מחבר: גיא יקותיאל

עולם ההתחדשות העירונית עבר, עובר וככל הנראה עוד יעבור לא מעט שינויים. אחד השינויים שאנו רואים כבולט ביותר, הוא בגזרת הידע של בעלי הדירות והזכויות בפרויקטים השונים. אם בעבר, הידע של בעלי הזכויות מבחינת זכויות הבסיס המגיעות להם בפרויקטים השונים המבוצעים בנכסיהם (כמו למשל הזכות להיות להיות מיוצגים על ידי עורך דין לבחירתם), כיום, הם מגיעים במוכנות גבוהה יותר, עם ידע נרחב הרבה יותר לפרויקט המוצע לנכס. במאמר זה נדבר על הפיכתם של בעלי הדירות והנכסים מפאסיביים לאקטיביים בכל הקשור לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית ובעיקרה הליכי פינוי בינוי בנכסיהם, מהן התמורות במאזן הכוחות הנ"ל וכיצד זה נותן להם יותר כוח אל מול היזמים בפרויקטים אלו.

שינוי מגמתי

עד לא מזמן (ובמקרים מסויימים גם כיום), רוב הפרויקטים של ההתחדשות העירונית ככלל ותכניות הפינוי בינוי בפרט היו מתחילות ביזמים שמגיעים לבעלי הדירות והזכויות ומציעים להם הצעה לפרויקט, אשר את טיבה לא הייתה להם באמת דרך להעריך. כיום, לעומת זאת, אנו רואים מגמת עלייה בקרב בעלי דירות וזכויות אשר לוקחים את המושכות אליהם ובאופן יזום ומאוגד, יחד עם כלל בעלי הדירות והזכויות בנכס, פונים ליזמים. מגמה זו הינה חיובית אמנם, אך גם היא איננה חפה מסיכונים ויש לה חסרון אחד משמעותי.

החסרון

על אף המגמה הרווחת של בעלי הדירות והזכויות אשר לוקחים את היוזמה לידיהם, גם בשיטה זו ישנו עדיין חסרון אשר בסופו של דבר, משאיר את עיקר הכוח בידי היזמים. את החסרון נדגים דרך הדוגמא הבאה: קחו למשל מצב, בו שני יזמים נותנים הצעה במכרז: האחד מציע תוספת של 12 מ"ר לכל דירה, השני מציע תוספת של 25 מ"ר לכל דירה. "לכאורה, ההצעה השנייה נשמעת לבעלי הדירות הרבה יותר אטרקטיבית" אומר עו"ד גיא יקותיאל, המייסד והבעלים של משרד עו"ד יקותיאל ושות' "אבל כשהם נכנסים למשא ומתן מול אותו יזם, הם מבינים שהתוספת מותנית באישור הוועדה המקומית, ואם הוועדה לא תאשר, הוא ייתן תוספת קטנה יותר. אז מה עשינו בזה? זו הצעה שלא מחזיקה מים. בשביל מה לעבור את כל התהליך, לבחור יזם ולנהל איתו משא ומתן במשך שבועות וחודשים ארוכים, אם בסופו של דבר הוא מכניס להסכם כל מיני תנאים שמעקרים את כל הצעתו מלכתחילה?" אם כך, מה הפתרון? תכירו את שיטת המכרז ההפוך.

המכרז ההפוך

שיטת המכרז ההפוך פותחה על ידינו במשרד עו"ד יקותיאל ושות', במיוחד כדי להעביר את הכוח לבעלי הדירות והזכויות, מבלי סיכונים מיותרים כגון אי ידיעת החוק מצד הדיירים, אי הכרת זכויותיהם של הדיירים, אי שימת לב לפרטים חשובים או "מריחת זמנים" מיותרת.

במקום לקבל הצעות באופן פאסיבי ולאחר מכן להכנס למשא ומתן עם היזם הנבחר, הכוח עובר לבעלי הדירות והזכויות באופן כמעט מוחלט, באופן הבא: בטרם התחלת כל פרויקט פינוי-בינוי ובמסגרת הליווי של משרדינו, אנו מבצעים עבודת עומק בשיתוף בעלי הדירות והזכויות, עורכים יחד איתם הסכם משפטי מפורט הקביל על כלל בעלי הזכויות בנכס. את ההסכם הנ"ל אנו מגישים למכרז, עליו יתמודדו היזמים.

מטרת השיטה

המטרה של שיטה זו היא לא רק לבצע הליכי התחדשות עירונית ובתוכם הליכי פינוי-בינוי, אלא באמת לוודא שהכוח עובר לבעלי הדירות והזכויות ולפי תנאיהם, עם הסכם סגור מבחינת התנאים המשפטיים ומניעת הכנסת תנאים חדשים להסכם, כמו למשל התניית גובה התמורות באישור הוועדה המקומית. במכרז יזמים כזה "אנחנו כותבים בצורה מפורשת שאם לא יאשרו ליזם את תוספת המטרים שהוא התחייב אליה בהצעה, הוא ישלם עבורם פיצוי מלא" אומר עו"ד יקותיאל ומוסיף "אין לנו ויכוח עם היזמים אחר כך על האותיות הקטנות של איך לממש את ההבטחות האלה. כל היזמים מתמודדים על אותם תנאים, שווה בשווה, ולא יכולים לברוח או להתחבא מאחורי כל מיני סעיפים שיאפשרו להם להתחמק אחרי שהם כבר נבחרו על ידי הדיירים".

יתרונות השיטה

1. השוואה אמיתית והוגנת בין מספר הצעות – כיוון שכל ההצעות המוגשות לבעלי הדירות והזכויות מבוססות על אותו הסכם, הם מקבלים תמונה מלאה של כל התנאים המוצעים להם וכך יכולים להבין מהי ההצעה הטובה ביותר מבחינתם.
2. סיכון מופחת גם ליזמים – "כיוון שההסכמים מאושרים מראש על ידי בעלי הדירות, היזמים יודעים שברגע שהם נבחרו, הולכים מיד לחתימות. אין משא ומתן, אין סכנה שלא יחתמו", מסביר עו"ד יקותיאל. "כיוון שההיתכנות של הפרויקטים מאוד גבוהה והם רוצים מאוד לזכות בהם, הם מוכנים להשקיע את עבודת העומק הנדרשת. כי זה לא עוד מכרז שהם ממלאים בו את הפרטים ברגע אחד ומסיימים. אלה מכרזים שכדי לזכות בהם צריך להשקיע זמן בבדיקות, ללכת לעירייה, לשבת עם אדריכלים, לתת הצעה שהם יכולים לעמוד מאחוריה. אנחנו מצפים את זה מהם וגם נותנים להם מספיק זמן לעשות את זה".
3. תמורות גבוהות יותר – היזמים מבינים ששווה להם לזכות במכרז והם מוכנים "למתוח את עצמם לקצה" ולתת אקסטרה – לא רק בעבודה המקדימה שהם עושים, אלא גם בתמורות. "אנחנו רואים את זה גם בשטח" אומר עו"ד יקותיאל "בשכונות שיש בהן מספר מתחמים של התחדשות עירונית, המתחמים שלנו מקבלים את התמורות הגבוהות ביותר. בשכונת יוספטל בפתח תקווה, למשל, התמורות שקיבלו הדיירים במתחם שלנו במטרים רבועים, גבוהות בעד 50% יותר מהתמורות במתחמים האחרים".
4. לוחות זמנים קצרים יותר – החלק הארוך והמתיש ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא המשא ומתן בין הדיירים ליזם – ואת זה אנחנו, כמשרד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, חוסכים. מאחר ואנחנו מערבים את הדיירים באופן תדיר ומבצעים עמם תהליך עומק עוד לפני המכרז עצמו, אנחנו מגיעים לרוב הדרוש כבר ביום החתימות הראשון. "אין לזה אח ורע" אומר עו"ד יקותיאל "חברות יזמיות המומות מהדבר הזה, הם לא מאמינים. זה יכול לקחת חצי שנה בפרויקטים אחרים, אפילו יותר".

