מחבר: גיא יקותיאל

העיר נתניה רושמת שיא ארצי בתהליכי התחדשות עירונית ומובילה מהפכה נדל"נית ללא תקדים. בשנת 2023, העיר זכתה להכרה כמחזיקת שיא כל הזמנים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, עם צפי לתוספת של כ-30,000 יחידות דיור חדשות. עבור תושבי העיר, זוהי הזדמנות היסטורית לשפר באופן דרמטי את איכות החיים ולהכפיל את ערך הנכס – בתנאי שהם נעזרים בליווי משפטי מקצועי לאורך כל התהליך.

מבוא: למה נתניה מובילה בהתחדשות עירונית בישראל?

התחדשות עירונית נתניה היא סיפור הצלחה יוצא דופן. בשקט בשקט, נתניה הפכה לעיר הרשמית המובילה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, והשיגה הישג מרשים שלא נרשם בשום עיר אחרת – שיא של כל הזמנים בתהליכי התחדשות עירונית לשנת 2023.

הסוד להצלחתה טמון בשילוב של גורמים ייחודיים: מיקום אסטרטגי במרכז הארץ, רצועת חוף מרהיבה של 13 קילומטר, תשתיות מתקדמות, ובעיקר – מדיניות עירונית פרואקטיבית שהציבה את ההתחדשות העירונית כפרויקט דגל. ראשת העיר מרים פיירברג-איכר החליטה לגייס את כל אגפי העירייה לקידום מהיר ויעיל של פרויקטי התחדשות עירונית בנתניה.

פרויקטי התחדשות עירונית בנתניה: המספרים המרשימים

התחדשות עירונית נתניה כוללת נתונים מרשימים שמציבים את העיר בחזית הארצית:

8  פרויקטים בביצוע : כיום נמצאים בביצוע 8 פרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתם 566 משפחות יזכו להתחדש בדירות חדשות וייבנו 2,212 יחידות דיור במתחמים: ויצמן-בארי, סוקולוב אנדריוס, הרצוג בצפון העיר, "הבית הלבן" בקרית צאנז, הלפרין בדרום מרכז העיר, ש"י עגנון בקרית נורדאו ופרויקט עמיגור עם 325 יחידות דיור לגיל השלישי.

20  תוכניות אושרו : 20 תוכניות התחדשות עירונית נוספות אושרו על ידי הוועדה המקומית וקיבלו תוקף בשנים 2022-2024. למעלה מ-1,800 משפחות יזכו להתחדש בדירות חדשות ובסה"כ ייבנו כ-8,000 דירות חדשות.

200  תוכניות בתכנון:  כ-200 תוכניות נמצאות בשלבי תכנון ראשוניים ומקודמים מול מנהל הנדסה והאגף להתחדשות עירונית.

פרויקטים מובילים בעיר

פרויקט "אאורה דה סטריפ" בנאות שקד:  פרויקט ענק במערב העיר בהיקף של יותר מ-2 מיליארד שקל. במתחם שבין הרחובות שדרות בן צבי, שמחה ארליך ושמורק, עומדים להיהרס מבני שיכון ישנים הכוללים 392 דירות, ובמקומם ייבנו 1,558 דירות חדשות ב-11 מבנים בני 10, 27 ו-40 קומות.

קרית נורדאו – פרויקט חלוצי:  פרויקט שהתפרסם כפרויקט הראשון בארץ של פינוי-בינוי במסלול האישור המהיר, שקיצר את טווחי ההוצאה לפועל במספר שנים. המתחם בין רחובות זלמן שניאור וקרן היסוד מתפרס על 28 דונם ומהווה דוגמה לשיתוף פעולה מוצלח.

למה חיוני עורך דין בהתחדשות עירונית בנתניה?

ההיקף הרחב של פרויקטי התחדשות עירונית בנתניה יוצר מורכבויות משפטיות וכלכליות ייחודיות. כל פרויקט מערב סוגיות מורכבות של זכויות מקרקעין, הסכמי פינוי-בינוי, ערבויות כספיות, וסוגיות מיסוי מתקדמות.

עורך דין פינוי בינוי המתמחה בתחום מבטיח שמירה על זכויות הדיירים במשא ומתן מול יזמים מהשורה הראשונה כמו אאורה, אפריקה ישראל, ויובלים. הליווי המשפטי חיוני במיוחד נוכח החדשנות של נתניה בתחום – העיר פיתחה מדיניות ייחודית של קרן תחזוקה המחייבת יזמים להקים קרן לתחזוקת בנייני המגורים לתקופה של 5-10 שנים. נדרשת מומחיות משפטית להבטיח יישום נכון של הזכויות.

תרומת ההתחדשות לכלכלה המקומית

בנתניה, ההתחדשות העירונית תורמת באופן משמעותי לכלכלה העירונית והארצית. העיר מובילה בהיתרי בנייה בפרויקטים במסלול פינוי-בינוי, על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הפרויקטים יוצרים אלפי מקומות עבודה ומושכים השקעות בהיקף של מיליארדי שקלים.

השקעות ארוכות טווח: השקעה צפויה של כ-2 מיליארד שקל בשדרוג תשתיות עירוניות עד 2028, תכנית אב חדשה לתחבורה הכוללת הרחבת מערך התחבורה הציבורית ב-50%, ובנייה של כ-50 מבני ציבור חדשים עד 2030. העירייה מקדמת גם תכנית להקמת אזור תעסוקה חדש בהיקף של 500,000 מ"ר.

איכות החיים: השדרוג שמקבלים תושבי נתניה

תושבי העיר זוכים לשיפור דרמטי באיכות החיים. המבנים החדשים עומדים בתקני בטיחות מודרניים עם ממ"דים תקניים, מעליות, חניות תת-קרקעיות ומרפסות. השדרוג כולל חידוש מקיף של התשתיות: מערכות מים וביוב חדשות, כבישים רחבים, פארקים וגנים ציבוריים.

בנוסף, נתניה מקדמת פרויקטים תחבורתיים משמעותיים: רשת נת"צ חדשה, תחנת רכבת שלישית, נתיבים מתחלפים בכביש החוף, ושני צירי רכבת קלה למרחב המטרופוליני. התוצאה היא סביבת מגורים מודרנית וייחודית הממוקמת על רצועת חוף של 13 קילומטר.

אתגרי ההתחדשות העירונית בנתניה

למרות ההצלחות, קיימים אתגרים משמעותיים. המדיניות החדשה של העיר מגבילה תמורות לדיירים ל-12 מ"ר תוספת בלבד בתנאים מסוימים. המורכבות התכנונית והביורוקרטית דורשת ניווט מיומן של הליכי אישור ורישוי.

התחדשות עירונית נתניה כוללת גם ניהול של מתחמים גדולים עם מאות דיירים, דבר שמחייב תיאום מורכב ויכולת להתמודד עם אינטרסים שונים. ללא ליווי משפטי מקצועי, דיירים עלולים להיתקל בקשיים בהבנת זכויותיהם או בהשגת התנאים המיטביים.

נתניה התחדשות עירונית: מבט לעתיד

העיר צפויה להמשיך ולהוביל את תחום ההתחדשות העירונית בישראל. הערכות מצביעות על השלמת כ-3,000-4,000 יחידות דיור חדשות בשנה החל משנת 2026. המטרה היא הגדלת הוודאות התכנונית ברחבי העיר והקלה על ביצוע פרויקטים.

העיר פיתחה מסמך מדיניות התחדשות עירונית ייחודי המחלק את מרכז העיר ל-120 מתחמים שונים, כאשר לכל מתחם מדיניות מותאמת בהתאם למצב התשתיות והמבנים. זוהי גישה חדשנית שמאפשרת תכנון מדויק ויעיל.

שאלות ותשובות נפוצות

תחנות הרכבת הקלה בגוש דן אינן רק מוקד תחבורתי חדש – הן מהוות את מנוע ההתחדשות העירונית החדש של הדור הבא. סביב כל תחנה מתפתחים מתחמי מגורים מתקדמים, מרכזי מסחר ומשרדים, מתחמי בילוי ותרבות, שכולם יחד יוצרים מהפכה אמיתית של התחדשות סביב הרכבת הקלה ומייצרים הזדמנויות כלכליות חסרות תקדים ליזמים, לדיירים ולמשקיעים החכמים.

