פטור ממס על שכר דירה: הזכות החשובה שרוב בעלי הדירות לא מכירים

רבים מבעלי הדירות המשכירים את הנכס שלהם מתלבטים לגבי כניסה לפרויקט פינוי בינוי או התחדשות עירונית וחוששים מאובדן הכנסה חודשית מהנכס במהלך תקופת הבנייה. מה שרבים מהם לא יודעים הוא שהם זכאים לפיצוי מהיזם בגין אבדן ההכנסה משכירות וכי פיצוי זה נחשב עדיין לשכר דירה ולא להכנסה אחרת. בהתאם לכך גם על סכום הפיצוי חל הפטור ממס בגין הכנסות משכירות דירה, עד לתקרות המוגדרות בחוק. הכרת זכות זו חיונית לכל מי שמעוניין לקבל החלטה מושכלת על השתתפות בפרויקט התחדשות עירונית.

מהו הפטור ממס על שכר דירה ב-2025?

חוק מס הכנסה מעניק פטור ממס על הכנסות משכירות דירות למגורים, במטרה לעודד השכרת דירות בישראל. הפטור נקבע לראשונה בשנת 1990 כהוראת שעה לעידוד השכרת דירות בעקבות גל העלייה הגדול, ובשנת 2007 הוא הפך להוראה קבועה. מאז הוא מתעדכן מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן.

טבלת פטורי מס על שכר דירה לשנת 2025

נכון לשנת 2025, הפטור פועל במדרגות כדלקמן:

פטור מלא: הכנסה חודשית עד 5,654 ₪ פטורה לחלוטין ממס הכנסה. הסכום מתייחס לסך כל ההכנסות מהשכרת דירות – בין אם מדירה אחת ובין אם ממספר דירות. חשוב לדעת שאין צורך לדווח על הכנסה זו למס הכנסה, מה שמקל משמעותית על הנטל הביורוקרטי.

פטור חלקי: אם ההכנסה החודשית נמצאת בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪, ישנו פטור חלקי. הסכום הפטור מחושב לפי הנוסחה: תחילה מפחיתים את תקרת הפטור המלא (5,654 ₪) מסכום שכר הדירה, ואת ההפרש מפחיתים שוב מתקרת הפטור המלא – והתוצאה היא הסכום הפטור ממס.

לדוגמה: שכר דירה של 7,000 ₪ בחודש:

• ההפרש מתקרת הפטור: 7,000 – 5,654 = 1,346 ₪
• הסכום הפטור: 5,654 – 1,346 = 4,308 ₪
• הסכום החייב במס: 2,692 ₪

במקרה זה, המשכיר יקבל פטור ממס על 4,308 ₪ וישלם מס רק על 2,692 ₪.

מעל התקרה העליונה: אם ההכנסה עולה על 11,308 ₪ בחודש, ניתן לבחור במסלולי מס אחרים – כגון מס בשיעור 10% על מלוא ההכנסה או תשלום לפי מדרגות מס רגילות עם אפשרות קיזוז הוצאות.

פטור מיוחד לקשישים שעוברים לבית אבות

לבני 65 ומעלה שעוברים להתגורר בבית אבות ומשכירים את דירתם קיים פטור ייחודי במסלול נפרד מהפטור הכללי: פטור ממס על הכנסה משכירות עד מחצית מהסכום השנתי ששילמו לבית האבות באותה שנה. הפטור חל על הדירה שהייתה בבעלותם והם התגוררו בה עד למעבר לבית האבות.

תנאי הזכאות לפטור קשישים

• גיל: 65 שנים ומעלה
• בית אבות מורשה: מקום מגורים קבוע בעל רישיון על פי חוק הפיקוח על מעונות, המיועד ל-30 דיירים לפחות מעל גיל 65
• בעלות קודמת: הדירה הייתה בבעלותם והם התגוררו בה עד למעבר לבית האבות
• מגבלת סכום: הפטור מוגבל למחצית מהתשלום השנתי לבית האבות

דוגמה מעשית: קשיש ששילם לבית אבות 120,000 ₪ בשנה יהיה זכאי לפטור ממס על הכנסה משכירות עד 60,000 ₪ בשנה (5,000 ₪ בחודש) מהדירה הישנה שלו. אם הוא משכיר את דירתו ב-7,000 ₪, הוא ישלם מס רק על 2,000 ₪.

