מחבר: '''גיא יקותיאל'''

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא ולהבין מהו ציפוף עירוני, יתרונותיו וחסרונותיו ומהו עתיד הציפוף העירוני בישראל ובעולם.

מהו "ציפוף עירוני"?

ציפוף עירוני הינו מדד המציין את מספר האנשים שגרים בשטח עירוני כלשהו המחושב על פי רוב לפי מספר אנשים פר קמ"ר. ציפוף העירוני יכול להגרם מגורמים שונים ביניהם:
עליה בכמות האוכלוסיה מה שמצריך בניית יותר יחידות דיור על אותו שטח נתון.
ערים עם שטח מוגבל (בגלל גודלן, או גורמי טבע\ גבולות עירוניים שמגבילים התרחבות טבעית ורצויה)
ערים הממוקמות במקום מבוקש (מיקום מרכזי עם גישה נוחה לתחבורה, מקומות עבודה, לימודים וכו).

ציפוף עירוני – בעד או נגד?

 
ציפוף עירוני הוא לא דבר טוב או רע באופן מוחלט. ההשפעות שלו תלויות במידה רבה בדרך שבה העיר מתוכננת.
כאשר ציפוף עירוני מתוכנן בצורה נכונה, הוא יכול ליצור ערים בנות קיימא, חיוניות ותוססות. עם זאת, כאשר אינו מתוכנן בצורה נכונה הוא עלול להוביל לבעיות רבות.

כמו בכל נושא גם הציפוף העירוני עשוי לגלם בתוכו יתרונות וחסרונות.
אם נחשוב על המונח צפיפות עירונית ייתכן והאסוציאציה הראשונית שלנו תהיה שלילית.
יתכן כי בבואנו לשקול עיר למטרת מגורים, עיר צפופה לא תהווה בחירה אידאלית ולנגד עיננו יצוצו חסרונות כגון זיהום אויר, לכלוך, פקקי תנועה, רעש, עלויות דיור גבוהות, וכן תנאי מחיה צפופים ובעיות חברתיות. יחד עם אלו, בהחלט נוכל למצוא גם השפעות חיוביות ויתרונות:

נגישות גבוהה – ערים בעלות צפיפות גבוהה ייהנו משירותי תחבורה ציבורית קלה וזמינה, וגם הסדרי ההליכה או הרכיבה בהן יהיו נוחים.
יש חשיבות רבה לנגישות, התניידות ותחבורה ציבורית מעולה היות ובערים מרכזיות והומות יוקצו שטחים קטנים יותר לסלילת כבישים ומגרשי חניה. הרעיון הוא התניידות עצמאית וקלילה. דבר זה משפיע באופן חיובי על הקיימות –
ערים צפופות הדורשות פחות שטחי נהיגה וחניה אלא ע"י התניידות רגלית תהיינה באופן יחסי פחות מזוהמות מפליטת עשן וגזים.
חיוניות – ערים צפופות הן גם תוססות ומלאות חיים, עם מגוון רחב של מקומות תעסוקה, חנויות, מסעדות, ברים ומוקדי בידור והקהילות החיות בה מגוונות יותר. 

ללא ספק אנו יכולים לגלות כי היעילות הכוללת שנחווה מחיי מגורים בעיר בעלת ציפוף עירוני גבוה עשויה לגבור מעל החסרונות היחסיים שבה.

איך בא לידי ביטוי הציפוף העירוני בישראל? 

נבחן את הציפוף העירוני בישראל בראי ההיסטוריה.
גורמים רבים תרמו עם השנים לציפוף העירוני הגבוה, ביניהם:
העלייה היהודית – מאז קום המדינה, עלו אליה עולים רבים מרחבי העולם, שהובילו לגידול משמעותי באוכלוסייה.
מגבלות גאוגרפיות- שטחה של ישראל מוגבל יחסית, ומרבית האוכלוסייה מתגוררת באזור מישור החוף, מה שגורם לצפיפות גבוהה באזורים אלה.
פיתוח עירוני – ערים רבות בישראל התפתחו ללא תכנון עירוני מקיף, מה שהוביל לבנייה צפופה ולתשתיות לא יעילות.

לפני קום המדינה צפיפות האוכלוסין בארץ ישראל הייתה נמוכה יחסית.
בערב הקמת המדינה, התגוררו בארץ כ-650,000 איש, צפיפות של כ-17 איש לק"מר.
בשנות 50-60 –  גלי העלייה הגדולים הביאו לגידול משמעותי באוכלוסייה, והצפיפות עלתה לכ-100 איש לקמ"ר.
בשנות 70-80 חל פיתוח עירוני רציני שהתאפיין בבניה צפופה בערים רבות, והצפיפות עלתה לכ-200 איש לקמ"ר.
בשנות ה-90 והאלפיים עם העלייה מברית המועצות חל שוב גידול משמעותי באוכלוסייה, והצפיפות עלתה לכ-300 איש לקמ"ר.
כיום, צפיפות האוכלוסין בישראל גבוהה יחסית למדינות אחרות בעולם ועומדת על כ-960 איש לקמ"ר, והיא צפויה להמשיך ולעלות בשנים הקרובות מעצם הגידול הטבעי (אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול מ-9.6 מיליון נפש כיום, ל-16 מיליון נפש בשנת 2050),
העלייה לישראל שתימשך גם בעתיד וההגירה הפנימית מהפריפריה למרכז הארץ שצפויה להימשך, ולהוביל לצפיפות גבוהה יותר בערים הגדולות.

ומה יהיה עתיד הציפוף העירוני בישראל?

העתיד תלוי בנו ובבחירות שנעשה. עלינו לחשוב ולפתח פתרונות יצירתיים.
בבואנו לבצע פרוייקטים של התחדשות עירונית ניתן דגש על שיפור מבנים ותשתיות באיזורים ותיקים וקידום בניה ירוקה, נתכנן תכנון חכם וננצל את השטחים העומדים לרשותנו תוך שימוש יעיל יותר של משאבי הקרקע באמצעות בניה לגובה.
יש לפתח ולקדם תוכניות דיור ציבורי בר השגה בשיתוף פעולה בין הממשלה הרשויות המקומיות והסקטור הפרטי כדי להציע אפשרויות מגורים לאוכלוסיות שונות. 

פרוייקטים של התחדשות עירונית חכמה ויצירת ערים בנות קיימא, חיוניות ומתקדמות לטובת כל תושביהן גם יחזקו את הקהילה, יתמכו באוכלוסיות מוחלשות ויתרמו לחוסן החברתי.
בנוסף לזאת אין לזנוח את ההשקעה המתמדת בתשתיות תחבורה ציבורית יעילות, ולשפרן תוך יצירת אפשרויות נוחות להתניידות ושיפור הנגישות.