מה קורה סביב קווי רכבת קלה כיום?

תכנית "המבואה הצפונית" היא תכנית המקודמת במסלול "תכנית שכונתית" ומובלת על ידי עיריית בת-ים, בשיתוף ומימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מתחם זה מהווה דוגמה מושלמת לפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית סביב הרכבת הקלה. מדובר בתכנית גדולה המשתרעת על שטח של כ-162 דונם, שבמסגרתה ייהרסו כ-1,800 דירות וייבנו במקומן כ-5,500 דירות חדשות.
בחולון, ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב החליטה לאחרונה על מתן תוקף לתוכנית ההתחדשות העירונית "מתחם קוגל". התוכנית מאפשרת פינוי של כ-840 יחידות דיור, ובניית כ-3,000 יחידות דיור חדשות, וכן מבני ציבור, מסחר ותעסוקה. את התוכנית חוצות שדרות קוגל, שבהן יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה.

בתל אביב ורמת גן, הפיתוחים סביב התחנות כבר מעלים את ערך הנכסים באופן משמעותי. בזכות מיזמי התחדשות עירונית, שכונת שיכון ותיקים וסביבתה עוברים מיתוג מחדש, כאשר הבנייה ושדרוג התשתיות יובילו גם לשינוי דמוגרפי, כשאוכלוסייה חזקה תגיע להשתקע במקום.

מתחם אורלוב-שור בפתח תקווה – פרויקט הדגל שלנו

במרכזה של פתח תקווה, בסמיכות ישירה לתוואי הקו האדום של הרכבת הקלה, מתקדם אחד הפרויקטים המרשימים ביותר להתחדשות עירונית במטרופולין. מתחם אורלוב-שור, שנמצא סמוך לתחנה המרכזית של פתח תקווה, מציג בצורה מושלמת את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בשילוב בין התחדשות עירונית לבין הרכבת הקלה.

הפרויקט, שמובל על ידי חברת תדהר הנדל"ן, כולל פינוי של 222 יחידות דיור קיימות מ-19 בניינים ישנים לאורך רחובות אורלוב, פרופסור שור ובר כוכבא. במקומם ייבנו כ-800 יחידות דיור חדשות ומתקדמות, לצד שטחי מסחר, בית ספר חדש ושטחי ציבור נרחבים. המיקום האסטרטגי של המתחם בצמוד לתחנת הרכבת הקלה מבטיח נגישות תחבורתית מושלמת למוקדי התעסוקה והבילוי במטרופולין תל אביב.

משרד יקותיאל ושות' זוכה לייצג ולהוביל את 222 בעלי הדירות והנכסים המסחריים במתחם זה, ומלווה אותם בכל שלבי התהליך המורכב. הפרויקט קיבל המלצה להפקדה מהוועדה המקומית ביוני 2024, ומהווה דוגמה מובהקת לאופן שבו ליווי משפטי מקצועי יכול להבטיח מיצוי מלא של ההזדמנויות הכלכליות הטמונות בהתחדשות עירונית סביב הרכבת הקלה.

ההשפעה הכלכלית על הנדל"ן והיזמות

הנתונים מהקו האדום של הרכבת הקלה, שכבר פועל מאוגוסט 2023, מספרים סיפור ברור של השבחת נכסים מהירה ומשמעותית. הנגישות המשופרת והחיסכון בזמן ההגעה שהרכבת הקלה מספקת, הובילו לביקוש מוגבר ולעלייה במחירי הנדל"ן סביב התחנות.

מחקרים בינלאומיים וניסיון מהארץ מלמדים על פוטנציאל השבחה אדיר. רוב המחקרים הראו, כי נכסים הנמצאים במרחק הליכה מתחנת הרכבת, דהיינו עד כ-500 מטר, ערכם גבוה יותר מנכסים הנמצאים במרחק גדול מ-500 מטר. העלייה במחירים נעה בין 3% ל-40%. בישראל, על פי כל ההערכות, גם בערי גוש דן, בהן צפויים לעבור קווי הרכבת הקלה, יחול זינוק אדיר של 10%-25% במחירי הדירות.

בירושלים, שם פועלת הרכבת הקלה הראשונה בישראל, הנתונים מעודדים במיוחד. מחירי הדירות בבירה שסביב הקו האדום של הרכבת הקלה, זינקו בשיעורים של 8%-22% מתחילת העבודות ב-2006 ועד לפתיחת הקו ב-2012. ביקוש זה נמשך גם כיום – תושבים המתגוררים בשכונות שלאורך תוואי הרכבת, נהנו תוך זמן קצר לאחר הפעלה מעליית שווי הדירות שלהם ב-10%-20%.

תמריצים תכנוניים וכלכליים

הרשויות המקומיות מבינות את הפוטנציאל ומציעות תמריצים משמעותיים ליזמים וקבלנים המעוניינים לפתח סביב תחנות הרכבת הקלה. תכנית התחדשות עירונית מתחם קוגל כללה במקור מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בהיקף 10% למגורים, שנקבע לבסוף בשיעור של 11%.

ההקלות הללו מגיעות לידי ביטוי בזכויות בנייה נוספות, תיעדוף בתהליכי התכנון, הקלות בתקני חניה, ועידוד ציפוף עירוני חכם. המטרה המרכזית של התכנית היא התוויה של מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות סביב הרכבת הקלה כחלק ממתחמי הדפו ותחנות המטרו.

המגמה ברורה – יצירת מתחמים משולבים שמשלבים מגורים איכותיים, מקומות עבודה, מסחר, שירותים ובילוי, הכל במרחק הליכה מתחנת הרכבת הקלה. גישה זו מכונה בעולם "פיתוח מוטה תחבורה ציבורית" (TOD – Transit-Oriented Development) והיא הופכת לסטנדרט הזהב בתכנון עירוני מתקדם.

אתגרי תכנון וביצוע

למרות הפוטנציאל העצום, פרויקטי התחדשות עירונית סביב הרכבת הקלה מתמודדים עם אתגרים לא מבוטלים. העלויות הגבוהות של הבנייה, התיאום המורכב עם רשויות מרובות, ולוחות זמנים ארוכים שכוללים אישורים תכנוניים ופיתוח תשתיות.

במהלך העבודות עצמן, עיקר הפגיעה בנכסים לטווח קצר-בינוני בשל העבודות עצמן, וכן ירידת הערך לטווח ארוך בשל השפעת המסילות והתחנות עצמן, מתרכזת במעגל הראשון של הרכבת הקלה – כלומר בנכסים שצמודים לקו עצמו. נכסים מסחריים בצמוד למסילות ולתחנות עלולים להיוותר כמעט חסרי שימוש במהלך ביצוע העבודות.

עם זאת, נכסים במעגל השני נהנים מהנגישות התחבורתית המשופרת והנזקים הזמניים מתאוששים במהירות ברגע שהקו נכנס לפעילות. ככל שהעבודות מתקדמות והציבור משתכנע שהרכבת הקלה אכן תושלם, כך ערך הנכסים עולה בהתמדה בשל הפוטנציאל העצום הצפוי.

התפקיד של עורך הדין והיזם

בסביבה עסקית מורכבת זו, תפקידם של עורכי דין מתמחים בהתחדשות עירונית ושל יזמים מנוסים הופך למכריע. הם צריכים לוודא שהסכמי ההתחדשות כוללים הגנות מתאימות לדיירים ולעסקים המושפעים מהעבודות, ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה והתמריצים, ותיאום מלא עם כל הגורמים הרלוונטיים.

עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית צריך לבחון היטב את הפוטנציאל התכנוני של כל מגרש, את ההקלות הזמינות, ואת לוח הזמנים הצפוי להשלמת העבודות סביב התחנה. כל פרויקט התחדשות עירונית כולל מספר גורמים בעלי תפקידי מפתח: בעלי הדירות מקבלים את ההחלטה לצאת לדרך ובוחרים עורך דין המייצג אותם ויזם. היזם מקדם את התוכניות ואת הפרויקט מול הרשויות והקבלן המבצע עד השלמת הבנייה ומסירת הפרויקט.

