מחבר: '''גיא יקותיאל'''

הקדמה: מדוע התחדשות עירונית כל כך חשובה לגבעתיים?

גבעתיים היא עיר ותיקה ומיוחדת, הממוקמת בלב אזור גוש דן הצפוף. מעמדה כאחת הערים האטרקטיביות בגוש דן מתבסס על מיקום מרכזי ונגישות תחבורתית, איכות חיים גבוהה (מוסדות חינוך ותרבות, פארקים, מתקני ספורט, מקומות בילוי וכד') וקהילה מגובשת. אוכלוסיית גבעתיים גדלה בקצב מהיר ורבים מתושביה הצעירים מבקשים להשתקע אף הם בעיר. עם שטחים פנויים מועטים ואוכלוסייה יציבה, הפתרון לשדרוג תשתיות והרחבת היצע הדירות נמצא בפרויקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי בינוי ותמ"א 38. העובדה שמרבית הבניה בגבעתיים הינה בניה ישנה ונמוכה ביחס לפוטנציאל הבניה האפשרי בקרקע, מעודדת אף היא התחדשות עירונית כאמצעי לניצול מיטבי של משאב הקרקע היקר. ההתחדשות העירונית מאפשרת לעירייה להעניק פתרונות דיור מודרניים ותשתיות מתקדמות תוך שמירה על צביון השכונות ותחושת הקהילתיות המיוחדת של העיר.

פרויקטים עיקריים של פינוי בינוי בגבעתיים

בגבעתיים מספר פרויקטים בולטים המובילים את תחום ההתחדשות העירונית, בהם מתחם כצנלסון, גבעת רמב"ם ורחוב ההסתדרות. כל פרויקט ממוקד בשדרוג יחידות דיור, יצירת שטחים ציבוריים מתקדמים ושיפור התשתיות העירוניות.

• מתחם כצנלסון: הפרויקט כולל הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים גבוהים, עם תוספות משמעותיות של שטחי מסחר ושירותים ציבוריים. הפרויקט נועד לחזק את הקשר בין מגורים למסחר, כך שהתושבים יהנו ממגוון שירותים בקרבת מקום.
• גבעת רמב"ם: פרויקט זה מתמקד בחיזוק התשתיות בשכונה והגדלת מספר יחידות הדיור תוך שמירה על אופי שכונתי ירוק. כל תכנון כולל שטחים ירוקים ותשתיות תומכות, כדי לשמור על איכות חיים גבוהה לדיירים הוותיקים והחדשים כאחד.
• רחוב ההסתדרות: בפרויקט זה נעשים מאמצים לשלב את השכונה עם מרכזי התחבורה העירוניים, מה שיאפשר לדיירים גישה נוחה לשירותי העיר ומחוצה לה. מטרת הפרויקט היא להעניק פתרון תחבורתי יעיל ואקולוגי שיתמוך בהתחדשות העירונית.

מדיניות העירייה ושיתוף הציבור

עיריית גבעתיים רואה בתהליכי שיתוף הציבור חלק מרכזי בהצלחת הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר ושמה דגש על היבטים חברתיים המלווים את קידומו של כל מיזם. במסגרת נוהל קידום מיזם במסלול מיסוי שהוציאה העירייה, מתקיימות פגישות עם הדיירים, בהן ניתן להם מידע מפורט על שלבי הפרויקט, תכניות הבנייה והשפעותיהם על חיי היומיום. דגש רב ניתן על קיום תסקיר חברתי המנתח את הצרכים וההעדפות של הדיירים כדי להבין את מבנה האוכלוסייה, התחושות שלהם כלפי השינוי הצפוי והעדפותיהם. במסגרת זו מבקשת העירייה להבין מהי עמדת התושבים ביחס לעצם קיומו של פרוייקט התחדשות עירונית במתחם וביחס לתכנון המוצע, מיפוי רצונות וצרכים של אוכלוסיות שונות במתחם הפרויקט וציפיות עתידיות מהפרויקט.

תסקיר זה מאפשר לגורמים המובילים את הפרויקט לקבל הבנה מעמיקה של השפעת הפרויקט על הקהילה ולבצע התאמות נדרשות. התסקיר מסייע לעירייה למזער תחושות והשפעות שליליות אפשריות ביחס לפרויקט ולחזק השפעות חיוביות. שיתוף ציבורי זה מאפשר ויוצר מעורבות חיובית של התושבים ומאפשר לעירייה גישה ישירה לנושאים החשובים לתושבים ומסייע לעירייה ליצור פרויקטים מותאמים יותר.

השפעת ההתחדשות על גבעתיים בהשוואה לערים אחרות

גבעתיים שונה מערים שכנות כמו תל אביב, פתח תקווה ורעננה מבחינת האתגרים העומדים בפניה והפתרונות האפשריים. בעוד שתל אביב נהנית משטחים פתוחים רבים ומהיכולת לפתח אזורים נרחבים, גבעתיים נדרשת לפעול במסגרת מגבלות עירוניות וצפיפות גבוהה. בעוד שבתל אביב ניתן לתכנן שכונות חדשות שממוקמות בשולי העיר, גבעתיים מתמקדת בשדרוג השכונות הקיימות, הרחבה וחידוש מבנים קיימים.

למשל, בעוד שתכניות הפינוי בינוי בתל אביב מתמקדות בפרויקטים בקנה מידה גדול, בגבעתיים, הדגש מושם על פרויקטים שמאזנים בין צרכי התושבים לבין השמירה על אופי שכונתי ואינטימי. השוואה זו מדגישה את הצורך של גבעתיים לשמור על איכות החיים של תושביה גם בתהליך של שינוי מתמיד, ולנהל פרויקטים בצורה שמאפשרת נגישות ושיפור במרקם העירוני.