ומה הכיוון אליו צועד העולם?

ישנו פיתוח מתמיד של פתרונות חדשניים כלל עולמיים:
ערים חכמות עם תשתית טכנולוגית מתקדמות ובינה מלאכותית לניהול יעיל תוך שיפור תשתיות, תחבורה, אנרגיה ואיכות הסביבה.
ערים ירוקות פיתוח שטחים, גגות וקירות ירוקים להפחתת זיהום האוויר, שיפור איכות החיים וחיזוק הקשר בין האדם לטבע.
ערים משולבות –  שילוב מגורים, מסחר, תעסוקה ותרבות בקרבת מקום כדי להפחית צורך בנסיעות.
פיתוח עירוני עם דגש על הצרכים העתידיים, תכנון חכם ויישום טכנולוגיות חדשניות.
מערכות תחבורה ציבורית יעילות, זמינות ומתקדמות, כמו רכבות קלות, רכבים חשמליים ומוניות אוטונומיות, מקלות על התניידות ומפחיתות את עומס התנועה.

עתיד הצפיפות העירוני צפוי להיות מורכב ומשמעותי. עם חשיבה יצירתית, שיתוף פעולה ופתרונות חדשניים, ניתן להפוך את הצפיפות לאתגר בר פתרון! נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!
לפרטים

פינוי בינוי הוא תהליך בו מבנים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים. המבנים החדשים מציעים תנאי מגורים טובים יותר מאלו הישנים וכן מספקים דירות נוספות לשוק הדיור. עורך דין פינוי בינוי משחק תפקיד קריטי בכל שלבי התהליך – החל מהכנת ההסכמים ועד לייצוג הדיירים והיזמים בפני הרשויות. במאמר זה נדבר על תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי ונסביר מדוע הוא מהווה דמות מפתח בהצלחתו של כל פרויקט בינוי בינוי.

מיהו עורך דין פינוי בינוי?

עורך דין פינוי בינוי הוא עורך דין המתמחה בהיבטים המשפטיים של עולם הנדל"ן, עם התמקדות בתהליכים של פינוי ובנייה מחודשת. הוא מייעץ ללקוחותיו (דיירים, יזמים וגורמים נוספים) לאורך כל שלבי הפרויקט, משלב תכנון הפרויקט ועד לשלב המימוש בפועל. הוא זה שמוודא שהאינטרסים של לקוחותיו מקודמים באופן מקסימאלי ואופטימאלי – מבלי לפגוע באף אחד מהצדדים וכן מוודא שלא מתבצעות "מריחות זמן" מיותרות.

מהם תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי?

תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי הינם מורכבים, רב-מימדיים וכוללים ליווי משפטי רחב היקף החיוני להצלחת פרויקטים של פינוי בינוי. תפקידו העיקרי הינו להבטיח כי כל הפעולות וההסכמות בפרויקטים אלו מתבצעות בהתאם לחוק ושזכויותיהם של כל הצדדים מוגנות ומתקיימות כהלכה; כל זאת תוך שמירה על התנהלות חוקית, שקופה ומוסרית ללא רבב של הפרויקט. הנה סקירה מורחבת של תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי:

מפגשים עם בעלי הזכויות בנכסים ומתן הסברים

עורך דין פינוי בינוי אחראי לקיים מפגשים עם כל בעלי הזכויות בנכס, על מנת להסביר להם במדויק את מהותו של הליך הפינוי-בינוי ומשמעותו וכדי לוודא שהם מבינים את ההזדמנויות והאתגרים אשר עלולים לצפות להם בתהליך, תוך הדגשת היתרונות שיכולים להתקבל מהפרויקט. מטרת העל של מפגשים אלו, היא לרתום את בעלי הזכויות לתמיכה ולהשגת הסכמה רחבה ככל האפשר לקידום הפרויקט.

ליווי בתהליך בחירת יזם ויועצים

בפרויקטים בהם הדיירים בוחרים באופן אקטיבי את עורך הדין ככלל ובשיטת המכרז ההפוך שלנו במשרד יקותיאל ושות' בפרט, עורך הדין מלווה את בעלי הזכויות בתהליך בחירת היזם, כולל עריכה וניהול מכרזים ליזמים. במסגרת מכרזים אלו נבחר היזם לפי כישוריו, איתנותו הפיננסית ונסיונו – וכמובן לפי התמורה המוצעת על ידיו. בנוסף, מלווה עורך הדין גם את בחירת שאר היועצים לפרויקט – כגון אדריכלים, מהנדסים, יועצים פיננסיים ועוד, ובודק את תקיפותם המשפטית של הסכמי העבודה עמם.

גיבוש תנאי ההסכם מול היזם והחתימה עליו

מכל תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי אשר מלווה בעלי זכויות בפרויקטי פינוי בינוי, תפקיד זה אולי הינו הקריטי ביותר, שכן ההסכם אל מול היזם הינו זה שיתווה את הדרך ואת העקרונות החשובים על פיהם כל הצדדים יהיו מחוייבים לפעול. בכל מקרה של אי קיום אחד מתנאי ההסכם, יוכלו בעלי הזכויות בנכס לתבוע את היזם – ולהיפך. כך עורך הדין בעצם עוזר לבעלי הזכויות להיות בטוחים שההסכם מעגן את זכויותיהם בצורה המקסימאלית והטובה ביותר. גיבוש תנאיו של ההסכם על ידי עורך הדין, מתבצע תוך מתן הסבר מלא ללקוחותיו על משמעויותיו המשפטיות והביצועיות של כל תנאי ווידוא מלא שהסכם זה נחתם בהתאם לכל ההסכמות.

הבטחת קבלת בטוחות מהיזם

עורך דין פינוי בינוי פועל להבטיח כי היזם מספק בטוחות מספקות בכל שלבי הפרויקט. בטוחות אלו כוללות ערבויות חוק מכר, ערבויות שכירות, ערבויות מיסים, ערבויות בדק, ערבויות משלימות וביטוחים שונים. המטרה היא להבטיח את המשך העבודה של היזם תוך שמירה על אינטרסים של בעלי הזכויות.

ליווי בקבלת הדירות החדשות

לבסוף, עורך דין פינוי בינוי מלווה את בעלי הזכויות בקבלת דירותיהם החדשות, תוך הקפדה ווידוא שהדירות אכן מתאימות להתחייבויות היזם כפי שהוגדרו בהסכם ההתקשרות. הוא מבצע את כל הנדרש כדי לרשום את צו הבית המשותף ולרשום את זכויות בעלי הזכויות בדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין ובכך להבטיח את מעמדם המשפטי והפיננסי בנכס החדש.

