במאמר זה נתמקד בשאלה אחת מרכזית שמעסיקה רבים: כמה זמן לוקח פינוי בינוי? נסקור את משך הזמן הטיפוסי של כל שלב בתהליך, מבלי להיכנס לפרטים המעמיקים של התהליך עצמו. המטרה היא לספק לכם מידע מדויק על הזמנים הצפויים, כדי שתוכלו לתכנן את צעדיכם בהתאם.
למידע מפורט על שלבי התהליך עצמו, אנו ממליצים לעיין במדריך המקיף לפינוי בינוי שמופיע באתר שלנו, שם תמצאו הסבר מעמיק על כל שלב ושלב.
קדימה, בואו נתחיל.
לפני שמתחילים – למה אין תשובה אחת?
כשנשאלת השאלה "כמה זמן לוקח פינוי בינוי?", קשה לספק תשובה חד-משמעית. זאת מכיוון שמשך הזמן מושפע ממגוון גורמים:
- גודל וסוג הפרויקט
- מיקום גיאוגרפי ומדיניות העירייה המקומית
- מספר הדיירים והסכמתם
- ניסיון היזם והקבלן
- מורכבות תכנונית ומשפטית
באופן כללי, פרויקט פינוי בינוי שלם יכול להימשך בין 5 ל-10 שנים מרגע ההתארגנות הראשונית ועד האכלוס. אולם, יש פרויקטים שהושלמו תוך 4 שנים ויש כאלה שנמשכו 15 שנה ויותר.
השלב הראשוני: התארגנות הדיירים – 6 חודשים עד שנה וחצי
השלב הראשון בכל פרויקט פינוי בינוי הוא התארגנות הדיירים והשגת הסכמות ראשוניות. זהו שלב קריטי שיכול להימשך בין חצי שנה לשנה וחצי, בהתאם למספר הדיירים ומורכבות המתחם.
בפרויקטים בהם בחרו הדיירים עורך דין התחדשות עירונית מנוסה כבר בשלב מוקדם, ראינו קיצור של עד 30% בזמן ההתארגנות. זאת משום שייעוץ משפטי מקצועי מסייע בפתרון מחלוקות וגיבוש הסכמות מבוססות.
בחירת יזם וקבלן – 3 עד 6 חודשים
תהליך בחירת יזם עשוי להימשך בין 3 ל-6 חודשים. תקופה זו כוללת:
- הכנת מכרז או הליך פנייה ליזמים
- קבלת וניתוח הצעות
- פגישות עם יזמים פוטנציאליים
- השוואת הצעות ובחירת היזם הזוכה
בחירת קבלן לביצוע הפרויקט נעשית בדרך כלל על ידי היזם, אך במודלים מסוימים, לדיירים יש זכות וטו או שותפות בהחלטה.
מניסיוננו, פרויקטים בהם השתמשנו בשיטת "המכרז ההפוך" שפיתחנו במשרדנו, השלב הזה התקצר ל-חודשיים בלבד, תוך הבטחת הצעה אופטימלית עבור הדיירים.
חתימה על הסכם פינוי בינוי – שבועיים עד שנה וחצי (תלוי בשיטה)
השגת חתימות של כל הדיירים על הסכם פינוי בינוי יכולה להימשך בין חצי שנה לשנה וחצי בשיטה המסורתית. הזמן משתנה בהתאם למספר הדיירים, מורכבות ההסכם והסוגיות הספציפיות של הפרויקט.
עורך דין פינוי בינוי מנוסה ישפיע משמעותית על שלב זה דרך:
- ניסוח הסכם ברור ומאוזן
- התאמת ההסכם לצרכים הספציפיים של הדיירים
- תקשורת יעילה מול היזם והדיירים
- פתרון מחלוקות בשלבים מוקדמים
בשיטת המכרז ההפוך שפיתחנו במשרדנו, בה הדיירים מאשרים את ההסכם לפני היציאה למכרז יזמים, זמן החתימה על ההסכם מתקצר דרמטית לכשבועיים בממוצע, ובמקרים מסוימים אפילו לימים ספורים בלבד! זאת מכיוון שההסכם כבר מוסכם על הדיירים מראש, וכל שנדרש הוא חתימה פורמלית עם היזם הזוכה במכרז.