יותר מעורבות – פחות עמימות

בשיטת המכרז ההפוך ניתן להימנע מסעיפים עמומים שלא משרתים את האינטרסים של בעלי הדירות והזכויות ואף עשויים לפגוע בהם, כמו למשל, במצב של חלוקת הרווח העודף (מצב בו הרווח של היזם עולה על אחוז מסוים, ואז נהוג לחלק את הרווח העודף בין היזם לבין בעלי הדירות והזכויות).

"כשיזם מציע הצעה במכרז, הוא יכול להכניס סעיף של חלוקת רווח עודף מעל 18%, למשל, וזה יישמע מצוין, אבל אנחנו כאנשי מקצוע יודעים שיש חשיבות למועד שבו אחוז הרווח העודף יחושב. האינטרס של היזם תמיד יהיה לחשב את אחוז הרווח העודף מוקדם ככל האפשר, למשל במועד אישור התב"ע. אבל ככל שהפרויקט מתקדם, אחוז הרווח העודף עשוי להיות גבוה יותר, ולכן במסגרת ההסכם אנחנו דורשים לבדוק אותו גם במועד קבלת ההיתר ולפעמים גם בסוף הפרויקט. זה שווה המון כסף לבעלי הדירות והזכויות בנכס, לפעמים אפילו יותר מתוספת המטרים. כשאנחנו קובעים את הכללים מראש, כולם יודעים שאלה הכללים. אם אתה לא רוצה להגיש אל תגיש, אבל אם אתה מגיש, קח את זה בחשבון".

פחות עמימות גם במפרט הטכני

עמימות נוספת שנמנעת בשיטת המכרז ההפוך, קשורה למפרט הטכני שמוגדר בהסכם, כרף שממנו לא ניתן לרדת. גם בהיבט הזה, מסביר עו"ד יקותיאל, ניתן לראות מספר תועלות:

• דירות ברמה גבוהה – הדירות שלנו הן תמיד ברמה הגבוהה ביותר מלכתחילה, כך שגם אם לפעמים זה בא על חשבון מטר או שניים מהדירה, בחישוב הכללי, לרוב זה עדיין שווה את זה.
• עידוד בעלי הדירות והזכויות לחזור לפרויקט – אנחנו רוצים שבעלי הדירות והזכויות שלנו יחזרו לדירה מושלמת, שהם יכולים לגור בה ולהנות ממנה מבלי שיצטרכו להוסיף 100 אלף שקל נוספים בשביל לשדרג את המטבח וכדומה. אם כדי לחזור לדירה שתהיה לטעמו, בעל הדירה יצטרך להוציא מכיסו עשרות אלפי שקלים לשדרוג המפרט שהוצע על ידי היזם, יכול להיות שהוא יעדיף לא לחזור לדירה אלא למכור אותה וללכת לגור במקום אחר. יש כאן עניין סוציאלי שבעיניי הוא חשוב מאוד. אני רוצה להבטיח שבעלי הדירות ייהנו מהפרויקט ויוכלו להרשות לעצמם לחזור לגור בו ולא יידחקו ממנו לטובת דיירים חדשים ועשירים.
• יצירת סטנדרט אחיד – יזם לא יכול להציע תמורות גבוהות ולאזן אותן עם מפרט טכני נמוך. כל ההצעות שניתנות לנו עונות על אותו סטנדרט.

החדשנות הופכת לסטנדרט

שיטת המכרז ההפוך הינה חדשנית, אך היא עוד תהפוך, לדבריו של עו"ד יקותיאל, לסטנדרט בתחום, בעיקר מאחר ומדובר בעליית מדרגה מבחינת חיזוק הכוח של בעלי הדירות והזכויות בנכסים. יחד עם זאת, כדי שהיא תתקיים, היא מחייבת את שיתוף הפעולה המלא של אותם בעלי דירות וזכויות. "ניתן לצאת לכל פרויקט של התחדשות עירונית באמצעות שיטת המכרז ההפוך, אבל צריך בעלי דירות וזכויות שיהיו איתך. זה אומר לעקוב אחרי העדכונים שלנו, לקרוא, להגיב ולהעיר על המסמכים שאנחנו שולחים להם ועוד. העבודה מול בעלי הדירות והזכויות הינה אדוקה מאוד ודורשת את מעורבותם המלאה. ככלל, ככל שהם מעורבים יותר, מגיעים לפגישות ולכנסים ולוקחים חלק פעיל בתהליך, הפרויקט יהיה מוצלח יותר, ובסוף זה גם יתבטא בתמורות. כמובן שככל שהפרויקט יותר רווחי ואטרקטיבי לבעלי הדירות והזכויות יהיה יותר כוח, אבל גם בטווח הכלכליות של כל פרויקט, שיטת המכרז ההפוך מאפשרת ותאפשר להם לקבל את הטוב ביותר".

".

במסגרת אישור הצעת חוק ההסדרים (חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו- 2024), התשפ"ג-2023, אושרו תיקונים בנושא התחדשות עירונית ובכלל זה בפרקי המיסוי הנוגעים להתחדשות עירונית.

התיקונים מובאים לנוחיותכם להלן במאמר זה:

1תיקונים בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי"):

1.1 בעלי דירות סיעודים – הרחבת הזכאות לחלופות הקשיש גם לבעלי דירות סיעודיים–

1.1.1. החלופות החלות על קשישים בני 75 ומעלה בהתאם לסעיף 2(ב)(7) לחוק פינוי בינוי, יחולו גם על בעלי דירות סיעודיים בכפוף לכך שבמועד חתימה על עסקת פינוי בינוי ראשונה ובמועד חתימת ההסכם על ידי בעל הדירה הוא היה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995. שימו לב כי לא נדרש מבעלי דירות סיעודיים העונים על התנאים לעיל, לגור בדירה שנתיים.

1.1.2. תחולה – התיקון יחול על בעלים שטרם חתם על העסקה עד ליום 1.6.23 בתנאי שבמועד זה חתמו על ההסכם עד 30% מבעלים הדירות בבית המשותף.

1.2. פניה למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי שיבחן כדאיות כלכלית של פרויקט פינוי בינוי:
1.2.1. טרם התיקון – הרוב הדרוש לצורך פניה למינוי שמאי שיחווה דעתו בעניין כדאיות הפרויקט, היה 67% מבעלי הדירות אשר 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ו-50% מבעלי הדירות בכל בית משותף אשר-50% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
1.2.2. לאחר התיקון – הרוב הדרוש לצורך פניה למינוי שמאי ירד ל-40% מבעלי הדירות בכל בית משותף אשר 40% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

2. תיקונים בהוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") (מתייחס לפרויקטים המבוצעים לפי תמ"א 38):

