מחבר: '''גיא יקותיאל'''

משרדנו יקותיאל ושות', הינו משרד עורכי דין המתמחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38. במאמר זה נרחיב אודות תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר פתח תקווה בחלקם גם לקח משרדנו חלק. אנו מזמינים אתכם לקרוא ולהבין אודות תהליכי התחדשות עירונית שהתרחשו ועתידים לקחת חלק בנוף העיר המתחדשת פתח תקווה.

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כולל למגוון תהליכים שמטרתם לשדרג ולשפר את איכות החיים באזורים עירוניים ותיקים. תהליכים אלו כוללים שדרוג תשתיות, התחדשות מבנים, פיתוח שטחים ירוקים והפיכת המרחב הציבורי לנגיש ובטוח יותר. התהליך אף מאפשר להגדיל את היצע יחידות הדיור בעיר, תוך ניצול יעיל יותר של קרקע קיימת ואף לייצר מקומות עבודה חדשים. התחדשות עירונית נותנת לעיר מראה מודרני ואטרקטיבי יותר, ומשפרת את תדמיתה.

פתח תקווה נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית רחבה, שמטרתה לשדרג את מראה העיר תוך שיפור איכות החיים של תושביה.
בפתח תקווה מתבצעים מגוון רחב של פרויקטים להתחדשות עירונית, ביניהם:

• פינוי בינוי: במסגרת פרויקטים אלו נהרסים מתחמים הכוללים מספר מבנים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים וגבוהים יותר שיאוכלסו הן ע"י דיירי הבניין המקורי והן דיירים חדשים. לרוב הדיירים המקוריים מקבלים תוספות לגודל הדירה, חניה, מחסן עוד. בשנים האחרונות העיריה ממליצה על תוספות אחידות ומוגבלות. 
• תמ"א 38 (הריסה ובניה): תהליך הדומה לפינוי בינוי אבל מתבצע בבניין בודד או במספר קטן של בניינים.
• תמ"א 38 (חיזוק): תהליך חיזוק בניינים קיימים מפני רעידות אדמה ובניית דירות חדשות על גג הבניין. התהליך משדרג את איכות המגורים בבניינים והתושבים אינם נדרשים להתפנות במהלך העבודות.
• התחדשות שכונות: שדרוג של השכונה כולה מבחינת התשתיות, שטחים ירוקים והקמת מוסדות ציבור חדשים.

מטרות פרויקטי ההתחדשות העירונית בפתח תקווה הם לשפר את התשתיות הקיימות (כבישים מדרכות, תאורה בשטחים ציבוריים והקמת שטחים ירוקים), להחליף בניינים ישנים בבניינים מודרנים בתקני בטיחות גבוהים, כולל הוספת ממ"דים וחווית מגורים משופרת, מה שישפר את חזות העיר ויגדיל את היצע הדיור.

מי מוביל את תהליך ההתחדשות העירונית בפתח תקווה?

הגורמים העיקריים המובילים את תהליך ההתחדשות העירונית בפתח תקווה הם:

עיריית פתח תקווה הממלאת תפקיד מרכזי בקידום התחדשות עירונית בעיר בכך שהיא מרכזת מידע על פרויקטים מתוכננים, מלווה את התושבים ומסייעת להם בקבלת החלטות ויוזמת תוכניות להתחדשות שכונות ומתכננת תשתיות חדשות.
עיריית פתח תקווה רואה חשיבות רבה בקידום התחדשות עירונית לשם הגדלת היצע הדיור, שיפור המרחב הציבורי וחידוש התשתיות ולכן מובילה מדיניות מקיפה לקידום התחדשות עירונית תוך שמירה על זכויות התושבים, שיתוף ציבור, קידום התחדשות עירונית ירוקה ומימוש חזון עירוני ארוך טווח.

המנהלת להתחדשות עירונית (מנהלת כרמים), המסייעת בקידום פרויקטים ומעניקה ייעוץ מקצועי ליזמים ולתושבים תוך הסרת חסמים בירוקרטיים.

מנהלת כרמים הוקמה בשנת 2019, על ידי עיריית פתח תקוה והחברה הכלכלית לפיתוח פתח תקוה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון. מטרת הקמתה של מנהלת כרמים היא סיוע לתושבי העיר והיזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפתח תקווה בכך שתהווה גוף מקשר בין הגורמים.
תפקידיה של מנהלת כרמים הם כהתחלה להנגיש את כל המידע והייעוץ בנוגע לפרויקטי ההתחדשות העירונית, לקיים פעילויות הסברה לתושבים, לסייע במתן מידע ראשוני ובדיקת התכנות ובהמשך לעזור בהתארגנות בעלי הנכסים תוך שמירה על רווחתם וטובתם, לקדם מתחמים המיועדים לפינוי ובינוי ולתעדף את האצת הפרוייקטים הללו מול המחלקות הרלוונטיות.

יזמים פרטיים: ברחבי העיר פועלות חברות רבות המקדמות פרויקטים באופן עצמאי אל מול וועדות התכנון.

בעלי דירות: בעלי הדירות הינם המנוע החשוב ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית. לפרויקט שמקודם על ידי בעלי הדירות באופן אקטיבי, יחד עם נציגות חזקה ועורך דין מומחה בתחום יש סיכוי גבוה יותר להגיע לקו הסיום ולהנות מתמורות גבוהות יותר.

פרויקטי התחדשות עירונית בולטים בפתח תקווה ב2024 וצפונה: נותנים חיים חדשים לשכונות ותיקות

פתח תקווה נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית הכוללת מגוון רחב של פרויקטים שמטרתם לשדרג העיר מבחינה ויזואלית ותפקודית.

בין הפרויקטים הבולטים:

מתחם התחנה המרכזית – הכניסה המזרחית לעיר עומדת לעבור שינוי משמעותי. מחד תיבנה מחדש התחנה המרכזית וחלק ממשרדי העירייה יעברו למתחם, ובנוסף בניינים רבים בסביבת התחנה המרכזית יהרסו ובמקום יבנו מגדלים מודרניים.

ציר הרכבת הקלה רחובות אורלוב וזבוטינסקי – בציר הרכבת הקלה יש העצמה של זכויות בנייה מתוך הבנה שבעלי הדירות שם יוכלו להתנייד בקלות באמצעות הרכבת הקלה.

מספר תוכניות התחדשות עירונית במתחמי מטרו – במטרה לשדרג את איכות החיים של תושבי העיר ולשפר את הנגישות לתחבורה ציבורית. תוכניות אלו כוללות הריסת מבנים ישנים ובניית בניינים חדשים ומודרניים במקומם, תוך שיפור התשתיות ופיתוח שטחים ירוקים.

