בשנים 2024-2025, ריבית בנק ישראל עומדת במרכז הדיון הכלכלי בישראל ומהווה גורם מכריע המשפיע על כל מי שמעורב בשוק הנדל"ן. כאשר בנק ישראל שומר על ריבית גבוהה של 4.5% במשך שנה שלמה, המשמעויות מורגשות בכל פינה בענף הנדל"ן – מרוכשי דירות פרטיים ועד לפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית. השפעת הריבית על שוק הנדל"ן חורגת הרבה מעבר למחירי משכנתאות, והיא משפיעה על החלטות השקעה, קצב הבנייה, והתכנון העירוני לשנים הבאות.
במאמר זה נבחן לעומק את הקשר המורכב בין מדיניות המוניטרית לבין שוק הדיור הישראלי, תוך התמקדות מיוחדת בתחום ההתחדשות העירונית שהפך לחלק מרכזי בפתרון משבר הדיור. נסקור את המצב הנוכחי, נפרט את המנגנונים הכלכליים שמניעים את השוק, ונציג את החשיבות של ליווי משפטי מקצועי על ידי עו"ד התחדשות עירונית בסביבה כלכלית משתנה זו.
מדיניות הריבית של בנק ישראל בשנים 2024-2025
המצב הנוכחי והרקע ההיסטורי
נכון לאוקטובר 2025, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5% ללא שינוי כבר 14 חודשים רצופים (מאז ינואר 2024). האינפלציה השנתית נמדדת ב-2.5% ב-12 החודשים האחרונים (נכון לספטמבר 2025), רמה שנמצאת בתוך טווח היעד אך עדיין בחלקו העליון.
בהחלטתו מינואר 2025, בנק ישראל המשיך להותיר את הריבית ללא שינוי לפעם השמינית ברציפות. הנגיד פרופ' אמיר ירון הסביר כי המהלך נובע מכמה גורמים מרכזיים: שיעור אינפלציה של 3.5% שנותר מעל הגבול העליון של היעד (1%-3%), אי-ודאות גיאו-פוליטית בעקבות המלחמה, וגירעון תקציבי משמעותי שעמד על כ-7% ב-2024.
תחזיות ויעדים לריבית בנק ישראל
חטיבת המחקר של בנק ישראל צופה כי התוצר צפוי לצמוח ב-2.5% בלבד ב-2025 – ירידה משמעותית של 0.8% לעומת התחזית מיולי. האינפלציה צפויה להסתכם ב-3.0% בשנת 2025, והגירעון התקציבי צפוי לעמוד על 5.1%-5.2%. לפי התחזית, הריבית צפויה להישאר ברמה גבוהה גם ב-2025, כאשר ההערכה היא שהיא תעמוד על 4.5% עד הרבעון השלישי של 2025. זאת לאור סביבת האינפלציה הגבוהה, ההשפעה של המלחמה, והצורך לייצב את המשק.
המשמעות המעשית היא שריבית הפריים – הבסיס לרוב הלוואות המשכנתא בישראל – נשארת גבוהה, כאשר היא עומדת על כ-6% (ריבית בנק ישראל + 1.5%). מצב זה משפיע באופן ישיר על כוח הקנייה של משקי הבית וההחזרים החודשיים על משכנתאות חדשות.
השפעת ריבית בנק ישראל על שוק הנדל"ן הישראלי
השפעה ישירה על רוכשי דירות
השפעת הריבית על שוק הנדל"ן מתחילה מההשפעה הישירה על רוכשי הדירות. משכנתא על סכום של מיליון שקלים למשך 20 שנה בריבית פריים + 1.5% (סך הכול כ-6%) כוללת החזר חודשי של כ-6,550 שקלים. לעומת זאת, באותה משכנתא בתקופה שבה הריבית עמדה על 1.5%, ההחזר החודשי היה נמוך משמעותית – כ-5,500 שקלים. ההפרש של כאלף שקלים בחודש מצטבר לכ-12,000 שקלים בשנה, ומשפיע על כושר הקנייה של משקי בית רבים.