2.1 החלת הוראות חוק פינוי בינוי על פרויקטים המבוצעים בהתאם לחוק החיזוק (תמ"א 38):
2.1.1. הפחתת הרוב הנדרש לצורך נקיטת הליכים משפטיים כנגד דייר סרבן בפרויקטים המקודמים לפי חוק החיזוק (תמ"א 38):
2.1.1.1. טרם התיקון – ניתן היה לנקוט בהליך משפטי כנגד דייר סרבן לאחר שחתמו רוב של 80% מבעלי הזכויות בבניין אשר 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
2.1.1.2. לאחר התיקון – הופחת הרוב הדרוש והחילו את ההסדר הקיים בחוק פינוי בינוי – גם על חוק החיזוק (פרויקטים של תמ"א 38) – באופן שמספיק רוב של 67% מבעלי הדירות אשר 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, על מנת לנקוט בהליך משפטי כנגד אותם דיירים סרבנים.
2.1.1.3. כמו כן, ההסדר יחול על בתים משותפים הכוללים 4 דירות לפחות + שני בעלי דירות לפחות. (כמו בחוק פינוי בינוי).
2.1.1.4. האמור הוא בנוסף ליתר התנאים הקבועים בחוק פינוי בינוי ו/או חוק החיזוק בהתאמה.
2.1.2. החלת עילות הסירוב הקיימות בחוק פינוי בינוי על פרויקטים המקודמים לפי תמ"א 38/2 הריסה ובניה:
2.1.2.1. כל החלופות המוצעות בסעיף 2(ב)(1) –(7) (בין היתר, החלופות המוצעות לקשישים) יחולו גם על פרויקטים לפי תכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).
2.1.2.2. כאמור, מאחר וחוק ההסדרים החיל את חלופות הקשיש גם על פרויקטים של תמ"א 38/2 המקודמים לפי חוק החיזוק – אזי גם הרחבת הזכאות לבעלי דירות סיעודיים כאמור בסעיף ‎1.1 לעיל תחול גם בפרויקטים המקודמים לפי תמ"א 38/2 הריסה ובניה.
2.1.2.3. תחולה– 1.7.2023. למעט בית משותף שביום 1.7.2023 התקשרו בו 80% מבעלי הדירות אשר 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, בהסכם – יחולו הוראות חוק החיזוק ערב התיקון.
2.1.3. הוספת סעיף 5ה לחוק החיזוק – חובת גילוי ושקיפות-
2.1.3.1. לאחר התיקון – נוסף סעיף לחוק החיזוק (המתייחס לתמ"א 38) המחייב את היזם ו/או הפועל מטעמו ו/או מי שעתיד לקבל תמורה מהיזם ו/או מי שעתיד לקבל שכר עקב העסקה, לציין זאת בפני בעלי הדירות האחרים טרם החתימה על עסקה לפי חוק החיזוק ובהסכם עצמו (כמו בפינוי בינוי).
2.1.3.2. תחולה – 1.6.2023.
2.1.4. הוספת סעיף 5ג1 לחוק החיזוק – הרחבת סמכות הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית:
2.1.4.1. טרם התיקון – בסמכות שר המשפטים (ובהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת) לקבוע הוראות בתקנות לעניין צורתו ותוכנו של הסכם פינוי בינוי, שהפרתן יראו הסכמי פינוי בינוי בטלים. כמו כן, לממונה על פניות דיירים, הסמכות לקבוע כי הסכם שלא עומד בהוראות התקנות בטל. הוראה דומה לא נקבעה בפרויקטים של תמ"א 38 (לפי חוק החיזוק)
2.1.4.2. לאחר התיקון – הוסף סעיף 5ג1 לחוק החיזוק (המתייחס לתמ"א 38) המכיל הוראות דומות ומקנה לממונה לפניות דיירים הסמכות לבטל הסכמים שלא עמדו בהוראות התקנות והמקודמים לפי חוק החיזוק.
2.1.4.3. תחולה – 1.6.2023.

3. תיקונים המתייחסים לפרויקטים המבוצעים לפי מסלול פינוי בינוי + תמ"א 38:

. בהתאם לתיקונים בחוק פינוי בינוי ובחוק החיזוק (תמ"א 38) נערכו תיקונים רלוונטים בחוק מיסוי מקרקעין / תכנון ובניה :
3.1.1. הטבות מס במימוש חלופות הקשישים / סיעודיים (נכון לפרויקטים של תמ"א 38/2 הריסה ובניה ופיני בינוי):
3.1.1.1. התווסף תנאי נוסף לפטור ממס לקשיש, אשר מוכר את דירת התמורה לצד ג' (ככל והקשיש בוחר בחלופת רכישת דירה במקום דירת התמורה): המכירה נעשתה עד 6 חודשים לאחר מועד פינוי הדירה הקיימת;
3.1.1.2. התווסף תנאי לגבי מכירת דירת התמורה ליזם (ככל והקשיש בוחר בין היתר חלופה המאפשרת לו לקבל מזומן) : המכירה צריכה להתבצע עד שבקשה להיתר בניה נקלטה במוסדות התכנון
תחולה – פרויקטים לגביהם נקבע יום המכירה לאחר ה- 1.6.23.
3.1.1.3. היטל השבחה – תוקן חוק התכנון והבניה בעניין היטל השבחה כך שמכירת דירת התמורה על ידי הקשיש לא תחשב מימוש המחייב בהיטל השבחה והתשלום יחול על רוכש הזכות ולא על הקשיש.
3.1.1.4. פטור ממס השבח שניתן על מזומן לבעלי דירת מגורים יחידה – חל גם על קשישים.
אציין כי במכירת הדירה בהמשך על ידי הקשיש, חלק מהתמורה הפטור ממס שניתן במזומן יתווסף לשווי המכירה.
תחולה – הסכמים שנחתמו החל מיום 1.10.23.
3.1.1.5. קשיש יוכל לקבל 2 דירות קטנות בפטור ממס לפי המטרים (ולא רק לפי שווי דירת התמורה).
3.1.2. העברת זכויות בין קרובים –
3.1.2.1. הועברה דירה לקרוב 24 חודשים לפני החתימה ועד יום המכירה (קרי עד התקיימות כל התנאים המתלים) נותן ומקבל המתנה (שהוא קרובו) יחשבו כמוכר אחד.
3.1.2.2. המשמעות של הדבר הינה שאם גם למוכר וגם לקונה מגיע פטור (קרי ההעברה אינה מלאכותית ולא נועדה לקבל פטור שלא היה קיים למעביר) אז אין הגבלה על ההעברה.
3.1.2.3. מועד התחולה בפרויקטים המבוצעים לפי חוק החיזוק – עסקאות שיחתמו לאחר 1.10.23.
3.1.2.4. מועד התחולה בפרויקטים המבוצעים לפי חוק פינוי בינוי – עסקאות שנחתמו לאחר 1.6.2023.

3.1.3. ריבוי בעלים בדירה –
3.1.3.1. לפני התיקון, ניתן היה לתת פטור לכל אחד מהבעלים בדירה בתנאי שהחלק של הבעלים בדירת התמורה לא יהיה נמוך מהחלק שלו בדירה הקיימת.
צומצם הפטור כך ששיעור הבעלות בדירת התמורה צריך להיות שווה לשיעור הבעלות בדירה הקיימת.
3.1.3.2. תחולה – עסקאות שנחתמו החל מיום 1.10.23.
3.1.4. פטור ממס על תמורה כספית –
3.1.4.1. בפרויקטים של פינוי בינוי – פטור ממס השבח הנוגע לקבלת דירה ומזומן (עד תקרת השווי) יחול רק על דירה אחת בלבד. על תשלומי המזומן הנלווים ליתר הדירות ישולם מס. (גם במקרה של ריבוי דירות).
כמו כן, יש לדעת כי מכירת הדירה בעתיד על ידי הדייר, יתווסף סכום המזומן (צמוד למדד) לשווי המכירה.
3.1.4.2. בפרויקטים של תמ"א 38 (לפי חוק החיזוק) – ניתן פטור על התמורה הכספית המשולמת עבור מוכר מוטב בלבד (קשישים ובעלי דירה יחידה (עד תקרת הפטור).
3.1.5. המחאת זכויות בין יזמים –
3.1.5.1. טרם התיקון – עד שלא מתקיימים התנאים המתלים בהסכם – לא ניתן לדווח על המכירה מאחר ולא הגיע יום המכירה. מה קורה אם יזמים מעוניינים להמחות את זכויותיהם בפרויקט טרם יום המכירה?
3.1.5.2. לאחר התיקון – יזמים יוכלו להמחות את זכותם בפרויקטים ליזמים אחרים טרם התקיימות התנאים המתלים והם ימוסו לפי התמורה החוזית בין היזמים בהפחתת התמורה לדיירים. כלומר החלק שימוסה במס רכישה הוא הרווח של היזם הממחה.
3.1.5.3. תחולה – עסקאות שבוצעו החל מיום 1.6.2023
3.2. תיקון לעניין סמכות הממונה לפניות דיירים –
ניתנה לממונה על פניות דיירים סמכות לקבוע כי הסכם פינוי בינוי ו/או הסכם תמ"א 38 לפי חוק החיזוק בטל עקב אי עמידה בהוראות חוק פינוי בינוי ו/או חוק החיזוק לעניין צורתו ותוכנו של ההסכם ו/או לעניין החתמה פוגענית כמשמעותם בסעיף 5ב לחוק פינוי בינוי.