יתרון שיטת המכרז ההפוך של יקותיאל ושות' במיקסום התמורות לדיירים

בפרויקטים של פינוי בינוי, חשוב למקסם את התמורות לדיירים מבלי לפגוע בהתכנות הכלכלית של הפרויקט. משרד יקותיאל ושות' פיתח שיטה ייחודית הנקראת "המכרז ההפוך," שמטרתה להציע לדיירים את התנאים המיטביים האפשריים דרך תחרות פתוחה בין היזמים. בשיטת זו, נוסח הסכם התקשרות השומר על זכויות בעלי דירות ונכסיהם באופן מיטבי, המאושר מראש ע"י בעלי הדירות, מצורף למסמכי מכרז היזמים ואישורו ע"י החברות היזמיות, בנוסחו הקיים והמאושר, מהווה תנאי מקדים להשתתפות במכרז, כאשר החברות היזמיות מתחרות על התמורות המסחריות בלבד. שיטת המכרז ההפוך יוצרת תהליך עומק מול הדיירים המביא למעורבות גבוהה מצידם, וכן, מקנה לחברות יזמיות וודאות מקסימלית ומביאה לצמצום זמנים המתרגמים לחסכון בעלויות היזם ומקסום תמורות לדיירים. שיטה זו מאפשרת לבעלי הדירות לקבל הצעות משופרות ותנאים מיטביים, מבלי להיכנס למשא ומתן מתיש ומתוך ביטחון שהיזם שנבחר מספק את התמורות המקסימליות שניתן להשיג במסגרת פרויקט נתון. 

סיכום: יצירת עיר חכמה יותר עם התחדשות עירונית בגבעתיים

תהליכי ההתחדשות העירונית בגבעתיים מייצגים לא רק תהליך בנייה מחדש, אלא גם חידוש במובן החברתי והקהילתי. העירייה מקדמת תכנון זהיר שמשלב את צרכי התושבים תוך שימת דגש על תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ומרחבים קהילתיים. אם אתם בעלי דירות בגבעתיים ומתעניינים בפרויקט של פינוי בינוי, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות עירונית.

משרד עו"ד יקותיאל ושות' עומד לרשותכם לליווי משפטי מקצועי ואישי, המבטיח לכם ייצוג מקיף, יסודי ויעיל, תוך שמירה על זכויותיכם והבטחת תנאים אופטימליים לכלל הדיירים.

החלטתם לשפר את איכות חייכם ולהוביל הליך של פינוי בינוי במתחמכם. גייסתם את כלל הדיירים במתחם לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט. רגע לפני שאתם חותמים על ההסכם, עצרו – חשוב לדעת כי יחד עם שלל היתרונות שהליך זה מביא עימו, הוא כרוך בלא מעט סיכונים. על מנת להבטיח את ההצלחה של ההליך נדרש תכנון משפטי מוקדם, מקיף ומקצועי. אנחנו כאן כדי להציג את הסיכונים בפרויקטי פינוי בינוי ולסייע לכם לצלוח את ההליך ולהגשים את חלומכם לדירה החדשה.  

למה בכלל להיכנס להליך המורכב של פינוי בינוי?

1. הליך פינוי בינוי מהווה כלי להגדלת היצע הדירות בישראל ולמתן פתרון לבעיית מצוקת הדיור.
2. במסגרת הליך זה, מתבצעים שדרוגים לתשתיות/ מערכות קיימות לרווחת התושבים (כבישים, מערכות מים וביוב וכו').
3. אחד ממטרות ההליך הוא שיפור איכות חיי התושבים, והאפשרות להתגורר בבניין ובדירה בטיחותיים, עם מעלית, חניון ומחסנים. 
4. הליך זה מאפשר ניצול מיטבי של השטח על ידי הגדלת שטחי המרחב הציבורי והשטחים הפתוחים וצמצום בנייני מגורים.

אך כמו כל הרפתקה גדולה, גם בפרויקטים אלה יש סיכונים משפטיים  שחשוב להכיר. 

 סיכונים בהסכם פינוי בינוי

•  ניסוח החוזה:  אחד הסיכונים הגדולים בפרויקטי פינוי בינוי הוא ניסוחו הנוקשה של החוזים. לעיתים עורכי הדין של היזמים מנסחים חוזים באופן חד צדדי ומעניקים ליזמים  כוח וזכויות על פני הדיירים, באופן לא סביר. יש לקרוא את ההסכם בעיון ובליווי מקצועי, שמא אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא דירה.
• מספר גופים מעורבים?   בפרויקטים גדולים, תבחינו במספר גופים שיהיו מעורבים בפרויקט כגון –  יזמים, קבלנים, אדריכלים, וועדה המקומית בעירייה /וועדה מחוזית – כולם מעורבים. מאחר והחתימה על החוזה היא מול היזם בלבד, יש לבדוק מה צויין בחוזה לגבי האחריות לביצוע הפעולות השונות הקשורות באותם גופים. 
• עיכובים וסחבת:  לעיתים  פרויקטים נתקעים מסיבות שונות ומגוונות, לעיתים עקב מעשה או מחדל של היזם ולעיתים מסיבות הקשורות ברשויות המוסמכות. אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא דירה חדשה וללא אפשרות לחזור לישנה.

איך עורך דין התחדשות עירונית יכול לסייע ? עורך דין פינוי בינוי יקרא את החוזים עם זכוכית מגדלת, יזהה את הבעיות המשפטיות המסתתרות בין השורות, ויוודא שהזכויות שלכם מוגנות לרבות הזכות לדירה החדשה שלכם. עורך הדין גם יכול לסייע בניסוח הסכמים שמבטיחים ששני הצדדים יודעים ומבינים איזה גוף  אחראי על איזו פעולה וכן יגדיר מועדים ולוחות זמנים. 