בפרויקט יפת בת"א שכלל 84 בעלי דירות ב 7 בניינים, השגנו חתימות של רוב דרוש תוך 3 ימים בלבד. בפרויקט של 80 יח"ד בראשון לציון (חנה ומכאל לוין) השגנו רוב דרוש תוך יומיים. בפרויקטים יוספטל בפ"ת (64 יח"ד) ומונטפיורי בראשל"צ (40 יח"ד) נחתמו הסכמים תוך יום אחד בלבד.
לא בטוחים מה הזכויות שלכם?
פנו אלינו לייעוץ אישי וללא התחייבות – כי מגיע לכם להבין בדיוק מה מגיע לכם.
התמודדות עם דייר סרבן – 6 חודשים עד 2 שנים
אחד האתגרים המשמעותיים בפרויקטי פינוי בינוי הוא התמודדות עם דייר סרבן, שעלולה להאריך את משך הפרויקט באופן משמעותי.
כאשר קיים דייר סרבן, הטיפול המשפטי עשוי להימשך:
- פתרון בהסכמה: 3-6 חודשים
- הליך משפטי של פינוי בינוי כפוי: שנה עד שנתיים
במקרה שליווינו בבת ים, הצלחנו לסיים הליך מול דייר סרבן תוך 5 חודשים במקום השנה וחצי הצפויה, בזכות גישה המשלבת דיאלוג והבנת הצרכים המיוחדים של הדייר.
חשוב לציין שכאשר מדובר בזכויות של קשישים, החוק מחייב פתרונות מותאמים, מה שעשוי להאריך את התהליך אך מבטיח הגנה על אוכלוסייה פגיעה זו.
הכנת תוכניות ותכנון הפרויקט – שנה עד שנתיים
שלב משמעותי וקריטי להצלחת הפרויקט הוא שלב התכנון וההכנה של התוכניות האדריכליות והתכנוניות. שלב זה מתבצע במקביל לחלק מהתהליכים האחרים ויכול להימשך בין שנה לשנתיים, בהתאם למורכבות הפרויקט והדרישות המקומיות.
הזמן מתחלק בין:
- הכנת תוכנית ראשונית: 2-4 חודשים
- תיאום מול הרשויות והתאמת התוכניות: 4-8 חודשים
- הכנת תוכניות מפורטות לאישור: 3-6 חודשים
- תיקונים והתאמות בהתאם לדרישות הוועדות: 3-6 חודשים
עבודה מקדימה יסודית מול הרשויות והבנה מעמיקה של דרישות התכנון המקומיות יכולות לקצר את התהליך במספר חודשים.
שמאי מקצועי ממלא תפקיד חשוב בשלב זה, בהערכת הכדאיות הכלכלית של התוכניות המוצעות ובחינת השפעתן על שווי הפרויקט והתמורות לדיירים.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה לפינוי בינוי?
שלב קבלת היתר הבנייה הוא אחד השלבים הארוכים והמורכבים בתהליך. על פי נתוני מינהל התכנון, הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה לפרויקט פינוי בינוי נע בין שנה וחצי לשלוש שנים, מרגע הגשת התוכנית המפורטת.
הזמן מתחלק באופן הבא:
- אישור תוכנית מפורטת (תב"ע): שנה עד שנתיים
- קבלת היתר בנייה לאחר אישור התוכנית: 6 חודשים עד שנה וחצי
במשרדנו, אנו שמים דגש על הכנה יסודית של התוכניות והליווי הצמוד מול הוועדות, מה שהוביל לקיצור משך קבלת ההיתרים בכ-20% בפרויקטים שליווינו.
