קטגוריה: Uncategorized

התחדשות עירונית בתל אביב מהווה תהליך מרכזי בעיר הגדולה בישראל. העיר תל אביב-יפו מובילה בתחום זה עם פרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ"א 38, אך השנה חלו שינויים משמעותיים במדיניות העירונית בנושא זה. במאמר זה נסקור את המדיניות החדשה של העירייה, העדכונים האחרונים, וכיצד כל אלה משפיעים על תושבי העיר.

המדיניות הנוכחית של עיריית תל אביב בנושא התחדשות עירונית

עיריית תל אביב-יפו ממשיכה לקדם תהליכי התחדשות עירונית מתוך מטרה לשפר את איכות החיים, הבטיחות והתשתיות בעיר. המדיניות כוללת מספר דגשים:

• הפסקת תמ"א 38: העירייה הודיעה כי לא תאריך את תוקפה של תמ"א 38 מעבר לאוגוסט 2024. העירייה מבקרת את התוכנית וטוענת כי לא השיגה את מטרותיה וכי היא יושמה בעיקר באזורים יקרים ללא תכנון מסודר וללא תוספת שטחי ציבור​. לאחר לחץ ציבורי כבד, הושג הסדר לפיו במקרים מסוימים יהיה ניתן להוציא היתרי בניה מכח תמ"א 38 עד סוף שנת 2024.
• תוכנית חלופית להתחדשות עירונית: העירייה שוקדת על תוכנית תא/5555 אשר בין היתר תחליף את תמ"א 38 ותשפר את תוכנית המתאר של תל אביב תא/5000, תוך מתן מענה לצרכים ציבוריים ושמירה על תכנון מקיף לשכונות העיר.​

תכניות הרובעים

תכניות הרובעים של תל אביב נועדו ליצור וודאות תכנונית ולספק כלים להתחדשות עירונית בכל רחבי העיר. התוכנית מחלקת את העיר לרובעים, כשבכל רובע יש כללים ותקנות ספציפיים לזכויות בנייה והתחדשות עירונית:

1. רובע 1: המרכז ההיסטורי של תל אביב, המכיל את העיר הלבנה. אזור זה מוגבל בגובה הבנייה במטרה לשמר את המורשת ההיסטורית והאדריכלית.
2. רובע 2: אזור צפוני יותר, עם תכנון מעורב לשימושים מגורים, מסחר ותעסוקה.
3. רובע 3: האזור שבין הים התיכון ורחוב אבן גבירול, כולל בנייה נמוכה ושימור האופי ההיסטורי של האזור. מוגבלויות בנייה מחמירות במיוחד בשל קרבתו לאזור ההכרזה של אונסק"ו​.
4. רובע 4: בין רחובות אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושד' שאול המלך. כולל תכנון לבנייה גבוהה יחסית המאפשרת עד 8 קומות במקומות מסוימים. תוכנית זו אושרה במאי 2018 ומתוכננת להוסיף כ-5,100 דירות חדשות בשטח הרובע​.
5. רובע 5: אזור המרכז הכולל את רחובות שאול המלך, נתיבי איילון, יהודה הלוי והרכבת. אזור זה מכיל תשתיות תעשייתיות, מסחריות ומגורים משולבים​.
6. רובע 6: נמצא במערב העיר, כולל רחובות בוגרשוב, יהודה הלוי, הים ורחובות יפו ואילת. אזור זה משלב אזורי מגורים, מסחר ועסקים רבים.
7. רובע 7: האזור הדרומי של העיר, כולל את השכונות הוותיקות והמתחדשות כמו פלורנטין ושכונת שפירא.
8. רובע 8: אזור יד אליהו וכפר שלם, עם תוכניות לפיתוח מגורים ושטחים ציבוריים.
9. רובע 9: אזור הדרום המזרחי של העיר, הכולל את השכונות הפחות מפותחות עם פוטנציאל התחדשות רב.

השפעת ההתחדשות העירונית על התושבים

התהליכים המתקיימים בתל אביב משפיעים באופן משמעותי על התושבים במגוון תחומים:

• שיפור איכות החיים: מבנים חדשים, תשתיות מודרניות ושטחים ציבוריים משופרים מעניקים לדיירים תנאי מחיה טובים יותר.
• הגברת הבטיחות: חיזוק המבנים במסגרת פרויקטים משפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
• השפעה כלכלית: ערך הנדל"ן עולה, ותהליכי ההתחדשות יוצרים מקומות עבודה חדשים בתחום הבנייה והפיתוח.
• מעורבות ציבורית: התושבים משתתפים בתהליכי התכנון והביצוע, מה שמבטיח שקיפות ותיאום עם הצרכים הציבוריים.

תפקיד עורך דין התחדשות עירונית

עורך דין התחדשות עירונית ממלא תפקיד קריטי בתהליך, כולל:

• ניהול משא ומתן: מייצג את הדיירים מול היזמים להבטחת זכויותיהם והתמורות המגיעות להם.
• הגנה משפטית: דואג שהחוזים וההסכמים יהיו מוגנים מבחינה משפטית.
• ליווי התהליך: מלווה את הדיירים לאורך כל התהליך, כולל טיפול בהתנגדויות ופנייה לרשויות המקומיות במקרה הצורך.

סיכום

התחדשות עירונית תל אביב היא תהליך משמעותי שמשפיע על איכות החיים של התושבים. המדיניות החדשה, הכוללת הפסקת תמ"א 38 והכנת תוכנית כוללת חדשה, מסמנת שינוי חשוב בתחום זה. באמצעות מעורבות מקצועית של עורך דין פינוי בינוי והתחדשות עירונית, ניתן להבטיח שהזכויות של הדיירים יישמרו והפרויקטים יבוצעו בצורה מיטבית. תל אביב ממשיכה להוביל בתחום ההתחדשות העירונית בישראל עם תוכניות שיבטיחו את פיתוחה ושגשוגה של העיר בשנים הבאות.

במשך שנים רבות נחשבה עיריית תל אביב למתנגדת להתחדשות העירונית וככזו אשר מעכבת קידום תוכניות. ואולם, בשנים האחרונות שקדה עיריית תל אביב על מגוון תוכניות אשר יגדילו את הוודאות התכנונית ברחבי העיר ויקלו על ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי העיר.

התחדשות עירונית, ובפרט פרויקטים של פינוי בינוי, מהווים נדבך מרכזי בפיתוח המרחב העירוני בישראל. עבור בעלי דירות זוהי הזדמנות ייחודית לשדרוג משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס.
עם זאת, מורכבותו של התהליך המתמשך לאורך זמן רב והאתגרים המשפטיים הכרוכים בו מחייבים ליווי מקצועי של עורך דין התחדשות עירונית המתמחה בפינוי בינוי. במאמר זה נסקור את תפקידו הקריטי של עורך דין המתמחה בתחום, ונבחן כיצד ייצוג משפטי מיומן יכול להבטיח את הצלחת הפרויקט ואת מיצוי מלוא הזכויות של בעלי הדירות.

מהות פרויקט פינוי בינוי והצורך בייצוג משפטי: 

פינוי בינוי הוא מיזם התחדשות עירונית שבמסגרתו נהרסים מספר מבנים ישנים במתחם, ובמקומם מוקמים מבנים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר. הוצאת הפרויקט אל הפועל הינו תהליך הכרוך בהיבטים משפטיים, כלכליים ותכנוניים מורכבים, אשר מצריכים מומחיות ייחודית.

בשונה מתמ"א 38 חיזוק מבנים, בו מחוזק בניין קיים ומתווספות אליו קומות חדשות, בפינוי בינוי הדיירים מפונים מהבניין, הוא נהרס לחלוטין ונבנה בניין חדש. 