אבל רגע, יש עוד משהו שאתם חייבים לדעת! אצלנו ביקותיאל ושות', אנחנו משחקים את המשחק קצת אחרת. אנחנו מאמינים שהכוח צריך להיות בידיים שלכם, הדיירים. איך? דרך שיטת "המכרז ההפוך":

1. תחילה, אנחנו מגבשים הסכם פינוי בינוי אשר בנוי משפטית באופן מושלם – מנוסח היטב לרבות  הנספחים שניתן לצרף לו בשלב זה אשר כוללים את המפרט הטכני המחייב שעל בסיסו תבנה הדירה החדשה. את נושא התמורות שיתנו לדיירים (שטח הדירה החדשה, שטח המרפסת, שטח המחסן ועוד נושאים מסחריים) אנחנו לא מכניסים להסכם גופו. 
2. לאחר שגבשנו את ההסכם המשפטי – אנו עוברים עליו יחד איתכם, על מנת לוודא שכולכם מבינים את ההסכם על כלל סעיפיו. יזמים שונים (שאתם תבחרו) יתבקשו להשתתף במכרז יזמים ולהציע את הצעתם המסחרית. כמו כן, אנו נמנה תנאי סף להשתתפות במרכז, כאשר במסגרת אחד מהתנאים יהיה עליהם לאשר מבעוד מועד את ההסכם המשפטי שגבשנו. 
3. היזמים שיציעו את הצעתם, יתחרו ביניהם במכרז, ומעצם היותה של תחרות, היזמים ישוו את הצעתם להצעה הטובה ביותר / ימקסמו את הצעתם – וכך אנו מבטיחים שתוכלו לבחור את ההצעה טובה ביותר עבורכם. 

במסגרת המכרז ההפוך, אתם יודעים בדיוק על מה אתם חותמים. אין הפתעות, אין אותיות קטנות מפתיעות, ובונוס – אתם מקבלים את התמורה המקסימלית. 

רוצים לדעת עוד על השיטה המהפכנית הזו? יש לנו מאמר שלם שמסביר את כל הקסם מאחורי המכרז ההפוך. כדאי לכם לקפוץ לשם אחרי שתסיימו כאן – זה יכול לחסוך לכם המון כאבי ראש (ואולי אפילו להרוויח כמה מטרים נוספים בדירה החדשה שלכם).

הצד הכלכלי: 

היתרון גדול בפרויקטים של פינוי בינוי הוא ללא ספק הצד הכלכלי. עם זאת, יש להיות מודעים לסיכונים הבאים:

• הבטחות גדולות, מציאות קטנה: לעיתים היזמים מבטיחים לכם גן עדן עירוני, שלל שטחים פתוחים לרווחת התושבים, אך בפועל אתם מקבלים גינה קהילתית קטנה . זה אחד הסיכונים בפרויקטי פינוי בינוי שחשוב להיות מודעים אליו.
• עלויות נסתרות: מיסים, אגרות, ועלויות תחזוקה עתידיות – כל אלה עלולים לנגוס ברווח שלכם. 
• סיכוני שוק: מה קורה אם שוק הנדל"ן מחליט לצנוח באמצע הפרויקט? לפתע הדירה החדשה שווה פחות ממה שחשבתם, ואתם חשים מופסדים עם תחושת החמצה.

תפקיד עורך הדין: עורך הדין פינוי בינוי יסייע בניתוח כלכלי מעמיק של ההצעה, יוודא שאתם מקבלים את התמורה הראויה, ויבטיח שכל העלויות גלויות ברורות וודאיות.

מעבר לכסף: כשהבית הופך למגדל יוקרתי

פינוי בינוי זה לא רק עניין של כסף. זה משנה את כל החיים שלכם:

• מהפך בקהילה: לעיתים פרויקטים משנים את אופי השכונה, עם כניסתם של דיירים חדשים רבים . איך מוודאים שזה לטובה ואתם לא הופכים לזרים בשכונה שלכם?
• לאן נעלם הבית?  תקופת הבנייה יכולה להיות ארוכה יותר מתור בדואר. איפה תגורו בזמן הזה? בדירת מעבר? אצל החמות? (אוי ואבוי)
• תשתיות על סף קריסה:  ככל שיש יותר דירות יש יותר דיירים, מה שיוצר יותר עומס על התשתיות. איך מבטיחים שהכבישים, מערכות הביוב והחשמל לא יקרסו כמו רשת חברתית ביום הבחירות?

עורך הדין כמגן: עורך דין מנוסה המתמחה בפינוי בינוי יסייע לכם להבטיח שההסכם כולל פתרונות דיור זמניים , שומר על זכויותיכם בקהילה, ומבטיח שהפרויקט יכלול שיפורים בתשתיות שיוכלו להכיל את העומסים עקב ריבוי הדיירים. 

הדייר הסרבן: 

התמודדות עם דייר סרבן היא אחד הסיכונים המשמעותיים בפרויקטי פינוי בינוי. היא יכולה לגרום לעיכובים, להוצאות נוספות, ולכאבי ראש שלא הזמנתם.

איך עורך דין יכול לעזור?  עורך דין פינוי בינוי מנוסה יודע איך לנהל משא ומתן עדין, לגשר על פערים ולהשתמש בכלים המשפטיים העומדים לרשותו. הוא יכול לסייע למצוא פתרונות יצירתיים שיספקו את כולם וירגיעו את הרוחות.

לסיכום – מה עושים? מדריך הישרדות לפינוי בינוי

1. אל תמהרו לחתום: גם אם מבטיחים לכם גן עדן עירוני, קחו נשימה עמוקה. חשוב להבין את כל הסיכונים לפני חתימה על הסכם. זה לא מרוץ, זה מרתון.
2. צוות מנצח:  ליווי של עורך דין המתמחה בפינוי בינוי הוא לא על בסיס מותרות, הוא הכרח. תסתייעו בעורך הדין בתחילת הדרך, טרם חתימת ההסכם ותנו לו לשמור על הזכויות שלכם. 
3. אחדות היא כוח:  דברו עם השכנים. ככל שתהיו מאוחדים יותר, כך תוכלו להשיג תנאים טובים יותר. זה הזמן להפוך את מסיבות הבניין מאירוע חברתי להזדמנות אסטרטגית.
4. חשבו לטווח ארוך: איך הפרויקט ישפיע על חייכם בעוד 5, 10, 20 שנה? חשוב לראות את כל ההיבטים, לא רק בהקשר של הדירה, אלא על כל היבטי החיים שלכם.
5. היו מוכנים להתפשר:  לפעמים, ויתור קטן יכול להביא לרווח גדול בטווח הארוך.

