תקן הבנייה הירוקה הישראלי ת"י 5281 הפך למחייב בהדרגה החל ממרץ 2022, כאשר הפעימה השנייה נכנסה לתוקף בספטמבר 2023. המציאות החדשה מחייבת כל פרויקט בנייה רוויה – כולל פרויקטי פינוי-בינוי – לעמוד בדרישות סביבתיות של כוכב אחד לפחות. עבור דיירים ויזמים כאליו, זה כבר לא "רק עניין של היזם" – אלא נושא שמשפיע ישירות על לוחות הזמנים, עלויות והתמורה הסופית.
המעבר לבנייה ירוקה חובקת עולם התרחש במקביל לצמיחה הדרמטית בפרויקטי ההתחדשות העירונית. נתוני 2024 מראים שכל דירה שלישית שנמכרה הייתה במסגרת מתחם פינוי בינוי או פרויקט תמ"א 38, כאשר נרשמה עלייה של כ-60% במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי לעומת השנה הקודמת.
איך הדרישות הסביבתיות משפיעות על פרויקטי פינוי-בינוי?
תקן הבנייה הירוקה ת"י 5281 קובע דרישות מחייבות לחיסכון באנרגיה, בידוד תרמי, שימוש בחומרים ידידותיים לסביבה וניהול מים. התקן בוחן את המבנה בתשעה תחומים עיקריים: אנרגיה, קרקע, מים, חומרים, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה, ניהול אתר הבנייה וחדשנות.
תקן הבנייה הירוקה הישראלי ת"י 5281 הפך למחייב בהדרגה החל ממרץ 2022, כאשר הפעימה השנייה נכנסה לתוקף בספטמבר 2023. המציאות החדשה מחייבת כל פרויקט בנייה רוויה – כולל פרויקטי פינוי-בינוי – לעמוד בדרישות סביבתיות של כוכב אחד לפחות. עבור דיירים ויזמים כאליו, זה כבר לא "רק עניין של היזם" – אלא נושא שמשפיע ישירות על לוחות הזמנים, עלויות והתמורה הסופית.
המעבר לבנייה ירוקה חובקת עולם התרחש במקביל לצמיחה הדרמטית בפרויקטי ההתחדשות העירונית. נתוני 2024 מראים שכל דירה שלישית שנמכרה הייתה במסגרת מתחם פינוי בינוי או פרויקט תמ"א 38, כאשר נרשמה עלייה של כ-60% במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי לעומת השנה הקודמת.
לא בטוחים מה הזכויות שלכם?
פנו אלינו לייעוץ אישי וללא התחייבות – כי מגיע לכם להבין בדיוק מה מגיע לכם.
איך הדרישות הסביבתיות משפיעות על פרויקטי פינוי-בינוי?
תקן הבנייה הירוקה ת"י 5281 קובע דרישות מחייבות לחיסכון באנרגיה, בידוד תרמי, שימוש בחומרים ידידותיים לסביבה וניהול מים. התקן בוחן את המבנה בתשעה תחומים עיקריים: אנרגיה, קרקע, מים, חומרים, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה, ניהול אתר הבנייה וחדשנות.
טבלת התקנים הסביבתיים הרלוונטיים
| תקן | שם התקן | הסבר קצר |
| ת"י 5281 | תקן בנייה ירוקה | התקן המרכזי לבנייה בת-קיימא, כולל 9 פרקים ודירוג 1-5 כוכבים |
| ת"י 1045 | בידוד תרמי למבנים | קובע דרישות מינימליות לבידוד תרמי לפי סוג המבנה והאזור |
| ת"י 5282 | דירוג אנרגטי של מבנים | מגדיר קריטריונים לדירוג בניינים לפי צריכת אנרגיה |
| ת"י 6210 | איכות אוויר במבנים | קובע סטנדרטים לאיכות האוויר הפנימי ומערכות אוורור |
הדרישות כוללות עמידה בתקן ישראלי ת"י 1045 לבידוד תרמי, תקן ת"י 5282 לדירוג אנרגטי של מבנים, ותקן ת"י 6210 לאיכות אוויר במבנים. בנוסף, נדרשת התקנת מערכות לחיסכון במים, שימוש בחומרי בנייה בעלי תו ירוק, וטיפול בפסולת בנייה באופן אקולוגי.