מתחם מטרו ארלוזורוב – ממוקם במרכז העיר, בסמוך לתחנת הרכבת הקלה. הפרויקט צפוי להוסיף כ-4000 יחידות דיור חדשות, וכן שטחי מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים.

מתחם כרמים – אחד המתחמים הגדולים להתחדשות עירונית בישראל במסגרתו יפונו כ1200 דירות ישנות ובמקומן ייבנו כ-5000 דירות חדשות, פארקים, מוסדות ציבור ושטחים ירוקים. 

שכונת יוספטל- מתחם המיועד לפינוי בינוי של דירות משנות ה50 במעמד סוציואקונומי נמוך. משרדנו מייצג בעלי דירות בשכונה בפרויקט פינוי בינוי.

מתחם לב המושבה – מתחם בגודל 1.25 קמ"ר, הנחשב ללבה ההיסטורי של המושבה. חידושו יהפוך את המתחם למרכז הומה ופעיל של תושבי העיר כולה ולמוקד אטרקטיבי של תעסוקה.

מתחם רמת ורבר – מתחם ותיק אליו יתווספו כ-1400 דירות חדשות במסגרת פרויקט פינוי בינוי שיכלול גם שדרוג תשתיות רחב.

מתחם סירקין – מתחם תעשיה ותיק שיעבור פרויקט פינוי בינוי לאחריו ייבנו כ-2500 דירות חדשות, פארק, מוסדות ציבור ומרכז מסחרי.

מתחם נוה גן – בו ייבנו במסגרת פרויקט פינוי בינוי 800 דירות חדשות, שדרוג תשתיות ופיתוח שטחים ירוקים.

מתחם גביש – בו ייבנו כ-600 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 שישדרג ויחזק גם את המבנים הקיימים.

אלו רק חלק מהפרויקטים הבולטים להתחדשות עירונית בפתח תקווה וישנם עוד עשרות פרויקטים קיימים ועוד אחרים הצפויים להתממש ברחבי העיר.

מדוע חשוב לבחור עורך דין התחדשות עירונית מקצועי בבואכם לבדוק כדאיות של פרוייקט?

בעומדכם לקראת תהליך התחדשות עירונית, בחירת עורך דין מקצועי המתמחה בתהליכי תמ"א 38 או פינוי בינוי הוא המפתח להצלחה בפרויקט.
תהליך של התחדשות עירונית מכל סוג שהוא (תמ"א 38 או פינוי-בנוי) הוא תהליך מורכב ועתיר סיכונים ולכן בחירת אנשי מקצוע מנוסים ומומחים בתחום הינה אבן דרך קריטית על מנת להבטיח שתקבלו את התמורות המגיעות לכם במעמד המימוש.

עורך דין מקצועי בתחום התחדשות עירונית יכיר את ההיבטים המשפטיים הטכניים והפיננסים של הפרויקט וידע לנווט אתכם הדיירים בבירוקרטיה המורכבת, לנהל בשמכם מכרז יזמים שקוף ולוודא כי זכויותיכם נשמרות וכי כל הגורמים עומדים בהסכמים.

תפקידו של עורך הדין הוא לשים את האינטרסים של הדיירים בראש סדר העדיפויות ולמקסם עבורכם את התמורה המרבית תוך שמירה על כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. במקרה הצורך יוכל עורך הדין גם לייצג אתכם בהליכים משפטיים מורכבים ולהקנות לכם בליוויו המקצועי שקט נפשי בכל שלב בפרויקט עד ההגעה לסיומו.

גם משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין ליווה מספר פרויקטים משמעותיים בעיר פתח תקווה: 

פרויקט יוספטל

משרד יקותיאל ושות מייצג ומלווה בעלי דירות בשכונה בפרויקט פינוי בינוי.

היזם הזוכה במכרז- קרדן.

התמורות שהושגו לבעלי הדירות (בזכות מכרז יזמים בשיטת המכרז ההפוך)- תוספת של 20-25 מ"ר בגודל הדירה, מרפסת שמש בגודל של 15 מ"ר, מחסן ועוד מענקים בסך 30 אש"ח לטובת שדרוגים, קרן תחזוקה ועוד. השגנו רוב נדרש של חתימות תוך 3 ימים בלבד בזכות ההליך השקוף והמקדמי שניהלנו עם הדיירים לפני היציאה למכרז. 

פרויקט אורלוב

משרד יקותיאל ושות מייצג ומלווה 222 בעלי דירות וחנויות במתחם הכולל את הבניינים ברחוב אורלוב וברחוב פרופ' שור לקראת פרויקט פינוי בינוי אשר ישנה את חזות האזור מקצה לקצה.

היזם הנבחר – חברת תדהר. 

בחודש יוני 2024 הפרויקט הומלץ על ידי הוועדה המקומית להפקדה בוועד המחוזית.

סיכום

התחדשות עירונית בפתח תקווה היא תהליך מבורך המביא עימו שיפורים משמעותיים רבים.  נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה וללוות אתכם בביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם.

האם בשכונת המגורים שלכם מתוכנן להתקיים פרויקט פינוי בינוי?
האם מתחם המגורים בו אתם מתגוררים מהווה חלק מתוכנית תמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת הישובים בישראל עד שנת 2020)?
כך או כך, אם פרויקט מסוג זה מעסיק אתכם בתקופה זו רצוי שתבינו מהם התהליכים אותם יש ליישם לפני שאתם ניגשים למימוש פרויקט מסוג זה.

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא אודות אחד השלבים הראשונים בתהליך – הכנת תסקיר חברתי למיזם התחדשות עירונית – ולהבין מהי משמעות התסקיר, מהי חשיבותו, מה הוא כולל 
ומדוע הוא מהווה את אבן הדרך הראשונית לקיום פרויקט התחדשות עירונית.

בתחילה נבין מהו בעצם תסקיר חברתי להתחדשות עירונית

על מנת לגשת ולהתחיל במיזם של התחדשות עירונית יש בשלב הראשון להגיש תסקיר חברתי. מדובר במצגת ממצה וברורה המהווה אחד מהשלבים הראשונים וההכרחיים בתהליך הכולל של ליווי חברתי עבור כל מתחם המתעתד להתחיל בתהליך של התחדשות עירונית.

התסקיר החברתי ייערך על ידי עורך דין, יזם או כל גורם המעורב בתהליך של התחדשות עירונית והוא תקף לכל תהליך באשר הוא, בין אם מדובר בתהליך של תמ"א ובין אם מדובר בתהליך התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי.