4. תיקונים לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2006 (להלן: "חוק המארגנים"):

4.1. הורחבו סמכויות הממונה לפניות דיירים –
טרם התיקון –
בסמכות הממונה על פניות דיירים לקבוע כי עסקה לארגון התחדשות עירונית לפי חוק המארגנים (נונשופים) בטלה/ פקעה. כמו כן, לרוב לאחר חתימת בעלים על הסכמים לפי חוק המארגנים, נרשמות הערות אזהרה על זכויותיהם. בהתאם לסעיף 132 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הערות אזהרה שנרשמו על זכויות הבעלים מכח אותם הסכמים ימחקו אם הוכח להנחת דעתו של הרשם כי עילת ההערות בטלה ובלבד שהודיע לצדדים על כוונתו ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט. כלומר על מנת לבטל הערות אזהרה שנרשמו מכח אותם הסכמים, היה על הבעלים לפנות לרשם ולנסות להוכיח כי העילות בטלות לרבות לאחר חוות דעת של הממונה כי ההסכם פקע והכל לפי שיקול דעתו של הרשם.
לאחר התיקון –
קביעת הממונה כי הסכם לארגון התחדשות עירונית פקע/ בטל תהווה הוכחה להנחת דעתו של הרשם לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין, המקנה לו זכות לבטל את הערות האזהרה. כלומר החלטה זו של הממונה לא תשאיר לרשם מקום לשיקול דעת. האמור בכפוף לכך שחלפו 45 ימים מהחלטת הממונה על בטלות/פקיעת ההסכם וההחלטה הומצאה לצדדים.
לממונה העניקו סמכויות הנתונות לוועדת חקירה לפי סעיפים 9-11 ו-27(ב) לחוק ועדות חקירה, התשכ"ט-1968.

5. לידיעה – בעת רישום משכנתא – אין יותר צורך באישור עירייה לטאבו.

מעוניינים לשדרג את בניין המגורים שלכם ולהתחיל בפרויקט חידוש עירוני?

בשעה טובה! אך מה עושים במקרה בו בבניין עצמו קיימות דירות שהינן בבעלות חברות משכנות כגון עמידר?

משרדנו, יקותיאל ושות', משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא מה דינן של דירות בבעלות חברות משכנות בתהליך פינוי בינוי, וכיצד ניתן להתמודד עימן.

ראשית נסביר מדוע מתבצעים פרויקטים של פינוי בינוי?

מאחר ואנו רוצים לצמצם את המבנים הישנים שנבנו לפני שנים רבות ואינם עומדים בתקנים
הקיימים כיום, לרבות תקני בניה בטוחה מפני נזקי רעידות אדמה, נרצה לשדרג אותם בבניינים חדשים בעלי תקן עדכני.

בהליך פינוי בינוי נהרסים בניינים ישנים ותחתם נבנים בניינים חדשים על פי תקנים חדשניים ומחמירים יותר, כאשר בראש מעייננו לוודא פרט לשדרוג קוסמטי, כי המבנים החדשים חזקים הרבה יותר ועמידים בפני נזקי טבע או פעולות איבה.
 
הבניינים החדשים שיבנו יכילו יותר דירות ומעצם כך תצורתם לרוב תהפוך לבניינים רבי קומות.
הדיירים שמתגוררים בבניין מתפנים לדיור ארעי על מנת לאפשר את הריסת הבניין הקיים והקמת המבנה החדש תחתיו ובתום הפרויקט יוכלו  להנות מדירות מודרניות בטוחות ומשודרגות שיעלו את ערך הנכס שבידם עשרות מונים.

מהן חברות משכנות ומהן דירות בבעלות חברות משכנות?

מתקופת קום המדינה ועד ימינו קיימת אופציה לדיור ציבורי הנותן מענה למשפחות העומדות בתנאים ובמדיניות שקבע משרד הבינוי והשיכון. אוכלוסיות הזכאיות לדיור ציבורי שכזה הינן לרוב משפחות מעוטות יכולת או אנשים קשיי יום.
הדירות הללו מנוהלות על ידי חברות ממשלתיות.
חברת עמידר שנוסדה בשנת 1949 הינה אחת מאותן חברות משכנות, ומפאת הותק שלה וגודלה, היא נחשבת כחברת השיכון הלאומית.
בשנת הקמתה של עמידר הגיעה למדינת ישראל עליה המונית של ניצולי שואה מאירופה ששוכנו בדירות שנמסרו לניהול עמידר ע"י הממשלה, ומראשית שנות החמישים הוקמו ברחבי הארץ שיכונים בני אלפי דירות.
חברת עמידר סייעה רבות בהקמה ניהול ותחזוקת אותן דירות ובמתן מגורים בשכר דירה מסובסד ואפשרה דיור ראוי גם למעוטי יכולת.

כל בעלי הזכאות המקבלים דירה של עמידר או חברה משכנת אחרת זכאים להתגורר בנכס כל חייהם בדמי שכירות נמוכים ומסובסדים. מאחר ולא  ניתן להוריש דירות אלה, בעבר נעשו מבצעי מכירות מיוחדים על מנת לאפשר לבעלי הזכאות לרכוש את הדירה במחיר זול משמעותית ולהנות מבעלות על הנכס.

האם בבניינכם קיימות יחידות בבעלות חברות משכנות, בבעלות חברת עמידר ו/או בבעלות העיריה?

אם אתם נרתעים מייזום פרויקט פינוי בינוי מחשש שתתקלו בהתנגדות מצד אותם בעלי דירות שנמצאות בבעלות חברות משכנות, דעו כי יחידות אלו הינן יחידות הנחשבות כמאושרות ובעת הגעה לרוב הנדרש על פי החוק לקיום פרויקט פינוי בינוי – דירות אלה לרוב מצטרפות ולא מהוות מכשול לביצוע הפרויקט.

מה עליכם לעשות על מנת לקבל אישור מבעלי דירות אלו להתחלת פרויקט ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי בפרט?

בבואכם להתחיל להניע פרויקט פינוי בינוי ראשית עליכם לקבל הסכמת רוב נדרש (לפי החוק) של דיירי הבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט וזאת על מנת למנוע מקרים של דיירים סרבנים או התנגדויות שונות. משהושג רוב זה, או בסמוך לו, יש לבצע התקשרות עם החברה המשכנת על מנת לרתום אותה לתהליך ולשייכה לרוב המאשר את הפרויקט.
ההתקשרות לצורך אישור הפרויקט תעשה דרך החברה המשכנת.

היות ואותן יחידות בבעלות חברות משכנות נבנו מראש על מנת לתת מענה למעוטי יכולת וקשיי יום שידם אינה משגת ברכישת דירה, באחריות החברה המשכנת שדאגה להם עד כה להמשיך ולוודא שהדיירים המתגוררים בדירות אלה לא ייפגעו מביצוע הפרויקט ולכן תעשה כל שביכולתה על מנת ליישם תנאים ייחודיים עבור אוכלוסייה זו.

כאשר נציגות הבניין המעוניין בתהליך ההתחדשות העירונית, או יזם הפרויקט עצמו יפנו לחברה המשכנת, לרוב תחתים החברה את היזם על  נספח מיוחד המכיל תנאים ספציפיים שאינן ניתנים לשינוי או משא ומתן וזאת על מנת להמשיך ולוודא שהדיירים המתגוררים בדירה לא יפגעו חלילה מהתהליך וימשיכו לשמור על הזכויות העומדות בפניהם.
ברור וידוע כי תהליך פינוי בינוי כשלעצמו מלווה באי נוחות לוגיסטית וטרחה מעצם המעבר לדיור אחר באופן זמני, כל שכן קשה התהליך כפליים עבור דיירים מבוגרים או קשיי יום ועל כן החברה המשכנת תגן על דייריה ותנסה להקל עליהם על מנת לא להכשיל את ביצוע הפרויקט מחד ולשמור על הדיירים מאידך.

מה עשויים להיות הסעיפים שלרוב מופיעים בנספח המיוחד עליהם תחתים החברה המשכנת את היזם?

ראשית יש לציין כי דיירים המתגוררים בדירה בבעלות חברה משכנת יקבלו בתהליך בדיוק את אותם התנאים והזכויות שיקבלו שאר דיירי הפרויקט ללא יוצא דופן.

