קטגוריה: Uncategorized

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא אודות תהליך ההתחדשות העירונית, השפעותיו הערכיות והכלכליות ומהם האתגרים וההזדמנויות העולות במהלכו.

ראשית נבין מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הינה הגדרה כללית למגוון תהליכים שמטרתם לשדרג ולשפר את פני הערים. תהליכי ההתחדשות העירונית יחולו בתוך אזורים בנויים המשמשים כיום למגורים, תעסוקה או מסחר.

הדרכים הנפוצות ביותר לתהליכי התחדשות עירונית הם:

• פינוי בינוי – פרויקט מתחמי בו יהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יקומו מבנים חדשים ומשודרגים תשתיתית במתחם גדול הכולל בדר"כ מספר בניינים;
• תהליך תמ"א 38 וחלופת שקד – פרויקט בנייני במהלכו יהרס בניין ויבנה חדש במקומו, או שיחוזקו מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ויתווספו להם קומות נוספות בבניין וחדרים נוספים בדירות הקיימות. תוך כדי התהליך תתחדש חזות המבנה;

תהליכי חידוש מורכבים אלה, משלבים היבטים כלכליים, ערכיים, חברתיים פוליטיים וסביבתיים, העשויים להערים אתגרים לא פשוטים על מנת להגיע ליישום מוצלח ומיטבי.
מצד אחד, התהליכים נועדו לשדרג את העיר ותשתיותיה ובכך לתרום לצמיחה כלכלית ושיפור איכות חיי תושביה, אך גם עלולים לפגוע באוכלוסיות המוחלשות בעיר ולהגביר את הפערים הכלכליים הקיימים.

יישום מוצלח ומיטבי יכול להתרחש רק אם יש תכנון מקדים חכם בשילוב רתימת התושבים הגרים באזור תוך מתן תשובות הולמות לצרכיהם. ככל והאמור יעשה באחריות והתחשבות בכלל, נהנה מתוצאה סופית של  שיפור איכות חיי התושבים.

מהו המרכיב הערכי בהתחדשות עירונית ומדוע הוא חשוב?

המרכיב הערכי שם בראש ובראשונה דגש על השוויון והצדק החברתי – הדאגה לכך שלא יינזקו בעת תהליך ההתחדשות העירונית אוכלוסיות מוחלשות ע"י מתן סיוע כלכלי, ליווי מקצועי, דיור בר השגה תוך שמירה על הקהילתיות הקיימת:

• רתימת התושבים למעורבות בתהליך, שיתופם בשקיפות מלאה וערוצי תקשורת פתוחים תוך קיום דיונים דמוקרטיים;
• שמירה על האופי של השכונה ומאפייניה הייחודיים ופיתוח התואם את צרכיה;
• הקפדה על מנהל תקין, סדר ומניעת ניגוד עניינים;

ככל שנשמרת שקיפות מלאה והקפדה על מנהל תקין מובטח לנו שבעת התהליך לא יינזקו אוכלוסיות חלשות יותר וישמר הצדק החברתי, ההיסטוריה והאופי של השכונה.

המרכיב הערכי הוא חלק בלתי נפרד מתהליכי התחדשות עירונית ויש  לקחת בחשבון את השפעתו על חיי התושבים ועל אופי העיר אך הוא אינו המרכיב היחיד שיש לקחת בחשבון בהתחדשות עירונית, ועלינו להכיר ולהתחשב גם במרכיב הכלכלי.
מהו המרכיב הכלכלי וכיצד הוא משפיע על החלטות ומהלכים?

למרכיב הכלכלי יש תפקיד מרכזי והשפעה רבה על ההחלטה להוציא לפועל תהליכי התחדשות עירונית. ההחלטה תיבחן רק אם יש לפרויקט היתכנות כלכלית. 

כיצד  ניתן לדעת האם לפרויקט יש היתכנות כלכלית?

גורמי התכנון והפיתוח (עורכי דין, יזמים או חברות) יבחרו להשקיע בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 רק אם אלה יהיו אטרקטיביים ובעלי פוטנציאל כלכלי ורווח ממשי ביחס לעלויות ולסיכוני ההשקעה בו. לא יחוזק מבנה ולא יהרס מבנה ויוקם חדש תחתיו – אלא אם הרווח מפעולות אלה יצדיק בצורה משמעותית את ההשקעה והסיכון. 

בנוסף, על מנת להצליח בקיום תהליך של התחדשות עירונית הגורמים השונים: תושבים, יזם, רשויות מקומיות וממשלה צריכים לפעול בסינרגיה וגם שיתוף פעולה זה מושפע במידה רבה מהאינטרסים הכלכליים של כל גורם. לפני השקעה בפרויקט כלשהו ייבחנו התועלות מקידומו – האם יווצרו תשתיות חדשות, פיתוח תעשיה, השקעה באמצעי תחבורה וכיוצא בזה.

לכן, בטרם התחלת כל פרויקט, חשוב וחיוני להיעזר בליווי משפטי של עורך דין המתמחה בפינוי בינוי ובתמ"א 38, אשר ידע להוכיח את האטרקטיביות של הפרויקט ואת תועלותיו.

המרכיב הכלכלי ממלא תפקיד רב ערך הן ברמת קבלת ההחלטות והן ברמת הביצוע. 

הבנת ההיבטים הכלכליים חיונית לכל גורם המעורב בתהליכים אלו, על מנת להבטיח את הצלחתם ואת התועלת שהם מביאים לכל הצדדים הנוגעים בפרויקט האמור.

פעמים רבות אנו נתקלים בבעלי דירות אשר אינם מוכנים להפנים את הצורך ברווח כלכלי של היזם אשר יפצה אותו על הסיכון הרב וההשקעה הגדולה בפרויקט, מבלי להבין כי ללא רכיב זה לא ניתן לבצע את הפרויקט. הדברים נכונים לעיתים גם כלפי הרשות המקומית – מבלי שהפרויקט יתרום למצבה של העיר, יחזיר שטחים ציבוריים הדרושים לאוכלוסיה הגדלה, לא תתמוך הרשות בקידום הפרויקט מטעמים מובנים.