חשוב לציין שניתן לשלב פטור זה עם הפטור הכללי על שכר דירה. כלומר, אם ההכנסה מהדירה נמוכה מ-5,654 ₪ בחודש, הקשיש יוכל ליהנות מהפטור המלא הכללי, ואם ההכנסה גבוהה יותר – הוא יוכל לבחור את המסלול המשתלם יותר עבורו.

חשיבות מיוחדת בפרויקטי פינוי בינוי

הקשר המרכזי בין פטור ממס על שכר דירה לבין פרויקטי פינוי בינוי נעוץ במצב שכיח: בעלי דירות שמשכירים את דירתם לפני תחילת הפרויקט ומקבלים הכנסה חודשית קבועה. כאשר הם מחליטים להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית, הם נדרשים להפסיק את ההשכרה כדי לאפשר את הפינוי והריסה.

פיצוי יזם על אובדן הכנסות משכירות

במקרים אלו, היזם מתחייב לפצות את בעלי הדירות על אובדן ההכנסות משכירות. הפיצוי נקבע בדרך כלל באחת משתי דרכים:

על בסיס הכנסות קודמות: היזם מפצה את בעלי הדירות על בסיס דמי השכירות שקיבלו בפועל לפני תחילת הפרויקט, לפי חוזי השכירות הקיימים.

על בסיס הערכת שמאי: במקרים בהם הדירה לא הושכרה לפני הפרויקט או כאשר יש חילוקי דעות על גובה השכירות, נקבע הפיצוי על בסיס הערכה מקצועית של שמאי מקרקעין.

הכנסות משכירות וחוק התחדשות עירונית

הפיצויים שמקבלים בעלי הדירות מהיזם על אובדן הכנסות משכירות נחשבים להכנסות משכירות לעניין מס הכנסה, ולכן הם זכאים לפטור ממס עד התקרות הקבועות בחוק. זהו יתרון משמעותי שחייב להילקח בחשבון בעת חישוב הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

דוגמה מעשיות בפרויקט פינוי בינוי

בעל דירה שהשכיר את דירתו ב-5,200 ₪ בחודש לפני הפרויקט מקבל מהיזם פיצוי בסכום זהה למשך כל תקופת הבנייה (כ-3 שנים). מכיוון שהסכום נמוך מתקרת הפטור המלא (5,654 ₪), הוא פטור לחלוטין ממס על כל התקבולים מהיזם, ללא צורך בדיווח למס הכנסה.

מקרים נוספים רלוונטיים

אחרי השלמת הפרויקט: כאשר בעלי הדירות מקבלים את הדירה החדשה ומחליטים להשכיר אותה, הם זכאים לפטור ממס על הכנסות השכירות החדשות.

שילוב דירות: במקרים בהם בעלי דירות מקבלים יותר מדירה אחת במסגרת הפרויקט ומחליטים להשכיר חלק מהן, הפטור חל על סך ההכנסות מכל הדירות יחד.

איך מממשים את הזכות לפטור?

דיווח למס הכנסה – מה חובה ומה לא

הנושא של דיווח למס הכנסה על הכנסות משכירות מטריד דיירים רבים, אך הכללים ברורים:

פטור מלא (עד 5,654 ₪ בחודש): אין חובת דיווח למס הכנסה על הכנסה זו. עם זאת, מומלץ לדווח על ההכנסה הפטורה בדו"ח השנתי, במיוחד אם יש הכנסות נוספות החייבות במס. הדיווח מאפשר לרשות המסים לראות את התמונה הכוללת של ההכנסות ומונע בעיות עתידיות.

פטור חלקי (5,654-11,308 ₪ בחודש): יש חובה להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה על החלק החייב במס. בדו"ח יש לפרט את סכום ההכנסה הכולל, הסכום הפטור והסכום החייב במס. במקרה זה, ניתן גם לקזז הוצאות באופן יחסי – כלומר, אם 40% מההכנסה חייבת במס, ניתן לקזז 40% מהוצאות התחזוקה, הביטוח והוצאות אחרות.

