מחבר: '''גיא יקותיאל'''

בת ים, אחת הערים הצפופות ביותר בישראל, עוברת בשנים האחרונות מהפכה עירונית מקיפה. העיר, הידועה בחופיה ובקרבתה לתל אביב, מקדמת בשנת 2025 עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בבת ים במטרה לשדרג את המרחב העירוני, לחזק את התשתיות ולהתאים את העיר לצרכים של הדור הבא. התוכניות הרחבות כוללות אלפי יחידות דיור חדשות, שטחי מסחר ותעסוקה, ושיפור משמעותי באיכות החיים של התושבים.

המצב הנוכחי בבת ים (2025)

נכון לשנת 2025, בת ים מובילה במספר פרויקטים פעילים של התחדשות עירונית. העירייה מקדמת תוכניות רבות הכוללות פינוי בינוי ופרויקטי תמ"א 38, ביניהן:

מתחם אילון מהווה את אחד הפרויקטים החדשים בבת ים והמשמעותיים ביותר – פרויקט פינוי-בינוי מהגדולים בארץ, הכולל 1,078 יחידות דיור בשישה מגדלים בני כ-40 קומות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

רמת יוסף כוללת תוכנית להקמת 700 יחידות דיור חדשות במקום 192 יחידות קיימות, בפרויקט הכולל מגדלים בני 37 קומות. הפרויקט מדגים את המעבר מבנייה נמוכה לבנייה רבת קומות תוך שמירה על זכויות דיירים ומתן פתרונות דיור איכותיים.

מתחם דליה הוא תוכנית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית, הכוללת 780 יחידות דיור בשמונה מבנים, חלקם בגובה של עד 42 קומות. הפרויקט כולל גם שטחים ציבוריים ופתרונות חניה חדשניים.

בנוסף לפרויקטים המרכזיים, העירייה מקדמת תוכניות נוספות במתחמים כמו חלמית, שפרבר, שער יוספטל ורחוב כ"ט בנובמבר. הפרויקטים הללו כוללים אלפי יחידות דיור חדשות, שטחי מסחר ותעסוקה, ומבני ציבור המותאמים לצרכי העיר המתפתחת.

מיקום בת ים בהשוואה ארצית – תכניות שאושרו עד 2024

כדי להבין את היקף ההתחדשות העירונית בבת ים בהקשר הארצי, חשוב לבחון את נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. על פי הדו"ח השנתי לשנת 2024, בת ים מדורגת במקום הרביעי בישראל מבחינת מספר יחידות הדיור המוצעות בתכניות פינוי ובינוי שאושרו במצטבר:

היישוב	מספר התכניות	יחידות דיור קיימות	יחידות דיור מוצעות
ירושלים	15	18,059	35,128
תל-אביב-יפו	54	11,488	22,213
לוד	11	5,089	22,064
בת ים	37	4,110	15,456
רחובות	9	2,174	13,405
נתניה	36	3,261	12,813
רמלה	8	2,999	12,466
אשדוד	13	2,297	8,828
חיפה	21	2,409	8,354
קריית ים	3	1,321	8,088

נתונים אלו מציבים את בת ים כאחת מהערים המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, עם 37 תכניות מאושרות המציעות יותר מ-15,400 יחידות דיור חדשות. יחס התמורה המרשים – מ-4,110 יחידות דיור קיימות ל-15,456 יחידות מוצעות – מדגים את הפוטנציאל העצום הטמון בהתחדשות העירונית בעיר.

מגמות מרכזיות ל-2025

תוכנית מתאר בת ים החדשה משקפת חזון רחב לעיר של המאה ה-21. בת ים שואפת להפוך לעיר מודרנית ומתקדמת, עם דגש על עירוב שימושים, תחבורה ציבורית יעילה ופיתוח בר-קיימא. התוכנית הכוללת מציעה תוספת של כ-55,000 יחידות דיור, הכפלת שטחי המסחר והתעסוקה, ושיפור משמעותי בתשתיות העירוניות.

העירייה מעודדת ניוד זכויות בנייה לאזורים בעלי צפיפות נמוכה יחסית, ומקדמת פרויקטים לאורך צירי תחבורה מרכזיים. מדיניות זו נועדה ליצור מרחב עירוני פעיל ודינמי, עם נגישות גבוהה ושירותים מגוונים לתושבים.

המגמה בבת ים משקפת תהליך דומה המתרחש בערים נוספות באזור המרכז. התחדשות עירונית בתל אביב ממשיכה להוביל בהיקף ובמגוון הפרויקטים, בעוד שהתחדשות עירונית בגבעתיים מתמקדת בשיפור שכונות מבוססות. התחדשות עירונית בפתח תקווה מדגישה את השילוב בין מגורים לתעסוקה, והתחדשות עירונית ברעננה שמה דגש על שמירת איכות החיים הגבוהה.

אתגרים והזדמנויות בהתחדשות העירונית

האתגרים המרכזיים

התחדשות עירונית רחבת היקף מציבה אתגרים משמעותיים שדורשים טיפול מקצועי ומתואם. תשתיות ותחבורה מהווים אתגר מרכזי – הצורך בשדרוג מערכות התחבורה, רשתות המים והביוב, וחיזוק רשת החשמל כדי להתמודד עם הגידול הצפוי באוכלוסייה.

ביורוקרטיה והליכים מורכבים של אישורים והיתרים דורשים זמן ומשאבים רבים. כאן נכנס לתמונה עורך דין התחדשות עירונית המתמחה בהליכים אלו ויכול לייעל את התהליך עבור הדיירים.

צפיפות מוגברת מציבה אתגר נוסף – הצורך באיזון בין פיתוח מואץ לשמירה על איכות החיים והמרחב הציבורי, פיתוח תשתיות תואמות, קליטת אוכלוסיה חדשה ושילובה בעיר. 

בעיית דייר סרבן או דיירים סרבנים עלולה לעכב פרויקטים שלמים, ולכן נדרש טיפול מקצועי בכל מקרה של סרבנים בפרויקט.

הזדמנויות משמעותיות

למרות האתגרים, ההתחדשות העירונית מציעה הזדמנויות רבות לתושבי בת ים. שיפור איכות החיים בא לידי ביטוי במבנים חדשים ובטוחים יותר, שטחים ציבוריים משודרגים, ושירותים משופרים לתושבים בכל הגילאים.

תמריצים לדיירים כוללים תוספות בנייה משמעותיות, זכויות עודפות, ושיפור ניכר בערך הנכסים. הדבר מאפשר לדיירים לקבל דירות גדולות יותר ומשופרות ללא תשלום נוסף.

שמירה על זכויות האוכלוסייה המבוגרת מהווה נושא מרכזי בכל פרויקט. זכויות קשישים כוללות התאמות מיוחדות בדירות החדשות, שמירה על קהילתיות השכונה, וסיוע בתהליך המעבר. אוכלוסיה מבוגרת זוכה להתייחסות מיוחדת בתכנון ובביצוע הפרויקטים.

החשיבות של הליווי המשפטי המקצועי

עורך דין פינוי בינוי ממלא תפקיד מכריע בהצלחת פרויקטים אלו. חוק ההתחדשות העירונית והתקנות הנלוות אליו מציבים מסגרת משפטית מורכבת הדורשת ידע מקצועי מעמיק.

ייצוג דיירים בפינוי-בינוי כולל מגוון רחב של שירותים: בדיקת ההסכמים, וידוא אחוז הסכמה נדרש, טיפול בהליכי מיסוי בפינוי-בינוי, והבטחת זכויות דיירים לאורך כל התהליך. ייצוג מקצועי מבטיח שהדיירים יקבלו את מלוא הזכויות המגיעות להם על פי החוק.

סיכום – עתיד מבטיח לבת ים

התחדשות עירונית בבת ים נמצאת בעיצומה של מהפכה אמיתית, עם פוטנציאל עצום לשיפור משמעותי באיכות החיים, הגדלת היצע הדיור האיכותי וחיזוק התשתיות העירוניות. העיר עומדת להפוך למרכז מגורים מודרני ואטרקטיבי באזור המרכז, תוך שמירה על האופי הייחודי שלה.

הצלחת הפרויקטים הרבים תלויה בשיתוף פעולה הדוק בין התושבים, היזמים והרשויות, ובמיוחד בליווי משפטי מקצועי ומנוסה שיבטיח את זכויות כל הצדדים.