האתגרים הקיימים באיזון שבין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי

בבואנו לקדם פרויקט התחדשות עירונית כזה או אחר, עלינו לקחת בחשבון כי נתקל באתגרים רבים תוך כדי הניסיון לאזן בין המרכיב הערכי מול המרכיב הכלכלי:

• קונפליקטים בין אינטרסים כלכליים של יזמים לבין אינטרסים ערכיים של התושבים;
• חוסר שקיפות בתהליכי קבלת החלטות שיגרום לחוסר אמון ולפגיעה במוטיבציה של התושבים ונציגות הדיירים להשתתף בתהליך;
• חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים עלול להוביל לעיכובים, קשיים בביצוע ולפגיעה בתוצאות;
• חוסר יכולת הרשויות להקצות משאבים בשל מגבלות תקציביות.

יחד עם האמור לעיל, איזון מוצלח בין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי ובליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, יכול לייצר הזדמנויות מדהימות.

אז איך ניתן לשפר את עתיד ההתחדשות העירונית?

התנאי הראשון הוא שיתוף פעולה של כל הצדדים הנוגעים לפרוייקט (יזמים, תושבים, רשויות מקומיות, ארגונים חברתיים, גורמים ממשלתיים) תוך שמירה על שקיפות מלאה. שמירה על תנאי בסיס זה תוביל לתכנון מיטבי מקיף ומתחשב שיכלול את כל ההיבטים (כלכליים, חברתיים, סביבתיים ופוליטיים) וישמור על עקרונות השוויון והצדק החברתי. 

אלמנטים נוספים ההכרחיים למימוש הפרוייקט, הם: אופציות מימון או חידושים טכנולוגיים יכולים להפוך יעילים ויצירתיים יותר אם קיימת התחשבות בצרכי התושבים לצד המרכיבים הכלכליים הדרושים למימושם.

עתיד ההתחדשות העירונית תלוי בהבנת האתגרים על ידי כל הצדדים המעורבים, וביכולתנו להתמודד עם האתגרים הקיימים ולנצל את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרך ללא סתירה בין המרכיבים הכלכליים והערכיים. באמצעות תכנון וביצוע מתחשבים וחכמים ניתן לקיים תהליכי התחדשות עירונית באופן שיאזן בין הצרכים הכלכליים לבין הערכים החברתיים והקהילתיים.

תהליכי התחדשות עירונית מוצלחים שכאלה יובילו לשיפור משמעותי באיכות החיים של כל המעורבים. 

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא ולהבין מהו ציפוף עירוני, יתרונותיו וחסרונותיו ומהו עתיד הציפוף העירוני בישראל ובעולם.

מהו "ציפוף עירוני"?

ציפוף עירוני הינו מדד המציין את מספר האנשים שגרים בשטח עירוני כלשהו המחושב על פי רוב לפי מספר אנשים פר קמ"ר. ציפוף העירוני יכול להגרם מגורמים שונים ביניהם:
עליה בכמות האוכלוסיה מה שמצריך בניית יותר יחידות דיור על אותו שטח נתון.
ערים עם שטח מוגבל (בגלל גודלן, או גורמי טבע\ גבולות עירוניים שמגבילים התרחבות טבעית ורצויה)
ערים הממוקמות במקום מבוקש (מיקום מרכזי עם גישה נוחה לתחבורה, מקומות עבודה, לימודים וכו).

ציפוף עירוני – בעד או נגד?

 
ציפוף עירוני הוא לא דבר טוב או רע באופן מוחלט. ההשפעות שלו תלויות במידה רבה בדרך שבה העיר מתוכננת.
כאשר ציפוף עירוני מתוכנן בצורה נכונה, הוא יכול ליצור ערים בנות קיימא, חיוניות ותוססות. עם זאת, כאשר אינו מתוכנן בצורה נכונה הוא עלול להוביל לבעיות רבות.

כמו בכל נושא גם הציפוף העירוני עשוי לגלם בתוכו יתרונות וחסרונות.
אם נחשוב על המונח צפיפות עירונית ייתכן והאסוציאציה הראשונית שלנו תהיה שלילית.
יתכן כי בבואנו לשקול עיר למטרת מגורים, עיר צפופה לא תהווה בחירה אידאלית ולנגד עיננו יצוצו חסרונות כגון זיהום אויר, לכלוך, פקקי תנועה, רעש, עלויות דיור גבוהות, וכן תנאי מחיה צפופים ובעיות חברתיות. יחד עם אלו, בהחלט נוכל למצוא גם השפעות חיוביות ויתרונות:

נגישות גבוהה – ערים בעלות צפיפות גבוהה ייהנו משירותי תחבורה ציבורית קלה וזמינה, וגם הסדרי ההליכה או הרכיבה בהן יהיו נוחים.
יש חשיבות רבה לנגישות, התניידות ותחבורה ציבורית מעולה היות ובערים מרכזיות והומות יוקצו שטחים קטנים יותר לסלילת כבישים ומגרשי חניה. הרעיון הוא התניידות עצמאית וקלילה. דבר זה משפיע באופן חיובי על הקיימות –
ערים צפופות הדורשות פחות שטחי נהיגה וחניה אלא ע"י התניידות רגלית תהיינה באופן יחסי פחות מזוהמות מפליטת עשן וגזים.
חיוניות – ערים צפופות הן גם תוססות ומלאות חיים, עם מגוון רחב של מקומות תעסוקה, חנויות, מסעדות, ברים ומוקדי בידור והקהילות החיות בה מגוונות יותר. 

ללא ספק אנו יכולים לגלות כי היעילות הכוללת שנחווה מחיי מגורים בעיר בעלת ציפוף עירוני גבוה עשויה לגבור מעל החסרונות היחסיים שבה.

איך בא לידי ביטוי הציפוף העירוני בישראל? 

נבחן את הציפוף העירוני בישראל בראי ההיסטוריה.
גורמים רבים תרמו עם השנים לציפוף העירוני הגבוה, ביניהם:
העלייה היהודית – מאז קום המדינה, עלו אליה עולים רבים מרחבי העולם, שהובילו לגידול משמעותי באוכלוסייה.
מגבלות גאוגרפיות- שטחה של ישראל מוגבל יחסית, ומרבית האוכלוסייה מתגוררת באזור מישור החוף, מה שגורם לצפיפות גבוהה באזורים אלה.
פיתוח עירוני – ערים רבות בישראל התפתחו ללא תכנון עירוני מקיף, מה שהוביל לבנייה צפופה ולתשתיות לא יעילות.