זכרו, פינוי בינוי הוא מסע. עם הכנה נכונה וליווי של עורך דין התחדשות עירונית המתמחה בפינוי בינוי, אתם יכולים להפוך את החלום לדירה חדשה למציאות מרגשת ובטוחה.

אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ – אנחנו כאן כדי לסייע לכם לבחון  את הסיכונים בפרויקטי פינוי בינוי ולהבטיח שהמסע הזה יהיה מוצלח עבורכם, כי בסופו של דבר, מדובר לא רק בבניין חדש, אלא בבית החדש שלכם. ועם קצת מזל והרבה תכנון נכון, הוא יהיה יותר טוב מכל מה שדמיינתם.

החלטתם להיכנס לפרויקט פינוי בינוי. מזל טוב! אתם בדרך לדירת החלומות שלכם. 

לאחר שכבר בחרתם את אנשי המקצוע שילוו אתכם בפרויקט, לרבות עורך דין המתמחה בפינוי בינוי, נותר לבחור את הקבלן שיבצע את הפרויקט ויבנה את הבניין ואת הדירה החדשה שלכם. ישנה חשיבות רבה לבחירת קבלן פינוי בינוי. להלן קווים מנחים לבחירת קבלן מושכלת, אשר תבטיח את קיום הפרויקט על הצד הטוב ביותר. 

למה בחירת קבלן בנייה היא כל כך קריטית?

קבלן פינוי בינוי הוא זה שיהפוך את התוכניות היפות על הנייר למציאות בטון ופלדה. הוא האחראי על איכות הבנייה, על חומרי הבניה, על עמידה בלוחות זמנים בפרויקט, ובסופו של דבר – על הבית החדש שלכם. לכן, חשוב לבחור קבלן שיבצע זאת בצורה הטובה ביותר ובאיכות הטובה ביותר.

אז איך בוחרים קבלן פינוי בינוי? הנה המדריך שלנו:

1. בדקו את הרזומה של הקבלן וניסיונו:

כשאתם בוחרים קבלן בנייה לפרויקט פינוי בינוי, יש לוודא  שיש לו ניסיון רב בניהול פרויקטים מסוג זה. זה לא הזמן לתת צ'אנס לחבר של דוד שרק התחיל בתחום.

• בקשו לראות רשימה מפורטת של פרויקטים קודמים של פינוי בינוי שהקבלן ביצע והשלים.
• בדקו שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים לפי חוק רישום קבלני לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט-1969 והתקנות, הצווים והכללים על פיו, בהיקף ובסיווג מתאימים לעבודות מסוג פינוי בינוי.
• דברו עם דיירים בפרויקטים אלה – הם המקור הכי אמין למידע.
• בדקו כמה זמן הקבלן פעיל בתחום. ניסיון של שנים רבות הוא יתרון משמעותי.

2. בדקו את האיתנות הפיננסית: 

על מנת לבצע פרויקט פינוי בינוי על כל שלביו, בין היתר לפנות מספר רב של דיירים ולבנות מספר רב של דירות, נדרשת יכולת כלכלית והשקעה גדולה. נדרש לכך הון עצמי גבוה וכיס עמוק להיפרע. לכן:

• בקשו דו"חות כספיים ובדקו אותם עם רואה חשבון.
• וודאו שלקבלן יש את כל הביטוחים הנדרשים.
• בדקו אם יש לקבלן היסטוריה של בעיות כלכליות או תביעות משפטיות.
• בקשו רשימת שמות ופירוט ניסיונם של הצוות המקצועי של הקבלן איתם יבצע את הפרויקט.

3. בחנו את איכות הבנייה: 

איכות הבנייה תבטיח שהבית שלכם יעמוד איתן לאורך שנים. לכן:

• בקרו באתרי בנייה פעילים של הקבלן.
• בדקו את חומרי הגלם והטכנולוגיות בהן משתמש הקבלן.
• שאלו על תהליכי בקרת איכות ופיקוח.

4. בדקו את היכולת לעמוד בלוחות זמנים:

לוחות זמנים בפרויקט פינוי בינוי הם קריטיים. קבלן שמתמהמה עלול להפוך את החלום שלכם לסיוט מתמשך.

• בדקו את ההיסטוריה של הקבלן בעמידה בלוחות זמנים בפרויקטים קודמים.
• שאלו על שיטות ניהול הפרויקט שלו.
• בקשו מקבלן התחייבות ללוח זמנים על מנת להבין את התקופה הנחוצה לו לסיום הפרויקט ועגנו אותה בהסכם. כמו כן, בררו מה קורה במקרה של עיכובים.

בחנו את הערבויות: 

ערבויות קבלן הן הערבויות שניתנות על ידי הקבלן במסגרת הסכם פינוי בינוי ומשמשות כבסיס להסכמי פינוי בינוי. הן מבטיחות שככל ויהיה כשל בפרויקט, אתם, הדיירים, תהיו מוגנים.

• וודאו שהקבלן מציע את כל הערבויות הנדרשות על פי חוק.
• בדקו את תנאי הערבויות – מתי הן ניתנות ואיך אפשר לממש אותן.
• התייעצו עם עורך דין פינוי בינוי לגבי נוסח הערבויות.

הכלי שלכם: עורך דין להתחדשות עירונית

הבדיקות שיש לבצע לצורך בחירת הקבלן הן רבות. מומלץ כי עורך הדין המתמחה בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי ילווה אתכם בבחירת הקבלן ויבצע את הבדיקות הנדרשות.

עורך דין פינוי בינוי מנוסה אשר ילווה אתכם בבחירת הקבלן יבצע את הבדיקות את הבאות:

• יבדוק את חוזה הקבלנות וילוודא שהוא מגן על האינטרסים שלכם.
• יבחן את הערבויות ויוודא שהן מספקות וע"פ חוק.
• ייעץ לגבי תהליכי הבחירה והמשא ומתן עם הקבלן.
• יסייע בפתרון סכסוכים אם (חלילה) יתעוררו במהלך הפרויקט.