היזם המנוסה יזהה את ההזדמנויות המוקדמות, יבין את הפוטנציאל ארוך הטווח של המיקום ליד תחנת הרכבת הקלה, ויבנה אסטרטגיה כלכלית שמבטיחה רווחיות גם בתנאי השוק המתחדשים.

השלכות עתידיות וטרנדים בשוק

המגמה ברורה ובלתי הפיכה: הקו האדום משרת כ-70 מיליון נוסעים בשנה וכאשר יושלמו גם הקו הירוק והקו הסגול, נקבל מערכת תחבורה מהפכנית שתשנה את פני המטרופולין. סביב כל תחנת רכבת קלה יתפתח מוקד עירוני חדש עם שילוב אידיאלי של מגורים איכותיים, מקומות עבודה מתקדמים, ושירותים מגוונים.

בהיבט העירוני ובהתבסס על הניסיון הקיים ברחבי העולם, תחנות המטרו ישמשו מנוף לפיתוח אורבני אינטנסיבי בסביבתן ויתרמו לתהליכי התחדשות עירונית, להתחדשות המרחב הציבורי ולחיזוק השימוש בו. התכנון כבר מתחיל להתבסס על עקרון זה, כאשר במחקרים שבוצעו ברחבי העולם ולאורך הקו האדום של הרכבת הקלה בירושלים, נמצאה עלייה בערכם של נכסים הסמוכים לתחנות רכבת קלה ותת-קרקעית.

המשמעות ברורה: מי שנכנס לפרויקטים בשלב מוקדם, כבר בתהליכי התכנון והאישורים, נהנה מהשבחת ערך מואצת כפולה – גם מההתחדשות עצמה וגם מקרבתו לתחנת הרכבת הקלה.

סיכום

פרויקטי התחדשות עירונית סביב תחנות הרכבת הקלה מהווים את ההזדמנות הכלכלית המשמעותית ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי של העשור הקרוב. השילוב בין תמריצים תכנוניים נדיבים, השבחת נכסים מהירה ומשמעותית וביקוש גובר לנכסים איכותיים עם נגישות תחבורתית מושלמת, יוצר סיטואציה חסרת תקדים.

עם זאת, המורכבות התכנונית, הרגולטורית והכלכלית של פרויקטים אלו מחייבת ליווי מקצועי צמוד של עורך דין מתמחה בהתחדשות עירונית. הליווי המשפטי המקצועי מבטיח הגנה מלאה על זכויותיהם של הדיירים, ניצול אופטימלי של כל ההזדמנויות התכנוניות והכלכליות, ותיאום מושלם עם כל הגורמים המעורבים.

ההזדמנויות כאן ועכשיו – והזמן פועל לטובת המהירים לזהות את הפוטנציאל ולפעול בהתאם.

שאלות ותשובות נפוצות

בעולם ההתחדשות העירונית של היום, נגישות תומכת גיל כבר אינה 'תוספת' אלא חלק מהותי בתכנון פינוי-בינוי. המושג מתייחס בעיקר לגיל השלישי ולאנשים עם מוגבלויות, אך במציאות הוא משרת מגוון רחב של מצבים וצרכים – החל מהגעה עם עגלת תינוק ועד שיקום אחרי פציעה. היזם בפרויקט פינוי בינוי מחויב על פי חוק בביצוע התאמות נגישות עבור דיירים קשישים ובעלי מוגבלויות, הן בדירות התמורה והן בשטחים הציבוריים.

מהי נגישות תומכת גיל בפרויקטי התחדשות עירונית?

נגישות תומכת גיל בפינוי בינוי מתמקדת בשתי קבוצות עיקריות: קשישים מגיל 70 ומעלה ואנשים עם מוגבלויות. החוק מגדיר "קשיש" כבעל דירה שבמועד חתימת עסקת פינוי בינוי ראשונה מלאו לו 70 שנים והתגורר בדירה שנתיים לפחות. באופן דומה, אדם עם מוגבלות זכאי להתאמות מיוחדות שכוללות שינויים או התקנים בדירה ברכוש המשותף הדרושים לנגישותו הבטוחה והעצמאית.

חובות היזם בהתאמות נגישות:

בדירות התמורה:

• פתחים רחבים (לפחות 90 ס"מ) המאפשרים מעבר כסא גלגלים
• משקופים בצבע שונה מצבע הקיר לעזרה לאנשים עם ליקויי ראייה
• תכנון מיוחד של התאורה עם חיישנים לחרשים
• חדרי רחצה מותאמים: מקלחון בגודל מספיק, הכנה למאחזי יד, סניטריה נגישה
• מטבח מתוכנן כך שכאשר דלת המקרר פתוחה, עדיין אפשרי מעבר של כסא גלגלים
• הכנה למעלון או מעלית פנימית בדירות דו-מפלסיות

בשטחים הציבוריים:

• מעליות מרווחות עם דלתות רחבות (לפחות 80 ס"מ)
• רמפות בשיפוע מותאם (עד 8% עם משטחי ביניים)
• חניות נגישות קרובות לכניסה הראשית
• שבילים נוחים ברוחב מינימלי של 130 ס"מ
• תאורה חכמה עם חיישנים
• רצפות אנטי-החלקה ומשטחי אזהרה

ההשפעה על לוחות זמנים בפרויקט פינוי בינוי

שילוב פתרונות נגישות משפיע באופן מורכב על תזמון הפרויקט. תהליכי פינוי בינוי לוקחים כיום בממוצע 8 שנים מתחילת התכנון ועד כניסה לדירה החדשה, ודרישות הנגישות מוסיפות שיקולים נוספים לתהליך.

השפעות שמאריכות את התהליך:

שלב התכנון המוקדם – עבודה עם יועצי נגישות מוסמכים מתו"ס (מבנים תשתיות וסביבה) מוסיפה 2-3 חודשים לשלב התכנון. יש צורך בתיאום מורכב בין אדריכל, מהנדס ויועץ נגישות.

קבלת אישורים מיוחדים – בפרויקטים של 100 דירות ומעלה נדרשת התייעצות עם מורשה נגישות שירות, מעבר למורשה נגישות מבנים. תהליך זה יכול להוסיף 4-6 שבועות לקבלת היתר בנייה.

התאמות במהלך הבנייה – שינויים שנדרשים במהלך הבנייה עקב דרישות ספציפיות של דיירים עם מוגבלויות יכולים לגרום לעיכובים של 2-4 שבועות.

השפעות שמייעלות את התהליך:

מניעת שינויים יקרים – תכנון נגישות מוקדם מונע צורך בשינויים יקרים במהלך הבנייה או לאחר מסירת הדירות. עלות התאמות בדיעבד יכולה להיות גבוהה פי 3-5 מהתכנון המוקדם.

מניעת עיכובים משפטיים – כאשר לא מוצעות להם החלופות המגיעות להם לפי חוק, קשישים ואנשים עם מוגבלויות יכולים לסרב לפרויקט וסירובם ייחשב כסביר. תכנון נכון מראש מונע עיכובים משפטיים שיכולים להאריך את הפרויקט בשנים.

אישורים מהירים יותר – פרויקטים המתכננים נגישות נכון מראש זוכים לעיתים קרובות לטיפול מועדף ברשויות, מה שמקצר זמני אישור.

עלויות ותמריצים

שילוב פתרונות נגישות בפרויקטי פינוי בינוי כרוך בעלויות נוספות שמשתנות בהתאם למורכבות ההתאמות הנדרשות. העלויות תלויות בפרמטרים שונים כמו גודל הפרויקט, מספר הדיירים הזקוקים להתאמות מיוחדות, ורמת הנגישות הנדרשת. חשוב לציין שהחוק קובע כי אם עלות ההתאמות עולה על 0.5% מהעלות הכוללת של הקמת הבניין, ניתן לקבל פטור מביצוע התאמות נגישות מסוימות. התמריצים הכלכליים הקיימים היום בפינוי בינוי – זכויות בנייה עודפות, הטבות במס שבח ומס רכישה, ופטור מהיטל השבחה – חלים על כל פרויקט פינוי בינוי ולא נועדו ספציפית לעידוד נגישות. 