עורכי דין פינוי בינוי מהווים גורם מפתח להצלחה בניווט המורכבויות הללו, בהגנה על זכויות הדיירים ובהבטחת יישום מיטבי של הפרויקט.

שלבי פרויקט פינוי בינוי ותפקיד עורך הדין:

1. בחינה להיתכנות פרויקט:

בשלב זה, עורך דין פינוי בינוי מסייע בבדיקת היתכנות  הפרויקט, לרבות מהבחינה המשפטית, בחינת מצב רישום הזכויות בנכס, בדיקת התאמת המתחם לקריטריונים הנדרשים לפינוי בינוי בהתאם להוראות החוק והנחיות הרשות המקומית ביחס למתחם, הכוונה וסיוע בבחירת גורמים מקצועיים נוספים כגון מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות.

2. גיבוש הסכמות וניהול משא ומתן:

החוק דורש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי. עורך דין פינוי בינוי ממלא תפקיד מרכזי בהשגת ההסכמות הנדרשות ובניהול משא ומתן אפקטיבי:

• הסברת התהליך, היתרונות והסיכונים לכל בעלי הדירות; 
• התמודדות עם התנגדויות וחששות של בעלי הדירות ודיירים סרבנים- שמיעת צרכים ו/או מאפיינים ייחודיים ביחס לבעלי הדירות המתגוררים במתחם. 
• ניהול מו"מ מול היזם להבטחת תמורות מיטביות לבעלי הדירות.

בהתייחס לנקודה זו, במשרד יקותיאל ושות', אנו מיישמים את שיטת "המכרז ההפוך" הייחודית, אותה פיתחנו. בשיטה זו, תחילה,  מגבשים נוסח הסכם מפורט עם בעלי הדירות, אשר קובע את התנאים המשפטיים ואת התמורות המינימליות וזאת טרם הפנייה ליזמים. בשלב השני, אנו מזמינים יזמים להתחרות על מתן ההצעה הטובה ביותר, דהיינו, היזם משלים רק את התנאים המסחריים בהסכם ומקבל על עצמו את נוסח ההסכם שהוכן מראש.

שיטה זו מקצרת משמעותית את משך המו"מ, משפרת את התמורות לדיירים ומבטיחה שמירה מקסימלית על זכויותיהם.

3. עריכת הסכמים וקביעת בטוחות:

עורכי דין פינוי בינוי אחראים על ניסוח וחתימה על ההסכמים המשפטיים, וזאת תוך הקפדה על:

• הגדרה מדויקת של זכויות וחובות כל הצדדים.
• קביעת מנגנוני פיצוי לבעלי הדירות.
• הגבלת היזם ביחס לזהות הגורם המלווה לפרויקט (מניעה מפניית יזמים לקרנות מימון ללא ניסיון בתחום).
• הבטחת ערבויות בנקאיות וערבויות חוק מכר להגנה על זכויות בעלי הדירות.
• התייחסות בהסכם למאפיינים ייחודיים בהתאם לאופי המתחם למתחם פינוי בינוי.
• קביעת מפרט טכני ברמה גבוה, קביעת מנגנון לשינויים ושדרוגים של הדירה החדשה.

4. ליווי הליכי התכנון והרישוי:

בשלב זה מעורבותו של עורך דין פינוי בינוי מתמקדת בעיקר בהצגת והצפת האינטרסים של בעלי הדירות, למשל השתתפות בדיונים בפני ועדות התכנון והשמעת קולם של בעלי הדירות.

5. שלב הפינוי והמעבר לדיור הזמני: 

תפקיד עורך הדין לסייע ב:

• הסדרת פתרונות דיור חלופי לתקופת הבנייה הן במסגרת הסכם הפינוי בינוי והן בזמן אמת, ופתרון בעיות פרטניות, כלל וישנן.
• הבטחת תשלומי שכר דירה באמצעות העמדת ערבות שכר דירה לבעלי הדירות ועלויות נלוות (כגון: הובלה, אריזה ופריקה, התאמות לבעלי מוגבלויות וכיוצ"ב).

6. פיקוח על הבנייה ומסירת הדירות:

בשלב זה, ובשיתוף פעולה עם מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות, פועל עוה"ד בעניינים כגון:

• עמידה בלוחות זמנים על פי הוראות ההסכם.
• טיפול בסכסוכים ו/או הפרות הסכם מצד היזם, תוך פתרון בעיות בצורה יצירתית המאפשרת את המשך הפרויקט ללא פגיעה בבעלי הדירות וייעול זמנים.
• ליווי בתהליך מסירת הדירות החדשות ורישומן בטאבו על שם בעלי הדירות.
• החזקת ערבויות הפרויקט ומימושן בעת הצורך.
• ליווי עד תום שנת הבדק לאחר מסירת הדירות החדשות בכל הנוגע לליקויים ופגמים.

7. הגנה על זכויות הדיירים וקבלת בטוחות: 

עורך דין פינוי בינוי צריך להקפיד על הגנה מקסימלית של זכויות הדיירים לאורך כל התהליך. זה כולל:

• ניסוח קפדני של הסכם פינוי בינוי, המבטיח את הזכויות והתמורות המגיעות לבעלי הדירות.
• דרישה וקבלת כל הבטוחות הנדרשות מהיזם, לרבות, ערבויות בנקאיות (ערבות שכר דירה, ערבות רישום וכיוצ"ב), ערבויות חוק מכר, ופוליסות ביטוח לפרויקט.
• מעקב על עמידת היזם בכל התחייבויותיו לאורך חיי הפרויקט, לרבות עמידה בלוחות זמנים, תשלומים, וכיוצ"ב.
• ייצוג בעלי הדירות מול גורמים שונים (רשויות, גורם מלווה לפרויקט) להבטחת האינטרסים שלהם.
• ליווי משפטי צמוד לכל אורך חיי הפרויקט, כולל תקופת הבנייה ועד למסירת הדירות החדשות ורישומן.

אתגרים משפטיים מרכזיים והתמודדות עמם:

1. התמודדות עם דיירים סרבנים: בכל פרויקט ישנם בעלי דירות שמסרבים לחתום על הסכם פינוי בינוי וזאת מכל מיני טעמים. עורך דין פינוי בינוי צריך לדעת לאפיין בין סוגי המתנגדים ולדעת לגשר ולמצוא פתרונות יצירתיים בהתאם למסגרת החוקית. במקרי הקצה, ובהתאם לעמידה בהוראות החוק, היזם רשאי להגיש תביעה כנגד אותם בעלי דירות. 
2. סוגיות מיסוי: בחינת ההיבט המיסוי של העסקה. בחינה כי לא חלים על בעלי הדירות מיסים או היטלים שאמורים לחול על היזם.
3. התמודדות עם שינויים בתוכנית :ייצוג האינטרסים של בעלי הדירות במקרה של שינויים בתוכנית המקורית, תוך הבטחת מנגנוני פיצוי.
4. טיפול בזכויות מיוחדות:  התייחסות לצרכים ייחודיים של בעלי דירות כגון קשישים, בעלי מוגבלויות או דיירי דיור ציבורי, והתייחסות למאפיינים ייחודים של הפרויקט בשונה מפרויקטים אחרים.