המשמעות המעשית היא שכאשר הריבית גבוהה, פחות אנשים יכולים לעמוד בתנאי המשכנתא או שהם נאלצים להסתפק בדירה קטנה יותר או באזור פחות מבוקש. לכן, תיאורטית, עליית הריבית אמורה להוביל לירידת הביקוש לדירות ובהמשך – לירידת המחירים.
התמונה המורכבת במציאות הישראלית
אולם, המציאות בישראל הרבה יותר מורכבת. למרות הריבית הגבוהה, מחירי הדירות לא רק שלא ירדו – הם המשיכו לעלות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בתקופה דצמבר 2024 – ינואר 2025 עלו מחירי הדירות בכ-1.2%, ובהשוואה שנתית מדובר בעלייה של 7.7%. במחוז תל אביב נרשמה עלייה של כ-10.3%, ובצפון כ-9.9%.
מדוע זה קורה? מספר גורמים מסבירים תופעה זו:
מחסור חמור בהיצע: בעקבות מתקפת 7 באוקטובר, הפסיקו לעבוד כ-100,000 פועלים פלסטינים, מה שיצר מחסור של כ-30,000 עובדים בענף הבנייה – כ-10% מכוח האדם. התוצאה היא ירידה משמעותית במספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה ב-2024 ביחס לתקופה שלפני המלחמה.
מגבלות תכנוניות: ההליכים התכנוניים בישראל ארוכים ומורכבים. קידום ואישור תב"ע והוצאת היתר בנייה יכולים לארוך שנים, מה שמגביל את היכולת להגדיל את ההיצע במהירות.
ביקוש עמיד: על אף הריבית הגבוהה, הביקוש לדירות נותר יציב יחסית. המצב הביטחוני והפוליטי דווקא העמיק את התחושה אצל רבים שהם צריכים לרכוש דירה עכשיו, לפני שהמחירים יעלו עוד יותר. בנוסף, שוק העבודה בישראל נותר הדוק עם אבטלה נמוכה, מה שמעניק לרבים ביטחון כלכלי.
השפעה על משקיעים: הריבית הגבוהה משפיעה גם על משקיעים בנדל"ן. כאשר הריבית נמוכה, אגרות חוב מניבות תשואה נמוכה, ונדל"ן הופך לאטרקטיבי יותר. אך כאשר הריבית עולה ל-4.5%, אגרות חוב ממשלתיות ומכשירי חיסכון אחרים הופכים אטרקטיביים יותר, ומשקיעים עשויים להעדיף אותם על פני השקעה בנדל"ן שדורשת הון גדול יותר, כרוכה בסיכון גבוה יותר ובניהול שוטף.
עם זאת, משקיעים מנוסים מבינים שבטווח הארוך, נדל"ן בישראל הוכיח עצמו כנכס יציב ומשתלם, במיוחד בשוק ישראלי שבו קיים מחסור מבני בדיור.
תחום ההתחדשות העירונית – נקודת מפגש בין ריבית לתכנון עירוני
מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא תהליך מחולל צמיחה המיועד להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה. התהליך כולל בעיקר שני מסלולים מרכזיים:
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) – תוכנית שנועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית כללה שני מסלולים: תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי ללא הריסה) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד). למרות שתוקפה של תמ"א 38 פקע בעיקרו, 18 רשויות מקומיות מרכזיות קידמו תוכניות עירוניות מחליפות המותאמות לצרכיהן המקומיים.
פינוי-בינוי – תכניות מתחמיות המתייחסות למבנה הכולל לפחות 24 תתי חלקות, לרוב מדובר בפרויקטים מתחמיים הכוללים מספר מבנים להריסה והקמת מגדלים או מבנים חדשים.
צמיחה מרשימה בשנים 2024-2025
תחום ההתחדשות העירונית חווה צמיחה מרשימה. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כ-30% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות בשנת 2024 היו במסגרת התחדשות עירונית. זהו שיא היסטורי המעיד על שינוי מהותי בדפוסי הבנייה בישראל – מעבר מבנייה על קרקעות פנויות לבנייה במרקם העירוני הקיים.