משרד יקותיאל ושות' מתמחה בייצוג מקצועי של דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, תוך הבטחת זכויותיהם המלאות והובלת התהליך להצלחה מרבית. הניסיון הרב שלנו בליווי פרויקטים דומים בבת ים ובערים נוספות מאפשר לנו לספק שירות מקצועי ויעיל לכל לקוח.

אם אתם תושבי בת ים השוקלים להשתלב בפרויקט התחדשות עירונית, או נמצאים כבר בתהליך ורוצים לוודא שזכויותיכם מוגנות במלואן, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לייעוץ מקצועי מותאם לצרכיכם הספציפיים.

רוצים להבין לעומק מה זה התחדשות עירונית? הגעתם למקום הנכון. במדריך הזה נסביר בצורה ברורה את כל מה שצריך לדעת על התהליך – מהחוקים ועד הטיפים הכי חשובים להצלחת הפרויקט. אנו מאמינים שידע הוא כוח, ומטרתנו היא להעניק לכם את הכלים להתמודד עם אחד התהליכים המשמעותיים ביותר שתעברו כבעלי דירות.

היסטוריה של התחדשות עירונית בישראל

התחדשות עירונית בישראל התפתחה כמענה לאתגרים משמעותיים בשוק הדיור. בשנות ה-90 המוקדמות, המדינה זיהתה את הצורך בחידוש מבנים ישנים והגדלת מלאי הדיור במרכזי הערים. הדבר הוביל ליוזמות ראשונות של פינוי בינוי, שהתמקדו תחילה בשכונות מצוקה.

נקודת מפנה משמעותית הגיעה בשנת 2005, עם אישור תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מה שהחל כתוכנית לחיזוק מבנים, הפך עד מהרה למנוע צמיחה משמעותי בהתחדשות עירונית. שכונת קריית יובל בירושלים הייתה בין הראשונות לראות פרויקטים של פינוי בינוי בקנה מידה נרחב, כאשר מבנים רעועים משנות ה-50 פינו את מקומם למגדלים מודרניים.

עם השנים, הצורך בדיור במרכזי הערים רק הלך וגבר, ובשנת 2016 חוקק חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהביא לשינוי משמעותי בתחום. כיום, בשנת 2025, התחדשות עירונית היא אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בענף הנדל"ן הישראלי, עם אלפי פרויקטים בשלבים שונים ברחבי הארץ.

מה אומר החוק?

חוק ההתחדשות העירונית משנת 2016, והתיקונים שנוספו לו בשנים שלאחר מכן, יצרו מסגרת משפטית ברורה לניהול פרויקטים מסוג זה. המטרה המוצהרת של החוק היא לעודד ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך הגנה על זכויות בעלי הדירות ויצירת איזון בין האינטרסים של כל הצדדים.

עורך דין התחדשות עירונית מנוסה יכול לסייע בפירוש החוק ויישומו, אך הנה כמה מהעקרונות המרכזיים:

• זכויות בעלי הדירות: החוק מעניק לבעלי הזכויות זכויות רבות, כולל הזכות לקבל מידע מלא, לבחור נציגות, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע במימון היזם.
• דייר סרבן: החוק מאפשר התגברות על התנגדות של מיעוט בעלי הדירות באמצעות הליך משפטי מוגדר, כאשר רוב של  66% תומך בפרויקט.
• זכויות של קשישים: קשישים מעל גיל 70 ומתגוררים בדירה שנתיים לפחות, זכאים להגנות מיוחדות, כולל הזכות לבחור בין דירה חלופית לבין דיור מוגן או פיצוי כספי.
• שקיפות ויושרה: החוק מחייב יזמים ומארגנים לגלות פרטים מלאים על הפרויקט, לרבות לוחות זמנים, ערבויות וביטחונות בעלי הדירות ויצירת איזון בין האינטרסים של כל הצדדים.

איך נראה תהליך התחדשות עירונית?

תהליך התחדשות עירונית מורכב ממספר שלבים מרכזיים. להלן המפה המלאה של התהליך, שתאפשר לכם להבין את התמונה הגדולה:

1. התארגנות ראשונית

בשלב זה, בעלי הדירות מתארגנים ובוחרים נציגות. זהו השלב בו בעלי הזכויות מתחילים לגבש הבנה ראשונית של האפשרויות העומדות בפניהם ומתארגנים כקבוצה.

2. בחירת עורך דין מייצג

שלב קריטי שרבים מדלגים עליו: בחירת עורך דין המייצג את האינטרסים של בעלי הדירות. חשוב להבין שבעוד שהיזם יגיע עם צוות משפטי מנוסה, בעלי הזכויות זקוקים לייצוג מקצועי שישמור על האינטרסים שלהם מהשלב הראשוני.

עורך דין פינוי בינוי המייצג בעלי דירות יסייע ב:

• הבנת מכלול הזכויות המשפטיות של בעלי הזכויות
• בניית מסגרת משפטית לקשר עם היזם עוד בטרם נבחר יזם ספציפי
• ניסוח הסכם נאמנות וייצוג בין בעלי הדירות לנציגות
• הכנת מפרט דרישות מקצועי לפני פנייה ליזמים
• ליווי תהליך בחירת היזם באופן אובייקטיבי

במשרד יקותיאל ושות' פיתחנו את שיטת "המכרז ההפוך", גישה ייחודית שהוכיחה את עצמה בעשרות פרויקטים. בשיטה זו, אנו מכינים תחילה הסכם מפורט ומקיף בשיתוף עם בעלי הזכויות, כולל מפרט טכני מדויק ותנאים משפטיים ברורים. רק לאחר אישור ההסכם על ידי בעלי הדירות, אנו פונים ליזמים מובילים להשתתף במכרז בו הם מתחרים אך ורק על גובה התמורה לבעלי הזכויות. שיטה זו מבטיחה שהתחרות מתמקדת בהטבת מצב בעלי הדירות, ומובילה בממוצע לתוספת של 10-15% בשווי התמורות לעומת הליכים מסורתיים.

3. בחירת יזם

בחירת יזם היא החלטה קריטית שתשפיע על כל המשך הפרויקט. חשוב לבדוק ניסיון קודם, איתנות פיננסית, ומוניטין בשוק.

4. חתימה על הסכמים

לאחר בחירת היזם, מגיע שלב החתימה על הסכם פינוי בינוי. זהו מסמך מורכב שיגדיר את זכויותיכם לשנים רבות קדימה, ולכן חיוני להיות מלווים על ידי עורך דין מנוסה.

5. תכנון והיתרים

בשלב זה, היזם מכין תוכניות מפורטות ומגיש אותן לאישור הרשויות. זהו שלב שעשוי להימשך זמן רב, ונדרשת סבלנות ומעקב צמוד.

6. ביצוע הפרויקט

לאחר קבלת כל האישורים, מתחיל שלב הביצוע – דיירי הבניין מפונים לדיור חלופי, המבנים הישנים נהרסים, והבנייה החדשה מתחילה. בחירת קבלן מנוסה ואיכותי היא קריטית להצלחת שלב זה.

7. אכלוס ורישום

השלב האחרון כולל את מסירת הדירות החדשות לבעלי הזכויות ואת רישום הזכויות בטאבו. גם כאן, ליווי משפטי מקצועי יבטיח שכל זכויותיכם נשמרות.

למה חשוב לבחור עורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא תחום משפטי מורכב ומתפתח, המשלב היבטים של דיני מקרקעין, תכנון ובנייה, מיסוי, וחוקים ייעודיים. עורך דין התחדשות עירונית המתמחה בתחום מביא עמו ניסיון וידע שהם קריטיים להצלחת הפרויקט.

ההבדל בין עורך דין כללי לבין עורך דין פינוי בינוי מתבטא בכמה היבטים מרכזיים:

• ניסיון בניהול משא ומתן מול יזמים: הבנה עמוקה של שיקולי הכדאיות הכלכלית והנקודות שניתן להשיג בהן שיפור בתנאים.
• היכרות עם הרשויות המקומיות והוועדות: ידע שמקצר תהליכים ומזהה מכשולים מראש.
• טיפול אפקטיבי בדייר סרבן: ניסיון בפתרון הנושא תוך שמירה על יחסי שכנות תקינים.
• הגנה על זכויות של קשישים: הבנת ההגנות המיוחדות והיכולת להתאים פתרונות לאוכלוסייה מבוגרת.
• ניסוח הסכמים מאוזנים: הבטחת האינטרסים של בעלי הזכויות דרך ניסוח משפטי מדויק וביטחונות ראויים.