סיכום: הדרך לבית החלומות עוברת דרך הקבלן הנכון

בחירת קבלן לפרויקט פינוי בינוי היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו. 

זכרו, הליך פינוי בינוי הוא הליך מורכב וארוך. לכן, עליכם לבחור את הקבלן שיבנה את הדירה החדשה שלכם באיכות הטובה ביותר ושאיתו אתם מעוניינים לעבור את המסע המרגש עד לקבלת הדירה החדשה. 

זכרו:

• בדקו ניסיון וביצועים קודמים
• וודאו איתנות פיננסית
• בחנו את איכות הבנייה
• בדקו יכולת עמידה בלוחות זמנים
• הקפידו על ערבויות מתאימות

עם כלים אלה ועם ליווי עורך דין המתמחה בפינוי בינוי, תוכלו לבחור את הקבלן הנכון והמתאים עבורכם ולצאת למסע המרתק של פינוי בינוי אשר בסופו תוכלו להנות מבית חדש.

התחדשות עירונית היא מסע מרתק ומאתגר, שבמרכזו עומדת החלטה קריטית: בחירת היזם הנכון. בעוד שהאינסטינקט הראשוני של רבים הוא להתמקד בתמורות הגבוהות ביותר, חשוב להבין שזו רק חתיכה אחת בפאזל המורכב של פרויקט מוצלח.

אכן, תמורות אטרקטיביות הן גורם חשוב בהחלטה, אך הן רחוקות מלהיות השיקול היחיד. לעתים, בחירה ביזם המציע תמורות מעט נמוכות יותר, אך עומד בקריטריונים חיוניים אחרים, עשויה להיות ההחלטה הנבונה ביותר לטווח הארוך.

במאמר זה, נחקור את מכלול השיקולים החיוניים בבחירת יזם להתחדשות עירונית. נראה כיצד ניסיון, אמינות, יציבות פיננסית ויכולות ניהול, לצד התמורות המוצעות, יוצרים יחד את המתכון להצלחת הפרויקט. הבנה מעמיקה של כל אלה תאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת שתשרת אתכם היטב לאורך כל הדרך – מהחתימה הראשונה ועד לכניסה לדירה החדשה.

אז איך בוחרים יזם פינוי בינוי שיוביל אתכם להצלחה?

הנה מדריך מקיף שיעזור לכם לנווט בין האפשרויות ולקבל את ההחלטה הנכונה:

1. ניסיון הוא שם המשחק – בעולם הפינוי בינוי, ניסיון הוא נכס יקר ערך. חפשו יזם עם היסטוריה מוכחת בפרויקטי התחדשות עירונית. בקשו לראות דוגמאות של פרויקטים שהושלמו בהצלחה, ואל תהססו לבקר באתרים אלה או לשוחח עם דיירים.

זכרו, ניסיון בבנייה רגילה אינו מספיק – פינוי בינוי דורש מיומנויות ייחודיות כמו ניהול משא ומתן מורכב עם דיירים, התמודדות עם רגולציה מיוחדת, ויכולת לנהל פרויקט ארוך טווח. יזם עם ניסיון רב בתחום יוכל לצפות מראש אתגרים ולהתמודד איתם ביעילות.

2. אמינות ושקיפות – בפרויקט ארוך טווח כמו פינוי בינוי, אמון הוא מטבע חיוני. יזם אמין יהיה פתוח ושקוף לגבי כל היבטי הפרויקט. הוא יספק מידע מלא על לוחות זמנים, תקציבים, וסיכונים אפשריים.

היזהרו מהבטחות מופרזות או מניסיונות להסתיר מידע. יזם טוב יציג תמונה ריאלית, כולל האתגרים הצפויים, ויסביר כיצד הוא מתכוון להתמודד איתם. שקיפות זו בונה אמון ומבטיחה שיתוף פעולה פורה לאורך כל הדרך.

3. יציבות פיננסית –  פרויקט פינוי בינוי דורש משאבים כלכליים משמעותיים. ודאו שליזם יש את היכולת הפיננסית להוביל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. בקשו הוכחות ליציבות פיננסית כמו דו"חות כספיים ובדקו את ההיסטוריה העסקית שלו.

יזם יציב פיננסית יוכל לעמוד בהתחייבויותיו גם אם יתעוררו קשיים בדרך. זה מבטיח שהפרויקט לא ייתקע באמצע בגלל בעיות כלכליות של היזם.

4. יכולת ניהול פרויקטים – פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המורכבים בענף הנדל"ן. הוא דורש ניהול מקצועי ברמה גבוהה. חפשו יזם עם מערכת ניהול מסודרת, צוות מקצועי מנוסה, ויכולת מוכחת להתמודד עם אתגרים בלתי צפויים.

בדקו את המבנה הארגוני של החברה. האם יש צוות ייעודי לפרויקטי פינוי בינוי? האם יש מנהל פרויקט מנוסה שילווה אתכם לאורך כל הדרך? יכולות ניהול חזקות הן המפתח להצלחת פרויקט מורכב כל כך.

5. תקשורת ויחסי אנוש – היזם יהיה השותף שלכם למסע ארוך ומאתגר. חשוב שתרגישו בנוח לתקשר איתו ושיהיה קשוב לצרכים ולדאגות שלכם. יזם טוב יידע לתקשר באופן ברור ושוטף עם כל בעלי העניין בפרויקט – מהדיירים ועד הרשויות.

בדקו כיצד היזם מתקשר איתכם במהלך תהליך הבחירה. האם הוא זמין לשאלות? האם התשובות שלו ברורות ומקיפות? תקשורת טובה היא המפתח לשיתוף פעולה מוצלח לאורך שנות הפרויקט.

6. מוניטין בשוק – המוניטין של היזם בעולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית הוא מדד חשוב לאיכות עבודתו. בדקו את המוניטין שלו בקרב לקוחות קודמים, קבלני משנה, ורשויות מקומיות. יזם טוב יזכה להמלצות חמות מכל הצדדים.