בעקבות המלחמה וגידול משמעותי במספר האנשים הזקוקים לפתרונות נגישות, נוצר פער בין הביקוש הגובר לדירות מונגשות לבין היענות השוק. היום רוב הקבלנים אינם מציעים פתרונות נגישות כחלק סטנדרטי מהפרויקט, והרוכשים נאלצים לבצע התאמות בעצמם לאחר מסירת הדירה. דרושים תמריצים נוספים כמו הקלות מיוחדות בהיטל השבחה לפרויקטים עם נגישות מתקדמת, מענקים ישירים לדיירים זקוקי נגישות, או זכויות בנייה נוספות עבור יזמים המשקיעים בנגישות מעבר לחובה החוקית המינימלית.

התפקיד המשפטי של עורך הדין 

עורך דין פינוי בינוי מהווה נדבך מכריע בהבטחת זכויות הדיירים והטמעת דרישות הנגישות בחוזה. תפקידו חיוני במיוחד בהקשר של נגישות תומכת גיל.

תחומי אחריות מרכזיים:

ניסוח החוזה עם דרישות נגישות – עורך הדין אחראי לניסוח חוזה הכולל סעיפים מחייבים לנגישות תומכת גיל, קביעת לוחות זמנים ברורים ודרישת ערבויות מתאימות. החוזה חייב לפרט בדיוק איזה התאמות נגישות יכללו הדירות החדשות והשטחים הציבוריים.

ייצוג זכויות אוכלוסיות מיוחדות – החוק מעניק זכויות מיוחדות לקשישים מגיל 70 ולאנשים עם מוגבלויות. עורך הדין חייב להבטיח שהיזם מציע להם את כל החלופות המגיעות להם לפי חוק, כולל:

• דירת תמורה עם כל ההתאמות הנדרשות
• אפשרות לדירה קטנה יותר עם תשלום הפרש
• מעבר לדיור מוגן עם מימון מתאים

ניהול משא ומתן מתקדם – ניהול משא ומתן מול היזם לקבלת פתרונות נגישות מיטביים, מעבר למינימום החוקי. זה כולל דרישה לציוד נגישות איכותי, התאמות מיוחדות לצרכים ספציפיים של דיירים, ובטחונות להשלמת ההתאמות.

פיקוח על יישום ההתחייבויות – מעקב צמוד אחר ביצוע ההתחייבויות במהלך הבנייה ובדיקה שהדירות נמסרות עם כל ההתאמות הנדרשות.

השלכות עתידיות על הנדל"ן

המגמות בשוק הנדל"ן מצביעות על כך שנגישות הופכת להיות תנאי בסיס בכל פרויקט התחדשות עירונית. אירועי המלחמה הוסיפו מספר משמעותי של אנשים למעגל הזקוקים לפתרונות נגישות, מה שמרחיב את הקהל הרלוונטי מעבר לקשישים המסורתיים. הביקוש לדירות נגישות צפוי לגדול באופן משמעותי, כאשר גם משפחות צעירות מתחילות להבין את הערך של דירה שתתאים להן בכל שלבי החיים. יזמים מתקדמים כבר מתחילים לתכנן פרויקטים עם אחוז גבוה יותר של דירות נגישות ולהקפיד על נגישות כללית גם בדירות הסטנדרטיות.

דירות עם פתרונות נגישות מתקדמים נמכרות במחירים גבוהים יותר ומתאימות לקהל רחב יותר של קונים פוטנציאליים. צפוי שיותר קבלנים יתחילו להציע פתרונות נגישות כחלק סטנדרטי מהפרויקט, במקום להותיר את הנושא להתאמות בדיעבד. השינוי הזה יגדיל את התחרות בשוק ויוביל לשיפור איכות פתרונות הנגישות המוצעים.

סיכום

נגישות תומכת גיל בפרויקטי פינוי בינוי היא חובה חוקית שהופכת להיות גם יתרון כלכלי וחברתי ברור. היזם מחויב להתאים את הדירות והשטחים הציבוריים לצרכיהם של דיירים קשישים ובעלי מוגבלויות, והשקעה זו מחזירה את עצמה בערך הנכס ובהתאמתו לקהל רחב יותר. העלויות הנוספות של התאמות הנגישות מתקזזות במידה רבה על ידי העלייה בערך הנכס ובביקוש לדירות מותאמות. בעתיד הקרוב, פרויקטים ללא נגישות מתקדמת יתקשו להתחרות בשוק המשתנה.

לדיירים חשובה הגנה על זכויותיהם, במיוחד אלה שנמצאים בקבוצות המוגנות של קשישים ואנשים עם מוגבלויות. רק ליווי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי מנוסה יכול להבטיח שהפרויקט יכלול את כל ההתאמות הנדרשות ושהזכויות החוקיות ימומשו במלואן.

המלצתנו היא ברורה: בכל פרויקט פינוי בינוי, חיוני להיוועץ עם עורך דין פינוי בינוי מקצועי מתמחה כבר בשלבי התכנון המוקדמים. הליווי המקצועי יבטיח שהפרויקט יעמוד בסטנדרטים הנדרשים של נגישות תומכת גיל, תוך הקפדה על זכויות כל הדיירים ומיצוי מלא של האפשרויות המשפטיות והכלכליות הזמינות.

שאלות ותשובות נפוצות

---

המאמר נכתב על ידי צוות יקותיאל ושות' – משרד עורכי דין המתמחה בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי. לייעוץ משפטי מקצועי בתחום נגישות תומכת גיל בפרויקטי פינוי בינוי, ניתן ליצור קשר עם המשרד.

אחד הפחדים המרכזיים של דיירים בפרויקטי פינוי בינוי הוא התרחיש הקיצוני שבו יזם מתחיל פרויקט, כולם מתפנים מדירותיהם, ואז היזם פושט רגל וקורס כלכלית באמצע הדרך. למרות שמדובר בתרחיש יחסית נדיר, הוא אכן קרה בישראל במקרים מסוימים והשאיר דיירים ללא דירה וללא פתרון ברור. הכרת הסיכונים וההגנות הקיימות חיונית לכל מי ששוקל כניסה לפרויקט התחדשות עירונית.

בשנים האחרונות היו מספר מקרים מתוקשרים בהם יזמים במיזמי התחדשות עירונית נקלעו לקשיים כלכליים, השאירו פרויקטים באמצע, ויצרו מצב של אי-ודאות למאות משפחות. למרות שרוב הפרויקטים מסתיימים בהצלחה, החשיבות של הגנה מוקדמת ונכונה לא ניתנת להערכה.

מה המשמעות של פשיטת רגל יזם בפרויקט?

כאשר יזם בפרויקט פינוי בינוי פושט רגל או נכנס להליכי חדלות פירעון, נוצר מצב מורכב שמשפיע ישירות על כל הדיירים המעורבים בפרויקט. התרחיש הטיפוסי כולל:

הפסקת עבודות הבנייה: עובדי הבנייה עוזבים את האתר, קבלני המשנה מפסיקים את פעילותם, והפרויקט נעצר במקום. במקביל מתחילים הליכים משפטיים מול הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (לשעבר "כונס נכסים").

השפעה ישירה על הדיירים: הדיירים שכבר התפנו מדירותיהם נמצאים במגורים זמניים שהיו אמורים להסתיים, ונאלצים להתמודד עם אי-ודאות לגבי עתיד הפרויקט. במקביל, הם עלולים להידרש לשאת בהוצאות נוספות או אפילו בחובות פוטנציאליים הקשורים לפרויקט התקוע.

עיכובים ממושכים בהליכים: תהליכי פשיטת הרגל וחדלות פירעון אורכים לרוב חודשים רבים, ולעיתים אפילו שנים. במהלך תקופה זו, הדיירים נמצאים במצב של ציפייה ואי-ודאות, ללא יכולת תכנון ברור של עתידם.

איך אפשר להתגונן מראש?