בתסקיר תבוא לידי ביטוי התייחסות ממוקדת למאפייניו הייחודיים של האזור בו מתוכננת ההתחדשות העירונית והאוכלוסייה המתגוררת בו בימים אלה, טרום תהליך ההתחדשות העירונית, תוך הכרה והבנה מעמיקה של מאפייניה וצרכיה של האוכלוסייה האמורה.
דגש מיוחד יושם על אוכלוסיות רגישות.

מה כולל התסקיר החברתי?

מסמך התסקיר החברתי נועד כדי לאתר מבעוד מועד כל הזדמנות הנקרית בדרך היכולה ליעל את התהליך או להועיל לרווחת חייה של האוכלוסייה האמורה להתגורר במתחם, או לחילופין לאפשר יכולת לזהות מראש נקודות שעלולות לגרום למשברים או עיכובים בתהליך.

ההשפעות השונות ינותחו ויופקו מהן המלצות רלוונטיות לגבי התהליך כולו משלב התכנון ועד לביצוע והם יאוגדו בתסקיר. ישומן של ההמלצות הללו יאפשר לצאת לדרך חלקה עם מינימום מהמורות כאשר התושבים העתידים להתגורר במתחם, צרכיהם ורווחתם הכללית מהווים חשיבות עליונה לקיום התהליך.

איך נערך תסקיר חברתי?

כאשר עורך דין להתחדשות עירונית נצרך לבצע תוכנית חידוש עירוני מכל סוג, עליו כשלב מקדים להכין ולהגיש את התסקיר החברתי, ולשם כך יש לבצע עבודת שטח מקדימה ומקיפה מאוד:
יאספו נתוני שטח וסטטיסטיקות ממקורות מידע חיצוניים (מידע רלוונטי שניתן לקבל מעיון במסמכי ארנונה, נסחי טאבו וכדומה) יחד עם התרשמות כוללת מהמתחם והאזור שסביבו, שתתקבל לאחר ביצוע סיורים מקיפים באזור בשעות שונות. להם יתווסף מידע שייאסף לאחר ביצוע סקרים ותשאולים של המתגוררים במקום האמור ותשאול נציגים מקומיים מהשכונה הנחשבים לבעלי דיעה בתחומים שונים (נציגי קהילה, חינוך וכדומה) וכן תשאול נציגויות הדיירים.

איך נראה מבנה התסקיר החברתי בפועל?

מבנה המסמך יכיל פתיח ובו הקדמה עם נתוני רקע כלליים אודות המתחם, היכן הוא ממוקם ומה מתוכנן להיעשות בתהליך העבודה.
החלק הבא הוא מתן תקציר ובו עיקרי הממצאים וההמלצות העיקריות שתוארו בשלב הראשוני, המלצות שסוכמו והוצעו לאחר שמופו מאפייני התושבים העתידים להתגורר במתחם וצרכיהם.

לחלק זה יתווסף פירוט המסביר את האופן שבו נאספו הנתונים (סקרים תשאולים מי הן קבוצות המיקוד שנדגמו ועוד.) וכן נתונים דמוגרפיים נוספים כמו:
כמה משקי בית נדגמו מהסך הכולל של משקי הבית במתחם,
כמה ענו בפועל על הסקר, כמה מתוכם הם בעלי הנכס המתגוררים בו, וכמה מהם בעלי הנכס אך אינם מתגוררים בו בפועל ונתונים נוספים שעשויים לשפוך אור.

יינתן גם ניתוח אודות השכונה ומאפייניה, המוסדות שבה, ההתניידות בתוכה (תנועה וחניה), כיצד היא מתנהלת כיום מבחינה חברתית ופיזית, מה התהליכים התכנוניים שהתקיימו בה בעבר ובהווה (האם התהליכים שנעשו גרמו לחוזקות ומילאו צרכים וחוסרים) ולסיכום מה מכיל התהליך החדש האמור להתקיים במתחם בעתיד.

לתסקיר יצורפו נספחים שילוו את האמור בו ושיתנו מידע נוסף להרחבת ההכרות עם האזור המיועד:
מפות או הדמיות של המתחם עצמו ומיקומו
תמונות של המבנים על מנת להבין מה מצבם התחזוקתי מבפנים ומבחוץ והמרחב הפתוח שסובב להם: צמחיה, תשתיות, שבילים, מתקנים, מוסדות ציבור המשמשים את התושבים.
מידע על הדירות במבנה (באמצעות הארנונה\נסח טאבו\תשאול):
שטחן, המבנה הפנימי שלהן, אזורי חניה הנדלן באזור (מחירים לקניה\השכרה, כמות עסקאות, מגמות עליה וירידת מחירים)

מאפייני הדיירים – סגנון והרכב משקי הבית (שוכרים מול בעלי דירות , הרכב גילאים, אוכלוסיות רגישות, היבטים חברתיים) וכל נספח נוסף שיוכל לסייע ולהרחיב מידע על השכונה. בסיום יפורטו ההמלצות הרלוונטיות, מומלץ לרכזן בטבלה המחולקת לנושאים והסטטוס שלהם בתהליך.

מדוע ישנה חשיבות רבה כל כך לביצוע תסקיר חברתי בהתחדשות עירונית?

התהליך חיוני כל כך כי הוא מאפשר איסוף מידע מקיף על מאפייני הקהילה המתגוררת באזור המיועד להתחדשות, צרכיה, חששותיה והעדפותיה, מידע חובה על מנת לתכנן התחדשות שתתאים לצרכים הייחודיים של הקהילה. זהו כלי חשוב באמצעותו ניתן להביא את קולותיהם של התושבים לידי ביטוי, לאפשר להם להשפיע על תוכניות ההתחדשות ולפתח תחושת שייכות ומעורבות.

תהליכי התחדשות עירונית עלולים בבסיסם להוביל לסרבנות והתנגדויות של דיירים כתוצאה מפגיעות חברתיות וכלכליות בקרב אוכלוסיות מסוימות, או חששות מפני ביטול זכויותיהם של האוכלוסייה המבוגרת, עולים חדשים או משפחות בעלות הכנסה נמוכה.
תסקיר חברתי יכול לזהות מכשולים אלו מראש ולסייע בזיהוי פערים חברתיים או להציע דרכים לצמצומם ולפתח פתרונות מותאמים למניעתם או הקטנתם.