יתרונות בחירת עורך דין פינוי בינוי מנוסה:

1. ידע מעמיק בחקיקה ובפסיקה: היכרות מעמיקה עם החוקים, התקנות והפסיקה העדכנית בתחום ההתחדשות העירונית.
2. ניסיון בניהול משא ומתן מורכב: יכולת להשיג תנאים מיטביים עבור בעלי הדירות תוך איזון בין האינטרסים השונים.
3. רשת קשרים מקצועית: יכולת לגייס מומחים נוספים (שמאים, מהנדסים, אדריכלים) לטובת הפרויקט.
4. ראייה הוליסטית של הפרויקט: הבנה של כל היבטי הפרויקט ויכולת לצפות ולהתמודד עם אתגרים עתידיים.

מקרה הצלחה של משרד יקותיאל ושות':

פרויקט בשכונת יוספטל, פתח תקווה:

• אתגר: חברת "מאכרים" רשמה הערות אזהרה בגין ייפוי כח שנחתמו לכאורה לפני שנים רבות על ידי עולים מאתיופיה שאינם דוברי עברית;
• פתרון: שימוש בתיקון חוק חדש ופנייה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסרת הערות האזהרה;
• תוצאה: אנו המשרד הראשון בארץ שהצליח להביא למחיקת הערות אזהרה באמצעות השימוש בתיקון החקיקה החדש, וכתוצאה מכך הוסר האיום מעל בעלי הדירות הללו והפרויקט יצא לדרך.

פרויקט פינוי בינוי טומן בחובו פוטנציאל עצום לשיפור איכות החיים ולהשבחת ערך הנכס. עם זאת, מורכבותו של התהליך והסיכונים הכרוכים בו מחייבים ליווי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי. בחירה בעורך דין בעל ניסיון, ידע מקיף ומחויבות לאינטרסים של בעלי הדירות היא קריטית להצלחת הפרויקט ולמיצוי מלוא הפוטנציאל הגלום בו.

במשרד יקותיאל ושות', אנו מתמחים בליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית, לרבות פרויקטים של פינוי בינוי מורכבים, תוך שימוש בשיטות עבודה חדשניות ומוכחות כמו המכרז ההפוך. ניסיוננו העשיר, המומחיות המשפטית שלנו והמחויבות העמוקה לזכויות בעלי הדירות מאפשרים לנו להוביל פרויקטים להצלחה, תוך הבטחת האינטרסים של לקוחותינו בכל שלב בדרך.

לסיום, חשוב לזכור כי בחירת עורך דין פינוי בינוי מנוסה אינה רק המלצה – היא הכרח להבטחת עתידכם ורווחתכם. אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרדנו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, ולגלות כיצד נוכל לסייע לכם להפוך את חלום הדירה החדשה למציאות, תוך שמירה על זכויותיכם לאורך כל הדרך.

יחס דירות פינוי בינוי הוא אחד הגורמים המרכזיים בהצלחת פרויקט פינוי בינוי. מדובר בקביעת מספר הדירות החדשות שנבנות על חשבון הדירות הישנות שנהרסות. נתון חשוב נוסף הינו יחס השטחים בפינוי בינוי, קרי – היחס בין שטחי הדירות שמוחזרות לבעלי הקיימים לבין שטחי הדירות שמוקצות ליזם ואותן הוא יכול למכור. יחס הדירות ויחס השטחים יהיו בקורלציה האחד לשני, אך לא בהכרח זהים. לשם הפשטות, לשני היחסים הללו נתייחס כ "יחס דירות בפינוי בינוי".

יחס של 1 ל 3 משמעו שכל דירה אחת ישנה מוחלפת בשלוש דירות חדשות.

מאמר זה יעסוק בשיקולים הכלכליים, תכנוניים וחברתיים המשפיעים על יחס זה, כמו גם על התועלות והתמורות לדיירים ולעיר.

השיקולים המשפיעים על יחס דירות פינוי בינוי

1. שווי וערך הקרקע באזור

שווי הקרקע הינו הגורם המשמעותי ביותר המשפיע על יחס הדירות בפינוי בינוי. שווי הקרקע משתנה בין אזורים שונים  – באזורים עם ערך קרקע גבוה יותר, היזמים יכולים להרשות לעצמם יחס נמוך יותר ולהשיג עדיין רווח נאה. באזורים עם ערך קרקע נמוך, נדרש יחס גבוה יותר כדי להבטיח את רווחיות הפרויקט​​.

2. הגורם הכלכלי

יחס דירות פינוי בינוי הינו הגורם המשפיע ביותר על רווחיות פרויקט פינוי בינוי. היחס קובע את הרווחיות של הפרויקט עבור היזם. יחס גבוה יותר, מאפשר ליזם למכור יותר דירות חדשות ולהגדיל את הרווחים. עם זאת, יש לשקול גם את עלויות הבנייה, עלויות פינוי הדיירים ומחירי המכירה הצפויים של הדירות החדשות​.

3. גורם הציפוף העירוני

הציפוף העירוני הוא שיקול חשוב בתכנון פרויקטים של פינוי בינוי. באזורים צפופים, ייתכן שיהיה צורך לבנות לגובה כדי לעמוד בדרישות התכנוניות ולמקסם את ניצול הקרקע. עם זאת, ציפוף יתר יכול להוביל לבעיות תחבורתיות ותשתיתיות, ולכן יש למצוא את האיזון הנכון בין ניצול הקרקע ושמירה על איכות החיים של התושבים​.

4. תשתיות

התשתיות הקיימות והמתוכננות משפיעות גם הן על יחס דירות פינוי בינוי. באזורים בהם התשתיות המתקדמות יותר, ניתן לתכנן בנייה בצפיפות גבוהה יותר. חשוב לוודא כי התשתיות הקיימות, כגון מים, ביוב, חשמל ותחבורה, יכולות לתמוך בתוספת הדירות החדשות ולספק שירותים מיטביים לדיירים החדשים והוותיקים​.

5. תכניות העירייה לגבי גובה בניינים

תכניות העירייה והתכניות האזוריות משפיעות על יחס דירות פינוי בינוי. לעיתים קרובות, העירייה קובעת מגבלות גובה או מתווה תכנוני לאזורים שונים בעיר. הגבלות אלו נועדו לשמור על אופי השכונה ולמנוע ציפוף יתר. תכניות אלו מתואמות עם התכניות הארציות ומספקות מסגרת תכנונית לפרויקטים של פינוי בינוי.

יחס דירות נהוג בפרויקטי פינוי בינוי

בפרויקטי פינוי בינוי רבים במרכז הארץ, יחס הדירות נע בין 1:3 ל-1:4. כלומר, על כל דירה ישנה שנהרסת, נבנות בין שלוש לארבע דירות חדשות. יחס זה מבטיח את הרווחיות של הפרויקט תוך שמירה על התועלות לדיירים ולעיר. 

ככל שמתרחקים מאזור המרכז, יורד ערך הקרקע ובהתאם עולה יחס הדירות, עד ליחס של 1:8 למשל באשקלון.

חושב לציין, כי על מנת למנוע צפיפות יתר באזורי הפריפריה, מציעה המדינה תמריצים נוספים אשר יקטינו את יחס הפינוי בינוי אך עדין ישמרו על כלכליות הפרויקט. פתרונות כאלו יכולים להיות מתן קרקע משלימה לפרויקט, או תמריץ כספי עבור כל יחידה שלא נבנית בפועל.

לאחרונה למשל, הקציבה המדינה סכום של 600,000,000 ₪ לקידום פרויקטים של פינוי בינוי בעיר אשקלון, בדרך של מתן תמריצים ליזמים שיפחיתו את יחס הפינוי בינוי במתחמים בהם הם פועלים מיחס של 1:8 לחס של כ 1:5.