פרק ערים – אז מה קורה אצלכם?

התחדשות עירונית בתל אביב

תל אביב היא מוקד מרכזי להתחדשות עירונית, עם למעלה מ-200 פרויקטים פעילים בשלבים שונים נכון ל-2025. המאפיין הבולט של התחדשות עירונית בתל אביב הוא הדרישות המחמירות של העירייה בנושאי תכנון, עיצוב אדריכלי ותמהיל דירות. הערך הגבוה של הקרקע מאפשר פרויקטים איכותיים במיוחד, אך גם מייצר עומס על מערכות התכנון, עם זמני המתנה ארוכים לאישורים והיתרים. במשרדנו ליווינו פרויקטים מוצלחים בשכונות כמו יד אליהו, צפון העיר ומרכז העיר.

התחדשות עירונית בראשון לציון

ראשון לציון הפכה בשנים האחרונות למוקד משמעותי של התחדשות עירונית, עם דגש על שכונות הוותיקות כמו רמת אליהו ונחלת יהודה. העירייה הציבה לעצמה יעד של כ-30,000 יחידות דיור חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית עד 2030, וקבעה מדיניות ברורה התומכת ביזמים ובתושבים. מה שמייחד את התחדשות עירונית בראשון לציון הוא שיתוף הפעולה ההדוק בין העירייה ליזמים, המתבטא בזמני אישור מהירים יחסית ובגמישות תכנונית.

התחדשות עירונית בגבעתיים

בגבעתיים, התחדשות עירונית היא כורח המציאות בשל מחסור בקרקעות פנויות. התחדשות עירונית בגבעתיים מתבצעת בקצב גבוה יחסית לגודל העיר, עם למעלה מ-50 פרויקטים פעילים וחדשים. הריכוזיות הגיאוגרפית והבנייה הצפופה יוצרים אתגרים ייחודיים בתחום התשתיות והתנועה, אך העירייה משקיעה משאבים רבים בהתאמת התשתיות לגידול באוכלוסייה. משרדנו מלווה מספר פרויקטים משמעותיים בעיר, תוך התמודדות עם המורכבות התכנונית והרגולטורית הייחודית.

התחדשות עירונית בחולון

חולון הציבה את ההתחדשות העירונית כיעד אסטרטגי, עם תוכנית אב מקיפה המתמקדת באזורים כמו ג'סי כהן, קריית אילון ומרכז העיר. מה שמאפיין את התחדשות עירונית בחולון הוא הדגש על פיתוח קהילתי במקביל לפיתוח הפיזי, עם השקעה בתשתיות ציבוריות וחברתיות. העירייה הקימה מנהלת התחדשות עירונית אקטיבית, המספקת ליווי צמוד לבעלי הדירות ומסייעת בהתגברות על חסמים בירוקרטיים.

התחדשות עירונית בפתח תקווה

פתח תקווה נמצאת בעיצומו של גל התחדשות עירונית משמעותי, עם דגש על שכונות ותיקות כמו שעריה, עמישב והדר המושבות. העיר אימצה מדיניות תכנון המעודדת ציפוף באזורים מוגדרים, תוך שמירה על צביון שכונתי באזורים אחרים. האתגר המרכזי בהתחדשות עירונית בפתח תקווה הוא שדרוג התשתיות העירוניות בקצב המתאים לגידול במספר התושבים, נושא המקבל תשומת לב מיוחדת בתכנון העירוני.

התחדשות עירונית בבת ים

בבת ים, התחדשות עירונית היא מנוע צמיחה עיקרי, עם למעלה מ-100 פרויקטים פעילים ברחבי העיר. המאפיין הבולט של התחדשות עירונית בבת ים הוא המדיניות העירונית התומכת, המציבה את העיר בין המובילות בארץ בקצב אישור תוכניות. שכונות כמו עמידר, רמת הנשיא והרחובות המקבילים לרחוב בלפור עוברות התחדשות מקיפה. ייחודה של בת ים הוא בשילוב בין פינוי בינוי מסורתי לבין פרויקטים של מתחמים מועדפים לדיור (תמ"ל), המשלבים פיתוח תשתיות מקיף.

השוואת מאפייני התחדשות עירונית בערים המרכזיות

עיר	מספר פרויקטים פעילים	זמן ממוצע לאישור תוכנית	מאפיינים ייחודיים	אתגרים מרכזיים
תל אביב	200+	2.5-3 שנים	ערך קרקע גבוה, דרישות עיצוב מחמירות	עומס על ועדות תכנון, תשתיות מורכבות
ראשון לציון	150+	1.5-2 שנים	שיתוף פעולה עם יזמים, ריכוז בשכונות ותיקות	התנגדויות תושבים בשכונות מסוימות
גבעתיים	50+	2-2.5 שנים	היקף גבוה יחסית לגודל העיר	אתגרי תשתית, צפיפות בנייה
חולון	80+	1.5-2 שנים	דגש על פיתוח קהילתי, מנהלת פעילה	אתגרי ביקוש בשכונות מסוימות
פתח תקווה	120+	2-2.5 שנים	ציפוף באזורים מוגדרים, שמירה על צביון	שדרוג תשתיות בקצב מתאים
בת ים	100+	1-1.5 שנים	מדיניות תומכת, שילוב עם תמ"ל	פערים סוציו-אקונומיים בין שכונות

כמה זמן לוקח תהליך התחדשות עירונית?

אחת השאלות הנפוצות ביותר היא לגבי זמנים של תהליך פינוי בינוי. חשוב להבין שמדובר בתהליך ארוך הדורש סבלנות וראייה ארוכת טווח. באופן כללי, משך הזמן הכולל לפרויקט התחדשות עירונית נע בין 5 ל-10 שנים, מהשלב הראשוני ועד האכלוס.

החלוקה לשלבים מראה את טווחי הזמן המקובלים:

• התארגנות ראשונית: 6 חודשים עד שנה
• בחירת יזם וחתימה על הסכמים: 6 חודשים עד שנה וחצי
• תכנון והיתרים: שנתיים עד ארבע שנים (תלוי בעיר ובמורכבות)
• ביצוע הפרויקט: שנתיים וחצי עד ארבע שנים

חשוב לציין שהטיפול המקצועי יכול לקצר משמעותית את התהליך. לדוגמה, במקרה של דייר סרבן, טיפול משפטי מיומן יכול לקצר את הזמן מכשנתיים לכחצי שנה בלבד. בחירת שמאי מקצועי בשלב מוקדם מאפשרת הכנת חוות דעת כלכליות מבוססות שמקצרות את זמן האישור בוועדות.

במשרדנו פיתחנו גישה המשלבת אסטרטגיה משפטית עם ניהול תהליכים אקטיבי, שהובילה לקיצור של עד 30% בזמני הפרויקטים שליווינו.

איך בוחרים את אנשי המקצוע הנכונים?

בחירת יזם

בחירת יזם היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר בפרויקט. מומלץ לבדוק:

• ניסיון מוכח בפרויקטים דומים
• איתנות פיננסית (דו"חות כספיים, יכולת העמדת ערבויות)
• מוניטין בשוק ושביעות רצון של בעלי דירות בפרויקטים קודמים
• צוות הניהול והתכנון של היזם
• הגינות ושקיפות במשא ומתן

בחירת קבלן

אף שבדרך כלל היזם הוא שבוחר את הקבלן, חשוב שבעלי הזכויות יהיו מעורבים בתהליך ויבדקו:

• סיווג קבלני מתאים להיקף הפרויקט
• ניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית
• איכות ביצוע ועמידה בלוחות זמנים
• יכולת פיננסית ויציבות עסקית
• תנאי האחריות והבדק המוצעים

בחירת שמאי

שמאי מקרקעין מהווה גורם מקצועי חיוני בהערכת שווי הפרויקט והבטחת תמורות הוגנות. בבחירת שמאי, יש לשים לב ל:

• ניסיון ספציפי בפרויקטי התחדשות עירונית
• היכרות עם האזור הגיאוגרפי של הפרויקט
• יכולת לתקשר באופן ברור עם בעלי הדירות
• עצמאות מקצועית ואי-תלות ביזם
• יכולת ליווי לאורך כל שלבי הפרויקט

סיכום

התחדשות עירונית היא הזדמנות – לשדרג את איכות החיים ולהשביח את הנכס. אבל כמו כל תהליך משמעותי, חשוב לדעת איך לגשת אליו נכון. הבנת התהליך, הכרת החקיקה הרלוונטית, ובחירת אנשי המקצוע המתאימים – כל אלה הם המפתח להצלחה.