בנוסף לתנאי ההסכם הכולל, יקבלו דיירי דירות החברות המשכנות תנאים נוספים שיעמדו לטובתם:
מכיוון ולא תמיד מציאת דירה חלופית הינה דבר קל ופשוט לביצוע (כל שכן לאוכלוסייה מבוגרת ומעוטת יכולת) ולאור העובדה כי לעיתים באזורים מסוימים הביקוש גדול מן ההיצע, היזם יידרש לממן שירותי תיווך על מנת לאפשר לדיירים המתגוררים בדירות חברות משכנות לקצר טווחי זמן ולהסתייע במציאת דירה חלופית טובה ולאפשר את פינוי הדירה הנוכחית במהירות האפשרית.
יש לציין כי לרוב אותם שירותי תיווך יינתנו אוטומטית בהסכם, לבעלי דירות מעל גיל מסוים (דיירים מעל גיל 70) בלי קשר לסוג הדירה בה הם מתגוררים.

משנמצאה דירה חלופית אליה יוכלו לעבור הדיירים המתגוררים בדירה בבעלות חברה משכנת, יידרש היזם לממן שירותי אריזה לדיירים המבוגרים שאינם מסוגלים פיזית לפנות את דירתם מחפציהם באופן עצמאי ולדאוג למעבר שלהם לדירה החלופית.

דיירים בדירות של חברות משכנות בהיותם דיירי בניין מן המניין, יקבלו ככלל הדיירים עדכון תקופתי מוגדר אודות סטטוס התקדמות הפרוייקט, מאת היזם.

לאחר שהפרוייקט יבשיל ויגיע לשלביו המתקדמים יקבלו בעלי הדירות שבבעלות החברה המשכנת, הודעה של לפחות שלושה חודשים מראש על מנת שיוכלו לתאם ולהגיע לפגישה שמטרתה בחירת אביזרי הדירה. טווח זמן מספק זה יסייע בידם של דיירים מבוגרים או מעוטי יכולת לבצע את הבחירות האמורות בלי להיות נתונים בלחץ של זמן.

בשלביו האחרונים של הפרוייקט יקבלו הדיירים הודעה מראש של חודשיים לפחות לגבי תאריך  קבלת הדירה החדשה על מנת שיוכלו להתארגן בנוחות וללא לחץ למעבר לדירת התמורה החדשה.

נוסיף ונאמר כי ייתכנו תנאים נוספים שיתווספו לנספח, אשר ייקבעו בהתאם לפרויקט ולאופי הדיירים המתגוררים בפועל בדירה, במטרה להבטיח כי זכויות דיירים אלה לא יפגעו מראשיתו של פרויקט ההתחדשות העירונית ועד סופו בפועל.

לסיכום, באם חששתם ליזום פרויקט  פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית, לנוכח הימצאות יחידות בבעלות חברות משכנות, אנו מקווים כי מאמר זה האיר מעט את הנושא והביא להבנה כי זהו אינו מכשול.

מעוניינים להניע תהליך שכזה?
משרדנו ישמח לעמוד  לרשותכם בכל שאלה ולסייע  לכם בביצוע הפרוייקט משלב הרעיון ועד הסיום המוצלח!

תהליך פינוי בינוי הוא תהליך התחדשות עירונית בו נבנה בניין  חדש בתקן מחמיר וחדשני על חשבון הבניין הקיים שנהרס כליל ומאפשר הקמת מבנה מחוזק, גבוה יותר ועם היצע דירות גדול יותר על פניו. פרויקט התחדשות עירונית הינו בבחינת "עסקת נטו" לבעלי הדירות: בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויותיהם במקרקעין וזכויות בניה נוספות  לצורך בניית הבניין/נים החדש/ים ובתמורה, עם תום הפרוייקט מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה בפרוייקט שנבנה. על היזם חלות כלל עלויות הפרוייקט, לרבות עלויות המיסוי, התכנון, שכר היועצים, כולל יועצים מטעם בעלי הדירות, הבניה, העמדת ערבויות על פי הוראות חוק המכר (דירות) ורישום הבניין ודירות התמורה ע"ש בעליהן במרשם המקרקעין בתום הפרוייקט.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי-בינוי, בעלי הדירות מפונים מדירותיהם על מנת לאפשר את הריסת הבניינים הקיימים ובניית הבניינים החדשים במקומם. לאורך כל תקופת ביצוע העבודות, כלומר מיום פינוי הדירה בפועל ועד למועד השלמת הביצוע וקבלת טופס 4, בעלי הדירות עוברים להתגורר באופן זמני בשכירות בדיור אחר, יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי עד תום התהליך. תשלום שכר דירה לבעלי הדירות לאורך כל תקופת ביצוע העבודות יחול גם הוא על היזם.

מדוע עלויות יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי חלות על היזם?

הרציונל העומד מאחורי תשלום דמי השכירות לבעלי הדירות הוא ההבנה כי בעלי הדירות לא אמורים לשאת בעלויות הנלוות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, כמו גם הרצון לוודא כי מצבם של בעלי הדירות לא ייפגע ויישאר דומה ככל הניתן למצבם אילולא היו צריכים לפנות את הדירה לטובת ביצוע הפרויקט. יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי על חשבון היזם מבטיח שמירה על המצב הקיים ככל שניתן.

למה הכוונה?
ראשית, יש להבחין בין שני סוגי בעלי דירות.

בעלי דירות אשר מתגוררים בפועל בדירה ובעלי דירות אשר משכירים את דירותיהם לדייר משנה.

במצב בו בעל דירה מתגורר בפועל באותה דירה אותה הוא נדרש לפנות, ניתן להסיק שאילו לא הפרויקט היה אותו בעל דירה ממשיך להתגורר בדירתו (ללא הצורך לשלם דמי שכירות.)

במצב בו בעל הדירה משכיר את דירתו לדייר משנה, דמי השכירות מהשכרת הדירה הינם בבחינת הכנסה עבורו, ואם הפרויקט לא היה מתבצע, היה אותו בעל דירה ממשיך להשכיר את דירתו ולקבל הכנסה זו. על מנת שהפרויקט יוכל להבשיל לכדי מימוש, יש לוודא כי מצבם של בעלי הדירות אינו נפגע וזאת באמצעות תשלום דמי השכירות ע"י היזם. לכן, במצב בו בעל דירה מפנה את דירתו ועובר להתגורר בשכירות, דמי השכירות ישולמו על ידי היזם, ובמצב בו בעל דירה מפנה שוכר, היזם ישלם את דמי השכירות כאילו היה שוכר שממשיך להתגורר בדירה.

אחרי שהבנו מדוע נדרש היזם לשלם דמי שכירות לבעלי הדירות, נסביר כיצד נקבע גובה דמי השכירות ומה משפיע על קביעתם.

מנגנון השמאות

המנגנון המקובל כיום לצורך קביעת שיעור שכר דירה הוא מינוי שמאי מקרקעין חיצוני מוסכם, מוסמך ומנוסה בתחום, אשר יקבע את שכר הדירה לסוגי הדירות השונות בפרויקט. השמאי יעריך את שווי דמי השכירות בהתאם לכללי השמאות לכל סוג דירה בהשוואה לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירה הקיימת. הפרמטרים על פיהם יחושבו דמי השכירות הם למשל: קומה, שטח הדירה הקיימת, האזור בו נמצאת הדירה הקיימת וכיוצ"ב. בהתאם לכך קובע השמאי מהם דמי השכירות הראויים לכל בעל דירה. 

מומלץ לדרוש כי השמאי ייקבע דמי שכירות ריאליים לדירה דומה באזור ולא שווי שכירות לפי הדירה המתפנה עצמה, שכן בדרך כלל, לאור המצב הפיזי הן של הבניין והן של הדירה המתפנה – דירה כזו עשויה להיות בעלת דמי שכירות נמוכים יותר מאשר דירה דומה באזור בבניין חדש או שמור יותר.

שיטה זו רלוונטית גם ביחס לבעלי דירות המשכירים את דירתם, אך במצב כזה, ישנו מנגנון נוסף לקביעת דמי השכירות והוא בהתאם לגובה דמי שכירות המשולמים בפועל על פי הסכם שכירות בתוקף.

את ההוראה הזו חשוב להכניס להסכם הפרויקט, ולקבוע כי מדובר במנגנון חלופי אותו נפעיל במקרה ובו דמי השכירות אותם יקבע השמאי יהיו פחותים מדמי השכירות אותם קיבל בפועל בעל הדירה.

מתי יש לערוך את בדיקת השמאות?