למרות החששות המובנים, קיימים מספר מנגנוני הגנה שיכולים להגן על הדיירים גם במקרה הקיצוני של קריסת יזם. ההגנות הללו חייבות להיות מוגדרות כראוי כבר בשלב החתימה על ההסכם.

ליווי בנקאי מלא

ליווי בנקאי מלא הוא קו ההגנה הראשון והחשוב ביותר מפני קריסת יזם. במסגרת הליווי הבנקאי, הבנק מבצע בדיקות איתנות כלכלית מעמיקות של היזם לפני מתן הליווי, ומפקח באופן שוטף על התקדמות הפרויקט ועל המצב הכלכלי של היזם.

כאשר יזם מלווה בנקאית נכנס לקשיים כלכליים, הבנק נכנס לתמונה ויכול לנקוט במספר פעולות: ממינוי יזם חלופי להמשך הפרויקט, דרך המשך מימון הפרויקט עם קבלן חלופי, ועד לסיוע בהגעה להסדר מסודר עם הדיירים. חשוב שעורך דין פינוי בינוי יוודא שמדובר בליווי בנקאי אמיתי ומלא, ולא רק במימון חלקי או בהקלות אשראי.

ערבויות חוק המכר

ערבות חוק המכר היא הגנה משפטית חובה שמחייב את היזם להמציא ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה. ערבות זו מיועדת בדיוק למקרים בהם היזם קורס ואין יכולת להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה החדשה לבעל הזכויות.

בפרויקטי פינוי בינוי, התהליך המקובל הוא שסמוך לפינוי הדירות וכתנאי לכך, היזם מוסר לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר בשווי הדירה החדשה, צמודה למדד המחירים לצרכן. כאשר היזם קורס, הדיירים יכולים לממש את הערבות ולקבל את הכסף הדרוש לרכישת דירה חלופית.

ערבויות שכירות וערבויות מיסים

נוסף לערבויות הבסיסיות, חשוב לדרוש ערבויות נוספות המתאימות לאופי הייחודי של פרויקטי התחדשות עירונית:

ערבות שכירות:  ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה. ערבות זו מבטיחה שגם אם היזם קורס, הדיירים ימשיכו לקבל את דמי השכירות הדרושים למגוריהם הזמניים.

ערבות מיסים:  ערבות נפרדת לכיסוי חובות מיסים והיטלים שעלולים להתגלות במהלך הפרויקט, כולל מס שבח, היטלי השבחה ואגרות עירוניות. ערבות זו מבטיחה שהדיירים לא יידרשו לשאת בחובות מס בלתי צפויים.

מה קורה בפועל אם היזם פושט רגל?

כאשר יזם פושט רגל, נפתח הליך משפטי מורכב שכולל מינוי הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי. הממונה נכנס למעשה "בנעליו" של היזם הקורס ומנהל את נכסיו לטובת פירעון החובות.

תהליך מינוי כונס נכסים או מפרק

בהליך חדלות הפירעון, הממונה בוחן את המצב הכלכלי של היזם הקורס ופועל למכירת נכסיו במרבה המחיר כדי לסלק את החובות. במקרה של פרויקט פינוי בינוי, הפרויקט עצמו מהווה נכס משמעותי שהממונה ינסה להשלים או למכור.

המשך הפרויקט עם יזם חלופי

במקרים בהם קיים ליווי בנקאי מתאים, הבנק המלווה יכול למנות יזם חלופי שימשיך את הפרויקט. באופן דומה, הממונה על חדלות הפירעון יכול לפעול למכירת הפרויקט ליזם חדש שישלים את הבנייה. בתרחיש זה, הדיירים נדרשים לנהל משא ומתן עם היזם החדש, תוך שמירה על זכויותיהם המקוריות.

לוחות זמנים להליך

הליכי חדלות פירעון ומינוי יזם חלופי יכולים להימשך בין שישה חודשים לשנתיים, תלוי במורכבות הפרויקט ובמצב הכלכלי של היזם הקורס. במהלך תקופה זו, חיוני שהדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין התחדשות עירונית מנוסה שיוכל להגן על זכויותיהם בהליכים המשפטיים.

מה תפקיד עורך הדין במצב כזה?

ייצוג דיירים בפינוי בינוי איכותי כולל הכנה מוקדמת למקרה של קריסת יזם, וליווי מלא במקרה שהתרחיש מתממש.

הכנה מוקדמת והגנות משפטיות

עורך דין פינוי בינוי מקצועי יוודא כבר בשלב החתימה על ההסכמים שהם כוללים הגנות משפטיות מקיפות:

• סעיפים ברורים הקובעים מה קורה במקרה של פשיטת רגל יזם
• הגדרה מדויקת של זכויות הדיירים מול הממונה על חדלות פירעון
• מנגנונים לקביעת יזם חלופי או לביטול מסודר של הפרויקט

ייצוג בהליכים המשפטיים

כאשר התרחיש מתממש, עורך הדין מייצג את הדיירים מול הממונה על חדלות הפירעון, הבנק המלווה ובתי המשפט. זה כולל:

• מעקב אחר הליכי מימוש הערבויות
• משא ומתן עם יזם חלופי פוטנציאלי
• הגנה על זכויות הדיירים בהליכי חדלות הפירעון
• תיאום עם המפקח הבנקאי והרשויות הרלוונטיות

ניהול משא ומתן עם יזם חלופי

אם נמצא יזם חלופי, עורך הדין מנהל משא ומתן להבטחת המשכיות הפרויקט בתנאים הדומים ככל האפשר להסכם המקורי. זה כולל וידוא שהיזם החדש מכבד את התמורות שהובטחו ואת לוחות הזמנים המתוקנים.

סימני אזהרה מוקדמים לקריסה

זיהוי מוקדם של סימני אזהרה יכול לעזור לדיירים לנקוט פעולה לפני שמאוחר מדי. חוק התחדשות עירונית כולל מנגנונים שמאפשרים לדיירים לבטל הסכמים עם יזם שלא עומד בהתחייבויותיו.

סימני אזהרה כלכליים

עיכובים חוזרים ונשנים בתשלומים לספקים ולקבלנים מעידים על בעיות תזרים מזומנים. כמו כן, חוסר שקיפות פיננסית מצד היזם או סירוב לעדכן על המצב הכלכלי יכולים להעיד על קשיים.

סימני אזהרה תפעוליים

חוסר תקשורת ועדכונים מהיזם לדיירים, שינויי תכניות פתאומיים ללא הסבר מקצועי, או עיכובים משמעותיים בהוצאת היתרים ובקידום התכניות – כולם יכולים להעיד על בעיות ביכולת הביצוע של היזם.

פעולות מומלצות בזיהוי סימני אזהרה

כאשר מזהים סימני אזהרה, מומלץ לפעול מיד:

• לדרוש פגישה חירום עם היזם והצגת מידע פיננסי עדכני
• לפנות לייעוץ משפטי דחוף מעורך דין פינוי בינוי מנוסה המייצג את הדיירים
• לבחון אפשרויות של החלפת יזם או ביטול ההסכם בהתאם לתנאי ההסכם ולהוראות החוק
• לוודא שכל הערבויות עדיין בתוקף ולנקוט פעולות לחידושן במידת הצורך

סיכונים בפרויקט פינוי בינוי ודרכי הגנה מתקדמות

נוסף להגנות הבסיסיות, חשוב להכיר אמצעי הגנה מתקדמים:

שמאי דיירים עצמאי:  מינוי שמאי דיירים בלתי תלוי שיעקב אחר שווי הפרויקט ויוודא שהתמורות לדיירים נשמרות גם במקרה של שינוי יזם.

נציגות דיירים פעילה:  התארגנות בנציגות דיירים חזקה שתוכל לפעול במהירות ובתיאום מול הגורמים המקצועיים במקרה של משבר.

מפקח בניה מטעם הדיירים:  מעקב צמוד אחר לוחות זמנים בפרויקט ויכולת להפעיל מנגנוני ביטול הסכם במקרה של פיגורים משמעותיים.