אנו ביקותיאל ושות' מתמחים בליווי משפטי מקיף של פרויקטי התחדשות עירונית. כעורכי דין המתמחים בתחום, אנו מזמינים אתכם להתייעץ עמנו ולהבטיח שהפרויקט שלכם יתנהל בצורה המיטבית, תוך שמירה על זכויותיכם ועל האינטרסים שלכם לאורך כל הדרך. 

במאמר זה נתמקד בשאלה אחת מרכזית שמעסיקה רבים: כמה זמן לוקח פינוי בינוי? נסקור את משך הזמן הטיפוסי של כל שלב בתהליך, מבלי להיכנס לפרטים המעמיקים של התהליך עצמו. המטרה היא לספק לכם מידע מדויק על הזמנים הצפויים, כדי שתוכלו לתכנן את צעדיכם בהתאם.

למידע מפורט על שלבי התהליך עצמו, אנו ממליצים לעיין במדריך המקיף לפינוי בינוי שמופיע באתר שלנו, שם תמצאו הסבר מעמיק על כל שלב ושלב.

קדימה, בואו נתחיל.

לפני שמתחילים – למה אין תשובה אחת?

כשנשאלת השאלה "כמה זמן לוקח פינוי בינוי?", קשה לספק תשובה חד-משמעית. זאת מכיוון שמשך הזמן מושפע ממגוון גורמים:

• גודל וסוג הפרויקט
• מיקום גיאוגרפי ומדיניות העירייה המקומית
• מספר הדיירים והסכמתם
• ניסיון היזם והקבלן
• מורכבות תכנונית ומשפטית

באופן כללי, פרויקט פינוי בינוי שלם יכול להימשך בין 5 ל-10 שנים מרגע ההתארגנות הראשונית ועד האכלוס. אולם, יש פרויקטים שהושלמו תוך 4 שנים ויש כאלה שנמשכו 15 שנה ויותר.

השלב הראשוני: התארגנות הדיירים – 6 חודשים עד שנה וחצי

השלב הראשון בכל פרויקט פינוי בינוי הוא התארגנות הדיירים והשגת הסכמות ראשוניות. זהו שלב קריטי שיכול להימשך בין חצי שנה לשנה וחצי, בהתאם למספר הדיירים ומורכבות המתחם.

בפרויקטים בהם בחרו הדיירים עורך דין התחדשות עירונית מנוסה כבר בשלב מוקדם, ראינו קיצור של עד 30% בזמן ההתארגנות. זאת משום שייעוץ משפטי מקצועי מסייע בפתרון מחלוקות וגיבוש הסכמות מבוססות.

בחירת יזם וקבלן – 3 עד 6 חודשים

תהליך בחירת יזם עשוי להימשך בין 3 ל-6 חודשים. תקופה זו כוללת:

• הכנת מכרז או הליך פנייה ליזמים
• קבלת וניתוח הצעות
• פגישות עם יזמים פוטנציאליים
• השוואת הצעות ובחירת היזם הזוכה

בחירת קבלן לביצוע הפרויקט נעשית בדרך כלל על ידי היזם, אך במודלים מסוימים, לדיירים יש זכות וטו או שותפות בהחלטה.

מניסיוננו, פרויקטים בהם השתמשנו בשיטת "המכרז ההפוך" שפיתחנו במשרדנו, השלב הזה התקצר ל-חודשיים בלבד, תוך הבטחת הצעה אופטימלית עבור הדיירים.

חתימה על הסכם פינוי בינוי – שבועיים עד שנה וחצי (תלוי בשיטה)

השגת חתימות של כל הדיירים על הסכם פינוי בינוי יכולה להימשך בין חצי שנה לשנה וחצי בשיטה המסורתית. הזמן משתנה בהתאם למספר הדיירים, מורכבות ההסכם והסוגיות הספציפיות של הפרויקט.

עורך דין פינוי בינוי מנוסה ישפיע משמעותית על שלב זה דרך:

• ניסוח הסכם ברור ומאוזן
• התאמת ההסכם לצרכים הספציפיים של הדיירים
• תקשורת יעילה מול היזם והדיירים
• פתרון מחלוקות בשלבים מוקדמים

בשיטת המכרז ההפוך שפיתחנו במשרדנו, בה הדיירים מאשרים את ההסכם לפני היציאה למכרז יזמים, זמן החתימה על ההסכם מתקצר דרמטית לכשבועיים בממוצע, ובמקרים מסוימים אפילו לימים ספורים בלבד! זאת מכיוון שההסכם כבר מוסכם על הדיירים מראש, וכל שנדרש הוא חתימה פורמלית עם היזם הזוכה במכרז.

בפרויקט יפת בת"א שכלל 84 בעלי דירות ב 7 בניינים, השגנו חתימות של רוב דרוש תוך 3 ימים בלבד. בפרויקט של 80 יח"ד בראשון לציון (חנה ומכאל לוין) השגנו רוב דרוש תוך יומיים. בפרויקטים יוספטל בפ"ת (64 יח"ד) ומונטפיורי בראשל"צ (40 יח"ד) נחתמו הסכמים תוך יום אחד בלבד.

התמודדות עם דייר סרבן – 6 חודשים עד 2 שנים

אחד האתגרים המשמעותיים בפרויקטי פינוי בינוי הוא התמודדות עם דייר סרבן, שעלולה להאריך את משך הפרויקט באופן משמעותי.

כאשר קיים דייר סרבן, הטיפול המשפטי עשוי להימשך:

• פתרון בהסכמה: 3-6 חודשים
• הליך משפטי של פינוי בינוי כפוי: שנה עד שנתיים

במקרה שליווינו בבת ים, הצלחנו לסיים הליך מול דייר סרבן תוך 5 חודשים במקום השנה וחצי הצפויה, בזכות גישה המשלבת דיאלוג והבנת הצרכים המיוחדים של הדייר.

חשוב לציין שכאשר מדובר בזכויות של קשישים, החוק מחייב פתרונות מותאמים, מה שעשוי להאריך את התהליך אך מבטיח הגנה על אוכלוסייה פגיעה זו.

הכנת תוכניות ותכנון הפרויקט – שנה עד שנתיים

שלב משמעותי וקריטי להצלחת הפרויקט הוא שלב התכנון וההכנה של התוכניות האדריכליות והתכנוניות. שלב זה מתבצע במקביל לחלק מהתהליכים האחרים ויכול להימשך בין שנה לשנתיים, בהתאם למורכבות הפרויקט והדרישות המקומיות.

הזמן מתחלק בין:

• הכנת תוכנית ראשונית: 2-4 חודשים
• תיאום מול הרשויות והתאמת התוכניות: 4-8 חודשים
• הכנת תוכניות מפורטות לאישור: 3-6 חודשים
• תיקונים והתאמות בהתאם לדרישות הוועדות: 3-6 חודשים

עבודה מקדימה יסודית מול הרשויות והבנה מעמיקה של דרישות התכנון המקומיות יכולות לקצר את התהליך במספר חודשים. 

שמאי מקצועי ממלא תפקיד חשוב בשלב זה, בהערכת הכדאיות הכלכלית של התוכניות המוצעות ובחינת השפעתן על שווי הפרויקט והתמורות לדיירים.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה לפינוי בינוי?

שלב קבלת היתר הבנייה הוא אחד השלבים הארוכים והמורכבים בתהליך. על פי נתוני מינהל התכנון, הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה לפרויקט פינוי בינוי נע בין שנה וחצי לשלוש שנים, מרגע הגשת התוכנית המפורטת.

הזמן מתחלק באופן הבא:

• אישור תוכנית מפורטת (תב"ע): שנה עד שנתיים
• קבלת היתר בנייה לאחר אישור התוכנית: 6 חודשים עד שנה וחצי

במשרדנו, אנו שמים דגש על הכנה יסודית של התוכניות והליווי הצמוד מול הוועדות, מה שהוביל לקיצור משך קבלת ההיתרים בכ-20% בפרויקטים שליווינו.

שלב הביצוע והבנייה – 2.5 עד 4 שנים

משך הבנייה בפועל של פרויקט פינוי בינוי נע בין שנתיים וחצי לארבע שנים, בהתאם לגודל הפרויקט ומורכבותו. שלב זה כולל:

• הריסת המבנים הקיימים: 1-3 חודשים
• עבודות תשתית וביסוס: 3-6 חודשים
• בניית השלד: 12-18 חודשים
• עבודות גמר פנימיות וחיצוניות: 12-18 חודשים
• פיתוח סביבתי וחיבור לתשתיות: 3-6 חודשים

שמאי מקצועי בשלב הפיקוח על הבנייה יכול לסייע בהבטחת עמידה בלוחות זמנים ובסטנדרטים שהובטחו.