לסיכום, ביצוע תסקיר חברתי הוא צעד הכרחי וחשוב בכל תהליך של התחדשות עירונית. ניתוח מדויק שכזה מאפשר בדיקת שטח מדוקדקת טרם התחלת הפרויקט מה שעשוי לסייע רבות בהפקת לקחים מתהליכים קודמים, הסקת מסקנות ומזעור נזקים עתידיים. התסקיר מסייע בקבלת החלטות מושכלות בנוגע לתהליכי התחדשות עירוני ומספק תשתית נתונים ומידע המאפשרים ליזמים, מקבלי החלטות וגורמים רלוונטיים אחרים לפעול בצורה אחראית ומקצועית. לכן, מומלץ לכל יזם או גורם המעורב בתהליך של התחדשות עירונית ליזום ביצוע תסקיר חברתי מקיף ומקצועי.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה העולה לגבי התהליך!

פינוי בינוי הוא תהליך מורכב ורב-שלבי שנועד להביא למימוש פוטנציאל הבינוי במתחמים ישנים, תוך שדרוג משמעותי של סביבת המגורים והענקת דירות חדשות ומודרניות לדיירים הקיימים. עם זאת, אחד האתגרים המרכזיים בהוצאתו לפועל של פרויקט כזה הוא השגת אחוז הסכמה נדרש מקרב בעלי הדירות. על פי התיקון לחוק פינוי ובינוי משנת 2022, אחוז ההסכמה בפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי ירד ועומד כיום על 67% – ירידה משמעותית מהרף הקודם שעמד על 80%. למרות הקלה זו, התנגדויות מצד דיירים, חששות ולעיתים גם היערכות לא מיטבית, עלולים עדיין למשוך את התהליך על פני שנים ארוכות.

במאמר זה נבחן לעומק כיצד ניתן להתגבר על מכשול זה ולזרז משמעותית את השגת אחוז הסכמה נדרש. נתמקד בפרקטיקות יעילות כגון בחירת נציגות דיירים אפקטיבית, יצירת שיתופי פעולה מלאים ושקופים עם כלל הדיירים, בחירת עורך דין פינוי בינוי מומחה ובעל ניסיון וניהול תהליך בחירת היזם בשיטת "המכרז ההפוך". כל אלו, לצד הבנה מעמיקה של הדיירים בתהליך פינוי בינוי, צרכי הדיירים והפנמת התועלות הגלומות עבורם בפרויקט, מהווים את המפתח להשגת הרוב הדרוש בזמן קצר יחסית ולהובלת הפרויקט כולו להצלחה.

הסכמת דיירים בפינוי בינוי – חסמים ואתגרים נפוצים

השגת אחוז הסכמה רחב מקרב בעלי הדירות היא תנאי הכרחי להתנעת פרויקט פינוי בינוי. יחד עם זאת, מדובר במשימה מאתגרת מכמה סיבות:

1. ראשית, רבים מהדיירים חוששים משינוי ומתהליך שנתפס כארוך ומסובך. חוסר הוודאות לגבי לוחות הזמנים, מאפייני הדירה החדשה, והסדרי המימון, מרתיעים דיירים שמעדיפים להישאר ב"אזור הנוחות" הקיים.
2. חוסר אמון כלפי "השחקנים" השונים בהליך – ובראשם היזמים – מייצר התנגדויות. חשש מפני הבטחות שלא ימומשו או מהסכמים שלא ייושמו כלשונם, גורמים לדיירים להסתייג מהתקשרות ומהבעת הסכמתם.
3. לעיתים חסרה תקשורת אפקטיבית ורציפה בין נציגות הדיירים, עורכי הדין והיזמים לבין כלל בעלי הדירות. ללא שיח פתוח, שקוף ומעורב, נוצר נתק וירידה במוטיבציה של הדיירים לקחת חלק פעיל בקידום ההליך.
4. לא פעם המו"מ מול היזמים מתנהל בצורה לא אופטימלית עבור בעלי הדירות. ללא הגדרה ברורה של דרישות וצרכים קולקטיביים, וללא ניצול נכון של כוח המיקוח של הדיירים, התוצאות עשויות להיות סבירות בלבד.
5. אי הבנת המשמעויות החיוביות הנובעות מהסכמי פינוי בינוי, התמורות (גם הסמויות) הניתנות במסגרתם, לעומת ההקרבה של בעלי הדירות בכניסתם לתהליך – הליך ארוך הכולל פינוי דירה ומעבר לדירה אחרת על כל המשמעויות הנלוות.
6. החשש מלחתום על מסמכים משפטיים המתירים ליזם לעשות כל פעולה בנכס שלהם – גורמת לבעלי הדירות לא לקחת סיכונים ולהישאר עם דירתם הישנה. נציין כי במרבית הפרויקטים הדירה היא הנכס היחיד שיש לבעלי הדירות, מה שמוסיף על הקושי לקבל הסכמתם.
7. מקרי עבר של יזמים שהוליכו שולל רוכשי דירות שלא קבלו ערבות לכספם, גורמים לבעלי הדירות לחשוש ולהתנגד לכל פרויקט שמא יקרה מקרה דומה בעניינם, על אף שמדובר במקרים שונים לחלוטין, והרי שמקרים אלה מעולם לא קרו לבעלי דירות וממילא ישנן הגנות שנקבעו בחוק על מנת למנוע מקרים אלה.
8. ערך סנטימנטלי – אי מסוגלות של בעלי דירות לקבל את העובדה כי הדירה של הוריהם/ בה גדלו והעבירו את ילדותם, תהרס.

אלו הם רק חלק מהחסמים האופייניים להשגת הסכמת דיירים ולהגיע לאחוז הסכמה נדרש. ההתמודדות עימם דורשת היערכות נכונה, מקצועית ויסודית מצד נציגות הדיירים והגורמים המלווים, תוך הקפדה על שיתוף פעולה מלא עם בעלי הדירות לאורך הדרך.