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי

עורך דין פינוי בינוי ממלא תפקיד מרכזי וקריטי בתהליך הפינוי בינוי, כשהוא משמש כנציג ובא כוח של הדיירים אל מול היזם והרשויות. תפקידו כולל ווידוא שהפרויקט בר-ביצוע מבחינה כלכלית (באמצעות שמאי פינוי בינוי), והבטחת תמורות מקסימליות לדיירים תוך שמירה על כלכליות הפרויקט. חשוב להבטיח שגם היזם ירוויח מהפרויקט באופן מספק, כדי למנוע עיכובים וניסיונות לחסוך עלויות על חשבון איכות הבנייה. בנוסף, עורך הדין אחראי לוודא שנשמרות מלוא זכויות הבעלים ושכל הסיכומים יישמרו לאורך התהליך.

עורך דין פינוי בינוי מעורב גם בהליכים מול הרשויות המקומיות. לעיתים יש צורך להגיש התנגדויות לתכניות העיר כאשר הן אינן מאפשרות התכנות כלכלית לפרויקט. בעזרת הידע המקצועי שלו, עורך הדין מוודא שכל הגורמים המעורבים מבינים את המשמעות הכלכלית של ההחלטות המתקבלות וכי הן מתואמות עם האינטרסים של כל הצדדים.

הצלחת הפרויקט תלויה במידה רבה בשיתוף הפעולה בין הדיירים, היזם והרשויות, ובתהליך ניהול המשא ומתן המקצועי של עורך הדין. על עורך הדין לפעול לשמירה על איזון כלכלי, שבו הדיירים מקבלים את התמורה המגיעה להם והיזם מקבל את הרווח הדרוש להבטחת השלמת הפרויקט בצורה מיטבית.

סיכום

יחס דירות פינוי בינוי הוא גורם מרכזי בהצלחת פרויקט פינוי בינוי. השיקולים הכלכליים, התכנוניים והחברתיים המשפיעים על יחס זה מחייבים הבנה מעמיקה ויכולת ניהול מקצועית. עורך דין פינוי בינוי הוא דמות מרכזית בתהליך, המבטיחה את זכויות הדיירים ומסייעת להבטיח את הצלחת הפרויקט.

משרדנו יקותיאל ושות', הינו משרד עורכי דין המתמחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38. במאמר זה נרחיב אודות תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר פתח תקווה בחלקם גם לקח משרדנו חלק. אנו מזמינים אתכם לקרוא ולהבין אודות תהליכי התחדשות עירונית שהתרחשו ועתידים לקחת חלק בנוף העיר המתחדשת פתח תקווה.

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כולל למגוון תהליכים שמטרתם לשדרג ולשפר את איכות החיים באזורים עירוניים ותיקים. תהליכים אלו כוללים שדרוג תשתיות, התחדשות מבנים, פיתוח שטחים ירוקים והפיכת המרחב הציבורי לנגיש ובטוח יותר. התהליך אף מאפשר להגדיל את היצע יחידות הדיור בעיר, תוך ניצול יעיל יותר של קרקע קיימת ואף לייצר מקומות עבודה חדשים. התחדשות עירונית נותנת לעיר מראה מודרני ואטרקטיבי יותר, ומשפרת את תדמיתה.

פתח תקווה נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית רחבה, שמטרתה לשדרג את מראה העיר תוך שיפור איכות החיים של תושביה.
בפתח תקווה מתבצעים מגוון רחב של פרויקטים להתחדשות עירונית, ביניהם:

• פינוי בינוי: במסגרת פרויקטים אלו נהרסים מתחמים הכוללים מספר מבנים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים וגבוהים יותר שיאוכלסו הן ע"י דיירי הבניין המקורי והן דיירים חדשים. לרוב הדיירים המקוריים מקבלים תוספות לגודל הדירה, חניה, מחסן עוד. בשנים האחרונות העיריה ממליצה על תוספות אחידות ומוגבלות. 
• תמ"א 38 (הריסה ובניה): תהליך הדומה לפינוי בינוי אבל מתבצע בבניין בודד או במספר קטן של בניינים.
• תמ"א 38 (חיזוק): תהליך חיזוק בניינים קיימים מפני רעידות אדמה ובניית דירות חדשות על גג הבניין. התהליך משדרג את איכות המגורים בבניינים והתושבים אינם נדרשים להתפנות במהלך העבודות.
• התחדשות שכונות: שדרוג של השכונה כולה מבחינת התשתיות, שטחים ירוקים והקמת מוסדות ציבור חדשים.

מטרות פרויקטי ההתחדשות העירונית בפתח תקווה הם לשפר את התשתיות הקיימות (כבישים מדרכות, תאורה בשטחים ציבוריים והקמת שטחים ירוקים), להחליף בניינים ישנים בבניינים מודרנים בתקני בטיחות גבוהים, כולל הוספת ממ"דים וחווית מגורים משופרת, מה שישפר את חזות העיר ויגדיל את היצע הדיור.

מי מוביל את תהליך ההתחדשות העירונית בפתח תקווה?

הגורמים העיקריים המובילים את תהליך ההתחדשות העירונית בפתח תקווה הם:

עיריית פתח תקווה הממלאת תפקיד מרכזי בקידום התחדשות עירונית בעיר בכך שהיא מרכזת מידע על פרויקטים מתוכננים, מלווה את התושבים ומסייעת להם בקבלת החלטות ויוזמת תוכניות להתחדשות שכונות ומתכננת תשתיות חדשות.
עיריית פתח תקווה רואה חשיבות רבה בקידום התחדשות עירונית לשם הגדלת היצע הדיור, שיפור המרחב הציבורי וחידוש התשתיות ולכן מובילה מדיניות מקיפה לקידום התחדשות עירונית תוך שמירה על זכויות התושבים, שיתוף ציבור, קידום התחדשות עירונית ירוקה ומימוש חזון עירוני ארוך טווח.

המנהלת להתחדשות עירונית (מנהלת כרמים), המסייעת בקידום פרויקטים ומעניקה ייעוץ מקצועי ליזמים ולתושבים תוך הסרת חסמים בירוקרטיים.

מנהלת כרמים הוקמה בשנת 2019, על ידי עיריית פתח תקוה והחברה הכלכלית לפיתוח פתח תקוה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון. מטרת הקמתה של מנהלת כרמים היא סיוע לתושבי העיר והיזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפתח תקווה בכך שתהווה גוף מקשר בין הגורמים.
תפקידיה של מנהלת כרמים הם כהתחלה להנגיש את כל המידע והייעוץ בנוגע לפרויקטי ההתחדשות העירונית, לקיים פעילויות הסברה לתושבים, לסייע במתן מידע ראשוני ובדיקת התכנות ובהמשך לעזור בהתארגנות בעלי הנכסים תוך שמירה על רווחתם וטובתם, לקדם מתחמים המיועדים לפינוי ובינוי ולתעדף את האצת הפרוייקטים הללו מול המחלקות הרלוונטיות.

יזמים פרטיים: ברחבי העיר פועלות חברות רבות המקדמות פרויקטים באופן עצמאי אל מול וועדות התכנון.

בעלי דירות: בעלי הדירות הינם המנוע החשוב ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית. לפרויקט שמקודם על ידי בעלי הדירות באופן אקטיבי, יחד עם נציגות חזקה ועורך דין מומחה בתחום יש סיכוי גבוה יותר להגיע לקו הסיום ולהנות מתמורות גבוהות יותר.

פרויקטי התחדשות עירונית בולטים בפתח תקווה ב2024 וצפונה: נותנים חיים חדשים לשכונות ותיקות

פתח תקווה נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית הכוללת מגוון רחב של פרויקטים שמטרתם לשדרג העיר מבחינה ויזואלית ותפקודית.

