת לוודא שכולכם מבינים את ההסכם על כלל סעיפיו. יזמים שונים (שאתם תבחרו) יתבקשו להשתתף במכרז יזמים ולהציע את הצעתם המסחרית. כמו כן, אנו נמנה תנאי סף להשתתפות במרכז, כאשר במסגרת אחד מהתנאים יהיה עליהם לאשר מבעוד מועד את ההסכם המשפטי שגבשנו. 
3. היזמים שיציעו את הצעתם, יתחרו ביניהם במכרז, ומעצם היותה של תחרות, היזמים ישוו את הצעתם להצעה הטובה ביותר / ימקסמו את הצעתם – וכך אנו מבטיחים שתוכלו לבחור את ההצעה טובה ביותר עבורכם. 

במסגרת המכרז ההפוך, אתם יודעים בדיוק על מה אתם חותמים. אין הפתעות, אין אותיות קטנות מפתיעות, ובונוס – אתם מקבלים את התמורה המקסימלית. 

רוצים לדעת עוד על השיטה המהפכנית הזו? יש לנו מאמר שלם שמסביר את כל הקסם מאחורי המכרז ההפוך. כדאי לכם לקפוץ לשם אחרי שתסיימו כאן – זה יכול לחסוך לכם המון כאבי ראש (ואולי אפילו להרוויח כמה מטרים נוספים בדירה החדשה שלכם).

הצד הכלכלי: 

היתרון גדול בפרויקטים של פינוי בינוי הוא ללא ספק הצד הכלכלי. עם זאת, יש להיות מודעים לסיכונים הבאים:

• הבטחות גדולות, מציאות קטנה: לעיתים היזמים מבטיחים לכם גן עדן עירוני, שלל שטחים פתוחים לרווחת התושבים, אך בפועל אתם מקבלים גינה קהילתית קטנה . זה אחד הסיכונים בפרויקטי פינוי בינוי שחשוב להיות מודעים אליו.
• עלויות נסתרות: מיסים, אגרות, ועלויות תחזוקה עתידיות – כל אלה עלולים לנגוס ברווח שלכם. 
• סיכוני שוק: מה קורה אם שוק הנדל"ן מחליט לצנוח באמצע הפרויקט? לפתע הדירה החדשה שווה פחות ממה שחשבתם, ואתם חשים מופסדים עם תחושת החמצה.

תפקיד עורך הדין: עורך הדין פינוי בינוי יסייע בניתוח כלכלי מעמיק של ההצעה, יוודא שאתם מקבלים את התמורה הראויה, ויבטיח שכל העלויות גלויות ברורות וודאיות.

מעבר לכסף: כשהבית הופך למגדל יוקרתי

פינוי בינוי זה לא רק עניין של כסף. זה משנה את כל החיים שלכם:

• מהפך בקהילה: לעיתים פרויקטים משנים את אופי השכונה, עם כניסתם של דיירים חדשים רבים . איך מוודאים שזה לטובה ואתם לא הופכים לזרים בשכונה שלכם?
• לאן נעלם הבית?  תקופת הבנייה יכולה להיות ארוכה יותר מתור בדואר. איפה תגורו בזמן הזה? בדירת מעבר? אצל החמות? (אוי ואבוי)
• תשתיות על סף קריסה:  ככל שיש יותר דירות יש יותר דיירים, מה שיוצר יותר עומס על התשתיות. איך מבטיחים שהכבישים, מערכות הביוב והחשמל לא יקרסו כמו רשת חברתית ביום הבחירות?

עורך הדין כמגן: עורך דין מנוסה המתמחה בפינוי בינוי יסייע לכם להבטיח שההסכם כולל פתרונות דיור זמניים , שומר על זכויותיכם בקהילה, ומבטיח שהפרויקט יכלול שיפורים בתשתיות שיוכלו להכיל את העומסים עקב ריבוי הדיירים. 

הדייר הסרבן: 

התמודדות עם דייר סרבן היא אחד הסיכונים המשמעותיים בפרויקטי פינוי בינוי. היא יכולה לגרום לעיכובים, להוצאות נוספות, ולכאבי ראש שלא הזמנתם.

איך עורך דין יכול לעזור?  עורך דין פינוי בינוי מנוסה יודע איך לנהל משא ומתן עדין, לגשר על פערים ולהשתמש בכלים המשפטיים העומדים לרשותו. הוא יכול לסייע למצוא פתרונות יצירתיים שיספקו את כולם וירגיעו את הרוחות.

לסיכום – מה עושים? מדריך הישרדות לפינוי בינוי

1. אל תמהרו לחתום: גם אם מבטיחים לכם גן עדן עירוני, קחו נשימה עמוקה. חשוב להבין את כל הסיכונים לפני חתימה על הסכם. זה לא מרוץ, זה מרתון.
2. צוות מנצח:  ליווי של עורך דין המתמחה בפינוי בינוי הוא לא על בסיס מותרות, הוא הכרח. תסתייעו בעורך הדין בתחילת הדרך, טרם חתימת ההסכם ותנו לו לשמור על הזכויות שלכם. 
3. אחדות היא כוח:  דברו עם השכנים. ככל שתהיו מאוחדים יותר, כך תוכלו להשיג תנאים טובים יותר. זה הזמן להפוך את מסיבות הבניין מאירוע חברתי להזדמנות אסטרטגית.
4. חשבו לטווח ארוך: איך הפרויקט ישפיע על חייכם בעוד 5, 10, 20 שנה? חשוב לראות את כל ההיבטים, לא רק בהקשר של הדירה, אלא על כל היבטי החיים שלכם.
5. היו מוכנים להתפשר:  לפעמים, ויתור קטן יכול להביא לרווח גדול בטווח הארוך.

זכרו, פינוי בינוי הוא מסע. עם הכנה נכונה וליווי של עורך דין התחדשות עירונית המתמחה בפינוי בינוי, אתם יכולים להפוך את החלום לדירה חדשה למציאות מרגשת ובטוחה.

אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ – אנחנו כאן כדי לסייע לכם לבחון  את הסיכונים בפרויקטי פינוי בינוי ולהבטיח שהמסע הזה יהיה מוצלח עבורכם, כי בסופו של דבר, מדובר לא רק בבניין חדש, אלא בבית החדש שלכם. ועם קצת מזל והרבה תכנון נכון, הוא יהיה יותר טוב מכל מה שדמיינתם.