אל תהססו לבקש המלצות ולשוחח עם דיירים מפרויקטים קודמים. שאלו על רמת השירות, עמידה בלוחות זמנים, ואיכות הבנייה. מוניטין טוב הוא תוצאה של עבודה קשה ומקצועית לאורך זמן.

7. גמישות ויצירתיות – כל פרויקט פינוי בינוי הוא ייחודי ודורש פתרונות מותאמים. חפשו יזם שמפגין גמישות מחשבתית ויכולת למצוא פתרונות יצירתיים לאתגרים.

יזם טוב יידע להתאים את התוכניות לצרכים הייחודיים של הדיירים והשכונה. הוא יציע פתרונות יצירתיים לבעיות שעולות בדרך, ויהיה פתוח לרעיונות חדשים. גמישות זו חיונית להצלחת פרויקט מורכב כמו פינוי בינוי.

8. מעבר למספרים: הערך האמיתי של התמורות- כשמדברים על תמורות בפרויקט התחדשות עירונית, המחשבה הראשונה נוטה להתמקד במספר המטרים הנוספים או בגודל הדירה החדשה. אולם, תמורה איכותית היא הרבה מעבר למספרים גרידא. הנה כמה נקודות מפתח לבחון בהערכת התמורות:

א. גודל ותכנון הדירה: אכן, תוספת שטח היא חשובה, אך חשוב לא פחות הוא התכנון היעיל של השטח. דירה מתוכננת היטב יכולה לספק איכות חיים גבוהה יותר גם בשטח קטן יותר.

ב. סטנדרט הבנייה: בחנו לעומק את איכות החומרים והגימורים המוצעים. סטנדרט בנייה גבוה לא רק משפר את איכות החיים, אלא גם מבטיח עמידות לאורך זמן וחיסכון בעלויות תחזוקה עתידיות.

ג. שדרוגים והתאמות אישיות: בחנו את איכות הגימורים המוצעים ואת מידת הגמישות בהתאמת הדירה לצרכיכם. יזם טוב יציע מגוון אפשרויות לשדרוגים פנימיים כמו מטבח, אמבטיות, ריצוף, ומערכות חשמל ומיזוג. בדקו גם את האפשרות לשינויים בתכנון הפנים של הדירה. גמישות והתאמה אישית יכולות להיות שוות ערך רב, לעתים אף יותר מתוספת מטרים. חשוב לברר מה בדיוק כלול בתמורה ומה לא, כדי להבין אם תידרשו להוסיף כסף כדי להגיע לתוצאה הרצויה לכם. יזם איכותי ישאף לספק דירה שתהיה מוכנה למגורים ללא צורך בהשקעות נוספות משמעותיות מצדכם.

ד. איכות השטחים המשותפים: התמורה אינה מסתכמת רק בדירה עצמה. בחנו את איכות הלובי, חדר הכושר (אם יש), הגינה המשותפת וכדומה. אלה משפיעים משמעותית על איכות החיים ועל ערך הנכס.

ה. יעילות אנרגטית: בדקו אם הבניין מתוכנן להיות יעיל אנרגטית. מערכות חכמות לחיסכון באנרגיה יכולות לחסוך לכם כסף רב בטווח הארוך.

ו. ערך עתידי: חשבו גם על הערך העתידי של הדירה. האם התמורה המוצעת תשמור על ערכה לאורך זמן? האם היא תהיה אטרקטיבית בשוק גם בעוד עשר או עשרים שנה?

בסופו של דבר, התמורה הטובה ביותר היא זו שמשלבת בין כמות לאיכות, ומתאימה בצורה המיטבית לצרכים ולסגנון החיים שלכם. אל תתפתו רק למספרים גדולים – הביטו על התמונה הכוללת והעריכו את הערך האמיתי של מה שמוצע לכם. יזם איכותי יציע תמורה שהיא לא רק גדולה יותר, אלא גם טובה יותר באופן מהותי מהדירה הנוכחית שלכם.

הניסיון שלנו עם יזמים

במשרד יקותיאל ושות', צברנו ניסיון רב בעבודה עם מגוון רחב של יזמים בפרויקטי פינוי בינוי. לאורך השנים, ראינו מקרוב את ההבדל בין יזמים מצוינים לכאלה שפחות.

ניסיון זה מאפשר לנו לסייע ללקוחותינו בבחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט שלהם, תוך הבנה עמוקה של היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.

סיכום

בחירת היזם הנכון לפרויקט הפינוי בינוי שלכם היא החלטה קריטית שתשפיע על חייכם לשנים רבות. אל תמהרו לקבל החלטה, ואל תתפשרו על פחות מהטוב ביותר. השקיעו זמן ומאמץ בתהליך הבחירה, שאלו שאלות, ובדקו היטב כל אפשרות.

זכרו, לאורך כל הדרך חשוב להיות מלווים על ידי עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית. עורך דין פינוי בינוי מנוסה יכול לסייע לכם בבחירת היזם, בניהול המשא ומתן, ובהבטחת האינטרסים שלכם לאורך כל הפרויקט.

עם היזם המתאים והליווי המשפטי הנכון, תוכלו להפוך את חלום ההתחדשות העירונית למציאות מרגשת ומספקת. הדירה החדשה שלכם מחכה – בואו נעשה את זה נכון!

תהליך של פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, הדורש תיאום בין גורמים רבים כגון יזמים, דיירים, מהנדסים ועורכי דין. 

בתוך כל המורכבות הזו, שמאי דיירים הוא אחד התפקידים החשובים ביותר, שמשפיע על התמורה הסופית של בעלי הדירות. מאמר זה יסקור את תפקיד השמאי, הקריטריונים לבחירת שמאי מוצלח, וייתן כלים פרקטיים לדיירים המעוניינים לבחור שמאי שילווה אותם בצורה מיטבית בתהליך זה.