בין הפרויקטים הבולטים:

מתחם התחנה המרכזית – הכניסה המזרחית לעיר עומדת לעבור שינוי משמעותי. מחד תיבנה מחדש התחנה המרכזית וחלק ממשרדי העירייה יעברו למתחם, ובנוסף בניינים רבים בסביבת התחנה המרכזית יהרסו ובמקום יבנו מגדלים מודרניים.

ציר הרכבת הקלה רחובות אורלוב וזבוטינסקי – בציר הרכבת הקלה יש העצמה של זכויות בנייה מתוך הבנה שבעלי הדירות שם יוכלו להתנייד בקלות באמצעות הרכבת הקלה.

מספר תוכניות התחדשות עירונית במתחמי מטרו – במטרה לשדרג את איכות החיים של תושבי העיר ולשפר את הנגישות לתחבורה ציבורית. תוכניות אלו כוללות הריסת מבנים ישנים ובניית בניינים חדשים ומודרניים במקומם, תוך שיפור התשתיות ופיתוח שטחים ירוקים.

מתחם מטרו ארלוזורוב – ממוקם במרכז העיר, בסמוך לתחנת הרכבת הקלה. הפרויקט צפוי להוסיף כ-4000 יחידות דיור חדשות, וכן שטחי מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים.

מתחם כרמים – אחד המתחמים הגדולים להתחדשות עירונית בישראל במסגרתו יפונו כ1200 דירות ישנות ובמקומן ייבנו כ-5000 דירות חדשות, פארקים, מוסדות ציבור ושטחים ירוקים. 

שכונת יוספטל- מתחם המיועד לפינוי בינוי של דירות משנות ה50 במעמד סוציואקונומי נמוך. משרדנו מייצג בעלי דירות בשכונה בפרויקט פינוי בינוי.

מתחם לב המושבה – מתחם בגודל 1.25 קמ"ר, הנחשב ללבה ההיסטורי של המושבה. חידושו יהפוך את המתחם למרכז הומה ופעיל של תושבי העיר כולה ולמוקד אטרקטיבי של תעסוקה.

מתחם רמת ורבר – מתחם ותיק אליו יתווספו כ-1400 דירות חדשות במסגרת פרויקט פינוי בינוי שיכלול גם שדרוג תשתיות רחב.

מתחם סירקין – מתחם תעשיה ותיק שיעבור פרויקט פינוי בינוי לאחריו ייבנו כ-2500 דירות חדשות, פארק, מוסדות ציבור ומרכז מסחרי.

מתחם נוה גן – בו ייבנו במסגרת פרויקט פינוי בינוי 800 דירות חדשות, שדרוג תשתיות ופיתוח שטחים ירוקים.

מתחם גביש – בו ייבנו כ-600 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 שישדרג ויחזק גם את המבנים הקיימים.

אלו רק חלק מהפרויקטים הבולטים להתחדשות עירונית בפתח תקווה וישנם עוד עשרות פרויקטים קיימים ועוד אחרים הצפויים להתממש ברחבי העיר.

מדוע חשוב לבחור עורך דין התחדשות עירונית מקצועי בבואכם לבדוק כדאיות של פרוייקט?

בעומדכם לקראת תהליך התחדשות עירונית, בחירת עורך דין מקצועי המתמחה בתהליכי תמ"א 38 או פינוי בינוי הוא המפתח להצלחה בפרויקט.
תהליך של התחדשות עירונית מכל סוג שהוא (תמ"א 38 או פינוי-בנוי) הוא תהליך מורכב ועתיר סיכונים ולכן בחירת אנשי מקצוע מנוסים ומומחים בתחום הינה אבן דרך קריטית על מנת להבטיח שתקבלו את התמורות המגיעות לכם במעמד המימוש.

עורך דין מקצועי בתחום התחדשות עירונית יכיר את ההיבטים המשפטיים הטכניים והפיננסים של הפרויקט וידע לנווט אתכם הדיירים בבירוקרטיה המורכבת, לנהל בשמכם מכרז יזמים שקוף ולוודא כי זכויותיכם נשמרות וכי כל הגורמים עומדים בהסכמים.

תפקידו של עורך הדין הוא לשים את האינטרסים של הדיירים בראש סדר העדיפויות ולמקסם עבורכם את התמורה המרבית תוך שמירה על כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. במקרה הצורך יוכל עורך הדין גם לייצג אתכם בהליכים משפטיים מורכבים ולהקנות לכם בליוויו המקצועי שקט נפשי בכל שלב בפרויקט עד ההגעה לסיומו.

גם משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין ליווה מספר פרויקטים משמעותיים בעיר פתח תקווה: 

פרויקט יוספטל

משרד יקותיאל ושות מייצג ומלווה בעלי דירות בשכונה בפרויקט פינוי בינוי.

היזם הזוכה במכרז- קרדן.

התמורות שהושגו לבעלי הדירות (בזכות מכרז יזמים בשיטת המכרז ההפוך)- תוספת של 20-25 מ"ר בגודל הדירה, מרפסת שמש בגודל של 15 מ"ר, מחסן ועוד מענקים בסך 30 אש"ח לטובת שדרוגים, קרן תחזוקה ועוד. השגנו רוב נדרש של חתימות תוך 3 ימים בלבד בזכות ההליך השקוף והמקדמי שניהלנו עם הדיירים לפני היציאה למכרז. 

פרויקט אורלוב

משרד יקותיאל ושות מייצג ומלווה 222 בעלי דירות וחנויות במתחם הכולל את הבניינים ברחוב אורלוב וברחוב פרופ' שור לקראת פרויקט פינוי בינוי אשר ישנה את חזות האזור מקצה לקצה.

היזם הנבחר – חברת תדהר. 

בחודש יוני 2024 הפרויקט הומלץ על ידי הוועדה המקומית להפקדה בוועד המחוזית.

סיכום

התחדשות עירונית בפתח תקווה היא תהליך מבורך המביא עימו שיפורים משמעותיים רבים.  נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה וללוות אתכם בביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם.

האם בשכונת המגורים שלכם מתוכנן להתקיים פרויקט פינוי בינוי?
האם מתחם המגורים בו אתם מתגוררים מהווה חלק מתוכנית תמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת הישובים בישראל עד שנת 2020)?
כך או כך, אם פרויקט מסוג זה מעסיק אתכם בתקופה זו רצוי שתבינו מהם התהליכים אותם יש ליישם לפני שאתם ניגשים למימוש פרויקט מסוג זה.

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא אודות אחד השלבים הראשונים בתהליך – הכנת תסקיר חברתי למיזם התחדשות עירונית – ולהבין מהי משמעות התסקיר, מהי חשיבותו, מה הוא כולל 
ומדוע הוא מהווה את אבן הדרך הראשונית לקיום פרויקט התחדשות עירונית.

בתחילה נבין מהו בעצם תסקיר חברתי להתחדשות עירונית

על מנת לגשת ולהתחיל במיזם של התחדשות עירונית יש בשלב הראשון להגיש תסקיר חברתי. מדובר במצגת ממצה וברורה המהווה אחד מהשלבים הראשונים וההכרחיים בתהליך הכולל של ליווי חברתי עבור כל מתחם המתעתד להתחיל בתהליך של התחדשות עירונית.

התסקיר החברתי ייערך על ידי עורך דין, יזם או כל גורם המעורב בתהליך של התחדשות עירונית והוא תקף לכל תהליך באשר הוא, בין אם מדובר בתהליך של תמ"א ובין אם מדובר בתהליך התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי.