יתרונותיו של עורך דין פינוי בינוי

מומחיותו של עורך דין פינוי בינוי נדרשת לאורך כל שלבי הפרויקט והיא מהווה אבן יסוד בהבטחת זכויות כל הצדדים המעורבים ובקידום הפרויקט תוך שמירה על תקנות וחוקים. היתרון הבולט ביותר בליווי של עורך דין פינוי בינוי למעשה, הוא הביטחון המשפטי שהוא מספק. כמומחה בתחום הנדל"ן המשפטי, עורך דין פינוי בינוי מבין את האתגרים והסיכונים הקיימים בתהליך זה ויודע כיצד לנהל אותם כך שיתמקדו במטרה – להביא להצלחת הפרויקט, כאמור, תוך שמירה על זכויותיהם כל הצדדים. בנוסף, עורך דין פינוי בינוי מומחה יכול לזהות בעיות פוטנציאליות מראש ולפתור אותן עוד לפני שהן מתרחשות והופכות למכשול.

מדוע חשוב שיהיה עורך דין מומחה בתהליך פינוי בינוי?

השתתפותו של עורך דין המומחה בפינוי בינוי הינה קריטית להצלחת הפרויקט ממספר סיבות:

• הבטחת תהליך חוקי ושקוף – עורך דין פינוי בינוי מבטיח כי כל ההליכים בפרויקט מבוצעים בהתאם לחוק, תוך שמירה על התקנות הקיימות, בשקיפות מלאה אל מול בעלי הזכויות בנכס.
• מיקסום האינטרסים של הלקוח – עורך דין פינוי בינוי ידע לנהל משא ומתן בשם לקוחותיו הן מול היזם והן מול הרשויות, ולהשיג עבורם את התנאים הטובים ביותר באופן מקצועי נטול פניות.
• מניעת סכסוכים – על ידי ניסוח חוזים ברורים ומדויקים, עורך דין פינוי בינוי יכול להקטין את הסיכוי למחלוקות עתידיות – גם אלו שעלולות להתעורר בין הדיירים עצמם וגם בין הדיירים ליזם או לרשויות המקומיות והממשלתיות.
• ייצוג משפטי – במקרה של סכסוכים או בעיות משפטיות, עורך דין פינוי בינוי יכול לייצג את לקוחותיו בצורה הטובה והמקצועית ביותר, תוך שמירה מקסימאלית על זכויותיהם.

לסיכום

ליווי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי יכול להבטיח כי תהליך הפינוי-בינוי יתנהל בצורה חלקה, יעילה, ומועילה לכל הצדדים המעורבים, הכל כמובן תוך שמירה על החוק ועל האינטרסים של כל צדדי הפרויקט. היכולת לנווט בין האתגרים המשפטיים, להבין את הנושאים הטכניים ולשמור על זכויות הדיירים והיזמים, הופכת את עורך דין פינוי בינוי לשותף חיוני בכל פרויקט של פינוי בינוי.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, ייתכן שדייר אחד או יותר יתנגדו לקידום הפרויקט המתוכנן באיזורו. דיירים המתנגדים ומסרבים לפרויקטים אלו, נקראים "דיירים סרבנים". תופעת הדיירים הסרבנים הינה תופעה מורכבת, אשר מציבה אתגרים משפטיים וחברתיים. הסיבות לסירובם של הדיירים יכולות להיות מגוונות, כאשר בסופו של דבר, נשאלת שאלת האיזון בין זכויותיו של הפרט לבין טובת הכלל. בבחינת שאלה זו, נידונה מידת סבירותו של הסירוב, מתי הוא אכן נחשב לסביר ומה קורה כאשר הסירוב אינו סביר. מאמר זה יעסוק בשאלות אלו וכן בתפקידיו של עורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ככלל ופינוי בינוי בפרט, תוך התחשבות בגורמים השונים המעורבים בנושא.

סיבות לסירובם של דיירים

סיבות רבות יכולות להיות לדיירים אשר מסרבים לקידומו של פרויקט ההתחדשות העירונית באיזורם, כאשר הסיבות אשר חוזרות על עצמן בתדירות הגבוהה ביותר, הינן: סכסוכים – ישנים או חדשים – עם דיירים נוספים בבניין ואפילו נטירת טינה על אי קבלת תפקיד בנציגות הדיירים בפרויקט, רצון לקבל תמורה גבוהה יותר מזו שהוצעה לדיירים אחרים, התנגדות ליזם או עורך דין ספציפי שמלווה את הפרויקט, חשש טבעי ממעבר לדירה חלופית, קושי במעבר דירה הנובע ממוגבלות פיזית של הדייר, רצון של הדייר בתמורה כספית חריגה עבור הסכמתו ועוד.

סירוב סביר אל מול סירוב לא סביר

במהלך השנים, בית המשפט והמפקח על הבתים המשותפים יצרו הבחנה בין סירוב סביר לסירוב לא סביר. סירוב סביר יכול להיגרם מסיבות כגון פגיעה משמעותית באיכות חייו של הדייר, היעדר פתרון מגורים חלופי הולם, תמורה שאינה שווה ערך לזו שמקבלים דיירים אחרים וחששות לגיטימיים בנוגע לאיתנות הפיננסית של היזם. לעומת זאת, סירוב לא סביר יכול להיגרם מסיבות כגון רצון לקבל תמורה גבוהה באופן לא פרופורציונלי, ניסיון לסחוט את היזם או בעלי הדירות האחרים וקיומם של מניעים זרים שאינם קשורים לפרויקט עצמו ועוד.

האיזון בין זכות הפרט להתחדשות עירונית

השאלה המרכזית הנשאלת בעניין דייר סרבן, היא כיצד ניתן לאזן בין זכותו של הדייר לפרטיותו, לבין האינטרס הציבורי של הבניין והאיזור כולו בהתחדשות העירונית? הגישה הרווחת כיום, היא שזכות הקניין אינה מקנה לבעל הדירה כוח אבסולוטי מוחלט בבית משותף וכי יש לקחת בחשבון גם את צרכי הדיירים האחרים בבית המשותף והקהילה כולה.

מגמות חדשות

במקביל לשאלת האיזון בין זכות הפרט לאינטרס הציבורי בפרויקטים השונים של התחדשויות עירוניות, ניתן לראות בשנים האחרונות עלייה במגמת התערבותו של הצד המחוקק, אשר מטרתה להקל על קבלת החלטות בבית משותף בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית. פסיקות בתי המשפט נוטות להגדיר בצורה מדויקת יותר את סוגי הסירובים השונים, תוך החמרה עם בעלי אינטרסים לא הוגנים מחד, והתחשבות בדיירים שחווים קשיים אמיתיים מאידך.

דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי

תיקון 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים), אשר נכנס לתוקף בשנת 2018, נועד להתמודד עם תופעת ה"דייר הסרבן" בפרויקטים השונים של פינוי פינוי. החוק מספק כלים משפטיים יעילים להתמודדות עם דיירים סרבנים, תוך התייחסות מיוחדת לבעלי דירות קשישים. השינוי העיקרי שמציע חוק זה, הינו ההליכים שניתן ליזום באמצעותו נגד דייר סרבן בשלב מוקדם יחסית, עוד לפני אישור תכנית איחוד וחלוקה.

תפקידו של עורך הדין בעניין דייר סרבן

במקרה בו ישנו דייר אחד (או יותר) המסרב בכל תוקף לפרויקט פינוי-בינוי, החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרים לפנות לבית המשפט באמצעות עורך דין, על מנת לקבוע האם סירובו של הדייר מוצדק. עורך הדין המייצג את הדיירים בהליך המשפטי יבחן את סבירות הסירוב, ובמידה ולא קיימת כזו סבירות, עורך הדין יעזור לדיירים לשכנע את בית המשפט שמדבר בסירוב בלתי מוצדק. במקרים בהם גם בית המשפט קובע שהסירוב אינו מוצדק, הוא יכול לאכוף את ביצוע העסקה, להטיל קנס כספי על הדייר הסרבן בשל סירובו הלא סביר ובמקרים מסוימים אף לדרוש ממנו לפנות את הדירה.

טיפים לדיירים בפרויקט פינוי-בינוי:

הכירו את זכויותיכם וחובותיכם:

• למדו על השלבים השונים של פרויקט פינוי-בינוי, מהלך העבודה הצפוי ואבני הדרך החשובות.
• עיינו בחוק פינוי-בינוי (פיצויים) ותיקוניו, והכירו את זכויותיכם, כגון הזכות לקבלת פיצויים הוגנים, דיור חלופי ומידע מלא על הפרויקט.
• שימו לב לחובותיכם במסגרת ההסכם עם היזם, כגון שיתוף פעולה בתהליך התכנון והבנייה.
• דעו מהם זכויותיכם במקרים של דיירים סרבנים המעוניינים לבלום את התקדמות הפרויקט.

שמרו על שיתוף פעולה בין דיירים

• בחרו נציגות שתפעל מטעם כלל הדיירים ותנהל את הקשר מול היזם והרשויות.
• קיימו תקשורת פתוחה ושוטפת בין הדיירים, שתפו מידע ועדכנו זה את זה בהתפתחויות.
• פעלו יחד לקידום הפרויקט ולהשגת התוצאות הטובות ביותר עבור כלל הדיירים.

התייעצו עם עורך דין מומחה:

• עורך דין בעל ניסיון בתחום פינוי-בינוי יוכל להגן על זכויותיכם ולייעץ לכם לאורך כל התהליך.
• קבלו ייעוץ משפטי מקצועי כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, בטרם תחתמו על כל מסמך.
• עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל התהליך, יסייע לכם במו"מ מול היזם וייצג אתכם בבית המשפט, מול הרשויות וכאמור, אל מול היזם.

טיפים נוספים

• השתתפו באסיפות דיירים וקחו חלק פעיל בקבלת ההחלטות.
• אל תהססו לשאול שאלות ולקבל הבהרות מכל הגורמים המעורבים בפרויקט.
• הקפידו לתעד את כל ההתכתבויות, ההסכמים וההחלטות הקשורות לפרויקט.

לסיכום

פרויקט פינוי-בינוי, הינו תהליך מורכב ורב-שלבי, אשר יכול להיתקל במכשולים רבים, ביניהם דיירים סרבנים, אשר מתנגדים ומסרבים לקידומו של הפרויקט. הכנה נכונה של הדיירים, שיתוף פעולה מלא וליווי משפטי מקצועי, הם המפתח להצלחת הפרויקט תוך מיצוי זכויות מקסימאלי של דיירי הבתים המשותפים. משרדינו מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית וביניהם – תהליכי פינוי בינוי. באמתחתנו עשרות פרויקטים מוצלחים בהם ייצגנו דיירים למיצוי מקסימאלי של זכויותיהם, כך שאם מתוכנן באזורכם פרויקט פינוי-בינוי, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו עוד היום ולקבל את הייעוץ המשפטי הטוב ביותר.

פרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי, הינם פרויקטים שבהם כל הצדדים מרוויחים: היזם מצד אחד מרוויח רווח כלכלי – ואילו הדיירים מהצד השני, מקבלים בית חדש או משופץ, גדול יותר עם ממ"ד ומרפסת, ללא כל הוצאה כספית מצדם. כלומר, מימון הפרויקט מבוסס על הרווח של הקבלן מיחידות הדיור הנוספות שייבנו. יחד עם זאת, ישנם לא מעט דיירים שמסרבים להליכים אלו; דיירים אלו נקראים דיירים סרבנים. עד כמה שזה עלול להישמע תמוה, לסירובים אלו יכולים להיות לא מעט נימוקים, אך גם דרכי פתרון. אם כך, מדוע ישנם מקרים בהם דיירים מסרבים לפרויקטים של התחדשות עירונית? מהם הנימוקים של אותם דיירים סרבנים וכיצד ניתן לענות עליהם?

אלו הסיבות שיכולות להיות לדיירים לסרב:

1. חוסר אמון ביזם, בתהליך, או ברשויות – אנשים רואים שפרויקטים נמשכים לפעמים 10 ואפילו 15 שנים, נתקעים באמצע ולא זזים למשך זמן רב ומעדיפים לא להיכנס ל"הרפתקה" כזאת שזמן הסיום שלה עלול להתארך עד מועד לא ידוע.

2. חתימות – דיירים חוששים לחתום על מסמכים משפטיים ארוכים ומורכבים.  ללא ייעוץ של עו"ד קשה להבין את המסמכים ולהיות בטוחים שההסכם פועל לטובתם. דיירים סרבנים פשוט לא מבינים עד הסוף מה אומר החוזה ומה הזכויות שלהם.

3. דיירים מבוגרים חוששים לרוב מהמעבר לדירה חלופית או מכל שינוי בחיים שאליהם התרגלו. המחשבה על מעבר או שינוי מכבידה ומקשה עליהם באופן מיוחד, כאשר לא בטוח מתי יסתיים הפרויקט וכמה זמן יהיה להם ליהנות ממנו, בהתחשב בגילם.