את בדיקת השמאי לצורך קביעת גובה דמי השכירות כפי שציינו לעיל יש לערוך כמה שיותר קרוב למועד פינוי הדירה בפועל, מכיון שממועד חתימת בעלי הדירות על ההסכם ועד למועד הפינוי בפועל, עשויות לחלוף מספר שנים בהן דמי השכירות יכולים להשתנות בהתאם לתנודות השוק. בדרך כלל מדובר על עליית דמי השכירות. כמו כן, על מנת שנתאים את דמי השכירות לתנודות בשוק, נצמיד את דמי השכירות שנקבעו ע"י השמאי למדד המחירים לצרכן וכך נוכל לגלם את עליית דמי השכירות בשוק גם על דמי השכירות אותם משלם היזם לאורך כל תקופת ביצוע העבודות בפרוייקט. אופציה נוספת היא לדרוש כי השמאי יעדכן את דמי השכירות בפרקי זמן קבועים לאורך תקופת ביצוע העבודות. מומלץ לקבוע כי בכל מקרה  דמי השכירות המשולמים לא יפחתו מדמי השכירות ההתחלתיים אשר נקבעו על ידי השמאי (למקרה של ירידה במדד). יציאה לשכירות בזמן פינוי בינוי המלווה על ידי שמאי מקצועי מבטיחה אוביקטיבות ופיקוח חיצוני.

הוראה נוספת שרצוי לעגן במסגרת הסכם הפרויקט היא כי הקביעה שהיזם יוסיף לסכום שכר הדירה שקבע השמאי תוספת לשכר הדירה בגובה של 10%. הוראה זו תבטיח גמישות באיתור דירות חלופיות לתקופת ביצוע העבודות ועד לקבלת טופס 4.

לפי איזה מנגנון ישולמו דמי השכירות ע"י היזם?

במסגרת ההסכם שנחתם לגבי פרויקט הפינוי בינוי יש להבטיח את אופן ומועדי תשלום דמי השכירות שאמור לשלם היזם לבעל הדירה.

בדרך כלל נבקש כי דמי השכירות ישולמו מראש עבור מספר חודשים קדימה, ובכך ניצור יציבות בתשלום דמי השכירות. לדוגמא, הוראת תשלום רבעוני – כלומר היזם ישלם את דמי השכירות שלושה חודשים קדימה.

האם מנגנון תשלום מראש ע"י היזם מהווה הוראה מספקת?

עוגן נוסף וחשוב שמתקיים לאורך תקופת הבנייה על מנת לאפשר לבעלי הדירות "ראש שקט" ביחס לתשלומי השכירות הינו ערבות דמי שכירות. בנוסף להתחייבות היזם לשלם את דמי השכירות מראש,קודם לפינוי הדירות ע"י בעלי הדירות וכתנאי לפינוי, ימציא היזם לעורך הדין המייצג את בעלי הזכויות, ערבות בנקאית אוטונומית שתהיה בתוקף עד למועד מסירת הדירות החדשות לידי בעלי הדירות. סכום הערבות הבנקאית יחושב כך:
סכום דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות בו התקשר בעל הדירה כפול מספר חודשי הבנייה כפי שנקבע בהסכם הפרויקט.
לדוגמא, אם נקבע כי דמי השכירות עומדים על סך של 5,000 ₪, ותקופת הבניה תעמוד על 30 חודשים – סכום הערבות הבנקאית תעמוד על סך של 150,000 ₪ לכל דירה מתפנה.

מדוע יש חשיבות כי הערבות אותה יעמיד היזם תהיה ערבות בנקאית אוטונומית?

ערבות דמי השכירות האוטונומית מטרתה לתת מענה כספי במקרה והיזם לא עומד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות. היותה של הערבות אוטונומית מאפשרת את מימושה בכל עת וללא כל תנאי מקדים. כך נאפשר הגנה מיטבית ומניעת נזקים לבעל דירה המתגורר בדירה החליפית ונדרש בתשלום שכר דירה.

האם ישנם מקרים יוצאי דופן הדורשים התייחסות נוספת מעבר לעוגנים שהוזכרו לעיל?

ישנם מקרים המתייחסים לאוכלוסיות מיוחדות, כגון קשישים ובעלי צרכים מיוחדים, אשר לגביהם יש לעגן הוראה נוספת בהסכם הפרויקט שתקבע כי מעבר לדמי השכירות אותם משלם היזם, על היזם לסייע לאותם בעלי דירות לאתר דירה חלופית מתאימה וכן, במידת הצורך, לבצע בדירה החליפית התאמות נדרשות, למשל, התאמת דירה לאדם נכה המתנייד באמצעות כיסא גלגלים.

עניין נוסף שחשוב לעגן בהסכם הפרויקט ביחס לערבות השכירות, מתייחס למנגנון הפחתת דמי השכירות. מהו מנגנון זה?

כאשר היזם מעמיד ערבות לטובת בעלי הדירה, ישנן הוצאות נלוות החלות על היזם מעצם העמדת ערבויות אלה. לכן, היזם יבקש להפעיל את מנגנון ההפחתה שאומר שאחת לפרק זמן אשר ייקבע בהסכם הפרויקט, היזם יהיה רשאי להפחית את סכום הערבות בהתאם לסכומים אשר שולמו זה מכבר.

למרות שזהו מנגנון מקובל יש לשים לב ולקבוע סכום מינימום שממנו היזם לא יוכל יותר להפחית, וזאת על מנת להבטיח מצבים בהם ישנם עיכובים בפרויקט שעלולים לעכב את מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות. מצב כזה עשוי להאריך את תקופת השכירות של בעלי הדירות בדירות החלופיות ולכן חשוב להבטיח את תשלום דמי השכירות למשך תקופת העיכוב.

את מנגנון ההפחתה יש להתנות באישור מפקח הבנייה מטעם בעלי הדירות, אשר יאשר את התקדמות הבנייה כתנאי להפחתה.

אנו מקווים כי המידע שהובא לפניכם במאמר זה יסייע ויפשט עבורכם בעלי הדירות להבין כיצד להתנהל בתקופת הפרוייקט,  ומה הפרטים שעליכם לוודא שיתקיימו בהסכם התקשרות מול יזם. אנו במשרד גיא יקותיאל, נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה לגבי התהליך. בהצלחה!

ראשית, מהו בעצם תהליך פינוי בינוי?

תהליך פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו בניינים ותיקים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים בתקן בניה חדשני ומחמיר, עם מתן דגש על חיזוק המבנה החדש מפני רעידות אדמה.  הבניין החדש לרוב ייבנה גבוה מקודמו על מנת לאפשר הוספת דירות רבות משהיו.

בעת הבניה המחודשת יפונו הדיירים לדיור אחר באופן זמני.

ידוע וברור לכל, כי תהליך של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי מביא עמו פרק זמן של שינויים ואף עשוי לייצר אי נוחות זמנית עבור בעלי הדירות, בין אם הם גרים בדירה שבבעלותם ובין אם הם משכירים אותה לדיירי משנה.
אנו כאן על מנת להזכיר שהליך הפינוי בינוי מביא עמו תמורות משמעותיות אשר יכולות להתקבל במספר חלופות בין אם הדירה האמורה משמשת אתכם למגורים בפועל ובין אם הדירה מושכרת. בתום מהלך זה של פינוי בינוי תעמוד בפניכם האפשרות לשמור או לוותר על הנכס שבבעלותכם.

לפניכם מספר אפשרויות שתוכלו לממש:

בהנחה ואתם, בעלי הנכס, תהיו מעוניינים להמשיך ולהתגורר בדירה שברשותכם גם לאחר שתהליך ההתחדשות העירונית יגיע לסיומו , תוכלו להנות מהאפשרויות הבאות:

תוכלו לבצע שדרוג של הדירה

יש לוודא כי בהסכם שנחתם בין יזם הפרויקט לבעלי הדירות תהיה לבעלי הדירה את האפשרות לשדרג את דירתם באם יחפצו בכך, לאחת מדירות היזם.
בעל הדירה המעוניין בשדרוג  יידרש להשלים כמובן את ההפרש בין שווי הדירה החדשה לה זכאי הבעלים לבין שווי הדירה המשודרגת וכן יישא בתשלום מיסים החלים בגין שדרוג זה. השדרוג יקנה לכם דירה חדשה העומדת בתקן בניה עדכני המחייב מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), המתאימה יותר לרצונות ולצרכים שלכם, ללא תלות בדירתכם הישנה והתמורות להן אתם זכאים עפ"י הסכם הפינוי בינוי.