לפני קום המדינה צפיפות האוכלוסין בארץ ישראל הייתה נמוכה יחסית.
בערב הקמת המדינה, התגוררו בארץ כ-650,000 איש, צפיפות של כ-17 איש לק"מר.
בשנות 50-60 –  גלי העלייה הגדולים הביאו לגידול משמעותי באוכלוסייה, והצפיפות עלתה לכ-100 איש לקמ"ר.
בשנות 70-80 חל פיתוח עירוני רציני שהתאפיין בבניה צפופה בערים רבות, והצפיפות עלתה לכ-200 איש לקמ"ר.
בשנות ה-90 והאלפיים עם העלייה מברית המועצות חל שוב גידול משמעותי באוכלוסייה, והצפיפות עלתה לכ-300 איש לקמ"ר.
כיום, צפיפות האוכלוסין בישראל גבוהה יחסית למדינות אחרות בעולם ועומדת על כ-960 איש לקמ"ר, והיא צפויה להמשיך ולעלות בשנים הקרובות מעצם הגידול הטבעי (אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול מ-9.6 מיליון נפש כיום, ל-16 מיליון נפש בשנת 2050),
העלייה לישראל שתימשך גם בעתיד וההגירה הפנימית מהפריפריה למרכז הארץ שצפויה להימשך, ולהוביל לצפיפות גבוהה יותר בערים הגדולות.

ומה יהיה עתיד הציפוף העירוני בישראל?

העתיד תלוי בנו ובבחירות שנעשה. עלינו לחשוב ולפתח פתרונות יצירתיים.
בבואנו לבצע פרוייקטים של התחדשות עירונית ניתן דגש על שיפור מבנים ותשתיות באיזורים ותיקים וקידום בניה ירוקה, נתכנן תכנון חכם וננצל את השטחים העומדים לרשותנו תוך שימוש יעיל יותר של משאבי הקרקע באמצעות בניה לגובה.
יש לפתח ולקדם תוכניות דיור ציבורי בר השגה בשיתוף פעולה בין הממשלה הרשויות המקומיות והסקטור הפרטי כדי להציע אפשרויות מגורים לאוכלוסיות שונות. 

פרוייקטים של התחדשות עירונית חכמה ויצירת ערים בנות קיימא, חיוניות ומתקדמות לטובת כל תושביהן גם יחזקו את הקהילה, יתמכו באוכלוסיות מוחלשות ויתרמו לחוסן החברתי.
בנוסף לזאת אין לזנוח את ההשקעה המתמדת בתשתיות תחבורה ציבורית יעילות, ולשפרן תוך יצירת אפשרויות נוחות להתניידות ושיפור הנגישות.

ומה הכיוון אליו צועד העולם?

ישנו פיתוח מתמיד של פתרונות חדשניים כלל עולמיים:
ערים חכמות עם תשתית טכנולוגית מתקדמות ובינה מלאכותית לניהול יעיל תוך שיפור תשתיות, תחבורה, אנרגיה ואיכות הסביבה.
ערים ירוקות פיתוח שטחים, גגות וקירות ירוקים להפחתת זיהום האוויר, שיפור איכות החיים וחיזוק הקשר בין האדם לטבע.
ערים משולבות –  שילוב מגורים, מסחר, תעסוקה ותרבות בקרבת מקום כדי להפחית צורך בנסיעות.
פיתוח עירוני עם דגש על הצרכים העתידיים, תכנון חכם ויישום טכנולוגיות חדשניות.
מערכות תחבורה ציבורית יעילות, זמינות ומתקדמות, כמו רכבות קלות, רכבים חשמליים ומוניות אוטונומיות, מקלות על התניידות ומפחיתות את עומס התנועה.

עתיד הצפיפות העירוני צפוי להיות מורכב ומשמעותי. עם חשיבה יצירתית, שיתוף פעולה ופתרונות חדשניים, ניתן להפוך את הצפיפות לאתגר בר פתרון! נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!
לפרטים

פינוי בינוי הוא תהליך בו מבנים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים. המבנים החדשים מציעים תנאי מגורים טובים יותר מאלו הישנים וכן מספקים דירות נוספות לשוק הדיור. עורך דין פינוי בינוי משחק תפקיד קריטי בכל שלבי התהליך – החל מהכנת ההסכמים ועד לייצוג הדיירים והיזמים בפני הרשויות. במאמר זה נדבר על תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי ונסביר מדוע הוא מהווה דמות מפתח בהצלחתו של כל פרויקט בינוי בינוי.

מיהו עורך דין פינוי בינוי?

עורך דין פינוי בינוי הוא עורך דין המתמחה בהיבטים המשפטיים של עולם הנדל"ן, עם התמקדות בתהליכים של פינוי ובנייה מחודשת. הוא מייעץ ללקוחותיו (דיירים, יזמים וגורמים נוספים) לאורך כל שלבי הפרויקט, משלב תכנון הפרויקט ועד לשלב המימוש בפועל. הוא זה שמוודא שהאינטרסים של לקוחותיו מקודמים באופן מקסימאלי ואופטימאלי – מבלי לפגוע באף אחד מהצדדים וכן מוודא שלא מתבצעות "מריחות זמן" מיותרות.

מהם תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי?

תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי הינם מורכבים, רב-מימדיים וכוללים ליווי משפטי רחב היקף החיוני להצלחת פרויקטים של פינוי בינוי. תפקידו העיקרי הינו להבטיח כי כל הפעולות וההסכמות בפרויקטים אלו מתבצעות בהתאם לחוק ושזכויותיהם של כל הצדדים מוגנות ומתקיימות כהלכה; כל זאת תוך שמירה על התנהלות חוקית, שקופה ומוסרית ללא רבב של הפרויקט. הנה סקירה מורחבת של תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי:

מפגשים עם בעלי הזכויות בנכסים ומתן הסברים

עורך דין פינוי בינוי אחראי לקיים מפגשים עם כל בעלי הזכויות בנכס, על מנת להסביר להם במדויק את מהותו של הליך הפינוי-בינוי ומשמעותו וכדי לוודא שהם מבינים את ההזדמנויות והאתגרים אשר עלולים לצפות להם בתהליך, תוך הדגשת היתרונות שיכולים להתקבל מהפרויקט. מטרת העל של מפגשים אלו, היא לרתום את בעלי הזכויות לתמיכה ולהשגת הסכמה רחבה ככל האפשר לקידום הפרויקט.