שלב הביצוע והבנייה – 2.5 עד 4 שנים
משך הבנייה בפועל של פרויקט פינוי בינוי נע בין שנתיים וחצי לארבע שנים, בהתאם לגודל הפרויקט ומורכבותו. שלב זה כולל:
- הריסת המבנים הקיימים: 1-3 חודשים
- עבודות תשתית וביסוס: 3-6 חודשים
- בניית השלד: 12-18 חודשים
- עבודות גמר פנימיות וחיצוניות: 12-18 חודשים
- פיתוח סביבתי וחיבור לתשתיות: 3-6 חודשים
שמאי מקצועי בשלב הפיקוח על הבנייה יכול לסייע בהבטחת עמידה בלוחות זמנים ובסטנדרטים שהובטחו.
הבדלים בין ערים – למה זה משנה היכן הפרויקט נמצא?
משך הזמן של פרויקט פינוי בינוי משתנה משמעותית בין ערים שונות:
תל אביב
- משך כולל ממוצע: 7-10 שנים
- אתגרים: עומס על ועדות התכנון, מדיניות תכנון מחמירה, תשתיות עירוניות מורכבות
- יתרונות: ערך נדל"ן גבוה המעודד יזמים להשקיע מאמצים בקידום מהיר
לקריאה נוספת: התחדשות עירונית בתל אביב
ראשון לציון
- משך כולל ממוצע: 6-10 שנים
- מאפיינים: מדיניות תומכת התחדשות עירונית, עומס בינוני על ועדות התכנון
לקריאה נוספת: התחדשות עירונית בראשון לציון
בת ים
- משך כולל ממוצע: 5-7 שנים
- יתרונות: מדיניות עירונית מעודדת פינוי בינוי, תהליכי אישור מזורזים יחסית
סיכונים העלולים להאריך את משך הפרויקט
ישנם מספר גורמי סיכון בפרויקט פינוי בינוי שעלולים להאריך את משך הזמן הכולל:
- התנגדויות מצד דיירים – כפי שציינו, דייר סרבן יכול להאריך את התהליך בשנים
- שינויים בתוכניות התכנוניות – כל שינוי משמעותי מצריך אישורים מחדש
- קשיים במימון – עיכובים בהשגת ליווי בנקאי או שינויים בכדאיות הכלכלית
- בעיות בירוקרטיות – עיכובים בוועדות התכנון או שינויי מדיניות
מניסיוננו, סיכונים בפרויקט פינוי בינוי יכולים להוסיף בין שנה לשלוש שנים למשך הפרויקט הכולל. עורך דין התחדשות עירונית מנוסה יכול לזהות סיכונים מראש ולהציע אסטרטגיות להתמודדות איתם, ובכך לצמצם את העיכובים הפוטנציאליים.
סיכום: כמה זמן באמת לוקח פינוי בינוי?
לאחר שסקרנו את כל השלבים, נוכל לספק הערכה מבוססת:
- משך כולל ממוצע: 6-8 שנים מתחילת ההתארגנות ועד האכלוס
- השלבים הארוכים ביותר: קבלת היתר בנייה ושלב הביצוע
- פרויקטים מהירים יחסית: 5 שנים
- פרויקטים ארוכים במיוחד: 10 שנים ומעלה
איך אפשר לקצר את הזמנים?
- בחירת עורכי דין וצוות מקצועי מנוסה מהשלבים הראשונים
- הכנה יסודית של כל שלב והימנעות מטעויות נפוצות
- ניהול מקצועי של הקשר עם הדיירים ומניעת התנגדויות
- עבודה עם יזמים וקבלנים בעלי ניסיון מוכח בפרויקטים דומים
אנו במשרד יקותיאל ושות' מתמחים בליווי פרויקטים של פינוי בינוי, עם דגש על ייעול תהליכים וקיצור זמנים. אם אתם מעוניינים להבטיח שהפרויקט שלכם לא יימשך לנצח, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר לייעוץ ראשוני – ולהתחיל את התהליך ברגל ימין.