4. חשש מעלייה בהוצאות השוטפות כגון ארנונה וועד בית ואפילו חשמל. חשש זה הינו מוצדק, שכן ככל שהדירה גדולה יותר, שטח הארנונה המחושב גדל גם הוא. כך גם וועד הבית עלול להתייקר מפאת ההוצאות הגדולות הנדרשות לתחזוק הבניין החדש או המחודש. בנוסף, הדירות חדישות ומודרניות יותר, עם תשתיות נרחבות יותר של חשמל וכוללות לרוב תוספות מכשירי חשמל כגון מזגנים (בשל מספר החדרים שנוסף או בשטח הגדל), חימום הבית וכו'. כל אלו עלולים לייקר משמעותית גם את הוצאות החשמל.

מהו המענה האופטימלי להתנגדויות הללו?

נתחיל דווקא מהסוף – המחוקק נותן פתרונות והטבות לבני 70 ומעלה. מה שזה אומר בפועל, זה שהם יכולים למשל לקבל כסף במקום הדירה שלהם, או לקבל דירה חלופית חדשה באופן ישיר, מבלי לעבור לשכירות. אפשרות נוספת, היא שהם יקבלו זכות בבית אבות, או אפילו שילוב של דירה קטנה וכסף, פלוס פטור ממס על הרכיב הכספי.

לגבי הוצאות התחזוקה – על מנת לעודד בעלי דירות לחזור לבניין החדש ולהפיג את החשש מהוצאות תחזוקה גבוהות יותר עבור ועד הבית וחברת ניהול – שלא היו לפני ההליך, ישנו פתרון שקובע כי היזם מחויב לממן לאותם אנשים את ההפרש בין ההוצאות שהיו להם לבין ההוצאות החדשות, למשך חמש שנים לפחות. בפועל, ברוב המקרים יזמים משלמים עד עשר שנים.

ואולם, המענה החשוב והנפוץ ביותר, נוגע לחשש של דיירים ממשך התהליך וממורכבותו, לרבות החשש מהסכמים משפטיים ארוכים. 

על מנת להפיג חששות אלו, המובנים בהחלט, ונובעים בין היתר מהפער שבין היזם המנוסה לבין הדייר חסר הניסיון והידע בתחום, אנו מתעקשים על קיום תהליך עומק עם כלל בעלי הדירות במתחם, אשר במסגרתו אנו מנגישים את התהליך לדיירים לכל אורכו (ולא פוגשים אותם פעם ראשונה במועד החתימה), אם באמצעות אסיפות דיירים ואם באמצעות מערכת דיוור מתקדמת באמצעותה אנו שולחים הודעות דוא"ל ו סמס עם עדכונים שוטפים על הנעשה בפרויקט בכל שלב. 

בנוסף, אנחנו מתקצרים ומתמצתים לדיירים את עיקרי ההסכם המשפטי, ומסייעים להם להבין מה המשמעויות הנובעות ממנו, מה הם שלבי הפרויקט, מה הם יקבלו ומה מצופה מהם ומהיזם לאורך כל הדרך. 

אנחנו רואים בצורה ברורה, כי הפרויקטים בהם בעלי הקרקע, קרי הדיירים, מעורבים יותר בפרויקט כבר משלביו הראשונים, הינם פרויקטים מוצלחים יותר, הן מבחינת רף התמורות אותם מקבלים הדיירים והן מבחינת משך זמן הפרויקט.

אילו סיבות נוספות יכולות להיות לסירוב דיירים?

• התחושה שיכולים לקבל עוד: ישנם בעלי דירות אשר מושכים את הזמן ומנסים לחתום אחרונים על חוזה הפרויקט, מתוך מחשבה שיוכלו "לסחוט" את היזם ולקבל ממנו תמורה טובה יותר ממה שהציע. בפועל, זה לא תמיד עובד ודוחה את מועד תחילת הפרויקט, ללא סיבה ממשית.
  
• סכסוכים פנימיים: ישנם דיירים שמסוכסכים, או שהסתכסכו בעבר עם דיירים אחרים בבניין ומרגישים שעכשיו זו "שעת הנקמה" שלהם באותם דיירים, בכך שהם לא מסכימים לחתום. בפועל, החוק קובע שברגע ששני שליש מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, ניתן יהיה להגיש נגד הדיירים הללו תביעה בשלב מאוחר יותר ואף לחייב אותם להצטרף לפרוייקט.
  
• דיירים שהוסיפו הרחבות בעבר: אוכלוסייה נוספת של דיירים סרבניים, הם דיירים שהרחיבו את הדירות שלהם באופן לא חוקי וכעת מעוניינים לקבל את התמורה גם על ההרחבות שבוצעו ללא היתר. בפועל, הרשות המקומית לא מכירה בהרחבות הללו, מה שגורם ליזם להפסיד פעמיים: מצד אחד הוא לא מקבל תמורה עבור ההרחבות הללו מהעירייה – ומהצד השני, הוא עדיין נאלץ לשלם לבעלים של הדירה. החוק קובע, שלצורך ספירת הרוב הדרוש, לא מתחשבים בבעלי דירות שלא חתמו מפאת חריגות בנייה, מה שעוזר להגיע לרוב הדרוש מהר יותר ואז ניתן לתבוע אותם בגין סרבנות.
  
• עסקאות עבר: ישנם דיירים אשר חוששים לחתום, מפני שבעבר הם סיכמו על פרויקט ההתחדשות העירונים מול חברה אחרת, או אפילו מול מתווך שהחתים אותם על ייפוי כוח וכעת הם חוששים מתביעה. למצב זה קיימים שני פתרונות: ראשית, היזמים מסכימים ברוב הפעמים לפצות בעלי דירות שיתבעו על ידי גורם קודם ואף לוקחים על עצמם את ניהול ההליך המשפטי כולו. שנית, חוק ההסדרים שחוקק בחודש מאי 2023 נותן לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הסמכות החוקתית לקבוע שחתימות כאלו ואחרות כבר אינן תקפות ואף להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערות האזהרה שניתנו להם. מה שזה אומר, זה שאותן חברות או מתווכים כבר לא יוכלו לתפוס חתימות לשנים רבות מבלי להוציא את הפרויקט לפועל.

איך מטפלים משפטית בסירוב?