ליווי בתהליך בחירת יזם ויועצים

בפרויקטים בהם הדיירים בוחרים באופן אקטיבי את עורך הדין ככלל ובשיטת המכרז ההפוך שלנו במשרד יקותיאל ושות' בפרט, עורך הדין מלווה את בעלי הזכויות בתהליך בחירת היזם, כולל עריכה וניהול מכרזים ליזמים. במסגרת מכרזים אלו נבחר היזם לפי כישוריו, איתנותו הפיננסית ונסיונו – וכמובן לפי התמורה המוצעת על ידיו. בנוסף, מלווה עורך הדין גם את בחירת שאר היועצים לפרויקט – כגון אדריכלים, מהנדסים, יועצים פיננסיים ועוד, ובודק את תקיפותם המשפטית של הסכמי העבודה עמם.

גיבוש תנאי ההסכם מול היזם והחתימה עליו

מכל תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי אשר מלווה בעלי זכויות בפרויקטי פינוי בינוי, תפקיד זה אולי הינו הקריטי ביותר, שכן ההסכם אל מול היזם הינו זה שיתווה את הדרך ואת העקרונות החשובים על פיהם כל הצדדים יהיו מחוייבים לפעול. בכל מקרה של אי קיום אחד מתנאי ההסכם, יוכלו בעלי הזכויות בנכס לתבוע את היזם – ולהיפך. כך עורך הדין בעצם עוזר לבעלי הזכויות להיות בטוחים שההסכם מעגן את זכויותיהם בצורה המקסימאלית והטובה ביותר. גיבוש תנאיו של ההסכם על ידי עורך הדין, מתבצע תוך מתן הסבר מלא ללקוחותיו על משמעויותיו המשפטיות והביצועיות של כל תנאי ווידוא מלא שהסכם זה נחתם בהתאם לכל ההסכמות.

הבטחת קבלת בטוחות מהיזם

עורך דין פינוי בינוי פועל להבטיח כי היזם מספק בטוחות מספקות בכל שלבי הפרויקט. בטוחות אלו כוללות ערבויות חוק מכר, ערבויות שכירות, ערבויות מיסים, ערבויות בדק, ערבויות משלימות וביטוחים שונים. המטרה היא להבטיח את המשך העבודה של היזם תוך שמירה על אינטרסים של בעלי הזכויות.

ליווי בקבלת הדירות החדשות

לבסוף, עורך דין פינוי בינוי מלווה את בעלי הזכויות בקבלת דירותיהם החדשות, תוך הקפדה ווידוא שהדירות אכן מתאימות להתחייבויות היזם כפי שהוגדרו בהסכם ההתקשרות. הוא מבצע את כל הנדרש כדי לרשום את צו הבית המשותף ולרשום את זכויות בעלי הזכויות בדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין ובכך להבטיח את מעמדם המשפטי והפיננסי בנכס החדש.

יתרונותיו של עורך דין פינוי בינוי

מומחיותו של עורך דין פינוי בינוי נדרשת לאורך כל שלבי הפרויקט והיא מהווה אבן יסוד בהבטחת זכויות כל הצדדים המעורבים ובקידום הפרויקט תוך שמירה על תקנות וחוקים. היתרון הבולט ביותר בליווי של עורך דין פינוי בינוי למעשה, הוא הביטחון המשפטי שהוא מספק. כמומחה בתחום הנדל"ן המשפטי, עורך דין פינוי בינוי מבין את האתגרים והסיכונים הקיימים בתהליך זה ויודע כיצד לנהל אותם כך שיתמקדו במטרה – להביא להצלחת הפרויקט, כאמור, תוך שמירה על זכויותיהם כל הצדדים. בנוסף, עורך דין פינוי בינוי מומחה יכול לזהות בעיות פוטנציאליות מראש ולפתור אותן עוד לפני שהן מתרחשות והופכות למכשול.

מדוע חשוב שיהיה עורך דין מומחה בתהליך פינוי בינוי?

השתתפותו של עורך דין המומחה בפינוי בינוי הינה קריטית להצלחת הפרויקט ממספר סיבות:

• הבטחת תהליך חוקי ושקוף – עורך דין פינוי בינוי מבטיח כי כל ההליכים בפרויקט מבוצעים בהתאם לחוק, תוך שמירה על התקנות הקיימות, בשקיפות מלאה אל מול בעלי הזכויות בנכס.
• מיקסום האינטרסים של הלקוח – עורך דין פינוי בינוי ידע לנהל משא ומתן בשם לקוחותיו הן מול היזם והן מול הרשויות, ולהשיג עבורם את התנאים הטובים ביותר באופן מקצועי נטול פניות.
• מניעת סכסוכים – על ידי ניסוח חוזים ברורים ומדויקים, עורך דין פינוי בינוי יכול להקטין את הסיכוי למחלוקות עתידיות – גם אלו שעלולות להתעורר בין הדיירים עצמם וגם בין הדיירים ליזם או לרשויות המקומיות והממשלתיות.
• ייצוג משפטי – במקרה של סכסוכים או בעיות משפטיות, עורך דין פינוי בינוי יכול לייצג את לקוחותיו בצורה הטובה והמקצועית ביותר, תוך שמירה מקסימאלית על זכויותיהם.

לסיכום

ליווי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי יכול להבטיח כי תהליך הפינוי-בינוי יתנהל בצורה חלקה, יעילה, ומועילה לכל הצדדים המעורבים, הכל כמובן תוך שמירה על החוק ועל האינטרסים של כל צדדי הפרויקט. היכולת לנווט בין האתגרים המשפטיים, להבין את הנושאים הטכניים ולשמור על זכויות הדיירים והיזמים, הופכת את עורך דין פינוי בינוי לשותף חיוני בכל פרויקט של פינוי בינוי.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, ייתכן שדייר אחד או יותר יתנגדו לקידום הפרויקט המתוכנן באיזורו. דיירים המתנגדים ומסרבים לפרויקטים אלו, נקראים "דיירים סרבנים". תופעת הדיירים הסרבנים הינה תופעה מורכבת, אשר מציבה אתגרים משפטיים וחברתיים. הסיבות לסירובם של הדיירים יכולות להיות מגוונות, כאשר בסופו של דבר, נשאלת שאלת האיזון בין זכויותיו של הפרט לבין טובת הכלל. בבחינת שאלה זו, נידונה מידת סבירותו של הסירוב, מתי הוא אכן נחשב לסביר ומה קורה כאשר הסירוב אינו סביר. מאמר זה יעסוק בשאלות אלו וכן בתפקידיו של עורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ככלל ופינוי בינוי בפרט, תוך התחשבות בגורמים השונים המעורבים בנושא.