ב-2024 הוציאו רשויות מקומיות היתרי בנייה עבור כ-31,000 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית – יותר מכל שנה אחרת. מתוכן, 15,447 דירות קיבלו היתר בנייה במתחמי פינוי-בינוי ו-15,753 דירות קיבלו היתר מכוח תמ"א 38. זוהי הפעם הראשונה שהיקף יחידות הדיור בפינוי-בינוי משתווה להיקף תמ"א 38.
בנוסף, ב-2024 אושרו 165 תוכניות התחדשות עירונית הכוללות כ-57,000 יחידות דיור – עלייה של כ-40% לעומת 2023. כל דירה שלישית שנמכרה ב-2024 הייתה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.
ההשפעה של הריבית הגבוהה על התחדשות עירונית
הריבית הגבוהה משפיעה על תחום ההתחדשות העירונית בכמה אופנים:
עלויות מימון ליזמים: היזמים שמקדמים פרויקטים צריכים לממן את עלויות הפרויקט – הריסה, בנייה, תשלום שכר דירה לדיירים המפונים, הוצאות משפטיות ומיסים. כאשר הריבית גבוהה, עלויות המימון עולות משמעותיות, מה שמקשה על היזמים ועלול להוביל לדחיות בפרויקטים או אפילו לביטולם.
זמינות אשראי: בנקים נוטים להיות זהירים יותר בתקופות של ריבית גבוהה ואי-ודאות כלכלית. זה עלול להקשות על יזמים לקבל מימון לפרויקטים חדשים, במיוחד בפרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי שדורשים השקעה גדולה על פני תקופה ארוכה (בממוצע 7 שנים).
דחיות והאטה: על אף הצמיחה המרשימה, בנתונים של הרבעון השני של 2025 ניתן לראות האטה מסוימת. נרשמה ירידה של כ-10.8% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית לעומת הרבעון הראשון. היזמים והדיירים נוטים להיות זהירים יותר בתקופת אי-ודאות כלכלית, מה שמוביל לעיכובים בחתימה על הסכמים ובהוצאת היתרי בנייה.
הזדמנות למשקיעים: מצד שני, הריבית הגבוהה יוצרת גם הזדמנויות. דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית עשויות להיות אטרקטיביות למשקיעים שמחפשים ערך לטווח ארוך, במיוחד אם הם מאמינים שהריבית תרד בעתיד והמחירים יעלו.
סוגיות ייחודיות בסביבה הכלכלית הנוכחית
אתגר הדיירים הסרבנים: בכל פרויקט פינוי-בינוי נדרשת, בסופו של דבר, הסכמה (חתימה על הסכם) של 100% מבעלי הדירות. כאשר הריבית גבוהה והאי-ודאות הכלכלית מתגברת, יותר דיירים עשויים להיות סרבנים מחשש שהעסקה לא תהיה כדאית או שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.
אתגר הערבויות והבטחונות: בסביבה כלכלית לא יציבה, חשוב שדיירים יקבלו ערבויות בנקאיות מספקות מהיזם. עורך דין התחדשות עירונית מנוסה צריך לוודא שהערבויות והשעבודים מוסדרים כראוי, כדי להגן על הדיירים במקרה שהיזם נקלע לקשיים כלכליים.
אתגר התזרים: פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים זמן רב – בממוצע 3.5 שנים מהגשת הבקשה להיתר עד לקבלתו, ועוד 3.5 שנים עד לאכלוס. בתקופה זו, הדיירים זכאים לקבל שכר דירה או דיור חלופי מהיזם. כאשר הריבית גבוהה ועלויות המימון עולות, זה עלול ללחוץ על התזרים של היזם.