הבדלים בין ערים – למה זה משנה היכן הפרויקט נמצא?

משך הזמן של פרויקט פינוי בינוי משתנה משמעותית בין ערים שונות:

תל אביב

• משך כולל ממוצע: 7-10 שנים
• אתגרים: עומס על ועדות התכנון, מדיניות תכנון מחמירה, תשתיות עירוניות מורכבות
• יתרונות: ערך נדל"ן גבוה המעודד יזמים להשקיע מאמצים בקידום מהיר

לקריאה נוספת: התחדשות עירונית בתל אביב

ראשון לציון

• משך כולל ממוצע: 6-10 שנים
• מאפיינים: מדיניות תומכת התחדשות עירונית, עומס בינוני על ועדות התכנון

לקריאה נוספת: התחדשות עירונית בראשון לציון

בת ים

• משך כולל ממוצע: 5-7 שנים
• יתרונות: מדיניות עירונית מעודדת פינוי בינוי, תהליכי אישור מזורזים יחסית

סיכונים העלולים להאריך את משך הפרויקט

ישנם מספר גורמי סיכון בפרויקט פינוי בינוי שעלולים להאריך את משך הזמן הכולל:

1. התנגדויות מצד דיירים – כפי שציינו, דייר סרבן יכול להאריך את התהליך בשנים
2. שינויים בתוכניות התכנוניות – כל שינוי משמעותי מצריך אישורים מחדש
3. קשיים במימון – עיכובים בהשגת ליווי בנקאי או שינויים בכדאיות הכלכלית
4. בעיות בירוקרטיות – עיכובים בוועדות התכנון או שינויי מדיניות

מניסיוננו, סיכונים בפרויקט פינוי בינוי יכולים להוסיף בין שנה לשלוש שנים למשך הפרויקט הכולל. עורך דין התחדשות עירונית מנוסה יכול לזהות סיכונים מראש ולהציע אסטרטגיות להתמודדות איתם, ובכך לצמצם את העיכובים הפוטנציאליים.

סיכום: כמה זמן באמת לוקח פינוי בינוי?

לאחר שסקרנו את כל השלבים, נוכל לספק הערכה מבוססת:

• משך כולל ממוצע: 6-8 שנים מתחילת ההתארגנות ועד האכלוס
• השלבים הארוכים ביותר: קבלת היתר בנייה ושלב הביצוע
• פרויקטים מהירים יחסית: 5 שנים
• פרויקטים ארוכים במיוחד: 10 שנים ומעלה

איך אפשר לקצר את הזמנים?

1. בחירת עורכי דין וצוות מקצועי מנוסה מהשלבים הראשונים
2. הכנה יסודית של כל שלב והימנעות מטעויות נפוצות
3. ניהול מקצועי של הקשר עם הדיירים ומניעת התנגדויות
4. עבודה עם יזמים וקבלנים בעלי ניסיון מוכח בפרויקטים דומים

אנו במשרד יקותיאל ושות' מתמחים בליווי פרויקטים של פינוי בינוי, עם דגש על ייעול תהליכים וקיצור זמנים. אם אתם מעוניינים להבטיח שהפרויקט שלכם לא יימשך לנצח, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר לייעוץ ראשוני – ולהתחיל את התהליך ברגל ימין.

ההבטחה לדירה חדשה ומרווחת עם מרפסת שמש וחניה צמודה נשמעת כמו חלום שמתגשם, אך בדרך אליו רצופות מהמורות שרבים נופלים בהן. אחרי שנים של ליווי מאות בעלי דירות, אספנו עבורכם את הטעויות הנפוצות ביותר בפרויקטים אלו – כאלו שראינו שוב ושוב – והכנו מדריך פשוט ומעשי שיעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות בדרך לבית החדש.

חתימה על מסמכים ללא הבנה מלאה

אחת הטעויות המשמעותיות ביותר היא חתימה על מסמכים מבלי להבין את משמעותם המלאה. מסמכי פינוי בינוי הם מורכבים ומכילים סעיפים משפטיים רבים שעלולים להשפיע על זכויותיכם לשנים רבות.

הפתרון: הקדישו זמן לקריאה מעמיקה של המסמכים וסמנו נקודות לא ברורות. עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון יכול לספק ליווי משפטי מקיף ולהסביר את משמעות הסעיפים השונים בהסכם. זכרו: חתימה על מסמך ללא הבנתו עלולה להוביל להפרת חוזה בפינוי-בינוי מצדכם מבלי שהתכוונתם לכך.

בחירת נציגות דיירים לא מתאימה

נציגות הדיירים היא הגוף המייצג את האינטרסים שלכם מול היזם. בחירת נציגות לא מקצועית או לא מייצגת עלולה להוביל להחלטות שאינן משרתות את טובת כלל בעלי הדירות.

הפתרון: בחרו נציגות מגוונת המייצגת את כל סוגי בעלי הזכויות בבניין, עם נציגים בעלי יכולת ניהול, תקשורת טובה והבנה בסיסית בנדל"ן. חשוב להגדיר מראש את סמכויות הנציגות ולקבוע מנגנון שקוף לקבלת החלטות ושיתוף מידע עם כלל הדיירים.

היעדר בדיקה מקצועית של היזם ויכולותיו

קבלת הצעה מיזם ללא בדיקת הרקע שלו, ניסיונו וחוסנו הפיננסי היא טעות חמורה. סיכונים בפרויקט פינוי בינוי עלולים להתממש כאשר היזם אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו.

הפתרון: ערכו בדיקת רקע מקיפה על היזם. בקשו מידע על פרויקטים קודמים, דברו עם דיירים מפרויקטים שביצע, ובדקו את איתנותו הפיננסית. עורך דין התחדשות עירונית מנוסה יוכל לסייע בבדיקות אלו ולהעריך את יכולתו של היזם לממש את הפרויקט.

הסתמכות על הבטחות בעל פה

יזמים או מארגנים עשויים להבטיח הבטחות שונות בשיחות, אך אם אלו לא מעוגנות בהסכם החתום, אין להן תוקף משפטי מחייב.

הפתרון: דרשו שכל ההבטחות יעוגנו בכתב בהסכם. זכרו את הכלל החשוב: מה שלא כתוב בהסכם – לא קיים. אנשי מקצוע המתמחים בייצוג דיירים בפינוי-בינוי ידאגו שכל ההבטחות שניתנו יופיעו באופן מפורש בהסכם.

אי בדיקת התמורות המוצעות ביחס לשוק

דיירים רבים מסתנוורים מההצעה לקבל דירה חדשה ומתעלמים מבדיקה האם התמורה המוצעת משקפת את זכויותיהם המלאות בהתאם לערך הקרקע והפרויקט.

הפתרון: העסיקו שמאי מקרקעין מטעמכם (בנוסף לעורך הדין) לבדיקת שווי התמורות המוצעות. בדקו את התמורות המקובלות בפרויקטים דומים באזור שלכם.

אחת הדרכים היעילות ביותר למקסם את התמורות היא באמצעות ניהול מכרז יזמים, בדומה לשיטת המכרז ההפוך שפיתחנו במשרדנו. בשיטה זו, אנו מכינים תחילה הסכם מפורט ומקיף, כולל מפרט טכני מדויק ותנאים משפטיים ברורים וסגורים. לאחר מכן, אנו מזמינים מספר יזמים מובילים להשתתף במכרז בו הם מתחרים אך ורק על גובה התמורה לדיירים, כאשר כל שאר תנאי ההסכם כבר נקבעו מראש ואינם ניתנים לשינוי. שיטה זו מבטיחה שהתחרות מתמקדת בהטבת מצב הדיירים בלבד, ומובילה להעלאת רמת התמורות, שיפור הערבויות, וקיצור לוחות הזמנים. בעלי דירות שבחרו בדרך זו זכו לעיתים לתוספת משמעותית בשווי התמורות לעומת ההצעות הראשוניות שקיבלו.

התעלמות מלוחות זמנים ותנאים מתלים

תנאים מתלים הם תנאים שחייבים להתקיים כדי שהפרויקט יצא לפועל. בעלי דירות רבים אינם שמים לב ללוחות הזמנים הקבועים בהסכם ולתנאים אלו.