בחירת נציגות דיירים מוצלחת – הצעד הראשון בהובלה להסכמה רחבה

פעילותה של הנציגות מתחילה מן השלבים הראשונים – מארגון הדיירים ועד קבלת החלטות משמעותיות וחשובות כגון בחירת עורך דין שילווה את בעלי הדירות בפרויקט. מכאן שהצלחת הליך גיבוש ההסכמות תלויה במידה רבה באיכות נציגות הדיירים שתיבחר לנהל אותו. נציגות הדיירים תהא הגורם המקשר בין בעלי הדירות לבין כל בעלי המקצוע והגופים הקשורים בפרויקט על מנת שההליך יתנהל באופן יעיל ככל הניתן. על כן, יש לבחור נציגות ע"פ שיקולים עניינים כגון:

• ידע מקצועי והבנה של תהליך פינוי בינוי על מגוון ההיבטים שלו (משפטיים, תכנוניים, הנדסיים, כלכליים).
• יכולת ניהולית לתפעל מערך מורכב של בעלי עניין, משימות ולוחות זמנים.
• כישורי תקשורת ויכולת הנעה כדי לרתום את כלל הדיירים, לייצר מחויבות ולהוביל שיח מקדם.
• הקפדה על שקיפות מלאה ועל עדכון שוטף של כל הדיירים בכל תזוזה ובכל החלטה.
• זמינות ומתן מענה לתלונות ולצרכי הדיירים.
• דיירים בעלי אנרגיה, מוטיבציה גבוהה וזמן פנוי להוביל ולקדם את ההליך
• יכולת עבודה בצוות עם שאר חברי הנציגות – כשהנציגות תפעל יחד ללא חילוקי דעות, היא תהיה הרבה יותר חזקה.
• דיירים מעורבים שמכירים את הנפשות הפועלות

ככל שהנציגות מגלה יותר מהתכונות האלו, כך קל יותר לגייס אחריה את שאר בעלי הדירות. נציגים טובים מהווים "מגדלור" של יושרה ומקצועיות שסביבו ניתן לבנות אמון והסכמה רחבה.

רתימת הדיירים באמצעות שיתוף אפקטיבי – "אין עסקת נדל"ן ללא שותפות אמת"

סוד גדול בהשגת הסכמות הוא התייחסות לדיירים כאל שותפים אמיתיים בתהליך, לא כאל גורם פסיבי שצריך "לשכנע". מרגע בחירת הנציגות ולאורך כל הדרך, על הנציגות וכן כל בעלי התפקידים להעמיק את החיבור עם כל דייר ודייר:

• לקיים שיחות אישיות עם כל בעל דירה, להכיר את הצרכים, החששות והרצונות הפרטניים.
• לתת לדיירים במה להביע את עצמם, להקשיב בכובד ראש ולספק מענה הולם לכל שאלה או התנגדות.
• להסביר על תהליך הפינוי בינוי, על המשמעויות הנובעות ממנו ועל התועלות לכל דייר בבהירות ובסבלנות, מבלי להסתיר קשיים או מורכבויות.
• להתחשב בצרכים הרגשיים של הדיירים, חלקם מזוהים עם הבית הישן וזקוקים ליחס אישי ולגמישות.

ככל שהדיירים ירגישו שרואים אותם ואת הצרכים שלהם, מקשיבים להם ונותנים מענה, כך תגדל נכונותם להירתם ולהסכים. תחושת השותפות והאמון בנציגות ובמובילי התהליך היא הדבק שבסופו של דבר מחבר את כולם יחד.

״המכרז ההפוך״ – הגישה ששמה את הדיירים במרכז ואת היזמים בתחרות

אחד החידושים המשמעותיים בניהול פרויקטים של פינוי בינוי הוא הליך "המכרז ההפוך". זהו מנגנון ששוכלל ע"י משרד יקותיאל ושות' וע"י עורך דין פינוי בינוי גיא יקותיאל ומשנה את מערך הכוחות בין היזם לבעלי הדירות. תמצית השיטה היא כזו:

• תחילה, נציגות הדיירים בליווי עורכי הדין מגבשים הסכם פינוי בינוי  אופטימלי שמגדיר בצורה מדויקת את מערכת היחסים המשפטית בין הדיירים לבין יזם עתידי. כמו כן, ההסכם יגדיר את תמורות המינימום שיקבלו בעלי הדירות בפרויקט. ההסכם ישקף איזון ראוי בין התמורות, הערבויות והבטוחות לדיירים, לבין כדאיות ויכולת ביצוע מצד היזם.
• לאחר גיבוש ההסכם ואישורו על ידי הנציגות הוא יוצג לכלל בעלי הדירות.
• בשלב זה, כשיש לבעלי הדירות הסכם משפטי מוסכם, תשלח למספר יזמים פוטנציאליים, הזמנה להתמודד ביניהם על זכות הביצוע של הפרויקט בצירוף ההסכם המוסכם., היזמים שיבקשו להתחרות על ביצוע הפרויקט, יציעו הצעה מסחרית בלבד לבעלי הדירות ללא יכולת לפתוח את ההסכם המשפטי למשא ומתן. כלומר, התחרות בין היזמים תיסוב סביב כמות וגובה התמורות שינתנו לבעלי הדירות כשתמורת המינימום, התנאים הבסיסיים והמשפטיים שנקבעו בהסכם תחילה (תנאי פינוי, קבלת ערבויות, ביצוע עבודות והשלמת הבניה, , לו"ז וכו') נשמרים.
• לאחר קבלת תמונה מלאה והשוואה בין הצעות היזמים, הדיירים יחליטו מי מהיזמים הציע את ההצעה האופטימלית ביותר עבורם, ויתקשרו עימו.

יתרונות המכרז ההפוך ברורים – הוא מעצים את כוח המיקוח של הדיירים, גורם ליזמים להציע את ההצעות הטובות ביותר ולשפרם ובעיקר חוסך הרבה מאוד זמן יקר של מו"מ אינסופי. התוצאה – השגת הסכמות מהירה פי כמה בקרב הדיירים, שיכולים להיות סמוכים ובטוחים שעשו את הדיל הטוב ביותר עבור עצמם.

פרויקט יפת בתל אביב – מקרה בוחן להצלחה בזכות "המתכון" הנכון

דוגמה מצוינת לאפקטיביות של העקרונות שנדונו, התרחשה בפרויקט יפת בתל אביב. הדיירים יוצגו על ידי משרד יקותיאל ושות', שהוביל את ההליך תוך שימוש בשיטת המכרז ההפוך.

צוות המשרד, בשיתוף עם נציגות הדיירים, השקיע רבות בגיבוש הסכם מדויק ומיטבי מול היזמים, תוך עדכון שוטף של כלל הדיירים והקשבה להערות ולצרכים שלהם. לאחר שהונחה התשתית המשותפת, הוצג ההסכם בפני מספר יזמים כחלק ממכרז על ביצוע הפרויקט. היזמים "התמודדו" ביניהם על מתן ההצעה האטרקטיבית ביותר, בעוד הדיירים "ישבו על הגדר" ושמרו על מלוא כוח המיקוח שלהם.

התוצאה הייתה מעבר לכל הציפיות – תוך 3 ימים בלבד מרגע הצגת ההסכם לבעלי הדירות, הושגה הסכמה של למעלה מ-80% מבעלי הדירות (הרבה מעבר לנדרש כיום בחוק). במקום מו"מ סיזיפי של שנים, הצליחו הדיירים להגיע להבנות ולהתקדם בפרויקט בזמן שיא, וזאת תודות לתשתית האמון והשיתוף שנבנתה בקפידה קודם לכן.