פרויקטים מורכבים ושיתוף פעולה מקצועי

פרויקטים מורכבים בהתחדשות עירונית דורשים שיתוף פעולה בין מספר מומחים: עורך דין התחדשות עירונית, שמאי, מפקח, ויועץ ביטוח. רק עבודת צוות מתואמת יכולה להבטיח הגנה מלאה מפני הסיכונים הכרוכים בפרויקט.

חשוב לזכור שבעוד שמקרים של דייר סרבן או עיכובים ברישוי הם תרחישים נפוצים יחסית בפרויקטים, פשיטת רגל יזם היא תרחיש קיצוני. עם זאת, ההכנה הנכונה וההגנות המתאימות יכולות להבטיח שגם במקרה הזה, הדיירים לא יישארו חשופים ולא יאבדו את רכושם.

סיכום והמלצות

פשיטת רגל של יזם בפרויקט פינוי בינוי היא אמנם תרחיש קיצוני, אך הוא קורה ובר-התממשות. ליווי משפטי נכון ומקיף כבר משלב החתימה על ההסכמים יכול להבטיח שגם אם התרחיש הזה יקרה, הדיירים יהיו מוגנים וימשיכו לקבל את הדירה החדשה שהובטחה להם.

הכלים העיקריים להגנה כוללים ליווי בנקאי מלא, ערבויות מקיפות בהתאם לחוק המכר, זיהוי מוקדם של סימני אזהרה, ויותר מכול – ליווי משפטי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי מנוסה שמכיר לעומק את הסיכונים ויודע כיצד להתמודד עמם.

אם אתם נמצאים בתהליך בחינה של פרויקט פינוי בינוי, או כבר בתוך פרויקט ומזהים סימני אזהרה, פנו לייעוץ מקצועי מעורך דין פינוי בינוי שיבדוק עבורכם את ההסכמים, יוודא שקיימות הגנות מתאימות, ויכין אתכם לכל תרחיש אפשרי. זכרו: השקעה בהגנה מקדימה נכונה היא תמיד זולה יותר מהניסיון לתקן נזקים אחרי שהבעיה כבר קרתה.

רבים מבעלי הדירות המשכירים את הנכס שלהם מתלבטים לגבי כניסה לפרויקט פינוי בינוי או התחדשות עירונית וחוששים מאובדן הכנסה חודשית מהנכס במהלך תקופת הבנייה. מה שרבים מהם לא יודעים הוא שהם זכאים לפיצוי מהיזם בגין אבדן ההכנסה משכירות וכי פיצוי זה נחשב עדיין לשכר דירה ולא להכנסה אחרת. בהתאם לכך גם על סכום הפיצוי חל הפטור ממס בגין הכנסות משכירות דירה, עד לתקרות המוגדרות בחוק. הכרת זכות זו חיונית לכל מי שמעוניין לקבל החלטה מושכלת על השתתפות בפרויקט התחדשות עירונית.

מהו הפטור ממס על שכר דירה ב-2025?

חוק מס הכנסה מעניק פטור ממס על הכנסות משכירות דירות למגורים, במטרה לעודד השכרת דירות בישראל. הפטור נקבע לראשונה בשנת 1990 כהוראת שעה לעידוד השכרת דירות בעקבות גל העלייה הגדול, ובשנת 2007 הוא הפך להוראה קבועה. מאז הוא מתעדכן מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן.

טבלת פטורי מס על שכר דירה לשנת 2025

טווח הכנסה חודשית	סוג הפטור	פרטים
עד 5,654 ₪	פטור מלא	פטור מלא ממס הכנסה, ללא צורך בדיווח
5,654 ₪ – 11,308 ₪	פטור חלקי	פטור מחושב לפי נוסחה, דיווח נדרש
מעל 11,308 ₪	ללא פטור	מסלולי מס אחרים: 10% או מס שולי
בני 65+ בבית אבות	פטור מיוחד	עד מחצית מעלות בית האבות השנתית

נכון לשנת 2025, הפטור פועל במדרגות כדלקמן:

פטור מלא: הכנסה חודשית עד 5,654 ₪ פטורה לחלוטין ממס הכנסה. הסכום מתייחס לסך כל ההכנסות מהשכרת דירות – בין אם מדירה אחת ובין אם ממספר דירות. חשוב לדעת שאין צורך לדווח על הכנסה זו למס הכנסה, מה שמקל משמעותית על הנטל הביורוקרטי.

פטור חלקי: אם ההכנסה החודשית נמצאת בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪, ישנו פטור חלקי. הסכום הפטור מחושב לפי הנוסחה: תחילה מפחיתים את תקרת הפטור המלא (5,654 ₪) מסכום שכר הדירה, ואת ההפרש מפחיתים שוב מתקרת הפטור המלא – והתוצאה היא הסכום הפטור ממס.

לדוגמה: שכר דירה של 7,000 ₪ בחודש:

• ההפרש מתקרת הפטור: 7,000 – 5,654 = 1,346 ₪
• הסכום הפטור: 5,654 – 1,346 = 4,308 ₪
• הסכום החייב במס: 2,692 ₪

במקרה זה, המשכיר יקבל פטור ממס על 4,308 ₪ וישלם מס רק על 2,692 ₪.

מעל התקרה העליונה: אם ההכנסה עולה על 11,308 ₪ בחודש, ניתן לבחור במסלולי מס אחרים – כגון מס בשיעור 10% על מלוא ההכנסה או תשלום לפי מדרגות מס רגילות עם אפשרות קיזוז הוצאות.

פטור מיוחד לקשישים שעוברים לבית אבות

לבני 65 ומעלה שעוברים להתגורר בבית אבות ומשכירים את דירתם קיים פטור ייחודי במסלול נפרד מהפטור הכללי: פטור ממס על הכנסה משכירות עד מחצית מהסכום השנתי ששילמו לבית האבות באותה שנה. הפטור חל על הדירה שהייתה בבעלותם והם התגוררו בה עד למעבר לבית האבות.

תנאי הזכאות לפטור קשישים

• גיל: 65 שנים ומעלה
• בית אבות מורשה: מקום מגורים קבוע בעל רישיון על פי חוק הפיקוח על מעונות, המיועד ל-30 דיירים לפחות מעל גיל 65
• בעלות קודמת: הדירה הייתה בבעלותם והם התגוררו בה עד למעבר לבית האבות
• מגבלת סכום: הפטור מוגבל למחצית מהתשלום השנתי לבית האבות

דוגמה מעשית: קשיש ששילם לבית אבות 120,000 ₪ בשנה יהיה זכאי לפטור ממס על הכנסה משכירות עד 60,000 ₪ בשנה (5,000 ₪ בחודש) מהדירה הישנה שלו. אם הוא משכיר את דירתו ב-7,000 ₪, הוא ישלם מס רק על 2,000 ₪.

חשוב לציין שניתן לשלב פטור זה עם הפטור הכללי על שכר דירה. כלומר, אם ההכנסה מהדירה נמוכה מ-5,654 ₪ בחודש, הקשיש יוכל ליהנות מהפטור המלא הכללי, ואם ההכנסה גבוהה יותר – הוא יוכל לבחור את המסלול המשתלם יותר עבורו.

חשיבות מיוחדת בפרויקטי פינוי בינוי

הקשר המרכזי בין פטור ממס על שכר דירה לבין פרויקטי פינוי בינוי נעוץ במצב שכיח: בעלי דירות שמשכירים את דירתם לפני תחילת הפרויקט ומקבלים הכנסה חודשית קבועה. כאשר הם מחליטים להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית, הם נדרשים להפסיק את ההשכרה כדי לאפשר את הפינוי והריסה.

פיצוי יזם על אובדן הכנסות משכירות

במקרים אלו, היזם מתחייב לפצות את בעלי הדירות על אובדן ההכנסות משכירות. הפיצוי נקבע בדרך כלל באחת משתי דרכים:

על בסיס הכנסות קודמות: היזם מפצה את בעלי הדירות על בסיס דמי השכירות שקיבלו בפועל לפני תחילת הפרויקט, לפי חוזי השכירות הקיימים.

על בסיס הערכת שמאי: במקרים בהם הדירה לא הושכרה לפני הפרויקט או כאשר יש חילוקי דעות על גובה השכירות, נקבע הפיצוי על בסיס הערכה מקצועית של שמאי מקרקעין.