הפתרון: הקפידו שההסכם יכלול לוחות זמנים ברורים ומחייבים, כולל סנקציות במקרה של אי עמידה בהם. בדקו את סבירות התנאים המתלים והאם יש אפשרות שהיזם יתחמק מביצוע הפרויקט באמצעותם. חוק ההתחדשות העירונית קובע מסגרות זמן מחייבות, וחשוב להכיר אותן.

טיפול לא נכון בנושא דיירים סרבנים

לעיתים דיירים נמנעים מטיפול אקטיבי בדיירים סרבנים או מתעלמים מהם, מה שעלול לעכב או אף לסכל את הפרויקט כולו.

הפתרון: הטיפול בנושא דייר סרבן דורש רגישות ומקצועיות. חשוב לנסות לפתור את הבעיה בדרכי שלום תחילה, להבין את חששותיו ולהציע פתרונות. אם הדבר אינו צולח, חשוב לדעת שאחוז ההסכמה הנדרש על פי החוק מאפשר קידום הפרויקט גם ללא הסכמת כולם.

חוסר תשומת לב לצרכים ייחודיים של אוכלוסיות מיוחדות

אוכלוסייה מבוגרת, בעלי מוגבלויות וקבוצות נוספות עשויים להזדקק להתאמות מיוחדות שלא תמיד מקבלות מענה בהסכם הסטנדרטי.

הפתרון: וודאו שההסכם מתייחס לצרכים המיוחדים של כל דייר. זכויות קשישים וצרכים מיוחדים אחרים צריכים לקבל ביטוי מפורש בהסכם, כולל התייחסות לנושאים כמו נגישות, הנגשה ופתרונות דיור חלופי מתאימים בתקופת הבנייה.

חוסר הבנה לגבי המיסוי בפרויקט

למרות הפטורים הרבים הניתנים בפרויקטי פינוי בינוי, ישנם היבטי מיסוי שבעלי דירות צריכים להכיר ולהיערך אליהם.

הפתרון: התייעצו עם מומחה מיסוי מקרקעין לגבי השלכות המס הספציפיות במקרה שלכם. בדקו האם אתם זכאים לפטורים ממס שבח ומס רכישה, ותכננו מראש את ההיבטים הפיננסיים של הפרויקט.

צ'קליסט למניעת טעויות בפרויקט פינוי בינוי

כדי לסייע לכם להימנע מהטעויות הנפוצות, הכנו עבורכם רשימת בדיקה מעשית:

1. העסיקו אנשי מקצוע מנוסים – עורך דין פינוי בינוי, שמאי ומפקח בנייה
2. קראו את כל המסמכים בעיון – והעלו שאלות על כל סעיף לא ברור
3. ערכו בדיקת רקע מקיפה על היזם – ניסיון, מוניטין ויציבות פיננסית
4. וודאו שכל ההבטחות מעוגנות בהסכם הכתוב
5. בדקו את הוגנות התמורות – באמצעות שמאי מקרקעין, רצוי לנהל מכרז יזמים.
6. עקבו אחר לוחות הזמנים ותזכרו את היזם בהתחייבויותיו
7. טפלו ברגישות בדיירים סרבנים – נסו להבין את חששותיהם ולתת להם מענה
8. וודאו התייחסות לצרכים מיוחדים – של קשישים ואוכלוסיות נוספות
9. התייעצו בנושאי מיסוי – כדי להכיר את ההשלכות הספציפיות עבורכם
10. שמרו על תקשורת שוטפת – עם הנציגות, היזם ואנשי המקצוע המלווים

סיכום

פרויקט פינוי בינוי הוא כמו מסע ארוך שבסופו בית חדש, אך הדרך רצופה צמתים שבהם החלטה אחת עשויה לקבוע אם תגיעו ליעד עם חיוך או עם חרטה. הימנעות מהטעויות הנפוצות שתיארנו והיעזרות באנשי מקצוע מנוסים יאפשרו לכם למקסם את היתרונות ולמזער את הסיכונים. כשנכנסים לתהליך בעיניים פקוחות ועם ידע מקדים, הסיכוי להצלחה גדל משמעותית.

ראשון לציון מתבססת כיום כאחת הערים המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, עם מגוון פרויקטים שמשנים את פני העיר. כעיר מרכזית במטרופולין גוש דן, ראשון לציון עוברת תהליך התפתחות מואץ המשלב שיקום שכונות ותיקות לצד הקמת אזורים חדשים. נכון לשנת 2025, העיר מקדמת למעלה מ-70 מתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38 בשלבים שונים, עם פוטנציאל להוספת כ-25,000 יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב.

ראשון לציון ממשיכה למצב את עצמה כאחת הערים המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, עם שורה של פרויקטים משמעותיים המתוכננים לשנת 2025. העירייה, בשיתוף פעולה עם יזמים פרטיים וגופים ממשלתיים, מקדמת תוכניות רחבות היקף לשדרוג השכונות הוותיקות ולהתאמת המרחב העירוני לצרכים העכשוויים.​

פרויקטים מובילים בהתחדשות עירונית בראשון לציון

רמת אליהו: פרויקט בינוי-פינוי-בינוי פורץ דרך

שכונת רמת אליהו מהווה דוגמה לפרויקט בינוי-פינוי-בינוי מהגדולים בארץ, במסגרתו ייבנו כ-7,200 דירות חדשות שיחליפו 2,600 דירות קיימות בבנייני רכבת ישנים. הפרויקט, ביוזמת רשות מקרקעי ישראל ועיריית ראשון לציון, מבוצע על ידי חברת שיכון ובינוי, ונחשב לפיילוט ארצי בתחום זה .​

מתחם רוטשילד: עירוב שימושים בלב העיר

מתחם רוטשילד צפוי לעבור שינוי משמעותי עם הריסת 276 יחידות דיור קיימות והקמת כ-900 יחידות דיור חדשות בארבעה מגדלים בני 35-39 קומות, לצד בניינים מרקמיים בגובה 6-10 קומות. התוכנית כוללת גם כ-25 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ושטחי ציבור, במטרה ליצור שכונה מעורבת שימושים בלב העיר .​ 

רחוב ירושלים: התחדשות בלב השכונות הוותיקות

במסגרת פרויקט פינוי-בינוי ברחוב ירושלים, ייהרסו שבעה בניינים ישנים, ובמקומם ייבנו ארבעה בניינים בני 15 קומות עם 350 דירות חדשות. הפרויקט, בהובלת חברת ניצנים, צפוי להתחיל בעוד שנתיים לאחר קבלת כל האישורים הדרושים .​ 

נחלת יהודה: שילוב בין בנייה מרקמית למגדלים

שכונת נחלת יהודה צפויה לעבור התחדשות משמעותית עם פינוי של 214 דירות ישנות ובניית כ-800 דירות חדשות. התוכנית כוללת בניינים בני 5-6 קומות לצד חמישה מגדלים בני 23 קומות, ותבוצע על ידי חברות אשדר, אור לירי ונווה גד.​ 

מגמות מרכזיות לשנת 2025

הציר המרכזי והמע"ר החדש

אחת המגמות הבולטות בתוכניות ההתחדשות העירונית בראשון לציון לשנת 2025 היא פיתוח מואץ של הציר המרכזי לאורך רחוב הרצל. התוכנית כוללת הקמת מרכז עסקים ראשי (מע"ר) חדש, שישלב מגדלי משרדים, מסחר ומגורים. עורך דין התחדשות עירונית המתמחה בליווי פרויקטים מסוג זה יכול לסייע ליזמים ולדיירים בניווט המורכבויות המשפטיות הכרוכות בפרויקטים משולבי שימושים.

פיתוח מערכת התחבורה

עיריית ראשון לציון משקיעה משאבים ניכרים בשיפור מערך התחבורה העירוני כחלק מתוכניות ההתחדשות. המגמה המרכזית היא חיבור אזורי ההתחדשות למערכת הסעת המונים מטרופולינית, כולל הקו האדום של הרכבת הקלה וקווי המטרו המתוכננים. תוכניות אלו צפויות להעלות משמעותית את ערך הנדל"ן באזורים הסמוכים.