החוק מאפשר להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים בפינוי בינוי לאחר שאושרה תב"ע חדשה והמתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי, ובמקרה של תמ"א 38 – לאחר שהתקבל אישור ועדה מקומית לתוכנית ובתנאי שחתמו רוב של שני שליש מבעלי הדירות על ההסכם . יחד עם זאת ולמרבה הצער, לוחות הזמנים יכולים להיות ארוכים מאוד. למעשה, יכולה לחלוף חצי שנה מרגע שמגישים תביעה נגד דייר סרבן ועד הדיון הראשון אצל המפקח, מה שעלול לעודד דיירים לסרב עוד יותר. הם יודעים שזה יכול לקחת המון זמן; זמן, שבמהלכו הם יכולים לקבל מה שהם רוצים.

אילו פתרונות נוספים ניתן להציע על מנת לעודד מיזמי התחדשות עירונית?

הפתרון, הוא לקבוע בחוק הליך מהיר (כמו בתביעה לפינוי מושכר) ובכך להוריד את המוטיבציה של אותם דיירים סרבנים להמשיך לסרב לתהליך. בנוסף, חיוני יהיה לקבוע הוצאות גדולות על דיירים סרבנים שהטענות שלהם נדחות – מה שבדרך כלל לא קורה נכון להיום, כך שהסרבנים פועלים מתוך מקום שאין להם מה להפסיד. ברגע שהם יבינו שממילא הפסיקה נוטה לדחות את רוב טענות הדיירים הסרבנים ושאין סיבה ממשית למרוח את הזמן וליצור עיכוב משמעותי לכולם, סביר להניח שהם יוותרו על ההתנגדות. אם נוסיף לכך את ההוצאות הגדולות שיהיה ניתן להטיל עליהם במידה וטענותיהם יידחו, הסיכוי להמשך התנגדותם בכלל יקטן, מה שיגרום להליך להתקדם בצורה מהירה ויעילה יותר.

המלחמה והממ"דים

המודעות לחשיבות הממ"דים בדירות בישראל אינה חדשה; אחת הדרכים בהן ניתן לראות זאת, הינה במחויבות המוטלת על כל יזם בפרויקט פינוי בינוי לכלול ממ"ד בכל דירה חדשה שנבנית. יחד עם זאת, מודעותו של כלל הציבור לעניין הממ"דים עלתה באופן משמעותי אף יותר בעקבות מלחמת "חרבות ברזל".

נשאלת השאלה אם כן, האם לנוכח המלחמה צפויים פחות סירובים של דיירים בחידוש דירותיהם בשל הצורך והרצון במיגון? אנחנו מקווים שכן. למעשה, בחודשים האחרונים, כל פגישה שלנו עם דיירים נעשית בסמוך לממ"ד או מקלט. הסיבה לכך, היא הבנתם של כלל הישראלים שמרחב מוגן הוא לא משהו שאפשר לוותר עליו וכי ממ"ד תקני איננו נחשב מותרות, אלא כאלמנט חיוני ואף הכרחי במדינתנו.

לגבי סירובי הדיירים המבוגרים – במקרים רבים, ילדיהם של בעלי דירות מבוגרים חוששים ומודאגים מהיעדר ממ"ד בדירתם (גם בעקבות המלחמה אך לא רק) ולכן הם נעשים מעורבים יותר ופועלים על מנת להוציא את ההליך לפועל, כך שיהיה להם ממ"ד מונגש.

יחד עם הנאמר כאן, בסופו של דבר תמיד יהיה מי שיסרב – גם אם זה מסיבות לא ענייניות, כולל אותם אנשים שיצאו (ויוצאים) בכל אזעקה לחדר המדרגות ושמים עצמם בסכנת חיים.

המלחמה היא הזדמנות לנסות להקטין את הבירוקרטיה הן בקיצור זמן התכנון והן במתן האפשרות לפעול נגד דיירים סרבנים בצורה מהירה ויעילה יותר. יחד עם זאת ולמרבה הצער, הצורך בממ"דים אינו שיקול מכריע מבחינת רשויות החוק, הוא לא מופיע בשום מקום בחוק אף שהוא אמור להיות ראשון במעלה. בפרויקטים של תמ"א 38, התוכנית מדברת על חיזוק מפני רעידות אדמה ולא על הוספת ממ"ד. יש הרבה מאוד בניינים שנבנו אחרי שנות ה-80 שאין בהם ממ"דים אבל הם עמידים בפני רעידות אדמה ולכן אי אפשר לעשות בהם תמ"א. בפינוי בינוי, לעומת זאת, סוגיות רעידות האדמה והטילים אינן מוזכרות כלל והממ"דים הופכים להיות מעין בונוס נלווה. לטעמי, חיוני שסדר העדיפויות הנ"ל  ישתנה, במיוחד לאור התקופה האחרונה והשפעותיה על העתיד שלנו בישראל, הן הקרוב והן הרחוק.

התחדשות עירונית הינה מתווה אשר מטרתו הכללית, היא לשפר ולשדרג את פני העיר. במסגרת מתווה זה, קיימים פרויקטים ותכניות מסוגים שונים. אחת מהתוכניות הללו, הינה פינוי בינוי: תכנית המיועדת להריסה ובנייה מחדש של מתחם גדול של בניינים ואף שכונה שלמה, הכוללת מינימום 24 דירות קיימות.
הדירות החדשות שמקבלים הדיירים בעלי הדירות הישנות בפרויקטי פינוי-בינוי הינן לרוב גדולות יותר, בעלות חדר נוסף לפחות, מרפסת, ממ"ד וחניה לכל אחד מהדיירים.

זכויות הדיירים בפינוי בינוי

דיירים בעלי דירות ישנות בפרוייקטי פינוי-בינוי מרוויחים מאוד מההליך: הם גם מקבלים דירה חדשה, עם ערך גבוה יותר מזה של הדירה הקודמת, תשתיות חדשות, נגישות גבוהה יותר ושדרוג באורח החיים. כמו כן, לדיירים אלו קיימות זכויות שהם לא תמיד מודעים לקיומן, כגון כיסוי של שכר הדירה במגורים הזמניים אליהם הם עוברים במהלך בנייתו של הבניין החדש והובלה של החפצים והרהיטים מהבניין הישן לדירתם החדשה. כמו כן, הדיירים זכאים לדרוש מהיזם את המפרט הטכני של דירות התמורה ואף לדרוש שהמפרט יהיה דומה לדירות הנוספות שיירכשו על ידי דיירים חדשים בבניין.

בנוסף לזכויות הנ"ל, עומדות לרשות הדיירים הקיימים זכויות נוספות:

הזכות לבחור את היזם

אחת הזכויות הבסיסיות העומדות לרשות הדיירים, היא הזכות לבחור את היזם שיבצע את הפרויקט בבניין או בשכונה שלהם. לפני בחירת יזם, חשוב לבצע בדיקה שהיזם אכן רשום בפנקס הקבלנים. כמו כן, חיוני לקבל אישור מחברת ביטוח שליזם קיים כיסוי ביטוחי בפוליסת קבלנים. לאחר הבדיקות הללו ולאחר ביצוע משא ומתן עם מספר יזמים, יוכלו הדיירים לבצע החלטה מושכלת ונכונה שתהיה הטובה ביותר עבורם.