החשיבות של ליווי משפטי מקצועי בתקופה זו
תפקיד עו"ד התחדשות עירונית
בסביבה כלכלית מורכבת זו, הצורך בליווי משפטי מקצועי על ידי עו"ד התחדשות עירונית מנוסה הופך חיוני יותר מתמיד. עורך דין מתמחה בתחום מלווה את הפרויקט משלב בדיקת ההיתכנות ועד למסירת הדירות החדשות, ומבטיח שזכויות הדיירים מוגנות לכל אורך הדרך.
שלבי הליווי המשפטי
בדיקת היתכנות וייעוץ ראשוני: עורך הדין בוחן את הפוטנציאל המשפטי והכלכלי של הפרויקט, כולל בדיקת זכויות בניה, תכניות מתאר, והיתכנות מימוש. זה כולל גם הערכת הסיכונים בסביבה הכלכלית הנוכחית.
ארגון הדיירים: עורך הדין מסייע לדיירים להתארגן, לבחור נציגות, ולגבש עמדה משותפת. זה חיוני כדי למקסם את כוח המיקוח מול היזם.
ניהול משא ומתן עם יזמים: בשלב בחירת היזם, עורך הדין עורך מכרז ומנהל משא ומתן עם יזמים פוטנציאליים. במצב של ריבית גבוהה, חשוב במיוחד לבדוק את החוזק הכלכלי של היזם ואת יכולתו לממן את הפרויקט.
ניסוח וביקורת הסכמים: עורך הדין אחראי לניסוח הסכם הפינוי-בינוי או התמ"א 38, שהוא מסמך מורכב המכיל עשרות סעיפים. ההסכם צריך לכסות כל היבט – מהתמורה שהדיירים יקבלו, דרך דיור חלופי, ועד לערבויות ולוחות זמנים.
ליווי תכנוני: עורך הדין מלווה את הליכי התכנון מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ודואג שהתכנית תאושר כנדרש ותכלול את כל זכויות הדיירים.
הסדרת ליווי בנקאי וערבויות: זהו אחד השלבים הקריטיים ביותר, במיוחד בתקופה של אי-ודאות כלכלית. עורך הדין מסדיר את הערבויות הבנקאיות, הביטוחים, והשעבודים כדי להגן על הדיירים. זה כולל גם ייצוג מול הבנק המלווה את הפרויקט.
טיפול במיסוי: פרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מפטורים ממס משמעותיים, אך המיסוי הוא מורכב. עורך הדין מטפל בכל היבטי המס – מס שבח, מס רכישה, מע"ם – ודואג שהדיירים נהנים מכל הפטורים המגיעים להם.
טיפול בדיירים סרבנים: אם ישנם דיירים שמסרבים לחתום, עורך הדין מנהל משא ומתן ובמידת הצורך נוקט בצעדים משפטיים כדי להבטיח שהפרויקט ימשיך להתקדם.
ליווי שוטף במהלך הבנייה: במהלך תקופת הבנייה, עורך הדין ממשיך ללוות את הדיירים, פוקח על ביצוע הפרויקט בהתאם להסכם, ומטפל בכל בעיה שמתעוררת.
מסירת דירות ורישום זכויות: בשלב האחרון, עורך הדין מלווה את תהליך המסירה, בודק שהדירות החדשות עומדות בכל הסטנדרטים, ודואג לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
למה דווקא עכשיו הליווי המשפטי חיוני?
בתקופה של ריבית גבוהה ואי-ודאות כלכלית, יזמים עשויים להיות תחת לחץ כלכלי. חלקם עלולים לנסות להעביר חלק מהסיכונים על הדיירים, לקצץ בתמורות, או לא לעמוד בלוחות זמנים. עורך דין מנוסה יודע לזהות את הסימנים המקדימים, להגן על הדיירים, ולוודא שההסכם נאכף.
בנוסף, כאשר הבנקים זהירים יותר במתן אשראי, חשוב במיוחד לוודא שהיזם מספק ערבויות מספקות ושההסדרים הבנקאיים מוסדרים כראוי. עורך דין עם ניסיון בתחום יודע איך לבנות מבנה משפטי שמגן על הדיירים גם במקרה של קשיים כלכליים ביזם.