מדיניות התחדשות מותאמת שכונות

העירייה מקדמת גישה המותאמת לאופי הייחודי של כל שכונה. ההתאמה כוללת התייחסות לגובה הבנייה, שטחי ציבור נדרשים ומענה לצרכים הספציפיים של האוכלוסייה המקומית. הליך פינוי בינוי מותאם שכונה דורש שיתוף פעולה הדוק בין התושבים, היזמים, העירייה והמתכננים, כאשר עורך דין פינוי בינוי מנוסה מהווה גורם מתווך ומגשר חיוני.

אתגרים והזדמנויות

אתגרים ייחודיים

ראשון לציון מתמודדת עם מספר אתגרים בתחום ההתחדשות העירונית, ביניהם הצורך לשלב בצורה הרמונית בין אזורי מגורים חדשים לוותיקים, פיתוח מערכת תחבורה יעילה שתתמוך בגידול האוכלוסייה, ושמירה על צביון השכונות הוותיקות. אחד הסיכונים בפרויקט פינוי בינוי הוא חוסר האיזון בין הצרכים של הדיירים הוותיקים לבין השאיפות היזמיות להשאת רווחים.

הזדמנויות למשקיעים ותושבים

לצד האתגרים, ההתחדשות העירונית בראשון לציון מציעה הזדמנויות משמעותיות הן למשקיעים והן לתושבים. למשקיעים, העיר מציעה אפשרויות השקעה בפרויקטים בשלבי תכנון מוקדמים, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה. לתושבים, ההתחדשות מביאה שיפור משמעותי באיכות החיים, שדרוג תשתיות, והתחדשות מרחבי המגורים והפנאי.

איך לבחור את היזם הנכון הוא אחד השיקולים המשמעותיים ביותר בהתחדשות עירונית. חשוב להדגיש כי הדרך המומלצת היא לבחור תחילה עורך דין מייצג לבעלי הדירות, ורק לאחר מכן לקיים מכרז יזמים בצורה מסודרת. משרד יקותיאל ושות' פיתח את שיטת "המכרז ההפוך", המאפשרת לדיירים לבחור את היזם המתאים ביותר תוך הבטחת תנאים מיטביים ושקיפות מלאה בתהליך.

החשיבות של ליווי משפטי מקצועי לפני בחירת יזם

תהליכי התחדשות עירונית מאופיינים במורכבות משפטית גבוהה ובהתמודדות עם סוגיות רבות לאורך שנים ארוכות. עורך דין התחדשות עירונית מספק ליווי הכרחי המבטיח את האינטרסים של בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרויקט.

ייצוג משפטי מקצועי מסייע בכל ההיבטים החיוניים – החל מהתארגנות ראשונית של בעלי הדירות, דרך ניסוח מכרז יזמים, בדיקת הצעות היזמים, ניהול משא ומתן על תנאי ההסכם, ועד לליווי הביצוע והמסירה הסופית של הדירות החדשות.

בפרויקטים מסוג זה, הדיירים חסרים בדרך כלל את המומחיות והניסיון הנדרשים להתמודד עם היבטים משפטיים מורכבים, ערבויות בנקאיות ליזמים, וסוגיות תכנוניות. עורך דין פינוי בינוי מנוסה מסוגל להבטיח כי זכויותיהם של הדיירים מעוגנות בהסכמים מפורטים ומאוזנים, וכי הפרויקט מתקדם באופן תקין, תוך מניעת התעוררות של בעיות פוטנציאליות הקשורות בתחום זכויות הקניין, המיסוי, והליכי התכנון והבנייה.

שיטת המכרז ההפוך של משרד יקותיאל ושות'

משרד יקותיאל ושות' פיתח את שיטת "המכרז ההפוך", המהווה גישה חדשנית לניהול פרויקטים של התחדשות עירונית. במסגרת שיטה זו, בעלי הדירות, בליווי משפטי של המשרד, מגדירים מראש את תנאי ההסכם עם היזם. ההסכם המפורט מוגש למכרז, והיזמים מתמודדים על בסיסו, ומתחרים על התמורות בלבד, ללא אפשרות לשינויים בתנאים. שיטה זו מעניקה לבעלי הדירות כוח מיקוח משמעותי, שקיפות מלאה וביטחון משפטי לאורך כל התהליך.  

סיכום

התחדשות עירונית בראשון לציון מציגה מגמות חיוביות לשנת 2025, עם דגש על פיתוח מאוזן ומותאם לצרכי העיר והתושבים. המפתח להצלחת תהליכי ההתחדשות טמון בשילוב נכון בין יוזמות עירוניות, שיתוף פעולה עם יזמים, ומעורבות פעילה של התושבים. עבור תושבי ראשון לציון המתעניינים בתהליכי התחדשות עירונית, חשוב לקבל ייעוץ משפטי מקצועי המתמחה בתחום, להכיר את זכויותיהם ולהיות מעורבים בתהליכי קבלת ההחלטות הנוגעים לעתיד סביבת המגורים שלהם.

בישראל, תהליכי התחדשות עירונית, ובראשם פרויקטים של פינוי בינוי, הפכו למנגנון משמעותי לחידוש תשתיות מגורים מיושנות, לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהעלאת איכות החיים של התושבים. אך כשמדובר בדיירי דיור ציבורי, התמונה נעשית מורכבת יותר. בניגוד לבעלי דירות פרטיות, דיירי הדיור הציבורי אינם בעלי הנכס, אלא מתגוררים בו מכוח הסכם שכירות מול החברה המשכנת. עובדה זו יוצרת צורך בהגדרה ברורה של זכויותיהם, מעמדם המשפטי ודרכי ההתנהלות עם אותם גופים ציבוריים ודייריהם. 

המסגרת החוקית: מה קובע החוק?

הזכויות של דיירי הדיור הציבורי מוסדרות במספר חוקים ותקנות, בהם:

• חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח – 1998 – נועד להסדיר את זכויותיהם של דיירים המתגוררים בדירות השייכות למדינה, לרשויות מקומיות או לחברות ממשלתיות, כגון עמידר. החוק מסדיר את חובות החברה לדיור ציבורי ביחס לדירות,  מעניק לדיירים זכויות מגורים קבועות ושמירת רצף זכויות במקרים מסוימים.
• חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט – 1998 החוק מסדיר אפשרות לרכישת דירה ציבורית ע"י דיירים זכאים המתגוררים בה. במטרה להגן על דיירי הדיור הציבורי, החוק אף קובע את תנאי המכירה, לרבות התמורה. 
• חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית  (2016)– נועד להסדיר ולקדם את תחום ההתחדשות העירונית בישראל. החוק יצר את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גוף מרכזי שפועל מול רשויות מקומיות, יזמים ודיירים, במטרה להאיץ פרויקטים של פינוי-בינוי, חיזוק מבנים ותכנון מחדש של אזורים עירוניים מתיישנים. החוק מעניק לרשות סמכויות תכנוניות, רגולטוריות, וכלים כלכליים המאפשרים לה ללוות, ליזום ולפקח על תהליכים של התחדשות עירונית – תוך שמירה על זכויות הדיירים, עידוד שקיפות והבטחת שיתוף הציבור.

סעיף 18 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסדיר את זכויות הדייר הציבורי בפינוי בינוי.  סעיף זה, מאפשר לדייר הציבורי לבחור בין שכירת דירה חדשה במתחם או בבניין לאחר השלמת הבנייה ובין מעבר לחלופה אחרת מחוץ למתחם הפינוי בינוי. עוד קובע החוק כי דייר ציבורי שבחר לשוב ולהתגורר בבניין או במתחם פינוי בינוי, לא יחויב בתשלום שכר דירה או הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף בשיעור העולה על זה ששילם ערב חתימת העסקה או מתן ההיתר. לעניין זה, קובע החוק, כי על שר הבינוי והשיכון לקבוע הוראות לעניין השיעורים והתנאים לתשלום שכר דירה והוצאות תחזוקה כאמור, בהתחשב, בין השאר, בשטח הדירה החדשה ובמספר הנפשות של משפחת הדייר.