בתסקיר תבוא לידי ביטוי התייחסות ממוקדת למאפייניו הייחודיים של האזור בו מתוכננת ההתחדשות העירונית והאוכלוסייה המתגוררת בו בימים אלה, טרום תהליך ההתחדשות העירונית, תוך הכרה והבנה מעמיקה של מאפייניה וצרכיה של האוכלוסייה האמורה.
דגש מיוחד יושם על אוכלוסיות רגישות.

מה כולל התסקיר החברתי?

מסמך התסקיר החברתי נועד כדי לאתר מבעוד מועד כל הזדמנות הנקרית בדרך היכולה ליעל את התהליך או להועיל לרווחת חייה של האוכלוסייה האמורה להתגורר במתחם, או לחילופין לאפשר יכולת לזהות מראש נקודות שעלולות לגרום למשברים או עיכובים בתהליך.

ההשפעות השונות ינותחו ויופקו מהן המלצות רלוונטיות לגבי התהליך כולו משלב התכנון ועד לביצוע והם יאוגדו בתסקיר. ישומן של ההמלצות הללו יאפשר לצאת לדרך חלקה עם מינימום מהמורות כאשר התושבים העתידים להתגורר במתחם, צרכיהם ורווחתם הכללית מהווים חשיבות עליונה לקיום התהליך.

איך נערך תסקיר חברתי?

כאשר עורך דין להתחדשות עירונית נצרך לבצע תוכנית חידוש עירוני מכל סוג, עליו כשלב מקדים להכין ולהגיש את התסקיר החברתי, ולשם כך יש לבצע עבודת שטח מקדימה ומקיפה מאוד:
יאספו נתוני שטח וסטטיסטיקות ממקורות מידע חיצוניים (מידע רלוונטי שניתן לקבל מעיון במסמכי ארנונה, נסחי טאבו וכדומה) יחד עם התרשמות כוללת מהמתחם והאזור שסביבו, שתתקבל לאחר ביצוע סיורים מקיפים באזור בשעות שונות. להם יתווסף מידע שייאסף לאחר ביצוע סקרים ותשאולים של המתגוררים במקום האמור ותשאול נציגים מקומיים מהשכונה הנחשבים לבעלי דיעה בתחומים שונים (נציגי קהילה, חינוך וכדומה) וכן תשאול נציגויות הדיירים.

איך נראה מבנה התסקיר החברתי בפועל?

מבנה המסמך יכיל פתיח ובו הקדמה עם נתוני רקע כלליים אודות המתחם, היכן הוא ממוקם ומה מתוכנן להיעשות בתהליך העבודה.
החלק הבא הוא מתן תקציר ובו עיקרי הממצאים וההמלצות העיקריות שתוארו בשלב הראשוני, המלצות שסוכמו והוצעו לאחר שמופו מאפייני התושבים העתידים להתגורר במתחם וצרכיהם.

לחלק זה יתווסף פירוט המסביר את האופן שבו נאספו הנתונים (סקרים תשאולים מי הן קבוצות המיקוד שנדגמו ועוד.) וכן נתונים דמוגרפיים נוספים כמו:
כמה משקי בית נדגמו מהסך הכולל של משקי הבית במתחם,
כמה ענו בפועל על הסקר, כמה מתוכם הם בעלי הנכס המתגוררים בו, וכמה מהם בעלי הנכס אך אינם מתגוררים בו בפועל ונתונים נוספים שעשויים לשפוך אור.

יינתן גם ניתוח אודות השכונה ומאפייניה, המוסדות שבה, ההתניידות בתוכה (תנועה וחניה), כיצד היא מתנהלת כיום מבחינה חברתית ופיזית, מה התהליכים התכנוניים שהתקיימו בה בעבר ובהווה (האם התהליכים שנעשו גרמו לחוזקות ומילאו צרכים וחוסרים) ולסיכום מה מכיל התהליך החדש האמור להתקיים במתחם בעתיד.

לתסקיר יצורפו נספחים שילוו את האמור בו ושיתנו מידע נוסף להרחבת ההכרות עם האזור המיועד:
מפות או הדמיות של המתחם עצמו ומיקומו
תמונות של המבנים על מנת להבין מה מצבם התחזוקתי מבפנים ומבחוץ והמרחב הפתוח שסובב להם: צמחיה, תשתיות, שבילים, מתקנים, מוסדות ציבור המשמשים את התושבים.
מידע על הדירות במבנה (באמצעות הארנונה\נסח טאבו\תשאול):
שטחן, המבנה הפנימי שלהן, אזורי חניה הנדלן באזור (מחירים לקניה\השכרה, כמות עסקאות, מגמות עליה וירידת מחירים)

מאפייני הדיירים – סגנון והרכב משקי הבית (שוכרים מול בעלי דירות , הרכב גילאים, אוכלוסיות רגישות, היבטים חברתיים) וכל נספח נוסף שיוכל לסייע ולהרחיב מידע על השכונה. בסיום יפורטו ההמלצות הרלוונטיות, מומלץ לרכזן בטבלה המחולקת לנושאים והסטטוס שלהם בתהליך.

מדוע ישנה חשיבות רבה כל כך לביצוע תסקיר חברתי בהתחדשות עירונית?

התהליך חיוני כל כך כי הוא מאפשר איסוף מידע מקיף על מאפייני הקהילה המתגוררת באזור המיועד להתחדשות, צרכיה, חששותיה והעדפותיה, מידע חובה על מנת לתכנן התחדשות שתתאים לצרכים הייחודיים של הקהילה. זהו כלי חשוב באמצעותו ניתן להביא את קולותיהם של התושבים לידי ביטוי, לאפשר להם להשפיע על תוכניות ההתחדשות ולפתח תחושת שייכות ומעורבות.

תהליכי התחדשות עירונית עלולים בבסיסם להוביל לסרבנות והתנגדויות של דיירים כתוצאה מפגיעות חברתיות וכלכליות בקרב אוכלוסיות מסוימות, או חששות מפני ביטול זכויותיהם של האוכלוסייה המבוגרת, עולים חדשים או משפחות בעלות הכנסה נמוכה.
תסקיר חברתי יכול לזהות מכשולים אלו מראש ולסייע בזיהוי פערים חברתיים או להציע דרכים לצמצומם ולפתח פתרונות מותאמים למניעתם או הקטנתם.

לסיכום, ביצוע תסקיר חברתי הוא צעד הכרחי וחשוב בכל תהליך של התחדשות עירונית. ניתוח מדויק שכזה מאפשר בדיקת שטח מדוקדקת טרם התחלת הפרויקט מה שעשוי לסייע רבות בהפקת לקחים מתהליכים קודמים, הסקת מסקנות ומזעור נזקים עתידיים. התסקיר מסייע בקבלת החלטות מושכלות בנוגע לתהליכי התחדשות עירוני ומספק תשתית נתונים ומידע המאפשרים ליזמים, מקבלי החלטות וגורמים רלוונטיים אחרים לפעול בצורה אחראית ומקצועית. לכן, מומלץ לכל יזם או גורם המעורב בתהליך של התחדשות עירונית ליזום ביצוע תסקיר חברתי מקיף ומקצועי.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה לגבי התהליך!

פינוי בינוי הוא תהליך מורכב ורב-שלבי שנועד להביא למימוש פוטנציאל הבינוי במתחמים ישנים, תוך שדרוג משמעותי של סביבת המגורים והענקת דירות חדשות ומודרניות לדיירים הקיימים. עם זאת, אחד האתגרים המרכזיים בהוצאתו לפועל של פרויקט כזה הוא השגת אחוז הסכמה נדרש מקרב בעלי הדירות. על פי התיקון לחוק פינוי ובינוי משנת 2022, אחוז ההסכמה בפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי ירד ועומד כיום על 67% – ירידה משמעותית מהרף הקודם שעמד על 80%. למרות הקלה זו, התנגדויות מצד דיירים, חששות ולעיתים גם היערכות לא מיטבית, עלולים עדיין למשוך את התהליך על פני שנים ארוכות.