סיבות לסירובם של דיירים

סיבות רבות יכולות להיות לדיירים אשר מסרבים לקידומו של פרויקט ההתחדשות העירונית באיזורם, כאשר הסיבות אשר חוזרות על עצמן בתדירות הגבוהה ביותר, הינן: סכסוכים – ישנים או חדשים – עם דיירים נוספים בבניין ואפילו נטירת טינה על אי קבלת תפקיד בנציגות הדיירים בפרויקט, רצון לקבל תמורה גבוהה יותר מזו שהוצעה לדיירים אחרים, התנגדות ליזם או עורך דין ספציפי שמלווה את הפרויקט, חשש טבעי ממעבר לדירה חלופית, קושי במעבר דירה הנובע ממוגבלות פיזית של הדייר, רצון של הדייר בתמורה כספית חריגה עבור הסכמתו ועוד.

סירוב סביר אל מול סירוב לא סביר

במהלך השנים, בית המשפט והמפקח על הבתים המשותפים יצרו הבחנה בין סירוב סביר לסירוב לא סביר. סירוב סביר יכול להיגרם מסיבות כגון פגיעה משמעותית באיכות חייו של הדייר, היעדר פתרון מגורים חלופי הולם, תמורה שאינה שווה ערך לזו שמקבלים דיירים אחרים וחששות לגיטימיים בנוגע לאיתנות הפיננסית של היזם. לעומת זאת, סירוב לא סביר יכול להיגרם מסיבות כגון רצון לקבל תמורה גבוהה באופן לא פרופורציונלי, ניסיון לסחוט את היזם או בעלי הדירות האחרים וקיומם של מניעים זרים שאינם קשורים לפרויקט עצמו ועוד.

האיזון בין זכות הפרט להתחדשות עירונית

השאלה המרכזית הנשאלת בעניין דייר סרבן, היא כיצד ניתן לאזן בין זכותו של הדייר לפרטיותו, לבין האינטרס הציבורי של הבניין והאיזור כולו בהתחדשות העירונית? הגישה הרווחת כיום, היא שזכות הקניין אינה מקנה לבעל הדירה כוח אבסולוטי מוחלט בבית משותף וכי יש לקחת בחשבון גם את צרכי הדיירים האחרים בבית המשותף והקהילה כולה.

מגמות חדשות

במקביל לשאלת האיזון בין זכות הפרט לאינטרס הציבורי בפרויקטים השונים של התחדשויות עירוניות, ניתן לראות בשנים האחרונות עלייה במגמת התערבותו של הצד המחוקק, אשר מטרתה להקל על קבלת החלטות בבית משותף בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית. פסיקות בתי המשפט נוטות להגדיר בצורה מדויקת יותר את סוגי הסירובים השונים, תוך החמרה עם בעלי אינטרסים לא הוגנים מחד, והתחשבות בדיירים שחווים קשיים אמיתיים מאידך.

דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי

תיקון 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים), אשר נכנס לתוקף בשנת 2018, נועד להתמודד עם תופעת ה"דייר הסרבן" בפרויקטים השונים של פינוי פינוי. החוק מספק כלים משפטיים יעילים להתמודדות עם דיירים סרבנים, תוך התייחסות מיוחדת לבעלי דירות קשישים. השינוי העיקרי שמציע חוק זה, הינו ההליכים שניתן ליזום באמצעותו נגד דייר סרבן בשלב מוקדם יחסית, עוד לפני אישור תכנית איחוד וחלוקה.

תפקידו של עורך הדין בעניין דייר סרבן

במקרה בו ישנו דייר אחד (או יותר) המסרב בכל תוקף לפרויקט פינוי-בינוי, החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרים לפנות לבית המשפט באמצעות עורך דין, על מנת לקבוע האם סירובו של הדייר מוצדק. עורך הדין המייצג את הדיירים בהליך המשפטי יבחן את סבירות הסירוב, ובמידה ולא קיימת כזו סבירות, עורך הדין יעזור לדיירים לשכנע את בית המשפט שמדבר בסירוב בלתי מוצדק. במקרים בהם גם בית המשפט קובע שהסירוב אינו מוצדק, הוא יכול לאכוף את ביצוע העסקה, להטיל קנס כספי על הדייר הסרבן בשל סירובו הלא סביר ובמקרים מסוימים אף לדרוש ממנו לפנות את הדירה.

טיפים לדיירים בפרויקט פינוי-בינוי:

הכירו את זכויותיכם וחובותיכם:

• למדו על השלבים השונים של פרויקט פינוי-בינוי, מהלך העבודה הצפוי ואבני הדרך החשובות.
• עיינו בחוק פינוי-בינוי (פיצויים) ותיקוניו, והכירו את זכויותיכם, כגון הזכות לקבלת פיצויים הוגנים, דיור חלופי ומידע מלא על הפרויקט.
• שימו לב לחובותיכם במסגרת ההסכם עם היזם, כגון שיתוף פעולה בתהליך התכנון והבנייה.
• דעו מהם זכויותיכם במקרים של דיירים סרבנים המעוניינים לבלום את התקדמות הפרויקט.

שמרו על שיתוף פעולה בין דיירים

• בחרו נציגות שתפעל מטעם כלל הדיירים ותנהל את הקשר מול היזם והרשויות.
• קיימו תקשורת פתוחה ושוטפת בין הדיירים, שתפו מידע ועדכנו זה את זה בהתפתחויות.
• פעלו יחד לקידום הפרויקט ולהשגת התוצאות הטובות ביותר עבור כלל הדיירים.

התייעצו עם עורך דין מומחה:

• עורך דין בעל ניסיון בתחום פינוי-בינוי יוכל להגן על זכויותיכם ולייעץ לכם לאורך כל התהליך.
• קבלו ייעוץ משפטי מקצועי כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, בטרם תחתמו על כל מסמך.
• עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל התהליך, יסייע לכם במו"מ מול היזם וייצג אתכם בבית המשפט, מול הרשויות וכאמור, אל מול היזם.

טיפים נוספים

• השתתפו באסיפות דיירים וקחו חלק פעיל בקבלת ההחלטות.
• אל תהססו לשאול שאלות ולקבל הבהרות מכל הגורמים המעורבים בפרויקט.
• הקפידו לתעד את כל ההתכתבויות, ההסכמים וההחלטות הקשורות לפרויקט.