שיטת המכרז ההפוך

• שיטת המכרז ההפוך, כשמה כן היא, הופכת את יחסי הכוחות שבין הדיירים ליזם, לטובת הדיירים, באופן הבא: השיטה, אשר פותחה על ידינו במשרד עו"ד יקותיאל ושות', בעצם מאפשרת לדיירים לפנות באופן יזום ליזמים/קבלנים ולהגיש להם מכרז עם הסכם משפטי מפורט שנכתב על ידי הדיירים עצמם אשר קביל על כלל בעלי הזכויות בנכס, כל זאת בליווי מלא של המשרד שלנו. כך היזמים בעצם "מתחרים" על קבלת הפרויקט, תוך עמידה בתנאים שהציבו הדיירים, מה שמגדיל את סיכוייהם של הדיירים לקבל את התנאים הטובים ביותר, מבלי הסיכון שבאי-ידיעת החוק, אי-שימת לב לפרטים קריטיים או אפילו מריחת זמן מיותרת מצד היזם.

עקרון השוויון

זכות נוספת שעומדת לדיירים אשר בבניינם מתוכנן פרויקט פינוי בינוי, היא הזכות לדרוש מהיזם או הקבלן שאחראי על הפרויקט, את עקרון השוויון. על פי עקרון זה, הדיירים יכולים לדרוש תמורה דומה לזו שמקבלים דיירים אחרים בבניין, אשר ברשותם נכס דומה. זכות זו נועדה כדי לבטל ואף למנוע התנגדויות רבות שיכולות להגיע מתוך השוואה בין הדיירים, ובעצם מחייבת את היזם או הקבלן לדווח להם על הפרת עקרון זה בפרויקט שלהם.

זכויותיהם של דיירים שגילם הוא מעל 70

לדיירים בני 70 ומעלה שבניינם עבר פרויקט פינוי בינוי, עומדות, בנוסף לכלל הזכויות, 3 זכויות נוספות: בתום הפרויקט, הם זכאים לבחור בין מעבר לדירת התמורה (הדירה החדשה) בבניין, לבין דירה במיקום אחר, או אפילו לבית אבות, או בכלל לקבל כסף בשווי ערכה של דירת התמורה.

הזכות לקבלת פיצויים

במידה והיזם לא עמד בזמנים להם התחייב ללא "מריחות" זמן מיותרות, או כאשר כל אחד מתנאי החוזה הופר על ידי היזם, הדיירים בעלי הזכויות בבניין שעובר פינוי-בינוי, יכולים להיות זכאים לפיצויים. כדי לוודא שאכן היזם עומד הן בזמנים והן בכל תנאי ההסכם – לאורך כל תהליך הפרויקט, חשוב לקבל ליווי מקצועי של עורך דין אשר מתמחה בהליכי התחדשות עירונית ככלל ופינוי בינוי שפר. עורך הדין יגן על זכויותיהם של הדיירים ידרוש ערבויות מתאימות מהיזם ויוודא שהיזם עומד בכל התחייבויותיו.

המושג "פינוי-בינוי" הגיע לישראל כבר אי שם בשנת 1998, אז הכריז משרד הבינוי והשיכון על המדיניות החדשה, המאפשרת הריסת מבנים קיימים במתחמים העומדים בקריטריונים ובניית מבנים חדשים במקומם. מדיניות זו, הינה חלק ממגמת ההתחדשות העירונית הקלאסית הן בעולם והן בישראל. ההתחדשות העירונית בעצם מאפשרת לחדש מבנים ישנים שנבנו עד שנת 1984 ואף שכונות שלמות, או כפי שהגדיר זאת הרב יצחק יששכר גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "התחדשות עירונית היא צורך מהותי של ערי ישראל שהוקמו לפני עשרות שנים. היא מאפשרת שיפור באיכות החיים של הדיירים, שיפור בחזות הערים, לצד חיזוק המבנים הנחוץ לביטחונם".

במאמר זה נרחיב על המושג "פינוי בינוי" ועל מקומו בתהליכי ההתחדשות העירונית בישראל, נחשוף את הנתונים המספריים ומגמת הצמיחה של פרויקטי פינוי בינוי שונים ברחבי הארץ בשנים האחרונות ונסביר, על קצה המזלג, כיצד ניתן להתכונן לתהליכי פינוי בינוי.

פינוי בינוי במספרים

לפני שנדבר על חשיבותו ומשמעותו של הליך הפינוי-בינוי בישראל, בואו נדבר קצת מספרים. ולפני שנדבר במספרים, חשוב לנו לציין כי ישנם אמנם קולות אשר נשמעים בשוק הבנייה העירונית בישראל המדברים על כך שהליכי פינוי בינוי בישראל נמצאים בתהליך נסיגה, אך העובדות בפועל ומראות אחרת:
במהלך 2023 עד 2024 היה שיא של הוצאת היתרי בנייה לפינוי בינוי והתחדשות עירונית אשר ניתנו לכ- 27,000 יחידות דיור. מתוך כל ההיתרים כ- 16,000 התרים במסגרת תמ"א 38 ו- 11,000 במסגרת פינוי בינוי.

את מגמת העלייה הכללית אנו רואים גם בשנים שלפני 2022, כאשר כמות הפרויקטים שנוספה בכל שנה, גדלה בעשרות אחוזים (שנת 2020 נחרגת מפאת וירוס הקורונה שהשפיע, בין היתר, גם על תחום זה).

הערים המובילות באישור תוכניות ובמתן היתרי בנייה בתכניות פינוי בינוי

בבחינת היתרי בנייה בתוכניות פינוי בינוי ב-2023 לפי ערים, בירושלים ניתנו השנה היתרים למספר הרב ביותר של דירות, לאחר ש-7,482 יח"ד במיזמי פינוי-בינוי בעיר קיבלו השנה היתר בנייה.
מיד אחרי ירושלים ניתן לראות ערים נספות אשר ניהנות מעלייה בכמות הפרויקטים וקידום של פרויקטים רבים כגון קריית אונו, לוד, חולון ונתניה.

כיצד מתכוננים לתהליך פינוי בינוי?