תוכלו לבצע שנמוך של הדירה

במידה ולבעל הנכס לא יהיה צורך בדירה גדולה בשטח לה הוא זכאי לאחר הליך הפינוי בינוי (תרחיש זה יכול לקרות למשל לאחר שילדיו עזבו את הבית וחדרים מסוימים נותרים מיותמים או שהוא אינו זקוק לתוספת השטח לה הוא זכאי במסגרת הפרויקט), אבל עדיין מעוניין לשמר את סביבת מגוריו. במקרה כאמור, עומדת לרשותו אופציה לקבל דירה קטנה יותר ששוויה נמוך יותר משווי הדירה לה הוא זכאי בהתאם לנכס שבבעלותו.
את ההפרש בין שווי הדירה לה היה זכאי הבעלים עפ"י הסכם הפינוי בינוי לשווי הדירה המשונמכת אותה יקבל בפועל ישלם היזם לבעלים.
המיסים הכרוכים בתהליך זה בדרך כלל יחולו על בעל הנכס עצמו.
עם השלמת התהליך, בעל הנכס יקבל דירה למגורים בשטח קטן יותר המתאימה יותר לצרכיו העדכניים. הדירה החדשה אליה יעבור תהיה דירה חדשה העומדת בתקן בניה עדכני המחייב מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) , ובעל הנכס יהנה מהאפשרות להמשיך ולהתגורר באותו האזור.
יתרון נוסף ממנו יהנה בעל דירה אשר יבצע שנמוך הינו הקטנה בשווי מיסי הארנונה אותם יידרש לשלם, היות והארנונה נקבעת בהתבסס על שטח הדירה – כאשר על שטח דירה קטן יותר מושת מס נמוך יותר.

בעלי דירות גדולות

במקרה של דירות מקור גדולות במיוחד, לעיתים במסגרת נתוני הפרוייקט והדרישות התכנוניות אין אפשרות לבנות דירות גדולות אשר יקנו לבעלים דירות בעלות שטח הדירה המקורי ובתוספת השטח הדירתי לו זכאים הבעלים עפ"י ההסכם. במצב כזה יוכלו הבעלים לקבל שתי דירות קטנות בשווי הדירה הגדולה לה הם זכאים. המיסים בגין השינוי במקרה זה יחולו על היזם.

הטבות העומדות לזכות האוכלוסיה המבוגרת – הקשישים

האוכלוסייה המבוגרת מתמודדת עם אתגר נוסף בבואה לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי. לעיתים רבות בני הגיל השלישי, בשלב זה בחייהם, אינם מעוניינים בשינויים מהותיים ובהחלפת אזור מגורים לתקופה, גם אם יובטחו להם מגורים משודרגים לאחר מכן.
בגילאים מבוגרים, בני הגיל השלישי מעוניינים באופן טבעי בשגרה נטולת הרפתקאות ופרויקט פינוי בינוי, שהינו פרויקט מורכב וארוך, עשוי להוות איום ופגיעה בשגרה הנחוצה להם. בדיוק לשם כך קיימת בחוק התייחסות מיוחדת עבור אוכלוסייה זו.

על מנת לאפשר קיומו של פרוייקט פינוי בינוי, היזם מחוייב להציע לבני הגיל השלישי תמורות נוספות:

 1) רכישת דירה חדשה בפרויקט חדש בבניין אחר ע"י היזם, עבור הקשיש, תחת דירתו של הקשיש בפרוייקט.
הדירה אשר תרכש תהיה בעלת מאפיינים דומים לדירה שהיה אמור לקבל בפרויקט המקורי. בעצם הסכמתו לחלופה זו, מוותר הקשיש על חזרה לדירתו המקורית, חוסך מעבר דירה כפול ושהות זמנית בדירה חלופית ועובר ישירות להתגורר  בדירה חדשה בנויה ומוכנה בעלת תקן הבניה המודרני.

2) קשיש שיהיה מעוניין לחזור ולהתגורר בדירה בבניין שעובר תהליך פינוי בינוי אך אין לו צורך בדירה גדולה יותר יוכל לקבל שתי דירות בפרויקט שערכן הכולל שווה לשווי הדירה החדשה לה הוא זכאי במסגרת הפרויקט. באופן זה יוכל הקשיש להנות מדירה אחת חדשה העומדת בתקן בניה עדכני ובגודל המתאים יותר לצרכיו ובנוסף להנות מהכנסה נוספת המגיעה מדירה אחרת אותה ישכיר או ימכור.

3) באם הקשיש אינו מעוניין בקבלת שתי דירות תחת דירה מוגדלת, אופציה נוספת העומדת בפניו היא לקבל דירה קטנה יותר בפרויקט שתתאים לצרכיו הנוכחיים ובנוסף לקבל תשלום בגין ההפרש בין הדירה החדשה לה הוא זכאי לבין דירתו החדשה והקטנה יותר.

4) מימון מעבר למגורים בדיור מוגן ותשלום איזון.
אופציה זו יכולה להיות רלוונטית מאוד לאוכלוסיה הבוגרת ואף להוות עבורם הזדמנות נפלאה לשדרוג באיכות החיים המתאימה יותר עבור גילם המתקדם.

5) אפשרות מתן תשלום שווה ערך לדירת התמורה לה זכאי הקשיש על מנת שיוכל לרכוש דירה חלופית, המתאימה למידותיו ולצרכיו, עפ"י רצונו האישי.

באם אתם בעלי דירה שאינם מעוניינים לשוב ולהתגורר בה לאחר סיום פרויקט ההתחדשות העירונית, שאינכם מתגוררים בדירה ועל כן אין לכם צורך/רצון בדירת התמורה החדשה או שאין לכם רצון בדירת התמורה מכל סיבה אחרת תעמודנה לרשותכם האפשרויות הבאות:

1) קבלת שטח מסחר תמורת דירת התמורה. במידה והפרויקט בו נמצאת דירתכם משלב יחידות מסחר וחנויות, תוכלו לבקש להסדיר מול היזם את האפשרות להחליף את הדירה לה אתם זכאים ביחידת מסחר בפרויקט.

2) קבלת פיצוי כספי בשווי דירת התמורה תחת דירת התמורה. אופציה זו צריכה להיות מוסכמת מראש ובכתב ע"י יזם הפרויקט. היות ועסקה זו אינה פטורה ממס, יזמי הפרויקטים לרוב אינם מאפשרים חלופה זו.

אנו מקווים כי מגוון האפשרויות לקבלת התמורה יאפשרו לכם למצוא את הדרך המתאימה והנכונה לכם, שתאפשר לכם לקחת חלק בפרוייקט ולשמוח בו. מאחלים לכם תהליך קל, נעים ומרגש!

מהי נציגות דיירים בהתחדשות עירונית, מהו תפקידה וכיצד נציגות טובה ומגובשת יכולה להניע את גלגלי הפרויקט עד לסיומו המוצלח?

בשנים האחרונות ניתן לראות כי אזורים שלמים שאוכלסו בעבר על ידי בניינים נמוכי קומה ישנים ורעועים, החליפו את פניהם ובמקומם צצו כפטריות אחרי הגשם בניינים גבוהים, מודרניים ומטופחים, שנבנו על פי תקני בניה חדשים ומחמירים הדואגים לדייריהם לדירות מחוזקות ומוגנות בפני אסונות טבע או פגעים אחרים.
דיירי בניינים שעברו תהליך פינוי בינוי יכולים להיות רגועים ולחוש בטוחים בביתם.

האם גם אתם רוצים ליזום תהליך של התחדשות עירונית, וליהנות מבניין חדש ודירה מודרנית?

הדבר אפשרי לביצוע כל עוד תמנו נציגות דיירים בהתחדשות עירונית שתעבוד בסינרגיה מקסימלית עם עו"ד הבעלים ועם בעלי המקצוע הנוספים הקשורים בפרויקט התחדשות עירונית זה.
יחד תוכלו להגיע למימוש פרויקט פינוי בינוי בקלות יחסית.