בפרויקטי פינוי בינוי, החל מספטמבר 2023, מבני מגורים בבנייה רוויה מחויבים בעמידה בתקן. המבנה צריך לצבור לפחות 55 נקודות מתוך המערכת הכוללת, ולעמוד בתנאי סף מחייבים בכל תחום. העמידה בדרישות נבדקת ומאושרת על ידי מעבדה מוסמכת בהתאם לדרישות המשרד להגנת הסביבה.
השפעה על פרויקטי פינוי-בינוי
לוחות זמנים ותהליכי אישור
השפעת הדרישות הסביבתיות על לוחות הזמנים ניכרת במספר היבטים. תהליך ההתעדה הירוקה מתבצע בשני שלבים: אישור מקדמי לפני קבלת היתר הבנייה, ואישור סופי לפני האכלוס. המשמעות היא שגם משך הזמן הכולל של פרויקט פינוי-בינוי מושפע מהצורך לעמוד בתנאי התקן.
הדרישה להגשת אישור מעבדה בדבר עמידה בשלב מקדמי הפכה לתנאי לקליטת בקשה להיתר בנייה. זה אומר שכבר בשלבי התכנון המוקדמים נדרש ליווי של יועץ בנייה ירוקה ומעבדה מוסמכת. התהליך יכול להוסיף מספר שבועות עד חודשים ללוחות הזמנים, במיוחד אם התכניות לא מותאמות מראש לדרישות התקן.
עורך דין פינוי בינוי צריך להיות מעודכן בדרישות החדשות ולוודא שהחוזה עם היזם כולל התחייבויות ברורות לעמידה בתקן. עיכובים בהשגת האישורים הסביבתיים יכולים להוביל להארכת היתר ולדחיות בלוחות הזמנים. חשוב לקבוע מראש באיזה צד נופלת האחריות לעלויות ועיכובים הנובעים מאי עמידה בתקן.
התמודדות עם דיירים סרבנים
במקרים שבהם דייר סרבן מתנגד לפרויקט על רקע חששות מהדרישות הסביבתיות או מהאטת התהליך, נדרש ניהול מקצועי של המשא ומתן. ייצוג דיירים בפינוי בינוי כולל היום גם הסברה על היתרונות הסביבתיים והכלכליים של הפרויקט הירוק.
התקנות החדשות לפינוי בינוי שפורסמו בתחילת 2024 מחייבות שקיפות רבה יותר מצד היזם, כולל חשיפת פרטיו המלאים ומועדים מוגדרים להשלמת השלבים השונים. זה מקל על הדיירים להבין את ההשלכות של הדרישות הסביבתיות על הפרויקט.
לעיתים, חשש מהדרישות הסביבתיות נובע מחוסר הבנה של התהליך. חשוב להסביר שעמידה בתקן הירוק לא רק מוסיפה ערך לנכס, אלא גם זוכה לתמריצים ממשלתיים ולחיסכון עתידי בהוצאות התפעול.
איך הדרישות הסביבתיות משפיעות על העלויות והתמריצים?
עלויות והשקעה
הדרישות הסביבתיות מוסיפות עלויות בשלבי התכנון והבנייה – יועצים מומחים, חומרי בנייה מתקדמים, ומערכות חיסכון אנרגיה. העלות הנוספת נעה בין 2-4% מעלות הבנייה הכוללת, אך חשוב לזכור שמדובר בהשקעה שמשתלמת בטווח הארוך.
המערכות הנדרשות כוללות בידוד תרמי משופר, חלונות בעלי ביצועים אנרגטיים גבוהים, מערכות לחיסכון במים כמו ברזים חוסכי מים ומערכות איסוף מי גשמים, וטכנולוגיות לניהול פסולת. במקרים מסוימים נדרשת גם התקנת מערכות אנרגיה מתחדשת כמו פאנלים סולאריים.
אולם, הממשלה מעניקה תמריצים סביבתיים כולל פטורים ממס שבח והטבות מיסוי למבנים ירוקים, מה שמפחית משמעותית את העלות הנטו על הדיירים.
תמריצים כלכליים ממשלתיים
עמידה בתקני בנייה ירוקה זוכה לתמריצים מהמדינה, כולל זכויות בנייה נוספות במקרים מסוימים. עבור דיירים, זה אומר שווי נכס גבוה יותר וחסכון עתידי בהוצאות התפעול.