• טיוטת תקנות הרשות להתחדשות עירונית (זכויות השוכר בדירה ציבורית), התש"פ – 2020 אשר אומצה בחלקה על ידי החברות המשכנות – תקנות אלו קובעות את שטח הדירה המרבי לו זכאי דייר ציבורי השב לדירת תמורה במתחם פינוי בינוי. שטח זה נקבע לפי מספר הנפשות בתא המשפחתי. לעניין שכר הדירה, קובעות התקנות כי אם שטח דירת התמורה אינו עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הדייר הציבורי שכר דירה לפי שטח דירת התמורה, וכי אם שטח דירת התמורה עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הוא לפי שטח הדירה המקורית. לעניין תשלום דמי הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף, ככל ששטח דירת התמורה אינו עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הוא דמי ניהול ותחזוקה בסכום בו חויב עבור הדירה המקורית. אם שטח דירת התמורה עולה על שטח הדירה הציבורית, יישא הדייר הציבורי, בנוסף לסכום בו חויב בגין הדירה הציבורית המקורית, גם בסך של ₪50. זאת, כסכום מינימלי וסמלי אשר יבטא מחויבותו של הדייר הציבורי לבניין.
• החלטות ממשלה ונהלים של משרד הבינוי והשיכון – לדוגמא:
  • נוהל דיור ציבורי בהתחדשות עירונית (2021): נוהל זה מפרט את זכויות הדיירים בדיור הציבורי בעת ביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, כולל זכאות לדיור חלופי, שמירה על תנאי שכירות, ואפשרות לשוב לדירה חדשה במתחם. הנוהל מחייב את החברה המשכנת לעדכן את הדיירים ולהבטיח את המשך זכויותיהם.
  • נוהל ליווי חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית:  נוהל זה מורה על מינוי יועץ חברתי מלווה במתחמי פינוי-בינוי הכוללים דיירים מהדיור הציבורי, מתוך מטרה לייצר מענה מותאם לאוכלוסייה רגישה, לבדוק את הצרכים המיוחדים ולשמור על רציפות מגורים ותנאים נאותים.

לצד זאת, חשוב להכיר גם את חוק פינוי ובינוי  (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו – 2006 הקובע את היחס בין רוב דיירי הבניין לבין מיעוט מתנגד. דיירי דיור ציבורי לא נדרשים לחתום על ההסכם מול היזם בעצמם – מי שחותם היא החברה המשכנת, אך הדיירים זכאים לשמירה על זכויותיהם לאורך כל הדרך. 

זכויות בסיסיות של דיירי דיור ציבורי

למרות שהם אינם בעלי הנכס, לדיירי הדיור הציבורי שמורות זכויות ברורות במהלך הפרויקט:

• זכות למגורים חלופיים: מגורים זמניים עד לסיום הבנייה. 
• זכות לבחור את מקום המגורים לאחר ההתחדשות:  דיירי הדיור הציבורי יכולים לבחור לשוב לדירתם לאחר השלמת הפרויקט או לעבור לדירה אחרת, בהתאם לזמינות ולהסכמות עם החברה המשכנת. 
• שמירה על תנאי השכירות והאחזקה:  שכר הדירה ותשלומי ועד הבית יישארו ללא שינוי לאחר הפרויקט, למעט במקרים שבהם הדירה החדשה גדולה משמעותית מהדירה המקורית. ​ 
• זכויות של קשישים:  דיירים בגיל 70 ומעלה זכאים לתמורה ייחודית, כגון אפשרות לקבל דירה חדשה המותאמת לצרכיהם או פתרונות דיור חלופיים. 
• זכות למעורבות: אפשרות להביע עמדה בדיונים, להשתתף באסיפות דיירים ולקבל מידע מלא.

במקרים רבים, החוק גם מאפשר לדיירים ותיקים או מבוגרים לבחור מעבר לדיור מוגן במימון ממשלתי חלקי.

השוואה בין זכויות דיירים פרטיים ודיירי דיור ציבורי

דייר בדיור ציבורי	דייר פרטי (בעלי דירות)	נושא
לא (שכירות מהמדינה)	כן	בעלות על הנכס
החברה המשכנת חותמת בשם הדיירים	הדיירים חותמים בעצמם	חתימה על הסכם עם היזם
דירה חדשה או חלופית	דירה חדשה + תוספות	זכאות לתמורות
מוגבלת אך מתאפשרת	מלאה	מעורבות בהחלטות
תלוי במדיניות החברה המשכנת	עצמאי	ייצוג משפטי
לא (החברה המשכנת מחליטה)	כן	אפשרות לבחור יזם

דיירים ממשיכים, זכויות של קשישים וסוגיות ייחודיות

סוגיות רבות עולות כאשר מדובר באוכלוסיות רגישות:

• דיירים ממשיכים – בני משפחה מדרגה ראשונה שהתגוררו עם הדייר הראשי זכאים להמשיך ולהתגורר בדירה גם לאחר מותו או לאחר מעבר למוסד סיעודי. בפרויקטים של פינוי בינוי, זכות זו נשמרת גם בדירה החדשה.
• זכויות של קשישים – אוכלוסייה מבוגרת בדירות ציבוריות זכאית להקלות, בין היתר באפשרות לעבור לדיור מוגן, שמירה על מיקום הדירה באזור המוכר, מיזוג בדירה החדשה וכו'. חשוב להכיר בכך שזכויות קשישים הן חלק מהשיקולים התכנוניים של משרד השיכון.
• משפחות מורחבות/בעלי מוגבלויות – ייתכנו פתרונות מותאמים הכוללים תכנון דירות עם נגישות ו/או התאמה, לרבות בנוגע למיקום הדירה.

מעמד הדיירים בתהליך קבלת ההחלטות

כפי שצוין, דיירי הדיור הציבורי אינם הבעלים של הדירה העתידה לעבור התחדשות עירונית ולכן הסכם ההתקשרות עם היזם נחתם מול חברת הדיור הציבורי – עמידר או החברה המשכנת. עם זאת, חשוב לדעת:

• דיירי הדיור הציבורי זכאים לקבל מידע מלא ומעודכן.
• לעיתים נדרשת הסכמתם להיבטים מסוימים, במיוחד אם מדובר בשינוי במיקום הדירה, סוג הדירה או מעבר לדיור אחר.
• ועדות תכנון מחייבות כיום גם תסקיר חברתי כחלק מהגשת תוכנית התחדשות, מה שכולל בדיקה של צורכי הדיירים הציבוריים.
• חברות הדיור הציבורי מנהלות משא ומתן נפרד מול היזם בנוגע להוראות הסכם ההתקשרות עימו ודואגות לשמירה הדוקה על זכויות דיירי הדיור הציבורי בתוך הליך ההתחדשות העירונית.

אתגרים מהשטח והתמודדות משפטית

למרות הכוונות הטובות, לא מעט אתגרים מתעוררים לעיתים בשטח:

• חוסר תיאום בין דיירי הדיור הציבורי לחברה המשכנת.
• פערי מידע והבנה:  הדיירים לא תמיד מודעים למלוא זכויותיהם או לתנאים עליהם הוסכם מול היזם ולא תמיד מבינים לעומק את התהליך והשלכותיו עליהם ואת הנדרש מהם במסגרתו.
• היעדר שקיפות מצד גורמים מיישמים

כדי להתמודד עם האתגרים הללו, מומלץ לדיירים:

• להיעזר בעורך דין להתחדשות עירונית המתמחה בליווי דיירי דיור ציבורי.
• להשתתף בפגישות עם נציגי הרשות להתחדשות עירונית.
• להשתתף בישיבות עם היזם והמנהלת להתחדשות עירונית בנוגע לפרויקט.
• להתאגד בקבוצות דיירים כדי להפעיל לחץ חיובי ולקבל ייצוג קולקטיבי.

שיטת המכרז ההפוך: יתרון להגנה על זכויות דיירים ציבוריים

שיטת "המכרז ההפוך" של משרד יקותיאל ושות' מאפשרת לבעלי הדירות ולחברת הדיור הציבורי לבחור יזם מתוך מספר הצעות שקופות, מאפשר קבלת הצעות מיטביות, מאפשר הגנה מקסמלית ושמירה על זכויות כלל הדיירים בפרויקט, לרבות דיירי הדיור הציבורי ומצמצם את פערי הכוח בין דיירי הדיור הציבורי לבין היזם. השיטה הוכיחה עצמה ככלי לצמצום חששות ובעיות מהותיות בפרויקטים מסוג זה.

למידע נוסף:  מה זה מכרז הפוך

סיכום

דיירי הדיור הציבורי זכאים למלוא ההגנה בתהליכי התחדשות עירונית – לא פחות מדיירים פרטיים. היכרות עם החוק, ליווי מקצועי ואקטיביות מול הגורמים הרלוונטיים יכולים להבטיח שזכויות אלו יישמרו גם לאורך הפרוייקט ועם סיומו. משרד יקותיאל ושות' מלווה דיירים ציבוריים בפרויקטים מורכבים ומעניק מעטפת משפטית מותאמת לצרכיהם.