ראשית יש להבין ולקחת בחשבון כי פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים גדולים, בין אם בפרויקט מעורב בניין אחד בלבד ובין אם מעורבים בו כמה בניינים  ואף מתחמים שלמים בהם מאות יחידות דיור.

על מנת שהתהליך יתנהל בצורה מיטבית ויעילה תרצו לאפשר לבעלי המקצוע האמונים על הפרויקט להוביל את ההליך באופן אפקטיבי.

שלב ראשון – מינוי נציגות דיירים בהתחדשות עירונית

ראשית תצטרכו למנות נציגות דיירים בהתחדשות עירונית. מהלך זה חשוב מאין כמותו והוא מהווה גורם הכרחי ויעיל בהנעת הפרויקט כולו.
היות ולא ניתן להתנהל מול בעלי המקצוע בהתנהלות פרטנית עם  כל דייר ודייר – נציגות הדיירים מחליפה את הצורך בהתנהלות היחידנית ומייצגת את האינטרסים של כלל בעלי הדירות מול עו"ד הבעלים, היזם או בעלי המקצוע.

בשלב ראשון כל בעלי הזכויות בבניין, קרי הדיירים אשר הדירות בבעלותם, יכנסו אספת דיירים בהתאם לתקנון הבית המשותף.
באספה זו יבחרו באופן דמוקרטי ובהסכמת רוב הדיירים, הנציגים, שתפקידם לייצג את כל בעלי הזכויות בפרויקט.
זהו שלב הכרחי בתהליך שלולא קיומו לא ניתן להתחיל בהנעת הפרויקט ולכן יש להקדים ולקיימו.
לאחר שבעלי הזכויות בחרו את נציגיהם באספה, יש לערוך פרוטוקול אסיפה המאשר את המינוי של הנציגים שנבחרו. הפרוטוקול יופץ בין כל בעלי הזכויות.

בעלי הזכויות אשר נבחרו לנציגות הבניין מקבלים על עצמם תפקיד חשוב ולא תמיד פשוט. תפקידה של הנציגות להיות למעשה הגורם המתאם, המקשר והמדברר בין בעלי הזכויות לבין בעלי המקצוע השונים המעורבים בפרויקט.
לכן בבחירת הנציגות חשוב לבחור נציגים בעלי כישורים מתאימים (בעלי מקצוע או מומחים לנושאים רלוונטיים לפרויקט, בעלי ניסיון וכו') ויכולת לוגיסטית וניהולית, כאלה שלא נרתעים ומסוגלים להוביל תהליך מורכב על כל שלביו.
יכולות מתאימות הן הרבה אבל הן לא הכל. הדיירים הנבחרים לנציגות חייבים להיות בעלי יכולת מעורבות, פנאי לדבר, ומעל להכל רצון ומוטיבציה להובלת התהליך.

רצוי לבחור נציגות דיירים בהתחדשות עירונית שיש להם קשר טוב עם הדיירים ויש להם פנאי וזמינות גבוהה.
 נציגות אידיאלית תהיה נציגות המורכבת מאנשים המייצגים את מגוון הדעות, הצרכים, הגילאים והשפות בבניין/מתחם ורצוי מאוד שיבחרו נציגים המתגוררים בבניין/במתחם על מנת שימצאו בו בעת התקיימות התהליך.

על הנציגות לשמש לאורך כל הדרך כמתווכת בין  הדיירים ובעלי המקצוע השונים ולכן אחד מתפקידיה העיקריים והחשובים הוא לרכז את כל צרכי הדיירים ולהציפם בפני בעלי המקצוע, במטרה להביא למענה הולם לצרכים אמיתיים.

נציגות הדיירים צריכה להפעיל שיקול דעת ורגישות על מנת לבסס מערכת של יחסי אמון בינה לבין בעלי הזכויות וכן על מנת לצמצם מקרים של דייר סרבן או התנגדויות שונות לפרויקט.

על הנציגות בשיתוף ב"כ בעלי הזכויות לדאוג להנגיש את המידע שמתקבל מבעלי המקצוע השונים בפרוייקט גם לדיירים שדוברים שפות זרות.

חשוב לציין כי לאורך כל התהליך על הנציגות לשמור על שקיפות מול יתר בעלי הזכויות ולהתריע במידה ונוצר מצב של ניגוד עניינים.

במידה ומדובר במתחם של כמה בניינים רצוי מאוד למזג בין נציגויות הבניינים הנפרדות ולבחור נציגות אחת למתחם כולו על מנת לא לסרבל את ההתנהלות מול בעלי המקצוע השונים ולאפשר התנהלות אחידה ויעילה.

לאחר שנבחרה הנציגות, עליה לעמוד בקשר שוטף ולעדכן את בעלי הדירות בשלבים השונים בתהליך הפינוי בינוי ובכל התקדמות או עניין שקשור לתהליך.

מעצם היותה ישות משפטית יכולה הנציגות לתבוע ולהיתבע.

על מנת שלא תיחשף הנציגות לתביעות דיירים (למשל במקרה של חילוקי דעות) רצוי כי כתב מינוי הנציגות יבהיר כי לבעלי הזכויות לא יהיו טענות/דרישות כלפי חברי הנציגות, ככל וחברי הנציגות פעלו בתום לב ובסבירות, וכי במקרה של תביעה שתוגש כנגד חברי הנציגות אשר תדרוש מהם לשלם פיצויים או כל הוצאות אחרות – כלל בעלי הזכויות ישפו אותם, בכפוף לכך שחברי הנציגות מילאו תפקידם בסבירות ובתום לב.

ניתן גם להכניס להוראות הסכם ההתקשרות עם היזם הוראה הקובעת שהיזם יפצה את הנציגות במקרה כזה. חשוב להדגיש כי הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הזכויות על הסכם ההתקשרות עם היזם, על מסמכי התקשרות עם גורם פיננסי מלווה לפרוייקט ועל התחייבויות אישיות נוספות (למעט הסכמי התקשרות עם בעלי המקצוע המלווים את הפרויקט), ולכן התגייסות כלל בעלי הזכויות ושיתוף הפעולה שלהם חשובים והכרחיים להתקדמות הפרוייקט. גם נציגות טובה לא יכולה לפעול ולקדם פרוייקט ללא שיתוף פעולה מצד בעלי הזכויות במקומות בהם מעורבותם האישית נדרשת.

האם הנציגות יכולה להניע את תהליך הפינוי בינוי בכוחות עצמה?

נציגות דיירים בהתחדשות עירונית הנבחרת אינה מספיקה להובלת תהליך ההתחדשות העירונית. על הנציגות לבחור ולמנות עורך דין אשר ייצג את בעלי הזכויות בפרויקט. עורך הדין חייב להיות בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובפינוי בינוי בפרט.

בנוסף, על הנציגות לאתר יזם אשר יתאים לביצוע הפרויקט. היזם חייב להיות בעל ניסיון ומוניטין טוב, איתנות פיננסית, יזם שביצע בהצלחה פרויקטים בסדר גודל דומה. יזם שביצע פרויקטים דומים בעיר הרלוונטית לפרויקט המדובר יהווה יזם בעל יתרון משמעותי על פני יזמים אחרים.

רצוי מאוד שהליך בחירת היזם יתבצע בדרך של מכרז יזמים –
באופן זה יוכלו בעלי הזכויות למקסם את התמורות המוצעות להם ולבחור ביזם אשר הציע את ההצעה הטובה ביותר עבור כלל בעלי הדירות. חשוב מאוד שהליך בחירת היזם יתקיים בליווי צמוד של עורך הדין ובייעוצו היות וניסיונו של עורך הדין יכול למנוע טעויות הנובעות מחוסר ידע וחוסר ניסיון. תפקידו של עורך הדין הוא לסייע לבעלי הדירות לבחור את היזם הטוב ביותר לפרויקט.

מעוניינים גם אתם להתחיל בתהליך פינוי בינוי בבניינכם? אנו מאחלים לכם הצלחה רבה בפרויקט. במידה והנכם מעוניינים בעורך דין מיומן ובעל ניסיון רב בתחום על מנת שילווה את התהליך שלכם, צוות גיא יקותיאל ועורכי הדין שלנו ישמחו לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה לגבי התהליך!