התמריצים כוללים פטור חלקי או מלא ממס שבח, הטבות במיסוי עירוני, ובמקרים מסוימים – תמיכה ממשלתית במימון מערכות אנרגיה מתחדשת. בנוסף, בנקים מציעים הלוואות בתנאים מועדפים לפרויקטים ירוקים, מה שמקל על המימון.
הערך המוסף הכלכלי של דירה ירוקה מגיע לביטוי גם בשוק החופשי – דירות במבנים ירוקים נמכרות בממוצע ב-3-5% יותר מדירות דומות במבנים רגילים, ודרישת השכירות עבורן גבוהה יותר.
פרויקטים ברחבי הארץ
התחדשות עירונית בתל אביב מובילה ביישום התקנים הירוקים, עם דגש על פרויקטים שמשלבים חיסכון אנרגיה ויעילות סביבתית. העיר דורשת עמידה בתקן ירוק כבר משנת 2013 כחלק מפורום ה-15, ויש לה ניסיון רב בליווי פרויקטים מורכבים.
התחדשות עירונית בפתח תקווה, ראשון לציון וחולון מתפתחת במהירות, כאשר פרויקטי פינוי בינוי חדשים נדרשים לעמידה בתקן. הערים הללו פיתחו מדיניות ברורה המקלה על יזמים ודיירים להבין את הדרישות ולהתמודד עמן.
בנתוני 2024, הערים המובילות בתחום התכנון של תוכניות התחדשות עירונית הן ירושלים עם כמעט 13 אלף יחידות דיור חדשות מתוכננות, לוד עם 6,613 יחידות ורמלה עם 6,552 יחידות. כל הפרויקטים החדשים הללו כפופים לדרישות התקן הירוק.
התפקיד של עורך הדין בסביבה החדשה
עורך דין התחדשות עירונית מקצועי צריך להבין את ההשלכות המשפטיות והכלכליות של הדרישות הסביבתיות. זה כולל:
- וידוא שהחוזה מול היזם כולל סעיפים ברורים על עמידה בתקן הירוק ועל חלוקת האחריות לעלויות נוספות
- ייצוג מול הרשויות במקרה של עיכובים באישורים הסביבתיים והבטחת פיצוי הולם לדיירים
- הגנה על זכויות הדיירים במקרה של תוספות עלות או עיכובים שנובעים מאי עמידה בלוחות הזמנים
- ניהול מקצועי של פרויקטים מורכבים הכוללים דרישות סביבתיות ותיאום עם יועצים מומחים
החוזה צריך להגדיר בבירור מי אחראי על עלויות הייעוץ הסביבתי, מי נושא בסיכון של עיכובים באישורים, ומה קורה אם הפרויקט לא עומד בדרישות התקן. חשוב גם לוודא שהיזם מספק ערבויות מתאימות להבטחת השלמת הפרויקט גם במקרה של עיכובים או עלויות נוספות.
בהתאם לחוק התחדשות עירונית, ההתחייבויות לעמידה בתקנים סביבתיים הן חלק בלתי נפרד מהחוזה. עורך דין מנוסה יכול למנוע עיכובים ולהבטיח שהפרויקט יעמוד בלוחות זמנים בפרויקט גם עם הדרישות הנוספות.
לאן הולך שוק הפינוי-בינוי עם הדרישות הירוקות?
מקצועיות גוברת בענף
השוק לא הופך איטי יותר – הוא הופך מקצועי יותר. הדרישות הסביבתיות מחייבות תכנון מוקדם יותר, שיתוף פעולה עם יועצים מומחים, ובקרת איכות הדוקה יותר. הפרויקטים שמתוכננים נכון מההתחלה עם התחשבות בדרישות הירוקות דווקא זוכים לזירוז בתהליכי האישור.
העלייה הדרמטיה במספר הפרויקטים – 104 הכרזות על מתחמי פינוי בינוי חדשים ב-2024 לעומת 38 ב-2023 – מעידה על כך שהענף מסתגל בהצלחה לדרישות החדשות. היזמים מבינים שהשקעה בתכנון סביבתי איכותי מביאה לתשואות טובות יותר בטווח הארוך.
המגמה היא של מקצועיות רבה יותר בכל השלבים – מהתכנון הראשוני ועד לביצוע. חברות הבנייה המובילות כבר משלבות צוותי בנייה ירוקה כחלק אינטגרלי מהפעילות שלהן.