לסיכום

פרויקט פינוי-בינוי, הינו תהליך מורכב ורב-שלבי, אשר יכול להיתקל במכשולים רבים, ביניהם דיירים סרבנים, אשר מתנגדים ומסרבים לקידומו של הפרויקט. הכנה נכונה של הדיירים, שיתוף פעולה מלא וליווי משפטי מקצועי, הם המפתח להצלחת הפרויקט תוך מיצוי זכויות מקסימאלי של דיירי הבתים המשותפים. משרדינו מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית וביניהם – תהליכי פינוי בינוי. באמתחתנו עשרות פרויקטים מוצלחים בהם ייצגנו דיירים למיצוי מקסימאלי של זכויותיהם, כך שאם מתוכנן באזורכם פרויקט פינוי-בינוי, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו עוד היום ולקבל את הייעוץ המשפטי הטוב ביותר.

פרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי, הינם פרויקטים שבהם כל הצדדים מרוויחים: היזם מצד אחד מרוויח רווח כלכלי – ואילו הדיירים מהצד השני, מקבלים בית חדש או משופץ, גדול יותר עם ממ"ד ומרפסת, ללא כל הוצאה כספית מצדם. כלומר, מימון הפרויקט מבוסס על הרווח של הקבלן מיחידות הדיור הנוספות שייבנו. יחד עם זאת, ישנם לא מעט דיירים שמסרבים להליכים אלו; דיירים אלו נקראים דיירים סרבנים. עד כמה שזה עלול להישמע תמוה, לסירובים אלו יכולים להיות לא מעט נימוקים, אך גם דרכי פתרון. אם כך, מדוע ישנם מקרים בהם דיירים מסרבים לפרויקטים של התחדשות עירונית? מהם הנימוקים של אותם דיירים סרבנים וכיצד ניתן לענות עליהם?

אלו הסיבות שיכולות להיות לדיירים לסרב:

1. חוסר אמון ביזם, בתהליך, או ברשויות – אנשים רואים שפרויקטים נמשכים לפעמים 10 ואפילו 15 שנים, נתקעים באמצע ולא זזים למשך זמן רב ומעדיפים לא להיכנס ל"הרפתקה" כזאת שזמן הסיום שלה עלול להתארך עד מועד לא ידוע.

2. חתימות – דיירים חוששים לחתום על מסמכים משפטיים ארוכים ומורכבים.  ללא ייעוץ של עו"ד קשה להבין את המסמכים ולהיות בטוחים שההסכם פועל לטובתם. דיירים סרבנים פשוט לא מבינים עד הסוף מה אומר החוזה ומה הזכויות שלהם.

3. דיירים מבוגרים חוששים לרוב מהמעבר לדירה חלופית או מכל שינוי בחיים שאליהם התרגלו. המחשבה על מעבר או שינוי מכבידה ומקשה עליהם באופן מיוחד, כאשר לא בטוח מתי יסתיים הפרויקט וכמה זמן יהיה להם ליהנות ממנו, בהתחשב בגילם.

4. חשש מעלייה בהוצאות השוטפות כגון ארנונה וועד בית ואפילו חשמל. חשש זה הינו מוצדק, שכן ככל שהדירה גדולה יותר, שטח הארנונה המחושב גדל גם הוא. כך גם וועד הבית עלול להתייקר מפאת ההוצאות הגדולות הנדרשות לתחזוק הבניין החדש או המחודש. בנוסף, הדירות חדישות ומודרניות יותר, עם תשתיות נרחבות יותר של חשמל וכוללות לרוב תוספות מכשירי חשמל כגון מזגנים (בשל מספר החדרים שנוסף או בשטח הגדל), חימום הבית וכו'. כל אלו עלולים לייקר משמעותית גם את הוצאות החשמל.

מהו המענה האופטימלי להתנגדויות הללו?

נתחיל דווקא מהסוף – המחוקק נותן פתרונות והטבות לבני 70 ומעלה. מה שזה אומר בפועל, זה שהם יכולים למשל לקבל כסף במקום הדירה שלהם, או לקבל דירה חלופית חדשה באופן ישיר, מבלי לעבור לשכירות. אפשרות נוספת, היא שהם יקבלו זכות בבית אבות, או אפילו שילוב של דירה קטנה וכסף, פלוס פטור ממס על הרכיב הכספי.

לגבי הוצאות התחזוקה – על מנת לעודד בעלי דירות לחזור לבניין החדש ולהפיג את החשש מהוצאות תחזוקה גבוהות יותר עבור ועד הבית וחברת ניהול – שלא היו לפני ההליך, ישנו פתרון שקובע כי היזם מחויב לממן לאותם אנשים את ההפרש בין ההוצאות שהיו להם לבין ההוצאות החדשות, למשך חמש שנים לפחות. בפועל, ברוב המקרים יזמים משלמים עד עשר שנים.

ואולם, המענה החשוב והנפוץ ביותר, נוגע לחשש של דיירים ממשך התהליך וממורכבותו, לרבות החשש מהסכמים משפטיים ארוכים. 

על מנת להפיג חששות אלו, המובנים בהחלט, ונובעים בין היתר מהפער שבין היזם המנוסה לבין הדייר חסר הניסיון והידע בתחום, אנו מתעקשים על קיום תהליך עומק עם כלל בעלי הדירות במתחם, אשר במסגרתו אנו מנגישים את התהליך לדיירים לכל אורכו (ולא פוגשים אותם פעם ראשונה במועד החתימה), אם באמצעות אסיפות דיירים ואם באמצעות מערכת דיוור מתקדמת באמצעותה אנו שולחים הודעות דוא"ל ו סמס עם עדכונים שוטפים על הנעשה בפרויקט בכל שלב. 

בנוסף, אנחנו מתקצרים ומתמצתים לדיירים את עיקרי ההסכם המשפטי, ומסייעים להם להבין מה המשמעויות הנובעות ממנו, מה הם שלבי הפרויקט, מה הם יקבלו ומה מצופה מהם ומהיזם לאורך כל הדרך. 

אנחנו רואים בצורה ברורה, כי הפרויקטים בהם בעלי הקרקע, קרי הדיירים, מעורבים יותר בפרויקט כבר משלביו הראשונים, הינם פרויקטים מוצלחים יותר, הן מבחינת רף התמורות אותם מקבלים הדיירים והן מבחינת משך זמן הפרויקט.

אילו סיבות נוספות יכולות להיות לסירוב דיירים?