תפקיד השמאי בפרויקט פינוי בינוי

תפקידו של שמאי דיירים בפרויקט פינוי בינוי הוא לקבוע את השווי של דירות התמורה אותן הדיירים מקבלים בתום הפרויקט וזאת לצורך הנפקת הערבויות לדיירים בהתאם להוראות חוק המכר, כמו כן, השמאי מעריך את גובה דמי השכירות לדירות הדיירים טרם פינוין וזאת הן לצורך קביעת גובה ערבות השכירות והן תשלומי השכירות המשולמים לדיירים במהלך בניית הפרויקט, ובנוסף, לבחון את הדו"ח הכלכלי של היזם לעניין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט המשליך באופן ישיר על התמורות אותן מקבלים הדיירים. תפקיד זה כולל הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן המקומי, היכרות עם הסביבה בה מתבצע הפרויקט, הערכת שווי הקרקע, חישוב זכויות הבנייה וניתוח ההשלכות הכלכליות עבור הדיירים.

הערכת השמאי אינה רק עניין של הערכת שווי דירות התמורה, אלא גם של ניהול ציפיות. הדיירים מצפים לקבל דירות חדשות ומשודרגות, בעוד היזם מצפה לרווחיות. השמאי נדרש לתאם בין הרצונות הללו, ולוודא שהתמורה לדיירים עומדת בסטנדרטים המקובלים ומבוססת על הערכת שווי הוגנת ומאוזנת. השמאי נדרש גם להכיר היטב את הסכמי פינוי בינוי ולוודא שהם עומדים בחוקים והתקנות, וכן לשלב את הדוח השמאי בתהליך המשא ומתן מול היזם.

קריטריונים לבחירת שמאי דיירים

1. ניסיון רלוונטי בפרויקטים של פינוי בינוי שמאי פינוי בינוי נדרש לידע וניסיון ספציפיים לפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט הליך של פינוי בינוי. על הדיירים לבחור שמאי עם ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, אשר מבין את מורכבויות השוק ומסוגל לבצע הערכות מדויקות ועדכניות. ניסיון רחב בתחום מאפשר לשמאי לספק הערכה מדויקת לגבי התמורה הפוטנציאלית.
2. עצמאות ואובייקטיביות חשוב מאוד שהשמאי יהיה בלתי תלוי ואובייקטיבי לחלוטין. עליו לפעול אך ורק לטובת הדיירים ולוודא שהם מקבלים את התמורה המקסימלית המגיעה להם. שמאי שנבחר על ידי היזם או שפועל תחת השפעת גורמים חיצוניים עלול לפגוע באמינות הדוחות ובהגנה על זכויות הדיירים. לכן, מומלץ לדרוש במסגרת המו"מ עם היזם שמאי מטעם הדיירים, ולכל הפחות, שמאי שיוסכם ע"י שני הצדדים ולא יהיה רק מטעם היזם.
3. הבנה משפטית וכלכלית פרויקטים של פינוי בינוי הם תהליכים מורכבים, שמשלבים לא רק ידע בנדל"ן, אלא גם הבנה של תקנות והסכמים משפטיים. על השמאי להיות בעל ידע נרחב בתקנות המקומיות ובחוקי התכנון והבנייה, ולעבוד בשיתוף פעולה עם עורך דין פינוי בינוי, אשר יבטיח שההערכות השמאיות תואמות את ההסכמים המשפטיים שנחתמים מול היזם. 
4. דוחות שמאות מקיפים ומדויקים חשוב לוודא שהשמאי מסוגל להפיק דוחות שמאות מקצועיים ומפורטים. דוח שמאי טוב כולל הערכה מדויקת של שווי השכירויות במועד הפינוי, שווי דירות התמורה המוצעות בפרויקט החדש, היטלים מיסים ואגרות שעשויים להידרש במסגרת הפרויקט. דוחות אלה משמשים כבסיס למשא ומתן מול היזם ויכולים להשפיע באופן משמעותי על התמורה הסופית שיקבלו הדיירים.
5. תקשורת ויחסי אנוש תהליך פינוי בינוי הוא מורכב ויכול לעורר לא מעט מתחים ולחצים בקרב הדיירים. שמאי שמנהל תקשורת ברורה, פתוחה ונעימה עם הדיירים יכול להקל מאוד על התהליך ולהפחית את החששות. היכולת להסביר לדיירים את התהליך בצורה ברורה ולספק מידע אמין לגבי הצפוי להם היא קריטית להצלחת הפרויקט.

מורכבויות בתחום פינוי בינוי

שמאות בפרויקט פינוי בינוי כוללת בתוכה מורכבויות רבות, חלקן כלכליות וחלקן משפטיות. השמאי נדרש להעריך את שווי השכירויות של הנכסים הקיימים בהתאם למועד הפינוי שווי דירות התמורה אותן יקבלו הדיירים בתום הפרויקט, זכויות בנייה אפשריות והיכולת להפיק רווחים מהקרקע. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון את התפיסה הציבורית של הדיירים בנוגע לתמורה שהם מצפים לקבל, ולעיתים יש צורך לגשר בין ציפיות לא מציאותיות לבין תמורה ריאלית.

חשוב לציין, כי בעת האחרונה החלו להיכנס להסכמי פינוי בינוי הוראות בעניין "חלוקת רווחיות עודפת", כלומר, אם הפרויקט מספיק רווחי, היזם חולק את הרווחים עם הדיירים. כאן תפקידו של השמאי הוא קריטי על מנת לשמור על האינטרס של הדיירים בנושא זה.

טיפים לבחירת שמאי דיירים

1. בקשו המלצות מדיירים בפרויקטים דומים: דברו עם דיירים שהיו מעורבים בפרויקטים של פינוי בינוי ושמעו מהם על חוויותיהם עם השמאי.
2. וודאו שהשמאי מוסמך: על השמאי להיות בעל רישיון שמאות מקרקעין ובעל ניסיון רחב בהתחדשות עירונית.
3. בקשת דוגמאות לדוחות קודמים: דוחות שמאות קודמים יכולים לשמש מדד לרמת המקצועיות והדיוק של השמאי.
4. שימו דגש על התקשורת: וודאו שהשמאי מסוגל להסביר בצורה בהירה וברורה את הדוחות והממצאים לדיירים, ולעבוד בשיתוף פעולה עם יתר הצוותים המעורבים בפרויקט.