פרויקטים רבים נוספים שייוצגו ע"י המשרד, נוהלו בשיטת "המכרז ההפוך" והביאו לתוצאות דומות- השגת אחוזי הסכמה גבוהים בתוך ימים בודדים. 

טיפים מעשיים לדיירים – כיצד לפעול נכון כדי להשיג הסכמות?

כעת, שהבנו את העקרונות וראינו את התוצאות בשטח, הנה מספר צעדים קונקרטיים שמומלץ לכל דייר וקבוצת דיירים לנקוט בהם כדי להניע תהליך אפקטיבי של השגת אחוז הסכמה גבוה בפרויקט פינוי בינוי:

א. בחרו נציגות דיירים "איכותית" – זה המקום להביא לשולחן אנשים עם יכולת, זמן, מחויבות לתהליך, מיודדים עם בעלי הדירות וכאלו הנהנים מאמון רחב. אל תתפשרו על האיכות האנושית והמקצועית, היא תהווה את הבסיס לכל ההמשך.

ב. בחרו עורך דין פינו בינוי מנוסה ומומחה בתחום, שילווה את הדיירים לאורך התהליך וידאג לאינטרסים שלהם.

ג. המנעו מלנהל מגעים או הסכמות פרטניות מול יזמים, ושמרו על חזית אחידה בכל ההיבטים, ככל שתפעלו יחד תהיו חזקים יותר.

ד. קיימו תקשורת פתוחה ושוטפת של הנציגות עם כלל הדיירים, לאורך כל שלבי התהליך.

ולבסוף – שקלו בחיוב את השימוש במנגנון המכרז ההפוך.

סיכום: 

במבט לאחור, רבים נוטים לחשוב שהשגת הרוב הדרוש בפרויקטי פינוי בינוי היא בהכרח משימה מסורבלת וממושכת. אולם, בחינה מעמיקה של דוגמאות מהשטח (למשל, פרויקט יפת בתל אביב), מוכיחה שלא כך הדבר. באמצעות נקיטה בצעדים הנכונים – בחירה מושכלת של נציגות דיירים, שיתוף פעולה מלא ושקוף עם כלל בעלי הדירות והתנהלות בשיטת המכרז ההפוך מול יזמים – ניתן להגיע לרף ההסכמה הנדרש במהירות ויותר מכך, בתוך ימים ספורים. התועלת בכך ברורה לכל הצדדים – הדיירים זוכים לקדם פרויקט שמשפר את איכות חייהם בזמן קצר והיזמים חוסכים חודשים ושנים של מו"מ סיזיפי. לכן, אם אתם שוקלים לצאת למסע שנקרא פרויקט פינוי בינוי, זיכרו – ההשקעה הנכונה בהיערכות מקדימה ובבחירת הליווי המשפטי המקצועי, יכולה לחסוך לכם חודשים , אם לא שנים של המתנה מיותרת. השאירו את העבודה הקשה למומחים, ותוכלו ליהנות מפירות הפרויקט מהר הרבה יותר ממה שנדמה לכם.

עורך דין התחדשות עירונית הוא בעל תפקיד קריטי בהבטחת הצלחתם של פרויקטי התחדשות עירונית. מאמר זה יספק מידע מקיף על תפקידו של עורך הדין בתהליך ההתחדשות העירונית ויציג את היתרונות של ייצוג משפטי איכותי בתחום זה.

מבוא לתחום ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד המנועים המרכזיים לצמיחה ופיתוח של ערים ושכונות ותיקות בישראל. בשנים האחרונות, לנוכח העלייה במחירי הנדל"ן והצורך הגובר בהתאמת המרחב העירוני לצרכים המשתנים, פרויקטים של התחדשות עירונית צפויים להמשיך ולתפוס תאוצה. התחדשות העירונית היא תהליך שבו אזורים עירוניים קיימים עוברים שיפור ושדרוג, תוך חידוש והתאמת התשתיות הקיימות ושיפור איכות החיים של התושבים. פרויקטים של התחדשות עירונית מתייחסים בעיקר לשני מסלולים עיקריים:

• תמ"א 38 – חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוך תוספת יחידות דיור.
• פינוי-בינוי – הריסה של מבנים ישנים ובנייה מחדש של מתחמי מגורים חדשים. 

שני המסלולים כרוכים בתהליכים מורכבים הכוללים תכנון, הסכמות של בעלי הדירות, ליווי משפטי וכלכלי, והתמודדות עם אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. כל אלו דורשים ידע מקצועי ומומחיות ספציפית .כדי להבטיח שהפרויקטים הללו יצליחו, יש צורך בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

מדוע יש צורך בעורך דין ייעודי להתחדשות עירונית? 

פרויקטים של התחדשות עירונית מערבים סוגיות משפטיות מגוונות ומורכבות, החל מזכויות מקרקעין, דרך חוזים והסכמים, וכלה בהיבטים תכנוניים ומיסויים. עורך דין המתמחה בתחום מביא איתו את הידע, הניסיון והכלים הדרושים כדי להתמודד עם מורכבויות אלו ולהבטיח את האינטרסים של בעלי הדירות לאורך כל שלבי התהליך.

תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית

עורך דין התחדשות עירונית מלווה את הדיירים והיזמים לאורך כל תהליך הפרויקט. התפקיד כולל:

•  ייעוץ וליווי משפטי שוטף לבעלי הדירות, תוך הסבר זכויותיהם וחובותיהם.
• ייצוג בעלי הדירות בניהול מו"מ מול היזם, כולל ניסוח והבטחת הסכמים הוגנים.
•  טיפול בהיבטים קנייניים כגון בטוחות, רישום זכויות והסדרת שעבודים.
• התמודדות עם סוגיות תכנוניות, כולל מתן חוות דעת והשגת אישורים מרשויות.
• מענה לשאלות מיסוי, תוך מיצוי הטבות אפשריות וצמצום חבויות המס.

יתרונות שיתוף פעולה עם עורך דין התחדשות עירונית מקצועי

שיתוף פעולה עם עורך דין התחדשות עירונית מספק יתרונות רבים:

1. הגנה על זכויות הדיירים: עורך הדין מוודא שהזכויות שלכם מוגנות ושכל תנאי ההסכם מקובלים עליכם.
2. הבטחת תנאים מיטביים: עורך הדין ידע להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר מהיזם או הקבלן.
3. ניהול משא ומתן מקצועי: בעזרת עורך דין תוכלו לנהל משא ומתן יעיל ומקצועי מול היזם או הקבלן.
4. מניעת בעיות משפטיות: עורך הדין מונע מראש בעיות משפטיות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט.
5. ליווי לאורך כל התהליך: עורך דין מנוסה מלווה אתכם מתחילת הפרויקט ועד לסיומו, כולל בכל השלבים המורכבים של התחדשות עירונית.