תחזיות והשלכות לעתיד
צפי להורדת ריבית
על פי התחזיות, במהלך המחצית השנייה של 2025 צפויה התחלת תהליך הדרגתי של הורדת ריבית בנק ישראל. אם האינפלציה תתמתן והמצב הביטחוני ישתפר, בנק ישראל יוכל להתחיל להוריד את הריבית באופן זהיר. התחזיות מעריכות שהריבית תרד לסביבות 4% עד סוף 2025 ותמשיך להיות מופחתת ב-2026.
ירידה כזו תשפר באופן משמעותי את תנאי המשכנתאות, תוריד את עלויות המימון ליזמים, ותוביל להתעוררות מחודשת בשוק הנדל"ן. מי שיצטרף לפרויקטים של התחדשות עירונית עכשיו, בזמן שהריבית גבוהה, עשוי למצוא תנאים טובים יותר מצד יזמים שמחפשים לקדם פרויקטים. ומי שכבר נמצא בתוך פרויקט עשוי להרוויח מהעלייה הצפויה במחירי הנדל"ן כשהריבית תרד.
המשך הצמיחה בהתחדשות העירונית
למרות האתגרים, התחדשות עירונית תמשיך להיות מנוע מרכזי של שוק הדיור בישראל. המחסור במקרקעין פנויים במרכז הארץ, הצורך לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, והרצון של דיירים לשפר את איכות מגוריהם – כל אלה יניעו את התחום קדימה.
הממשלה והרשויות המקומיות ממשיכות לעודד תהליכים אלה באמצעות הקלות תכנוניות, תמריצי מס, וקידום תכניות מתאר. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממשיכה להכריז על מתחמים חדשים – ב-2024 הוכרזו 81 מתחמים על ידי יזמים פרטיים, יותר מפי 2 לעומת 2023.
שינויים רגולטוריים
בשנים הקרובות צפויים שינויים רגולטוריים נוספים. חוק הממ"דים שעבר לאחרונה מאפשר ליזמים ודיירים להגדיל את שטחי הממ"דים בדירות, מה שעשוי לעכב מעט את הוצאת היתרי בנייה אך יוביל לדירות בטוחות ונוחות יותר. בנוסף, ישנן יוזמות להקשחת תנאי קבלת רישיון תיווך מקרקעין ולשיפור המקצועיות בענף.
סיכום והמלצות
ריבית בנק ישראל נותרה במרכז הבמה הכלכלית, והשפעתה על שוק הנדל"ן היא מהותית ורחבת היקף. למרות שהריבית הגבוהה מקשה על רוכשי דירות ועל יזמים, השוק הישראלי מפגין עמידות מרשימה בזכות מחסור מבני בהיצע וביקוש יציב.
תחום ההתחדשות העירונית הפך לחלק מרכזי בפתרון משבר הדיור, עם צמיחה של למעלה מ-30,000 יחידות דיור חדשות בשנת 2024 במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. עם זאת, המורכבות של התחום והסיכונים הכרוכים בו, במיוחד בתקופה של אי-ודאות כלכלית, מחייבים ליווי משפטי מקצועי ואיכותי.
עו"ד התחדשות עירונית ממלא תפקיד מכריע בהגנה על זכויות הדיירים, במיקסום התמורות שהם מקבלים, ובהבטחת שהפרויקט יצא לפועל בהצלחה. בחירה נכונה של עורך דין מנוסה שמתמחה בתחום, שמכיר לעומק את הרגולציה והמיסוי, ושיש לו ניסיון מוכח בליווי פרויקטים מוצלחים – היא החלטה קריטית שיכולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח לבין פרויקט שנתקע או נכשל.