סיכום

בחירת שמאי דיירים לפרויקט פינוי בינוי היא החלטה חשובה ביותר שתשפיע על ההצלחה של הפרויקט ועל התמורה שיקבלו הדיירים. שמאי מנוסה, אובייקטיבי ומיומן יסייע לדיירים להבטיח שהערכות השווי שמתבצעות במהלך חיי הפרויקט וההסכמות שנקבעו מול היזם יהיו הוגנים וראויים. מומלץ להיוועץ בעורך דין פינוי בינוי המתמחה בתחום, שילווה את הדיירים בתהליך ויוודא שכל ההיבטים המשפטיים והכלכליים מנוהלים בצורה המקצועית ביותר.

פינוי בינוי הוא תהליך מרכזי בהתחדשות עירונית, אך הוא מלווה באתגרים רבים, במיוחד בכל הנוגע לשמירה על זכויות בעלי הדירות. לאחרונה, עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, הבהירה כי יש להקפיד על כך שהתמורות בהסכם שנחתמו בין הדיירים ליזמים לא ישונו במהלך תהליך התכנון והרישוי. עמדה זו מדגישה את הצורך בהגנה על זכויות בעלי הדירות ומונעת פגיעה בהם כתוצאה משינויים חד-צדדיים ביחס לתמורות שהוסכמו.

הרקע לפניית משרד המשפטים

הפנייה של משרד המשפטים, שנעשתה על ידי עו"ד כרמית יוליס, הגיעה בעקבות דרישות שהציבו רשויות מקומיות, מנהלות התחדשות עירונית ומהנדסי עיר. דרישות אלו כללו שינוי התמורות בהסכמים שנחתמו בין דיירים ליזמים, במטרה להפחית את הצפיפות בפרויקטי פינוי בינוי. התערבות זו של הרשויות, שהביאה לדרישות לשינוי התמורות המוסכמות, עוררה את החשש מפגיעה בזכויות הדיירים והובילה לפניית משרד המשפטים כדי להבטיח את קיום התמורות לדיירים בהסכמים שנחתמו. עו"ד יוליס הבהירה כי אין להתנות את קידום תהליכי התכנון והרישוי בשינויים בתמורות שעלולים לפגוע בזכויות הדיירים, כפי שנקבעו.

החשיבות בהגנה על זכויות בעלי הדירות

עמדת משרד המשפטים מבטאת את החשיבות הקריטית בהגנה על זכויות בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי. שמירה על תנאי העסקאות כפי שנחתמו בין היזם לדיירים מבטיחה את יציבות הפרויקט, מונעת יצירת חוסר ודאות עבור הדיירים ושומרת על אמונם בתהליך. חשוב להבין שהסכמות שנחתמו נועדו להגן על זכויות הדיירים ולהבטיח שהם יקבלו את התמורות המגיעות להם, גם במצבים של עיכובים או שינויים בתהליך הבנייה.

עמדת משרד יקותיאל ושות'

משרד יקותיאל ושות' נתקל במקרים שבהם מנהלת ההתחדשות ומהנדס העיר מערימים קשיים על פרויקטים של פינוי בינוי ומתערבים בתנאים המסחריים שסוכמו בין היזם לדיירים. למשל, דרישות להפחתת התמורה לדיירים ל-12 מ"ר בלבד, או דרישות להחתים דיירים מחדש על הסכמים מתוקנים, פוגעות בזכויותיהם. ישנם מקרים שבהם הם דורשים שלא לתת תמורה כספית או לחלק רווח עודף, במטרה להעניק מינימום זכויות בנייה. אנו רואים בכך פגיעה בחופש החוזים וביכולת לנצל את הקרקע בצורה מיטבית תוך השגת תמורות ראויות לדיירים ושמירה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אם יזם מסוגל להציע תמורה טובה יותר או לבנות פרויקט יוקרתי יותר, אין סיבה למנוע זאת כל עוד הוא עומד בדרישות החוקיות והרגולטוריות.

תפקידם של עורכי הדין בפרויקטים של פינוי בינוי

עורכי דין המתמחים בפינוי בינוי ממלאים תפקיד מרכזי בהגנה על זכויות בעלי הדירות. תפקידם כולל הבטחת מימוש ההסכמות המסחריות שהושגו עם היזם ומניעת שינויים חד-צדדיים בהן והבטחת זכויותיהם של הדיירים מול כל גורם המעורב בתהליך, לרבות רשויות מקומיות וגופים ממשלתיים. ייצוג משפטי נכון מספק לדיירים ביטחון לאורך כל תהליך הפינוי בינוי ומבטיח שמירה על האינטרסים שלהם.

השלכות אפשריות של שינוי התמורות לדיירים

שינויים בתמורות בהסכמים שנחתמו עלולים להוביל לפגיעה קשה בזכויות הדיירים ולהגביר את חוסר הוודאות בתהליך. שינוי כזה עלול לגרום לירידה באמון הדיירים בתהליך וליצירת מחלוקות משפטיות בין הצדדים, אשר יובילו לעיכובים בפרויקט. לפיכך, שמירה על התמורות כפי שנחתמו בהסכמים והקפדה על כך שתהליך הרישוי יתקיים בהתאם להסכמות אלו הם קריטיים להצלחת הפרויקט.

סיכום

פינוי בינוי הוא תהליך חשוב וחיוני להתחדשות עירונית, אך הוא מצריך שמירה על יציבות ותנאים הוגנים עבור כל הצדדים המעורבים. עמדת משרד המשפטים, כפי שהובעה על ידי עו"ד כרמית יוליס, מדגישה את הצורך בהגנה על זכויות בעלי הדירות והבטחת יציבות ההסכמות המסחריות והתמורות כפי שנחתמו. משרד יקותיאל ושות' תומך במהלך זה וממשיך להגן על זכויות הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי, תוך התמודדות עם האתגרים המשפטיים והמדיניים העומדים בדרך.