• התחושה שיכולים לקבל עוד: ישנם בעלי דירות אשר מושכים את הזמן ומנסים לחתום אחרונים על חוזה הפרויקט, מתוך מחשבה שיוכלו "לסחוט" את היזם ולקבל ממנו תמורה טובה יותר ממה שהציע. בפועל, זה לא תמיד עובד ודוחה את מועד תחילת הפרויקט, ללא סיבה ממשית.
  
• סכסוכים פנימיים: ישנם דיירים שמסוכסכים, או שהסתכסכו בעבר עם דיירים אחרים בבניין ומרגישים שעכשיו זו "שעת הנקמה" שלהם באותם דיירים, בכך שהם לא מסכימים לחתום. בפועל, החוק קובע שברגע ששני שליש מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, ניתן יהיה להגיש נגד הדיירים הללו תביעה בשלב מאוחר יותר ואף לחייב אותם להצטרף לפרוייקט.
  
• דיירים שהוסיפו הרחבות בעבר: אוכלוסייה נוספת של דיירים סרבניים, הם דיירים שהרחיבו את הדירות שלהם באופן לא חוקי וכעת מעוניינים לקבל את התמורה גם על ההרחבות שבוצעו ללא היתר. בפועל, הרשות המקומית לא מכירה בהרחבות הללו, מה שגורם ליזם להפסיד פעמיים: מצד אחד הוא לא מקבל תמורה עבור ההרחבות הללו מהעירייה – ומהצד השני, הוא עדיין נאלץ לשלם לבעלים של הדירה. החוק קובע, שלצורך ספירת הרוב הדרוש, לא מתחשבים בבעלי דירות שלא חתמו מפאת חריגות בנייה, מה שעוזר להגיע לרוב הדרוש מהר יותר ואז ניתן לתבוע אותם בגין סרבנות.
  
• עסקאות עבר: ישנם דיירים אשר חוששים לחתום, מפני שבעבר הם סיכמו על פרויקט ההתחדשות העירונים מול חברה אחרת, או אפילו מול מתווך שהחתים אותם על ייפוי כוח וכעת הם חוששים מתביעה. למצב זה קיימים שני פתרונות: ראשית, היזמים מסכימים ברוב הפעמים לפצות בעלי דירות שיתבעו על ידי גורם קודם ואף לוקחים על עצמם את ניהול ההליך המשפטי כולו. שנית, חוק ההסדרים שחוקק בחודש מאי 2023 נותן לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הסמכות החוקתית לקבוע שחתימות כאלו ואחרות כבר אינן תקפות ואף להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערות האזהרה שניתנו להם. מה שזה אומר, זה שאותן חברות או מתווכים כבר לא יוכלו לתפוס חתימות לשנים רבות מבלי להוציא את הפרויקט לפועל.

איך מטפלים משפטית בסירוב?

החוק מאפשר להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים בפינוי בינוי לאחר שאושרה תב"ע חדשה והמתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי, ובמקרה של תמ"א 38 – לאחר שהתקבל אישור ועדה מקומית לתוכנית ובתנאי שחתמו רוב של שני שליש מבעלי הדירות על ההסכם . יחד עם זאת ולמרבה הצער, לוחות הזמנים יכולים להיות ארוכים מאוד. למעשה, יכולה לחלוף חצי שנה מרגע שמגישים תביעה נגד דייר סרבן ועד הדיון הראשון אצל המפקח, מה שעלול לעודד דיירים לסרב עוד יותר. הם יודעים שזה יכול לקחת המון זמן; זמן, שבמהלכו הם יכולים לקבל מה שהם רוצים.

אילו פתרונות נוספים ניתן להציע על מנת לעודד מיזמי התחדשות עירונית?

הפתרון, הוא לקבוע בחוק הליך מהיר (כמו בתביעה לפינוי מושכר) ובכך להוריד את המוטיבציה של אותם דיירים סרבנים להמשיך לסרב לתהליך. בנוסף, חיוני יהיה לקבוע הוצאות גדולות על דיירים סרבנים שהטענות שלהם נדחות – מה שבדרך כלל לא קורה נכון להיום, כך שהסרבנים פועלים מתוך מקום שאין להם מה להפסיד. ברגע שהם יבינו שממילא הפסיקה נוטה לדחות את רוב טענות הדיירים הסרבנים ושאין סיבה ממשית למרוח את הזמן וליצור עיכוב משמעותי לכולם, סביר להניח שהם יוותרו על ההתנגדות. אם נוסיף לכך את ההוצאות הגדולות שיהיה ניתן להטיל עליהם במידה וטענותיהם יידחו, הסיכוי להמשך התנגדותם בכלל יקטן, מה שיגרום להליך להתקדם בצורה מהירה ויעילה יותר.

המלחמה והממ"דים

המודעות לחשיבות הממ"דים בדירות בישראל אינה חדשה; אחת הדרכים בהן ניתן לראות זאת, הינה במחויבות המוטלת על כל יזם בפרויקט פינוי בינוי לכלול ממ"ד בכל דירה חדשה שנבנית. יחד עם זאת, מודעותו של כלל הציבור לעניין הממ"דים עלתה באופן משמעותי אף יותר בעקבות מלחמת "חרבות ברזל".

נשאלת השאלה אם כן, האם לנוכח המלחמה צפויים פחות סירובים של דיירים בחידוש דירותיהם בשל הצורך והרצון במיגון? אנחנו מקווים שכן. למעשה, בחודשים האחרונים, כל פגישה שלנו עם דיירים נעשית בסמוך לממ"ד או מקלט. הסיבה לכך, היא הבנתם של כלל הישראלים שמרחב מוגן הוא לא משהו שאפשר לוותר עליו וכי ממ"ד תקני איננו נחשב מותרות, אלא כאלמנט חיוני ואף הכרחי במדינתנו.

לגבי סירובי הדיירים המבוגרים – במקרים רבים, ילדיהם של בעלי דירות מבוגרים חוששים ומודאגים מהיעדר ממ"ד בדירתם (גם בעקבות המלחמה אך לא רק) ולכן הם נעשים מעורבים יותר ופועלים על מנת להוציא את ההליך לפועל, כך שיהיה להם ממ"ד מונגש.

יחד עם הנאמר כאן, בסופו של דבר תמיד יהיה מי שיסרב – גם אם זה מסיבות לא ענייניות, כולל אותם אנשים שיצאו (ויוצאים) בכל אזעקה לחדר המדרגות ושמים עצמם בסכנת חיים.