פינוי-בינוי הוא תהליך רחב היקף, מאתגר ומורכב, בעל השלכות משמעותיות מאוד – הן על בעלי הנכסים במבנים המיועדים להריסה והן על התושבים שגרים בסביבה. בנוסף למורכבותו של כל פרויקט, פינוי בינוי הוא תהליך הנמשך זמן רב (מספר חודשים ואף שנים לכל פרויקט) ובחלק מהפעמים אף מתמשך מעבר למה שתוכנן בפועל. אם אכן מתוכנן הליך פינוי בינוי בנכסיכם, חשוב שתיערכו לכך בהתאם.

אלו הצעדים המרכזיים שיעזרו לכם להתכונן להליך פינוי בינוי בצורה הטובה והנכונה ביותר:

• מנו נציגות של הדיירים – על מנת לבחור נציגות דיירים שתייצג את כלל דיירי הבניין בפרויקט פינוי בינוי, נציגות הוועד הקיים בבניין תצטרך להודיע על כינוס אסיפה כללית שלא מן המניין, בתנאי שעלתה דרישה של שליש מהדירות לכל הפחות.
• ליווי משפטי – הליך פינוי בינוי כולל בתוכו עבודה מול גורמים שונים, ביניהם רשויות של המדינה ועוד. על כן, לבחירת עו"ד פינוי בינוי המייצג כבר בשלבים הראשונים של תכנון הפרוייקט – קיימת חשיבות מכרעת. אחת הדרכים לקחת את מלוא השליטה לידיים כבעלי נכסים בפרויקט פינוי בינוי, היא דרך שיטת המכרז ההפוך, בה בעלי הנכסים פונים בעצמם באופן מאוגד ומגובש לעו"ד מייצג אשר מנסח עבורם הסכם פינוי בינוי, עוד בטרם הוגשה כל הצעה על ידי יזמים. לאחר גיבוש ההסכם, בעלי הנכסים בוחרים אנשי מקצוע לפרויקט ורק אז יוצאים למכרז יזמים, על מנת למקסם את התמורות.
• מצאו יזם פינוי בינוי – כדי למקסם את סיכוייו של הפרויקט להתנהל בצורה החלקה והיעילה ביותר, כדאי לבחור ביזם בעל ניסיון עשיר בתחום פינוי בינוי, עם איתנות פיננסית וסטנדרט בנייה גבוה. כמו כן חשוב לשמוע המלצות מדיירים אשר קיבלו את שירותיו של היזם בפרויקטים קודמים. המלצות אלו, בנוסף לניסיון, לאיתנות הפיננסית וסטנדרט הבנייה, מהווים את המפתח להצלחת הפרויקט שלכם.
• התאזרו בסבלנות – פינוי בינוי הוא תהליך שלוקח זמן רב ולעתים עלול אף להתארך מעבר לזמן שהוקצה לו מלכתחילה. חשוב שתדעו זאת ותקחו זאת בחשבון, שכן כדי שהפרויקט יצליח ויתבצע על צידו הטוב ביותר, הוא בהחלט יכול להתעכב, בין אם בעקבות עיכובים צפויים, ובין אם בלתי צפויים.

התחדשות עירונית, פינוי בינוי והתחדשות בניינית

תהליכי פינוי בינוי של שכונות שלמות נמצאים אמנם במגמת עלייה, אך אל תתנו למגמה זו של הריסה ובנייה במתחמים גדולים להטעות אתכם לחשוב שזוהי שירת הברבור של התחדשות בניינים בודדים.
התחדשות בניינים בודדים, אם כן, תופסת גם היא חלק נכבד בעולם התחדשות הבנייה העירונית בישראל, ואפילו יש לה שם: "התחדשות בניינית". הווה אומר, ההתחדשות העירונית יכולה להתבצע במספר דרכים ושיטות, לא רק בפינוי בינוי.

חלופת שקד

אחת הדרכים בהן ההתחדשות העירונית באה לידי ביטוי – היא חלופת שקד, אשר נכנסה לתוקף באוקטובר 2023 ובעצם החליפה את תמ"א 38. מטרתה של חלופת שקד, היא לספק פתרונות פרקטיים להתחדשותם של מבנים נקודתיים שלא יכולים להכלל בפרויקט פינוי בינוי מתחמי. היא מאפשרת הגדלת זכויות באופן ניכר ביחס לתמ"א 38 ובעצם שואפת לקצר את תהליכי ההתחדשות העירונית, לייצב את הענף וכאמור לספק מענה יעיל לאותן פרויקטים שלא יכלו לצאת עד היום לפועל בעקבות אי עמידתם בתנאי התמ"א 38.

מיצוי הפוטנציאל של התחדשות עירונית

שילוב הפרויקטים השונים של פינוי-בינוי במתחמים גדולים ברחבי הארץ, יחד עם התחדשות בניינית של בניין בודד או מספר בניינים בודדים, יכול להביא למצב אידיאלי, בו ההתחדשות העירונית תתחיל להתקרב למיצוי הפוטנציאל האדיר הקיים בה. איך זה יכול לקרות? באופן הבא: ההתחדשות הנרחבת והמקיפה במתחמי הפינוי-בינוי תוכל לאפשר הקמה של שכונות חדשניות ומודרניות אשר יתנו מענה לצרכים השונים של תושביהן. בנוסף לכך, ההתחדשות הבניינית תתחשב גם היא בצורך בתשתיות ובמענה לתושבים, באופן פרטני יותר. כך תשודרג ההתחדשות העירונית כולה וכולם יבואו על שכרם.

סיכום

מגמת הצמיחה הכללית במספר יחידות הדיור להן ניתנו היתרי בנייה במיזמי פינוי בינוי לאורך השנים אם כן, מראה שתהליכי פינוי בינוי לא הולכים לשום מקום, אלא להיפך: הם מהווים חלק נכבד יותר ויותר ממגמת ההתחדשות העירונית בישראל, ולא בכדי; תהליכי פינוי בינוי נועדו כדי לתרום, בסופו של דבר, גם לעליית ערכה של השכונה בפרט ושל העיר ככלל, גם לחברה המבצעת וגם, כמובן, לתושבי השכונה בהם מתבצעים הפרוייקטים. מגמת ההתחדשות העירונית אשר כוללת בין היתר גם התחדשות בניינית ועוד אינספור תהליכים שונים, הינה בעלת פוטנציאל עצום לחידוש השטחים העירוניים ושיפור חייהם של התושבים בהם. אין ספק כי הבנת פוטנציאל זה ויישומו, יוכל לתרום לאין שיעור לפיתוח תהליכים נוספים אשר יעלו את ערכם של השטחים הקיימים, יזמנו לשם אוכלוסיה חדשה ויאפשרו אפילו רווח כלכלי לבעלי הנכסים בהם הם יתקיימו.