לקראת 2026, עם הצפי להורדה הדרגתית של הריבית ולהמשך הצמיחה בתחום ההתחדשות העירונית, מי שפועל בתבונה, עם ייעוץ מקצועי נכון, עשוי למצוא הזדמנויות משמעותיות לשיפור הדיור ולהשבחת נכסים. המפתח הוא הבנה מעמיקה של הדינמיקה הכלכלית, השפעת הריבית על שוק הנדל"ן, וליווי משפטי צמוד לכל אורך הדרך.
שאלות נפוצות
1. מהי ריבית בנק ישראל ומדוע היא חשובה?
ריבית בנק ישראל היא הריבית הבסיסית שקובע הבנק המרכזי של ישראל. היא משמשת בסיס לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%), שהיא הריבית ממנה נגזרות רוב ריביות המשכנתאות וההלוואות במשק. כאשר הריבית גבוהה, עלות האשראי עולה וההחזרים החודשיים על משכנתאות גדלים, מה שמשפיע על כושר הקנייה של משקי בית ועל עלויות המימון של יזמים.
2. מדוע מחירי הדירות עולים למרות הריבית הגבוהה?
המציאות בישראל מורכבת יותר מהתיאוריה הכלכלית הפשוטה. מספר גורמים תורמים לכך: מחסור חמור בהיצע בשל מחסור בעובדי בנייה (במיוחד לאחר 7 באוקטובר), ביקוש עמיד מצד משקי בית שמרגישים צורך לרכוש דירה בגלל אי-הוודאות, שוק עבודה הדוק עם אבטלה נמוכה שמעניק ביטחון כלכלי, ומגבלות תכנוניות שמאטות את הגדלת ההיצע. השילוב של הגורמים הללו מוביל לכך שהביקוש עולה על ההיצע, ולכן המחירים ממשיכים לעלות.
3. מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי?
תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והיא מתייחסת בדרך כלל לבניין בודד. תמ"א 38/1 כוללת חיזוק ועיבוי ללא הריסה, ואילו תמ"א 38/2 כוללת הריסה ובנייה מחדש של בניין אחד. לעומת זאת, פינוי-בינוי היא תוכנית מתחמית המתייחסת למתחם שכולל לפחות 24 תתי חלקות, ולרוב כוללת הריסת מספר מבנים והקמת מבנים חדשים או מגדלים במקומם. פינוי-בינוי נעשה לרוב ביוזמת הרשויות וכולל פיתוח עירוני מקיף.
4. מדוע חשוב ליווי משפטי בפרויקטים של התחדשות עירונית?
פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים ביותר ודורשים התמודדות עם היבטים משפטיים, תכנוניים, כלכליים ומיסויים רבים. עורך דין התחדשות עירונית מנוסה מלווה את הפרויקט משלב בדיקת ההיתכנות ועד למסירת הדירות החדשות, ומבטיח שזכויות הדיירים מוגנות. זה כולל ניהול משא ומתן עם יזמים, ניסוח הסכמים, הסדרת ערבויות בנקאיות, טיפול במיסוי, ליווי הליכי תכנון, וטיפול בבעיות שעולות במהלך הבנייה. בתקופה של אי-ודאות כלכלית וריבית גבוהה, הליווי המשפטי הופך חיוני במיוחד כדי להגן על הדיירים מפני סיכונים.
5. האם כדאי להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית עכשיו, כשהריבית גבוהה?
זו שאלה שהתשובה לה תלויה במצב האישי ובנסיבות הספציפיות של כל פרויקט. מצד אחד, הריבית הגבוהה מקשה על יזמים ועלולה להוביל לעיכובים או לתנאים פחות טובים. מצד שני, מי שנכנס עכשיו לפרויקט עשוי למצוא יזמים שמוכנים לתנאים טובים יותר כדי לקדם פרויקטים, ומי שכבר בתוך פרויקט עשוי להרוויח מהעלייה הצפויה במחירי הנדל"ן כשהריבית תרד בעתיד. המפתח הוא לבצע בדיקת היתכנות יסודית עם עורך דין מנוסה, לוודא שהיזם חזק כלכלית, ושההסכם כולל ערבויות מספקות.