הכנסות משכירות וחוק התחדשות עירונית

הפיצויים שמקבלים בעלי הדירות מהיזם על אובדן הכנסות משכירות נחשבים להכנסות משכירות לעניין מס הכנסה, ולכן הם זכאים לפטור ממס עד התקרות הקבועות בחוק. זהו יתרון משמעותי שחייב להילקח בחשבון בעת חישוב הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

דוגמה מעשיות בפרויקט פינוי בינוי

בעל דירה שהשכיר את דירתו ב-5,200 ₪ בחודש לפני הפרויקט מקבל מהיזם פיצוי בסכום זהה למשך כל תקופת הבנייה (כ-3 שנים). מכיוון שהסכום נמוך מתקרת הפטור המלא (5,654 ₪), הוא פטור לחלוטין ממס על כל התקבולים מהיזם, ללא צורך בדיווח למס הכנסה.

מקרים נוספים רלוונטיים

אחרי השלמת הפרויקט: כאשר בעלי הדירות מקבלים את הדירה החדשה ומחליטים להשכיר אותה, הם זכאים לפטור ממס על הכנסות השכירות החדשות.

שילוב דירות: במקרים בהם בעלי דירות מקבלים יותר מדירה אחת במסגרת הפרויקט ומחליטים להשכיר חלק מהן, הפטור חל על סך ההכנסות מכל הדירות יחד.

איך מממשים את הזכות לפטור?

דיווח למס הכנסה – מה חובה ומה לא

הנושא של דיווח למס הכנסה על הכנסות משכירות מטריד דיירים רבים, אך הכללים ברורים:

פטור מלא (עד 5,654 ₪ בחודש): אין חובת דיווח למס הכנסה על הכנסה זו. עם זאת, מומלץ לדווח על ההכנסה הפטורה בדו"ח השנתי, במיוחד אם יש הכנסות נוספות החייבות במס. הדיווח מאפשר לרשות המסים לראות את התמונה הכוללת של ההכנסות ומונע בעיות עתידיות.

פטור חלקי (5,654-11,308 ₪ בחודש): יש חובה להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה על החלק החייב במס. בדו"ח יש לפרט את סכום ההכנסה הכולל, הסכום הפטור והסכום החייב במס. במקרה זה, ניתן גם לקזז הוצאות באופן יחסי – כלומר, אם 40% מההכנסה חייבת במס, ניתן לקזז 40% מהוצאות התחזוקה, הביטוח והוצאות אחרות.

תנאים להמשך הפטור

כדי להמשיך ליהנות מהפטור לאורך זמן, יש לעמוד במספר תנאים:

• ייעוד למגורים: הדירה חייבת להישכר למגורים בלבד, ולא לעסק או מטרות מסחריות
• לא רישום כעסק: ההשכרה לא תירשם כפעילות עסקית בספרי המשכיר
• מגבלת מספר דירות: הפטור מתייחס למשכירי דירות שאינם מוגדרים כמפעילי עסק (בדרך כלל עד 5 דירות)

לוחות זמנים וחישובים חשובים

חישוב חודשי לעומת דיווח שנתי

נקודה קריטית שחשוב להבין: חישוב הפטור נעשה על בסיס חודשי ולא שנתי. כלומר, בחודשים בהם שכר הדירה נמוך מתקרת הפטור – הפטור יינתן במלואו, ואילו בחודשים בהם השכירות גבוהה יותר – המס יחושב בהתאם.

דוגמה מעשית: דייר המשכיר את דירתו ב-4,000 ₪ בחודש במהלך 8 חודשים, ולאחר מכן מעלה את השכירות ל-7,000 ₪ למשך 4 חודשים. במהלך 8 החודשים הראשונים הוא יהיה פטור לחלוטין ממס, ובארבעת החודשים האחרונים הוא ישלם מס על חלק מההכנסה בלבד.

מועדי דיווח קריטיים

דיווח לרשות המסים מתבצע על בסיס שנתי, והתיאום הסופי נעשה במסגרת הדו"ח השנתי עד ה-31 במאי של השנה שלאחר שנת המס. חשוב לא לפספס מועד זה, מכיוון שפיגור בהגשת הדו"ח עלול לגרור קנסות וריביות.

מסמכים נדרשים לשמירה

במהלך תקופת ההשכרה, מומלץ לשמור את המסמכים הבאים:

• חוזי שכירות מפורטים עם תאריכים ברורים
• קבלות על תשלום דמי שכירות
• הוצאות תחזוקה וביטוח (לקיזוז במקרה הצורך)
• התכתבות עם רואה חשבון או עורך דין בנושא

תיעוד מסודר יחסוך זמן רב בעת הגשת הדו"ח השנתי ויבטיח שלא יפספסו זכויות חשובות.

תיאום עם ליווי משפטי פינוי בינוי

חשיבות השילוב בין הייעוץ המשפטי והמיסויי

פרויקט התחדשות עירונית מורכב ורב-תחומי, הדורש שיתוף פעולה בין מומחים שונים. מומלץ שהבדיקה והיישום של הזכות לפטור ממס יהיו חלק אינטגרלי מהליווי המשפטי המקיף של הפרויקט.

עורך דין התחדשות עירונית מנוסה יוכל לתאם בין הצרכים המשפטיים לבין הזדמנויות המיסוי:

• בחינת מבנה ההסכם: וידוא שמבנה התמורות בהסכם עם היזם מאפשר מיקסום הפטור ממס
• תיאום עם רואה חשבון: שיתוף פעולה עם יועץ מס מקצועי לוידוא השלמת התהליך כחוק
• הכנת מסמכים משפטיים: הכנה של חוזים ומסמכים המבטיחים הכנסות משכירות חוקיות במהלך הפרויקט
• פיקוח על קיום התנאים: וידוא שהתנאים לקבלת הפטור מתקיימים לאורך כל התהליך

סיכום והמלצות מעשיות

המלצתנו היא לפנות לייעוץ מקצועי עם יועץ מס/רוא"ח ועם עורך דין פינוי בינוי כבר בשלבים הראשונים של שקילת הפרויקט. בדיקה מקיפה של כל הזכויות והפטורים המגיעים – כולל פטור ממס על שכר דירה – חיונית לקבלת החלטה מושכלת ולמימוש מלא של הפוטנציאל הכלכלי שבפרויקט ההתחדשות העירונית.

הזמן הטוב ביותר לתכנון מיסויי נכון הוא עכשיו – לפני תחילת הפרויקט, כאשר עדיין ניתן לקבל החלטות שישפיעו על התוצאה הכלכלית הסופית.

---

דיסקליימר: המידע במאמר זה מובא לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק והתקנות בתחום מיסוי הכנסות משכירות עשויים להשתנות, וכל מקרה הוא ייחודי ותלוי בנסיבותיו הפרטיות. המידע הכלול במאמר אינו תחליף להתייעצות עם יועץ מס מוסמך או רואה חשבון המתמחה בתחום. מומלץ בחום לקבל ייעוץ מקצועי ואישי לפני קבלת החלטות כלכליות או מיסויות. משרד יקותיאל ושות' אינו נושא באחריות לכל נזק או הפסד העלולים להיגרם כתוצאה מהסתמכות על המידע במאמר זה.

מציאות חדשה מחייבת החלטות דחופות

המלחמה האחרונה הדגישה באופן חד את המשמעות הקיומית של מרחב מוגן דירתי. ממ"ד הוא לא רק שיפור תיאורטי בבטיחות – זה ההבדל בין חיים למוות. אלפי בניינים בישראל נבנו לפני 1992, שנת חקיקת חובת הממ"ד, והדיירים בהם חשופים לסכנה ממשית בכל אזעקה.

החוק הישראלי מחייב ממ"ד בכל דירה חדשה, אך בניינים ישנים לא נדרשים להוסיף אותו – אלא אם מבוצעת בנייה חדשה. עבור אלפי משפחות, זה אומר שכל לילה של אזעקות הופך לרולטה רוסית. הפתרון הכי יעיל וכלכלי הוא ממ"ד פינוי בינוי, שמספק ממ"ד תקני לכל דירה כחלק בלתי נפרד מהפרויקט.