במאמר זה נבחן לעומק כיצד ניתן להתגבר על מכשול זה ולזרז משמעותית את השגת אחוז הסכמה נדרש. נתמקד בפרקטיקות יעילות כגון בחירת נציגות דיירים אפקטיבית, יצירת שיתופי פעולה מלאים ושקופים עם כלל הדיירים, בחירת עורך דין פינוי בינוי מומחה ובעל ניסיון וניהול תהליך בחירת היזם בשיטת "המכרז ההפוך". כל אלו, לצד הבנה מעמיקה של הדיירים בתהליך פינוי בינוי, צרכי הדיירים והפנמת התועלות הגלומות עבורם בפרויקט, מהווים את המפתח להשגת הרוב הדרוש בזמן קצר יחסית ולהובלת הפרויקט כולו להצלחה.

הסכמת דיירים בפינוי בינוי – חסמים ואתגרים נפוצים

השגת אחוז הסכמה רחב מקרב בעלי הדירות היא תנאי הכרחי להתנעת פרויקט פינוי בינוי. יחד עם זאת, מדובר במשימה מאתגרת מכמה סיבות:

1. ראשית, רבים מהדיירים חוששים משינוי ומתהליך שנתפס כארוך ומסובך. חוסר הוודאות לגבי לוחות הזמנים, מאפייני הדירה החדשה, והסדרי המימון, מרתיעים דיירים שמעדיפים להישאר ב"אזור הנוחות" הקיים.
2. חוסר אמון כלפי "השחקנים" השונים בהליך – ובראשם היזמים – מייצר התנגדויות. חשש מפני הבטחות שלא ימומשו או מהסכמים שלא ייושמו כלשונם, גורמים לדיירים להסתייג מהתקשרות ומהבעת הסכמתם.
3. לעיתים חסרה תקשורת אפקטיבית ורציפה בין נציגות הדיירים, עורכי הדין והיזמים לבין כלל בעלי הדירות. ללא שיח פתוח, שקוף ומעורב, נוצר נתק וירידה במוטיבציה של הדיירים לקחת חלק פעיל בקידום ההליך.
4. לא פעם המו"מ מול היזמים מתנהל בצורה לא אופטימלית עבור בעלי הדירות. ללא הגדרה ברורה של דרישות וצרכים קולקטיביים, וללא ניצול נכון של כוח המיקוח של הדיירים, התוצאות עשויות להיות סבירות בלבד.
5. אי הבנת המשמעויות החיוביות הנובעות מהסכמי פינוי בינוי, התמורות (גם הסמויות) הניתנות במסגרתם, לעומת ההקרבה של בעלי הדירות בכניסתם לתהליך – הליך ארוך הכולל פינוי דירה ומעבר לדירה אחרת על כל המשמעויות הנלוות.
6. החשש מלחתום על מסמכים משפטיים המתירים ליזם לעשות כל פעולה בנכס שלהם – גורמת לבעלי הדירות לא לקחת סיכונים ולהישאר עם דירתם הישנה. נציין כי במרבית הפרויקטים הדירה היא הנכס היחיד שיש לבעלי הדירות, מה שמוסיף על הקושי לקבל הסכמתם.
7. מקרי עבר של יזמים שהוליכו שולל רוכשי דירות שלא קבלו ערבות לכספם, גורמים לבעלי הדירות לחשוש ולהתנגד לכל פרויקט שמא יקרה מקרה דומה בעניינם, על אף שמדובר במקרים שונים לחלוטין, והרי שמקרים אלה מעולם לא קרו לבעלי דירות וממילא ישנן הגנות שנקבעו בחוק על מנת למנוע מקרים אלה.
8. ערך סנטימנטלי – אי מסוגלות של בעלי דירות לקבל את העובדה כי הדירה של הוריהם/ בה גדלו והעבירו את ילדותם, תהרס.

אלו הם רק חלק מהחסמים האופייניים להשגת הסכמת דיירים ולהגיע לאחוז הסכמה נדרש. ההתמודדות עימם דורשת היערכות נכונה, מקצועית ויסודית מצד נציגות הדיירים והגורמים המלווים, תוך הקפדה על שיתוף פעולה מלא עם בעלי הדירות לאורך הדרך.

בחירת נציגות דיירים מוצלחת – הצעד הראשון בהובלה להסכמה רחבה

פעילותה של הנציגות מתחילה מן השלבים הראשונים – מארגון הדיירים ועד קבלת החלטות משמעותיות וחשובות כגון בחירת עורך דין שילווה את בעלי הדירות בפרויקט. מכאן שהצלחת הליך גיבוש ההסכמות תלויה במידה רבה באיכות נציגות הדיירים שתיבחר לנהל אותו. נציגות הדיירים תהא הגורם המקשר בין בעלי הדירות לבין כל בעלי המקצוע והגופים הקשורים בפרויקט על מנת שההליך יתנהל באופן יעיל ככל הניתן. על כן, יש לבחור נציגות ע"פ שיקולים עניינים כגון:

• ידע מקצועי והבנה של תהליך פינוי בינוי על מגוון ההיבטים שלו (משפטיים, תכנוניים, הנדסיים, כלכליים).
• יכולת ניהולית לתפעל מערך מורכב של בעלי עניין, משימות ולוחות זמנים.
• כישורי תקשורת ויכולת הנעה כדי לרתום את כלל הדיירים, לייצר מחויבות ולהוביל שיח מקדם.
• הקפדה על שקיפות מלאה ועל עדכון שוטף של כל הדיירים בכל תזוזה ובכל החלטה.
• זמינות ומתן מענה לתלונות ולצרכי הדיירים.
• דיירים בעלי אנרגיה, מוטיבציה גבוהה וזמן פנוי להוביל ולקדם את ההליך
• יכולת עבודה בצוות עם שאר חברי הנציגות – כשהנציגות תפעל יחד ללא חילוקי דעות, היא תהיה הרבה יותר חזקה.
• דיירים מעורבים שמכירים את הנפשות הפועלות

ככל שהנציגות מגלה יותר מהתכונות האלו, כך קל יותר לגייס אחריה את שאר בעלי הדירות. נציגים טובים מהווים "מגדלור" של יושרה ומקצועיות שסביבו ניתן לבנות אמון והסכמה רחבה.

רתימת הדיירים באמצעות שיתוף אפקטיבי – "אין עסקת נדל"ן ללא שותפות אמת"

סוד גדול בהשגת הסכמות הוא התייחסות לדיירים כאל שותפים אמיתיים בתהליך, לא כאל גורם פסיבי שצריך "לשכנע". מרגע בחירת הנציגות ולאורך כל הדרך, על הנציגות וכן כל בעלי התפקידים להעמיק את החיבור עם כל דייר ודייר:

• לקיים שיחות אישיות עם כל בעל דירה, להכיר את הצרכים, החששות והרצונות הפרטניים.
• לתת לדיירים במה להביע את עצמם, להקשיב בכובד ראש ולספק מענה הולם לכל שאלה או התנגדות.
• להסביר על תהליך הפינוי בינוי, על המשמעויות הנובעות ממנו ועל התועלות לכל דייר בבהירות ובסבלנות, מבלי להסתיר קשיים או מורכבויות.
• להתחשב בצרכים הרגשיים של הדיירים, חלקם מזוהים עם הבית הישן וזקוקים ליחס אישי ולגמישות.