תנאים להמשך הפטור

כדי להמשיך ליהנות מהפטור לאורך זמן, יש לעמוד במספר תנאים:

• ייעוד למגורים: הדירה חייבת להישכר למגורים בלבד, ולא לעסק או מטרות מסחריות
• לא רישום כעסק: ההשכרה לא תירשם כפעילות עסקית בספרי המשכיר
• מגבלת מספר דירות: הפטור מתייחס למשכירי דירות שאינם מוגדרים כמפעילי עסק (בדרך כלל עד 5 דירות)

לוחות זמנים וחישובים חשובים

חישוב חודשי לעומת דיווח שנתי

נקודה קריטית שחשוב להבין: חישוב הפטור נעשה על בסיס חודשי ולא שנתי. כלומר, בחודשים בהם שכר הדירה נמוך מתקרת הפטור – הפטור יינתן במלואו, ואילו בחודשים בהם השכירות גבוהה יותר – המס יחושב בהתאם.

דוגמה מעשית: דייר המשכיר את דירתו ב-4,000 ₪ בחודש במהלך 8 חודשים, ולאחר מכן מעלה את השכירות ל-7,000 ₪ למשך 4 חודשים. במהלך 8 החודשים הראשונים הוא יהיה פטור לחלוטין ממס, ובארבעת החודשים האחרונים הוא ישלם מס על חלק מההכנסה בלבד.

מועדי דיווח קריטיים

דיווח לרשות המסים מתבצע על בסיס שנתי, והתיאום הסופי נעשה במסגרת הדו"ח השנתי עד ה-31 במאי של השנה שלאחר שנת המס. חשוב לא לפספס מועד זה, מכיוון שפיגור בהגשת הדו"ח עלול לגרור קנסות וריביות.

מסמכים נדרשים לשמירה

במהלך תקופת ההשכרה, מומלץ לשמור את המסמכים הבאים:

• חוזי שכירות מפורטים עם תאריכים ברורים
• קבלות על תשלום דמי שכירות
• הוצאות תחזוקה וביטוח (לקיזוז במקרה הצורך)
• התכתבות עם רואה חשבון או עורך דין בנושא

תיעוד מסודר יחסוך זמן רב בעת הגשת הדו"ח השנתי ויבטיח שלא יפספסו זכויות חשובות.

תיאום עם ליווי משפטי פינוי בינוי

חשיבות השילוב בין הייעוץ המשפטי והמיסויי

פרויקט התחדשות עירונית מורכב ורב-תחומי, הדורש שיתוף פעולה בין מומחים שונים. מומלץ שהבדיקה והיישום של הזכות לפטור ממס יהיו חלק אינטגרלי מהליווי המשפטי המקיף של הפרויקט.

עורך דין התחדשות עירונית מנוסה יוכל לתאם בין הצרכים המשפטיים לבין הזדמנויות המיסוי:

• בחינת מבנה ההסכם: וידוא שמבנה התמורות בהסכם עם היזם מאפשר מיקסום הפטור ממס
• תיאום עם רואה חשבון: שיתוף פעולה עם יועץ מס מקצועי לוידוא השלמת התהליך כחוק
• הכנת מסמכים משפטיים: הכנה של חוזים ומסמכים המבטיחים הכנסות משכירות חוקיות במהלך הפרויקט
• פיקוח על קיום התנאים: וידוא שהתנאים לקבלת הפטור מתקיימים לאורך כל התהליך

סיכום והמלצות מעשיות

המלצתנו היא לפנות לייעוץ מקצועי עם יועץ מס/רוא"ח ועם עורך דין פינוי בינוי כבר בשלבים הראשונים של שקילת הפרויקט. בדיקה מקיפה של כל הזכויות והפטורים המגיעים – כולל פטור ממס על שכר דירה – חיונית לקבלת החלטה מושכלת ולמימוש מלא של הפוטנציאל הכלכלי שבפרויקט ההתחדשות העירונית.

הזמן הטוב ביותר לתכנון מיסויי נכון הוא עכשיו – לפני תחילת הפרויקט, כאשר עדיין ניתן לקבל החלטות שישפיעו על התוצאה הכלכלית הסופית.

דיסקליימר: המידע במאמר זה מובא לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק והתקנות בתחום מיסוי הכנסות משכירות עשויים להשתנות, וכל מקרה הוא ייחודי ותלוי בנסיבותיו הפרטיות. המידע הכלול במאמר אינו תחליף להתייעצות עם יועץ מס מוסמך או רואה חשבון המתמחה בתחום. מומלץ בחום לקבל ייעוץ מקצועי ואישי לפני קבלת החלטות כלכליות או מיסויות. משרד יקותיאל ושות' אינו נושא באחריות לכל נזק או הפסד העלולים להיגרם כתוצאה מהסתמכות על המידע במאמר זה.