מהו ממ"ד ולמה הוא חשוב?

מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) הוא חדר מיוחד הבנוי מבטון מזוין בעובי של 30 ס"מ לקירות ו-20 ס"מ לרצפה, עם דלת פלדה מיוחדת וחלון הדף-רסיסים. לפי תקן ממ"ד 2025, הממ"ד צריך להיות בגודל מינימלי של 9 מ"ר עם גובה של 2.5 מטרים לפחות.

מקלט הבניין או חדר המדרגות אינם מהווים תחליף למרחב מוגן דירתי. הסיבה פשוטה: במקרה של התקפת טילים, זמן הגעה לממ"ד הוא קריטי, והמרחק הקצר מחדר השינה לממ"ד יכול להציל חיים. במלחמת איראן האחרונה, חיזוק מבנים מפני טילים הוכח כקריטי – טילים בליסטיים כבדים פגעו ישירות בבניינים, והממ"דים הצילו את רוב הנפגעים.

מה קובע החוק לגבי ממ"ד בבניינים ישנים?

החוק הישראלי אינו מחייב בניינים שנבנו לפני 1992 לבנות ממ"ד באופן מיידי. חובת הממ"ד מופעלת רק כאשר מבוצעת הרחבה של יותר מ-12 מ"ר או בנייה חדשה. זה יוצר פער בטיחותי עצום בין דיירים בבניינים ישנים לחדשים.

תוספת ממ"ד בבניין ישן היא משימה מורכבת ויקרה. בדרך כלל נדרשת הסכמה של 60% מהדיירים, היתר בנייה מיוחד, וההשקעה הכספית נעה בין 134,000 ל-163,000 שקל לדירה. עבור בניינים ישנים במיוחד, הבעיה מורכבת יותר: לעיתים אין מספיק מקום לבנות ממ"ד חיצוני, והתכנון דורש פתרונות הנדסיים מורכבים.

פינוי-בינוי כפתרון כולל להיעדר ממ"ד

פינוי בינוי מהווה פתרון מקיף לבעיית הממ"ד. בניגוד לתוספת ממ"ד בבניין קיים, פרויקט התחדשות עירונית מתכנן את הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהדירה החדשה. עורך דין פינוי בינוי מוודא שכל דירה בפרויקט תכלול ממ"ד תקני לפי התקנים העדכניים.

היתרונות הם משמעותיים: הממ"ד נבנה לפי תקן ממ"ד 2025 הכולל מערכת סינון אוויר מתקדמת, חיבורי חשמל וטלפון, ותכנון המותאם לשימוש יומיומי. הדיירים לא משלמים עלות נוספת עבור הממ"ד – הוא נכלל במימון הפרויקט. מעבר לכך, הדיירים מקבלים שדרוג מלא: מדירה ישנה בבניין ישן לדירה חדשה בבניין חדש ועמיד גם לרעידות אדמה.

מעבר לכך, ייצוג דיירים בפינוי בינוי כולל הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויות הממ"ד. זה כולל בדיקת תקינות הבנייה, אישור פיקוד העורף, וכל הבטוחות הנדרשות למרחב מוגן איכותי.

הממ"ד מציל חיים – גם אם אינו מושלם

המלחמה האחרונה הדגימה שאמנם אין הגנה מושלמת, אך הממ"ד מעלה את הסיכויים לשרוד באופן דרמטי. בפתח תקווה, טיל איראני פגע ישירות בין שני ממ"דים בבניין מגורים, וגרם למותם של ארבעה אזרחים. כפי שהסביר ראש העיר: "לצערנו, גם פגיעה ישירה בממ"ד הביאה להרוגים, אבל שאר האנשים ששהו בממ"דים ניצלו".

המקרה הזה מלמד שני לקחים חשובים: ראשית, פגיעה ישירה בממ"ד היא אירוע נדיר ביותר. שנית, וזה החשוב יותר – כל הדיירים האחרים בבניין שהיו בממ"דים שלהם ניצלו. במקרים רבים אחרים במלחמה, ממ"דים הצילו חיים של אלפי אזרחים. למשל, בבאר שבע נפצעו עשרות אזרחים אך רובם ניצלו הודות לממ"דים.

דיירים בבניינים ישנים ללא ממ"ד נאלצים לרוץ לחדרי מדרגות או למקלטים מרוחקים – וזמן ההגעה למרחב מוגן הוא קריטי ועלול להיות קטלני. למעשה, היעדר ממ"ד הוא הסיכון הגדול ביותר לדיירים בבניינים ישנים.

איך אפשר לפעול כבר עכשיו?

אל תחכו לפגיעה הבאה. עורך דין התחדשות עירונית יכול לספק ייעוץ מקדים על היתכנות פרויקט פינוי-בינוי. הצעדים הראשונים כוללים:

1. בדיקת זכויות הבנייה במגרש הקיים
2. בחינת תוכניות מתאר מקומיות המאפשרות התחדשות
3. ארגון פגישות עם שכנים לגיבוש עמדה משותפת
4. פנייה ליזמים מוכחים עם ניסיון בפרויקטי התחדשות עירונית

לוחות זמנים בפרויקט פינוי-בינוי הם משתנים מאוד ותלויים בגורמים רבים. פרויקט יכול להימשך בין 4-15 שנה, בהתאם למורכבות התכנונית, מספר הדיירים, קיומם של דיירים סרבנים, ויעילות הרשויות המקומיות.  הסיכונים בפרויקט פינוי בינוי כוללים עיכובים בוועדות התכנון, דייר סרבן שעלול לעכב את התהליך, שינויים בתקנות הבנייה, ועליות במחירי הבנייה שעלולות להשפיע על כדאיות הפרויקט.

תפקיד עורך הדין בהבטחת ממ"ד איכותי

עורך דין פינוי בינוי מקצועי מבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבויות הממ"ד. זה כולל:

• בדיקה שהתכנון כולל ממ"ד בכל דירה לפי התקן העדכני
• הבטחת מימון הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהפרויקט
• פיקוח על קבלת אישורי פיקוד העורף
• זירוז תהליכי האישור והבנייה

הוספת ממ"ד לבניין קיים מול ממ"ד פינוי בינוי

קריטריון	הוספת ממ"ד לבניין קיים	ממ"ד פינוי בינוי
עלות לדייר	134,000-163,000 שקל	ללא עלות – כלול בפרויקט
הסכמה נדרשת	60% מהדיירים	66% מהדיירים לפרויקט
זמן ביצוע	8-18 חודשים	4-15 שנים
איכות הממ"ד	בסיסי, מוגבל בתכנון	תקן 2025 מלא
הערך המוסף	ממ"ד בלבד	דירה חדשה + ממ"ד
התאמה לבניין ישן	קשה, לא תמיד אפשרי	פתרון מושלם
התחייבות משפטית	היתר פרטי	חוזה מלא עם יזם

סיכום: אל תחכו לפגיעה הבאה

חיים ללא ממ"ד בישראל של 2025 הם סיכון בלתי מתקבל על הדעת. כל התקפת טילים מעמידה משפחות שלמות בסכנה. ממ"ד פינוי בינוי אינו רק שדרוג דיור – זה הפתרון הכי יעיל להציל חיים ולהגן על העתיד הכלכלי.

חוק התחדשות עירונית מאפשר פרויקטים שמספקים ממ"ד תקני לכל דירה, מעלים את ערך הנכס ומבטיחים עתיד בטוח יותר. הטבלה שהצגנו מבהירה שבעוד הוספת ממ"ד לבניין קיים היא פתרון חלקי ויקר, ממ"ד פינוי בינוי מספק פתרון מלא וכלכלי. אל תחכו לפגיעה הבאה – הזמן לפעול הוא עכשיו.

משרד יקותיאל ושות' מלווה פרויקטי התחדשות עירונית מההתחלה ועד הסוף, עם דגש מיוחד על הבטחת ממ"ד איכותי בכל דירה. צרו קשר לייעוץ מקדים – כי בטיחות המשפחה שלכם לא יכולה לחכות.