איך לבחור עורך דין התחדשות עירונית?

בחירת עורך דין התחדשות עירונית היא החלטה חשובה. הנה כמה קריטריונים חשובים:

• ניסיון ומומחיות: בדקו כמה ניסיון יש לעורך הדין בתחום פינוי בינוי, ההתחדשות העירונית ותמ"א 38.
• המלצות ועדויות: חפשו המלצות ועדויות של לקוחות קודמים.
• זמינות: ודאו שעורך הדין יהיה זמין עבורכם לאורך כל התהליך.
• הבנה והקשבה: חשוב שעורך הדין יקשיב לצרכים שלכם ויבין אותם לעומק.

שאלות שכדאי לשאול בפגישת ייעוץ ראשונה:

• כמה ניסיון יש לך בפרויקטים של התחדשות עירונית?
• האם יש לך המלצות מלקוחות קודמים?
• מה העלות של השירותים המשפטיים שאתה מציע?
• איך אתה מתמודד עם סכסוכים ובעיות משפטיות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט?

מדוע לבחור ביקותיאל ושות׳? יקותיאל ושות׳ מתמחים בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. עם ניסיון עשיר בתחום והתמקדות בלקוחות, המשרד מספק ייצוג משפטי מקצועי ואיכותי.

דוגמאות להצלחות בפרויקטים של התחדשות עירונית

יקותיאל ושות׳ מתמחים בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית עם ניסיון עשיר בתחום ותוצאות מוכחות. הנה כמה דוגמאות להצלחות מפרויקטים קודמים בהם ייצגנו דיירים והבטחנו את זכויותיהם לאורך כל התהליך:

• פרויקט יפת, תל אביב: פינוי בינוי של בניין ישן לטובת בניין חדש ומודרני. 84 דיירים שקיבלו תוספת של 40 מטר על הדירה הקיימת ותמורות נוספות (מרפסת, מחסן ועוד). בזכות ליווי מקצועי ויישום שיטת המכרז ההפוך שלנו השגנו רוב דרוש תוך 3 ימים בלבד.
• שכונת יוספטל, פתח תקווה: שכונת שיכונים משנות ה – 60 במזרח פ"ת שמקודמת ע"י העיריה לפינוי בינוי. משרדנו ייצג מתחם אחד בשכונה שכלל 64 בעלי דירות. הדיירים קיבלו תוספות של 20-25 מ"ר לדירה (לעומת מקסימום של 17 מ"ר במתחמים האחרים) וכן מרפסות, מחסן ועוד. גם בפרויקט זה יישמנו את שיטת המכרז ההפוך למיקסום התמורות. 

המורכבות המשפטית בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית נושאים בחובם מורכבויות משפטיות רבות, כמו:

• בעיות זכויות קניין: ניהול זכויות הקניין של הדיירים ופתרון סכסוכים בין הדיירים ליזמים.
• עמידה בתקנות ובחוקים: וידוא שהפרויקט עומד בכל התקנות והחוקים העדכניים.
• ניהול סכסוכים: פתרון סכסוכים בין הדיירים ליזמים ולקבלנים, תוך הבטחת זכויות כל הצדדים המעורבים.
• הסכמים חוזיים מורכבים: ניהול ועריכת חוזים משפטיים מורכבים שיבטיחו את תנאי ההסכם הטובים ביותר לכל הצדדים המעורבים.
• פיקוח על ביצוע הפרויקט: עורך הדין מפקח על הביצוע המשפטי של הפרויקט, כולל עמידה בתנאי החוזה, בזמן, ובתקנות.

תהליך ההתחדשות העירונית: שלב אחר שלב

1. השלב התכנוני: תכנון הפרויקט ובדיקת היתכנות משפטית. שלב זה כולל בדיקת התשתיות הקיימות ותכנון השדרוגים הנדרשים.
2. השלב החוזי: ניסוח חוזים והסכמים משפטיים בין הדיירים ליזמים. עורך הדין מוודא שכל הצדדים מסכימים על התנאים ומבינים את זכויותיהם וחובותיהם.
3. השלב הביצועי: ניהול הפרויקט וביצוע העבודות בפועל. עורך הדין מפקח על הביצוע, כולל עמידה בזמנים ובתקציב.
4. השלב הסופי: מסירת הדירות המשודרגות לדיירים וסיום הפרויקט. שלב זה כולל ווידוא שכל התנאים החוזיים מולאו והדיירים מרוצים מהתוצאה הסופית.

שאלות ותשובות נפוצות

• מהי התחדשות עירונית?: תהליך שבו אזורים עירוניים קיימים עוברים שיפור ושדרוג.
• כמה זמן לוקח תהליך התחדשות עירונית?: משך התהליך תלוי בגודל ובמורכבות הפרויקט. פרויקט תמ"א 38 בדרך כלל לוקח בין שנתיים לארבע שנים עד תחילת הבניה, ואילו פרויקט פינוי בינוי יקח בדרך כלל 5-7 שנים עד תחילת הבניה.
• מהן העלויות הכרוכות בשכירת עורך דין התחדשות עירונית?: העלויות משתנות בהתאם למורכבות הפרויקט והיקף השירותים הנדרשים, ולכן מומלץ לקבל הצעת מחיר מפורטת מעורך הדין בפגישת הייעוץ הראשונה. כמו בכל תחום בחיים כדאי לזכור כי שירות מעולה מעורך דין בעל נסיון רב יהיה יקר יותר מהתקשרות עם עו"ד בעל ניסיון מועט.

מה השתנה בתחום ההתחדשות העירונית ב-2024? 

בשנת 2024, לאור הלקחים שהצטברו והצרכים המשתנים, חלו כמה תמורות משמעותיות בזירת ההתחדשות העירונית:

• עדכוני חקיקה ותקנות שנועדו להסיר חסמים בירוקרטיים ולקצר הליכים.
• הרחבת התמריצים וההטבות הניתנים לפרויקטים של פינוי-בינוי, במטרה להאיץ התחדשות של שכונות ותיקות, במיוחד באזורי ספר.
• עלייה בכמות הפרויקטים המשלבים מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור לצד מגורים.
• צמיחה במספר המתחמים הגדולים המקודמים כפרויקטים כוללניים. השינויים הללו מדגישים את הצורך בליווי משפטי עדכני ומותאם, שיכול להתמודד עם המציאות המתהווה.
• נכנסו לתוקף תקנות חדשות שמטרתן להבטיח הגנה רחבה יותר על זכויות הדיירים ולשפר את השקיפות בתהליכי התחדשות עירונית. תקנות אלה כוללות חובת יידוע מקיפה לדיירים על כל שלבי הפרויקט והבטחת תנאים הוגנים ומאוזנים בכל ההסכמים.

