קביעת גובה דמי שכירות לבעלי דירות, כיצד זה קורה? כיצד הם מחושבים? ומה משפיע יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי?

תהליך פינוי בינוי הוא תהליך התחדשות עירונית בו נבנה בניין  חדש בתקן מחמיר וחדשני על חשבון הבניין הקיים שנהרס כליל ומאפשר הקמת מבנה מחוזק, גבוה יותר ועם היצע דירות גדול יותר על פניו. פרויקט התחדשות עירונית הינו בבחינת "עסקת נטו" לבעלי הדירות: בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויותיהם במקרקעין וזכויות בניה נוספות  לצורך בניית הבניין/נים החדש/ים ובתמורה, עם תום הפרוייקט מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה בפרוייקט שנבנה. על היזם חלות כלל עלויות הפרוייקט, לרבות עלויות המיסוי, התכנון, שכר היועצים, כולל יועצים מטעם בעלי הדירות, הבניה, העמדת ערבויות על פי הוראות חוק המכר (דירות) ורישום הבניין ודירות התמורה ע"ש בעליהן במרשם המקרקעין בתום הפרוייקט.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי-בינוי, בעלי הדירות מפונים מדירותיהם על מנת לאפשר את הריסת הבניינים הקיימים ובניית הבניינים החדשים במקומם. לאורך כל תקופת ביצוע העבודות, כלומר מיום פינוי הדירה בפועל ועד למועד השלמת הביצוע וקבלת טופס 4, בעלי הדירות עוברים להתגורר באופן זמני בשכירות בדיור אחר, יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי עד תום התהליך. תשלום שכר דירה לבעלי הדירות לאורך כל תקופת ביצוע העבודות יחול גם הוא על היזם.

מדוע עלויות יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי חלות על היזם?

הרציונל העומד מאחורי תשלום דמי השכירות לבעלי הדירות הוא ההבנה כי בעלי הדירות לא אמורים לשאת בעלויות הנלוות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, כמו גם הרצון לוודא כי מצבם של בעלי הדירות לא ייפגע ויישאר דומה ככל הניתן למצבם אילולא היו צריכים לפנות את הדירה לטובת ביצוע הפרויקט. יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי על חשבון היזם מבטיח שמירה על המצב הקיים ככל שניתן.

למה הכוונה?
ראשית, יש להבחין בין שני סוגי בעלי דירות.

בעלי דירות אשר מתגוררים בפועל בדירה ובעלי דירות אשר משכירים את דירותיהם לדייר משנה.

במצב בו בעל דירה מתגורר בפועל באותה דירה אותה הוא נדרש לפנות, ניתן להסיק שאילו לא הפרויקט היה אותו בעל דירה ממשיך להתגורר בדירתו (ללא הצורך לשלם דמי שכירות.)

במצב בו בעל הדירה משכיר את דירתו לדייר משנה, דמי השכירות מהשכרת הדירה הינם בבחינת הכנסה עבורו, ואם הפרויקט לא היה מתבצע, היה אותו בעל דירה ממשיך להשכיר את דירתו ולקבל הכנסה זו. על מנת שהפרויקט יוכל להבשיל לכדי מימוש, יש לוודא כי מצבם של בעלי הדירות אינו נפגע וזאת באמצעות תשלום דמי השכירות ע"י היזם. לכן, במצב בו בעל דירה מפנה את דירתו ועובר להתגורר בשכירות, דמי השכירות ישולמו על ידי היזם, ובמצב בו בעל דירה מפנה שוכר, היזם ישלם את דמי השכירות כאילו היה שוכר שממשיך להתגורר בדירה.

אחרי שהבנו מדוע נדרש היזם לשלם דמי שכירות לבעלי הדירות, נסביר כיצד נקבע גובה דמי השכירות ומה משפיע על קביעתם.