ככל שהדיירים ירגישו שרואים אותם ואת הצרכים שלהם, מקשיבים להם ונותנים מענה, כך תגדל נכונותם להירתם ולהסכים. תחושת השותפות והאמון בנציגות ובמובילי התהליך היא הדבק שבסופו של דבר מחבר את כולם יחד.

״המכרז ההפוך״ – הגישה ששמה את הדיירים במרכז ואת היזמים בתחרות

אחד החידושים המשמעותיים בניהול פרויקטים של פינוי בינוי הוא הליך "המכרז ההפוך". זהו מנגנון ששוכלל ע"י משרד יקותיאל ושות' וע"י עורך דין פינוי בינוי גיא יקותיאל ומשנה את מערך הכוחות בין היזם לבעלי הדירות. תמצית השיטה היא כזו:

• תחילה, נציגות הדיירים בליווי עורכי הדין מגבשים הסכם פינוי בינוי  אופטימלי שמגדיר בצורה מדויקת את מערכת היחסים המשפטית בין הדיירים לבין יזם עתידי. כמו כן, ההסכם יגדיר את תמורות המינימום שיקבלו בעלי הדירות בפרויקט. ההסכם ישקף איזון ראוי בין התמורות, הערבויות והבטוחות לדיירים, לבין כדאיות ויכולת ביצוע מצד היזם.
• לאחר גיבוש ההסכם ואישורו על ידי הנציגות הוא יוצג לכלל בעלי הדירות.
• בשלב זה, כשיש לבעלי הדירות הסכם משפטי מוסכם, תשלח למספר יזמים פוטנציאליים, הזמנה להתמודד ביניהם על זכות הביצוע של הפרויקט בצירוף ההסכם המוסכם., היזמים שיבקשו להתחרות על ביצוע הפרויקט, יציעו הצעה מסחרית בלבד לבעלי הדירות ללא יכולת לפתוח את ההסכם המשפטי למשא ומתן. כלומר, התחרות בין היזמים תיסוב סביב כמות וגובה התמורות שינתנו לבעלי הדירות כשתמורת המינימום, התנאים הבסיסיים והמשפטיים שנקבעו בהסכם תחילה (תנאי פינוי, קבלת ערבויות, ביצוע עבודות והשלמת הבניה, , לו"ז וכו') נשמרים.
• לאחר קבלת תמונה מלאה והשוואה בין הצעות היזמים, הדיירים יחליטו מי מהיזמים הציע את ההצעה האופטימלית ביותר עבורם, ויתקשרו עימו.

יתרונות המכרז ההפוך ברורים – הוא מעצים את כוח המיקוח של הדיירים, גורם ליזמים להציע את ההצעות הטובות ביותר ולשפרם ובעיקר חוסך הרבה מאוד זמן יקר של מו"מ אינסופי. התוצאה – השגת הסכמות מהירה פי כמה בקרב הדיירים, שיכולים להיות סמוכים ובטוחים שעשו את הדיל הטוב ביותר עבור עצמם.

פרויקט יפת בתל אביב – מקרה בוחן להצלחה בזכות "המתכון" הנכון

דוגמה מצוינת לאפקטיביות של העקרונות שנדונו, התרחשה בפרויקט יפת בתל אביב. הדיירים יוצגו על ידי משרד יקותיאל ושות', שהוביל את ההליך תוך שימוש בשיטת המכרז ההפוך.

צוות המשרד, בשיתוף עם נציגות הדיירים, השקיע רבות בגיבוש הסכם מדויק ומיטבי מול היזמים, תוך עדכון שוטף של כלל הדיירים והקשבה להערות ולצרכים שלהם. לאחר שהונחה התשתית המשותפת, הוצג ההסכם בפני מספר יזמים כחלק ממכרז על ביצוע הפרויקט. היזמים "התמודדו" ביניהם על מתן ההצעה האטרקטיבית ביותר, בעוד הדיירים "ישבו על הגדר" ושמרו על מלוא כוח המיקוח שלהם.

התוצאה הייתה מעבר לכל הציפיות – תוך 3 ימים בלבד מרגע הצגת ההסכם לבעלי הדירות, הושגה הסכמה של למעלה מ-80% מבעלי הדירות (הרבה מעבר לנדרש כיום בחוק). במקום מו"מ סיזיפי של שנים, הצליחו הדיירים להגיע להבנות ולהתקדם בפרויקט בזמן שיא, וזאת תודות לתשתית האמון והשיתוף שנבנתה בקפידה קודם לכן.

פרויקטים רבים נוספים שייוצגו ע"י המשרד, נוהלו בשיטת "המכרז ההפוך" והביאו לתוצאות דומות- השגת אחוזי הסכמה גבוהים בתוך ימים בודדים. 

טיפים מעשיים לדיירים – כיצד לפעול נכון כדי להשיג הסכמות?

כעת, שהבנו את העקרונות וראינו את התוצאות בשטח, הנה מספר צעדים קונקרטיים שמומלץ לכל דייר וקבוצת דיירים לנקוט בהם כדי להניע תהליך אפקטיבי של השגת אחוז הסכמה גבוה בפרויקט פינוי בינוי:

א. בחרו נציגות דיירים "איכותית" – זה המקום להביא לשולחן אנשים עם יכולת, זמן, מחויבות לתהליך, מיודדים עם בעלי הדירות וכאלו הנהנים מאמון רחב. אל תתפשרו על האיכות האנושית והמקצועית, היא תהווה את הבסיס לכל ההמשך.

ב. בחרו עורך דין פינו בינוי מנוסה ומומחה בתחום, שילווה את הדיירים לאורך התהליך וידאג לאינטרסים שלהם.

ג. המנעו מלנהל מגעים או הסכמות פרטניות מול יזמים, ושמרו על חזית אחידה בכל ההיבטים, ככל שתפעלו יחד תהיו חזקים יותר.

ד. קיימו תקשורת פתוחה ושוטפת של הנציגות עם כלל הדיירים, לאורך כל שלבי התהליך.

ולבסוף – שקלו בחיוב את השימוש במנגנון המכרז ההפוך.

סיכום: 

במבט לאחור, רבים נוטים לחשוב שהשגת הרוב הדרוש בפרויקטי פינוי בינוי היא בהכרח משימה מסורבלת וממושכת. אולם, בחינה מעמיקה של דוגמאות מהשטח (למשל, פרויקט יפת בתל אביב), מוכיחה שלא כך הדבר. באמצעות נקיטה בצעדים הנכונים – בחירה מושכלת של נציגות דיירים, שיתוף פעולה מלא ושקוף עם כלל בעלי הדירות והתנהלות בשיטת המכרז ההפוך מול יזמים – ניתן להגיע לרף ההסכמה הנדרש במהירות ויותר מכך, בתוך ימים ספורים. התועלת בכך ברורה לכל הצדדים – הדיירים זוכים לקדם פרויקט שמשפר את איכות חייהם בזמן קצר והיזמים חוסכים חודשים ושנים של מו"מ סיזיפי. לכן, אם אתם שוקלים לצאת למסע שנקרא פרויקט פינוי בינוי, זיכרו – ההשקעה הנכונה בהיערכות מקדימה ובבחירת הליווי המשפטי המקצועי, יכולה לחסוך לכם חודשים , אם לא שנים של המתנה מיותרת. השאירו את העבודה הקשה למומחים, ותוכלו ליהנות מפירות הפרויקט מהר הרבה יותר ממה שנדמה לכם.