חשיבות הליווי המקצועי
במציאות המשתנה של תקני בנייה ירוקה, חיוני שמי שמלווה אתכם בתהליך יהיה עורך דין שמתעדכן כל הזמן ומכיר את כל הדרישות הרגולטוריות החדשות. זה לא רק "מנהל משא ומתן" – זה שותף מקצועי שמבין את המורכבות הטכנית והמשפטית של פרויקטי ההתחדשות העירונית המודרניים.
העורך דין הנכון יכול לזהות הזדמנויות להגדלת התמורה באמצעות ניצול התמריצים הסביבתיים, למנוע עיכובים יקרים, ולהבטיח שהדיירים מקבלים את מלוא הערך מהפרויקט הירוק. בעולם שבו הדרישות הרגולטוריות מתעדכנות בקביעות, הליווי המקצועי הוא ההבדל בין פרויקט מוצלח לבין פרויקט בעייתי.
שאלות נפוצות – בנייה ירוקה ופינוי-בינוי
איך דרישות הבנייה הירוקה משפיעות על זמני הפרויקט?
הדרישות הסביבתיות מוסיפות בדרך כלל 2-4 שבועות לתהליכי האישור, בעיקר בשל הצורך באישור מקדמי מעבדה מוסמכת לפני קבלת היתר הבנייה. עם זאת, פרויקטים שמתוכננים נכון מההתחלה עם התחשבות בדרישות הירוקות יכולים דווקא לזכות לזירוז באישורים.
מי משלם על העלויות הנוספות של הבנייה הירוקה?
בדרך כלל היזם נושא בעלויות הנוספות (2-4% מעלות הבנייה), אך חשוב לוודא בחוזה מי אחראי על עלויות ועיכובים הנובעים מאי עמידה בתקן. התמריצים הממשלתיים כמו פטור ממס שבח יכולים לפצות על חלק מהעלויות.
האם דירה ירוקה תעלה יותר לתחזוקה?
להפך – דירות ירוקות חוסכות בממוצע 26% בצריכת האנרגיה ובהוצאות התפעול. ההשקעה הנוספת מוחזרת תוך מספר שנים באמצעות חיסכון בחשמל, מים ותחזוקה.
מה קורה אם היזם לא עומד בדרישות הסביבתיות?
אי עמידה בתקן יכולה להוביל לעיכובים באישור האכלוס, הארכת היתרים, ובמקרים קיצוניים – אפילו לעצירת הפרויקט. לכן חשוב שהחוזה יכלול התחייבויות ברורות וערבויות מהיזם.
איך בנייה ירוקה משפיעה על ערך הדירה?
דירות במבנים ירוקים נמכרות בממוצע ב-3-5% יותר מדירות דומות במבנים רגילים, ויש להן דרישה גבוהה יותר בשוק השכירות. בנוסף, הן זוכות לתמריצים מיסויים שמגדילים את הערך הנקי.
האם צריך עורך דין מיוחד לפינוי-בינוי עם דרישות ירוקות?
כן, חשוב לבחור עורך דין שמכיר את הדרישות הסביבתיות החדשות ויודע לנווט בין התקנות השונות. המורכבות הנוספת דורשת ידע מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית הירוקה.
סיכום
תקן הבנייה הירוקה ת"י 5281 הוא לא מכשול – הוא שלב טבעי בהפיכת פרויקטי הפינוי-בינוי לסטנדרט גבוה יותר. הדרישות הסביבתיות מביאות עמן יתרונות ברורים: חיסכון עתידי בהוצאות האנרגיה, שווי נכס גבוה יותר, ותוספות זכויות שמגדילות את תמורת הדיירים.
המפתח להצלחה הוא ליווי מקצועי מהשלבים הראשונים. משרד יקותיאל ושות' מתמחה בייעוץ ובייצוג בפרויקטי התחדשות עירונית תוך הבנה מעמיקה של הדרישות הסביבתיות החדשות. אנחנו מלווים אתכם בכל השלבים – מהמשא ומתן הראשוני ועד קבלת המפתחות לדירה החדשה. צרו קשר לייעוץ ראשוני – במיוחד כשאתם בשלבים המוקדמים של פרויקט פינוי-בינוי או כשיש שאלות לגבי חוזים, ייצוג מול הרשויות, או התחייבות היזם לעמידה בתקנים הסביבתיים החדשים.