מנגנון השמאות

המנגנון המקובל כיום לצורך קביעת שיעור שכר דירה הוא מינוי שמאי מקרקעין חיצוני מוסכם, מוסמך ומנוסה בתחום, אשר יקבע את שכר הדירה לסוגי הדירות השונות בפרויקט. השמאי יעריך את שווי דמי השכירות בהתאם לכללי השמאות לכל סוג דירה בהשוואה לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירה הקיימת. הפרמטרים על פיהם יחושבו דמי השכירות הם למשל: קומה, שטח הדירה הקיימת, האזור בו נמצאת הדירה הקיימת וכיוצ"ב. בהתאם לכך קובע השמאי מהם דמי השכירות הראויים לכל בעל דירה. 

מומלץ לדרוש כי השמאי ייקבע דמי שכירות ריאליים לדירה דומה באזור ולא שווי שכירות לפי הדירה המתפנה עצמה, שכן בדרך כלל, לאור המצב הפיזי הן של הבניין והן של הדירה המתפנה – דירה כזו עשויה להיות בעלת דמי שכירות נמוכים יותר מאשר דירה דומה באזור בבניין חדש או שמור יותר.

שיטה זו רלוונטית גם ביחס לבעלי דירות המשכירים את דירתם, אך במצב כזה, ישנו מנגנון נוסף לקביעת דמי השכירות והוא בהתאם לגובה דמי שכירות המשולמים בפועל על פי הסכם שכירות בתוקף.

את ההוראה הזו חשוב להכניס להסכם הפרויקט, ולקבוע כי מדובר במנגנון חלופי אותו נפעיל במקרה ובו דמי השכירות אותם יקבע השמאי יהיו פחותים מדמי השכירות אותם קיבל בפועל בעל הדירה.

מתי יש לערוך את בדיקת השמאות?

את בדיקת השמאי לצורך קביעת גובה דמי השכירות כפי שציינו לעיל יש לערוך כמה שיותר קרוב למועד פינוי הדירה בפועל, מכיון שממועד חתימת בעלי הדירות על ההסכם ועד למועד הפינוי בפועל, עשויות לחלוף מספר שנים בהן דמי השכירות יכולים להשתנות בהתאם לתנודות השוק. בדרך כלל מדובר על עליית דמי השכירות. כמו כן, על מנת שנתאים את דמי השכירות לתנודות בשוק, נצמיד את דמי השכירות שנקבעו ע"י השמאי למדד המחירים לצרכן וכך נוכל לגלם את עליית דמי השכירות בשוק גם על דמי השכירות אותם משלם היזם לאורך כל תקופת ביצוע העבודות בפרוייקט. אופציה נוספת היא לדרוש כי השמאי יעדכן את דמי השכירות בפרקי זמן קבועים לאורך תקופת ביצוע העבודות. מומלץ לקבוע כי בכל מקרה  דמי השכירות המשולמים לא יפחתו מדמי השכירות ההתחלתיים אשר נקבעו על ידי השמאי (למקרה של ירידה במדד). יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי המלווה על ידי שמאי מקצועי מבטיחה אוביקטיבות ופיקוח חיצוני.

הוראה נוספת שרצוי לעגן במסגרת הסכם הפרויקט היא כי הקביעה שהיזם יוסיף לסכום שכר הדירה שקבע השמאי תוספת לשכר הדירה בגובה של 10%. הוראה זו תבטיח גמישות באיתור דירות חלופיות לתקופת ביצוע העבודות ועד לקבלת טופס 4.

לפי איזה מנגנון ישולמו דמי השכירות ע"י היזם?

במסגרת ההסכם שנחתם לגבי פרויקט הפינוי בינוי יש להבטיח את אופן ומועדי תשלום דמי השכירות שאמור לשלם היזם לבעל הדירה.

בדרך כלל נבקש כי דמי השכירות ישולמו מראש עבור מספר חודשים קדימה, ובכך ניצור יציבות בתשלום דמי השכירות. לדוגמא, הוראת תשלום רבעוני – כלומר היזם ישלם את דמי השכירות שלושה חודשים קדימה.

האם מנגנון תשלום מראש ע"י היזם מהווה הוראה מספקת?