המלחמה היא הזדמנות לנסות להקטין את הבירוקרטיה הן בקיצור זמן התכנון והן במתן האפשרות לפעול נגד דיירים סרבנים בצורה מהירה ויעילה יותר. יחד עם זאת ולמרבה הצער, הצורך בממ"דים אינו שיקול מכריע מבחינת רשויות החוק, הוא לא מופיע בשום מקום בחוק אף שהוא אמור להיות ראשון במעלה. בפרויקטים של תמ"א 38, התוכנית מדברת על חיזוק מפני רעידות אדמה ולא על הוספת ממ"ד. יש הרבה מאוד בניינים שנבנו אחרי שנות ה-80 שאין בהם ממ"דים אבל הם עמידים בפני רעידות אדמה ולכן אי אפשר לעשות בהם תמ"א. בפינוי בינוי, לעומת זאת, סוגיות רעידות האדמה והטילים אינן מוזכרות כלל והממ"דים הופכים להיות מעין בונוס נלווה. לטעמי, חיוני שסדר העדיפויות הנ"ל  ישתנה, במיוחד לאור התקופה האחרונה והשפעותיה על העתיד שלנו בישראל, הן הקרוב והן הרחוק.

התחדשות עירונית הינה מתווה אשר מטרתו הכללית, היא לשפר ולשדרג את פני העיר. במסגרת מתווה זה, קיימים פרויקטים ותכניות מסוגים שונים. אחת מהתוכניות הללו, הינה פינוי בינוי: תכנית המיועדת להריסה ובנייה מחדש של מתחם גדול של בניינים ואף שכונה שלמה, הכוללת מינימום 24 דירות קיימות.
הדירות החדשות שמקבלים הדיירים בעלי הדירות הישנות בפרויקטי פינוי-בינוי הינן לרוב גדולות יותר, בעלות חדר נוסף לפחות, מרפסת, ממ"ד וחניה לכל אחד מהדיירים.

זכויות הדיירים בפינוי בינוי

דיירים בעלי דירות ישנות בפרוייקטי פינוי-בינוי מרוויחים מאוד מההליך: הם גם מקבלים דירה חדשה, עם ערך גבוה יותר מזה של הדירה הקודמת, תשתיות חדשות, נגישות גבוהה יותר ושדרוג באורח החיים. כמו כן, לדיירים אלו קיימות זכויות שהם לא תמיד מודעים לקיומן, כגון כיסוי של שכר הדירה במגורים הזמניים אליהם הם עוברים במהלך בנייתו של הבניין החדש והובלה של החפצים והרהיטים מהבניין הישן לדירתם החדשה. כמו כן, הדיירים זכאים לדרוש מהיזם את המפרט הטכני של דירות התמורה ואף לדרוש שהמפרט יהיה דומה לדירות הנוספות שיירכשו על ידי דיירים חדשים בבניין.

בנוסף לזכויות הנ"ל, עומדות לרשות הדיירים הקיימים זכויות נוספות:

הזכות לבחור את היזם

אחת הזכויות הבסיסיות העומדות לרשות הדיירים, היא הזכות לבחור את היזם שיבצע את הפרויקט בבניין או בשכונה שלהם. לפני בחירת יזם, חשוב לבצע בדיקה שהיזם אכן רשום בפנקס הקבלנים. כמו כן, חיוני לקבל אישור מחברת ביטוח שליזם קיים כיסוי ביטוחי בפוליסת קבלנים. לאחר הבדיקות הללו ולאחר ביצוע משא ומתן עם מספר יזמים, יוכלו הדיירים לבצע החלטה מושכלת ונכונה שתהיה הטובה ביותר עבורם.

שיטת המכרז ההפוך

• שיטת המכרז ההפוך, כשמה כן היא, הופכת את יחסי הכוחות שבין הדיירים ליזם, לטובת הדיירים, באופן הבא: השיטה, אשר פותחה על ידינו במשרד עו"ד יקותיאל ושות', בעצם מאפשרת לדיירים לפנות באופן יזום ליזמים/קבלנים ולהגיש להם מכרז עם הסכם משפטי מפורט שנכתב על ידי הדיירים עצמם אשר קביל על כלל בעלי הזכויות בנכס, כל זאת בליווי מלא של המשרד שלנו. כך היזמים בעצם "מתחרים" על קבלת הפרויקט, תוך עמידה בתנאים שהציבו הדיירים, מה שמגדיל את סיכוייהם של הדיירים לקבל את התנאים הטובים ביותר, מבלי הסיכון שבאי-ידיעת החוק, אי-שימת לב לפרטים קריטיים או אפילו מריחת זמן מיותרת מצד היזם.

עקרון השוויון

זכות נוספת שעומדת לדיירים אשר בבניינם מתוכנן פרויקט פינוי בינוי, היא הזכות לדרוש מהיזם או הקבלן שאחראי על הפרויקט, את עקרון השוויון. על פי עקרון זה, הדיירים יכולים לדרוש תמורה דומה לזו שמקבלים דיירים אחרים בבניין, אשר ברשותם נכס דומה. זכות זו נועדה כדי לבטל ואף למנוע התנגדויות רבות שיכולות להגיע מתוך השוואה בין הדיירים, ובעצם מחייבת את היזם או הקבלן לדווח להם על הפרת עקרון זה בפרויקט שלהם.

זכויותיהם של דיירים שגילם הוא מעל 70

לדיירים בני 70 ומעלה שבניינם עבר פרויקט פינוי בינוי, עומדות, בנוסף לכלל הזכויות, 3 זכויות נוספות: בתום הפרויקט, הם זכאים לבחור בין מעבר לדירת התמורה (הדירה החדשה) בבניין, לבין דירה במיקום אחר, או אפילו לבית אבות, או בכלל לקבל כסף בשווי ערכה של דירת התמורה.

הזכות לקבלת פיצויים

במידה והיזם לא עמד בזמנים להם התחייב ללא "מריחות" זמן מיותרות, או כאשר כל אחד מתנאי החוזה הופר על ידי היזם, הדיירים בעלי הזכויות בבניין שעובר פינוי-בינוי, יכולים להיות זכאים לפיצויים. כדי לוודא שאכן היזם עומד הן בזמנים והן בכל תנאי ההסכם – לאורך כל תהליך הפרויקט, חשוב לקבל ליווי מקצועי של עורך דין אשר מתמחה בהליכי התחדשות עירונית ככלל ופינוי בינוי שפר. עורך הדין יגן על זכויותיהם של הדיירים ידרוש ערבויות מתאימות מהיזם ויוודא שהיזם עומד בכל התחייבויותיו.