6. מה התזמון הממוצע לפרויקט של התחדשות עירונית?
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משך הזמן הממוצע לפרויקטים של תמ"א 38/2 עומד על כ-3.5 שנים מהגשת הבקשה להיתר עד לקבלת ההיתר בפועל, ועוד 3.5 שנים עד לאכלוס לאחר קבלת ההיתר – סה"כ כ-7 שנים. במקרה של פינוי-בינוי למתחמי מגורים, משכי הזמן עשויים להיות ארוכים יותר. חשוב לציין שישנם הבדלים דרמטיים בין ערים שונות במשכי הזמנים, ויש לברר את הנתונים הספציפיים לעיר בה מתבצע הפרויקט.
7. איך הריבית משפיעה על היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
כאשר הריבית גבוהה, עלויות המימון של היזמים עולות באופן משמעותי. יזמים צריכים לממן את כל עלויות הפרויקט – הריסה, בנייה, שכר דירה לדיירים המפונים, הוצאות משפטיות ומיסים – לאורך תקופה של 7 שנים בממוצע. ריבית גבוהה מייקרת את המימון ועלולה להפוך פרויקטים לפחות כדאיים או אפילו לא כדאיים כלכלית. זה עלול להוביל לדחיות, לביטולים, או לניסיונות של יזמים להעביר חלק מהעלויות על הדיירים. לכן, בתקופה זו חשוב במיוחד לוודא שהיזם חזק כלכלית ושההסכם כולל הגנות מספקות לדיירים.
8. אילו פטורי מס מגיעים לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
המחוקק העניק מסגרת פטורים רחבה ונדיבה כדי לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית. בתנאים מסוימים, ישנו פטור כמעט מלא ממס שבח וממס רכישה על העסקה בה הדייר "מוכר" ליזם את זכויותיו בתמורה לדירה חדשה וגדולה יותר. בנוסף, על שירותי הבנייה שהיזם מעניק לדיירים חל מע"מ בשיעור אפס. עם זאת, המיסוי הוא מורכב, וישנן שאלות לגבי "תמורה נוספת" שהיזם עשוי להעניק. לכן חשוב שעורך דין מנוסה יטפל בכל היבטי המיסוי כדי לוודא שהדיירים נהנים מכל הפטורים המגיעים להם.
9. מה קורה אם יש דיירים סרבנים בפרויקט?
בפרויקט פינוי-בינוי נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות כדי להתחיל בעבודות. אם יש דייר שמסרב לחתום, עורך הדין צריך תחילה לנסות לנהל משא ומתן ולהבין את הסיבה לסירוב. במקרים מסוימים, ניתן למצוא פתרון שמספק את הדייר הסרבן – למשל, תמורה נוספת או תנאים מיוחדים. אם זה לא מצליח, וברור שהדייר מסרב ללא סיבה של ממש רק כדי לעכב את הפרויקט, ניתן להגיש תביעת נזיקין נגדו. במקרים קיצוניים, אם עמדו בתנאים מסוימים, ניתן לבקש מהרשות להתחדשות עירונית להכריז על המתחם ולאפשר אכיפה על הדייר הסרבן.
10. מתי צפויה הורדת ריבית והאם זה ישפיע על שוק הנדל"ן?
על פי תחזיות בנק ישראל ואנליסטים, במהלך המחצית השנייה של 2025 צפויה התחלה של תהליך הדרגתי של הורדת ריבית, בתנאי שהאינפלציה תתמתן והמצב הביטחוני ישתפר. התחזיות מעריכות שהריבית תרד לסביבות 4% עד סוף 2025 ותמשיך להיות מופחתת ב-2026. הורדת הריבית צפויה להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן – היא תוריד את ההחזרים החודשיים על משכנתאות, תקל על יזמים לממן פרויקטים, תגביר את הביקוש לדירות, ועשויה להוביל לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן. מי שנמצא כבר בתוך פרויקטים או שרכש נכסים בתקופה הנוכחית עשוי להרוויח מהמגמה הזו.