עוגן נוסף וחשוב שמתקיים לאורך תקופת הבנייה על מנת לאפשר לבעלי הדירות "ראש שקט" ביחס לתשלומי השכירות הינו ערבות דמי שכירות. בנוסף להתחייבות היזם לשלם את דמי השכירות מראש,קודם לפינוי הדירות ע"י בעלי הדירות וכתנאי לפינוי, ימציא היזם לעורך הדין המייצג את בעלי הזכויות, ערבות בנקאית אוטונומית שתהיה בתוקף עד למועד מסירת הדירות החדשות לידי בעלי הדירות. סכום הערבות הבנקאית יחושב כך:
סכום דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות בו התקשר בעל הדירה כפול מספר חודשי הבנייה כפי שנקבע בהסכם הפרויקט.
לדוגמא, אם נקבע כי דמי השכירות עומדים על סך של 5,000 ₪, ותקופת הבניה תעמוד על 30 חודשים – סכום הערבות הבנקאית תעמוד על סך של 150,000 ₪ לכל דירה מתפנה.

מדוע יש חשיבות כי הערבות אותה יעמיד היזם תהיה ערבות בנקאית אוטונומית?

ערבות דמי השכירות האוטונומית מטרתה לתת מענה כספי במקרה והיזם לא עומד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות. היותה של הערבות אוטונומית מאפשרת את מימושה בכל עת וללא כל תנאי מקדים. כך נאפשר הגנה מיטבית ומניעת נזקים לבעל דירה המתגורר בדירה החליפית ונדרש בתשלום שכר דירה.

האם ישנם מקרים יוצאי דופן הדורשים התייחסות נוספת מעבר לעוגנים שהוזכרו לעיל?

ישנם מקרים המתייחסים לאוכלוסיות מיוחדות, כגון קשישים ובעלי צרכים מיוחדים, אשר לגביהם יש לעגן הוראה נוספת בהסכם הפרויקט שתקבע כי מעבר לדמי השכירות אותם משלם היזם, על היזם לסייע לאותם בעלי דירות לאתר דירה חלופית מתאימה וכן, במידת הצורך, לבצע בדירה החליפית התאמות נדרשות, למשל, התאמת דירה לאדם נכה המתנייד באמצעות כיסא גלגלים.

עניין נוסף שחשוב לעגן בהסכם הפרויקט ביחס לערבות השכירות, מתייחס למנגנון הפחתת דמי השכירות. מהו מנגנון זה?

כאשר היזם מעמיד ערבות לטובת בעלי הדירה, ישנן הוצאות נלוות החלות על היזם מעצם העמדת ערבויות אלה. לכן, היזם יבקש להפעיל את מנגנון ההפחתה שאומר שאחת לפרק זמן אשר ייקבע בהסכם הפרויקט, היזם יהיה רשאי להפחית את סכום הערבות בהתאם לסכומים אשר שולמו זה מכבר.

למרות שזהו מנגנון מקובל יש לשים לב ולקבוע סכום מינימום שממנו היזם לא יוכל יותר להפחית, וזאת על מנת להבטיח מצבים בהם ישנם עיכובים בפרויקט שעלולים לעכב את מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות. מצב כזה עשוי להאריך את תקופת השכירות של בעלי הדירות בדירות החלופיות ולכן חשוב להבטיח את תשלום דמי השכירות למשך תקופת העיכוב.

את מנגנון ההפחתה יש להתנות באישור מפקח הבנייה מטעם בעלי הדירות, אשר יאשר את התקדמות הבנייה כתנאי להפחתה.

אנו מקווים כי המידע שהובא לפניכם במאמר זה יסייע ויפשט עבורכם בעלי הדירות להבין כיצד להתנהל בתקופת הפרוייקט,  ומה הפרטים שעליכם לוודא שיתקיימו בהסכם התקשרות מול יזם. אנו במשרד גיא יקותיאל, נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה לגבי התהליך. בהצלחה!