סיכום

בחירת עורך דין התחדשות עירונית מנוסה ואמין היא צעד קריטי עבור בעלי דירות שמעוניינים לצאת למסע של התחדשות. לאור המורכבות של הפרויקטים, השינויים בתחום בשנים האחרונות, והאינטרסים הרבים המעורבים – חיוני להיות מלווים על ידי מומחה שיכול להבטיח את ההגנה המשפטית והאינטרסים שלכם. עורך דין טוב יוכל לא רק למנוע בעיות ומכשולים, אלא גם להבטיח שתצאו עם המקסימום מהפרויקט. אם אתם שוקלים התחדשות עירונית בשנת 2024, זה הזמן ליצור קשר עם משרד עורכי דין מנוסה ואמין שילווה אתכם להגשמת הפוטנציאל הגלום בנכס שלכם.

התחדשות עירונית היא תהליך המתמקד בשיפור ופיתוח שטחים עירוניים קיימים, במטרה לשפר את איכות החיים של הקהילה המקומית ולחזק אותה, תוך קידום הפיתוח הכלכלי של העיר. אחד התהליכים העיקריים בהתחדשות עירונית, הוא פינוי בינוי. במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, הבניינים הוותיקים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים, המחדשים ומשפרים את התשתיות המקומיות ואת הנגשתם של שירותים ציבוריים. פרויקטים אלו מספקים לבעלי הדירות, דירות חדשות ובטיחותיות יותר, מה לא רק משפר באופן משמעותי את תנאי מגוריהם ומעלה את שווי הנכסים, אלא גם תורם לחיזוק התחושה של קהילתיות ותמיכה חברתית, תוך עידוד צמיחה והתחדשות קהילתית.

במאמר זה נדבר על אוכלוסיית הגיל השלישי בבניינים שעתידים לעבור פינוי בינוי ובפרט אוכלוסיית הקשישים, אשר לעיתים קרובות מתגוררים בדירות מוזנחות שאינן מתאימות לצרכיהם ועל כן דורשות שיפוץ נרחב. נרחיב על זכויותיהם של הקשישים בפרויקטים אלו, על הקשיים אשר עלולים לצוץ במהלך הדרך, נבין מדוע כדאי להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי ונראה כיצד, על אף האתגרים (הפיזיים והמנטליים) העומדים בדרך, מדובר בהזדמנות נהדרת לעבור לחיים עצמאיים ונוחים יותר.

הגדרת המושג "קשיש" בהקשר של פינוי בינוי

חוקים והתייחסות רגולטורית

ההגדרה החוקית של "קשיש" בישראל משתנה בין חוקים שונים ויש לה חשיבות רבה בהקשר של זכויות הקשישים בפרויקטי פינוי בינוי.

על פי חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו- 2006 (להלן: "החוק"), "קשיש", הוא בעל דירה בבניין משותף, אשר מלאו לו 70 שנים במועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי הראשונה. כמו כן, עליו לגור בדירה באותו מועד לפחות שנתיים.

הגדרת המושג "קשיש" בחוק מזכה את מי שעומד בקריטריונים, בזכויות ובהטבות ייחודיות במהלך הפרויקט, בהקלות במס בהליכים הבירוקרטיים ועוד. כל זאת מתוך הבנה ששינוי מקום מגורים בגילאים הללו אינו הליך פשוט. כדי להקל על אוכלוסייה זו ולעודד אותה לשתף פעולה, נחקק החוק אשר נועד להבטיח את רווחתם לאורך הפרויקט וכן לאחריו.

שינויים בהגדרת המושג "קשיש" והשפעתם

עם השנים, הגדרת המושג "קשיש" עברה מספר שינויים בחקיקה הישראלית, מה שהשפיע על התמורות להן הם זכאים במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. שינויים אלו כללו תיקונים שהרחיבו את מעגל הזכאים תחת הגדרה זו, כאשר הדבר נעשה במטרה להתאים את החקיקה למציאות הישראלית המשתנה ולצרכים השונים של האוכלוסייה המבוגרת, כדי לספק מענה ראוי ומקיף יותר לצרכיהם הייחודיים תוך התמקדות בגיל הקשיש, מצבו הבריאותי והכלכלי.

זכויות והגנות מיוחדות לקשישים

כאמור לעיל ובהתאם לחוק, "קשיש" הינו אדם מעל גיל 70 אשר התגורר בדירה במשך שנתיים לפחות. ההטבות המגיעות לקשישים מתחלקות לשתי קבוצות- הראשונה, בעלי דירות שהינם בני 70 ומעלה במועד חתימת הדייר הראשון על עסקת פינוי בינוי; השנייה, בעלי דירות שהינם בני 75 ומעלה או חולה הנוטה למות, במועד חתימת הדייר הראשון על עסקת פינוי בינוי.

אם כן, אילו הטבות מגיעות לקשישים?

סעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי-בינוי קובע מהן ההטבות להן זכאי "קשיש" במסגרת פרויקט פינוי-בינוי. לבעלי דירה שהינם מעל גיל 70, היזם חייב להציע לקשיש אחת משלוש החלופות שלהלן:

1. בחירה של אחת מבין החלופות הבאות:

1.1 מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי.

1.2 רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי; אם הקשיש ביקש זאת – מיקומה של הדירה החלופית יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו הנוכחית של הקשיש.

1.3 קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי;

או-

2. קבלת שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה שמגיעה לקשיש במסגרת עסקת פינוי בינוי;

או –

3. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת פינוי בינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה. 

במקרה שגילו של בעל הדירה הינו בין 70 ל 75, היזם רשאי לבחור לפחות חלופה אחת שאותה יציע לקשיש, מבין חלופות 1, 2 או 3.

ואולם, במקרה בו בעל הדירה הינו מעל גיל 75 או שהינו חולה הנוטה למות, היזם חייב להציע לקשיש את החלופות המפורטות בסעיף 1 לעיל, והוא רשאי גם להציע לבעל הדירה את החלופות המוזכרות בסעיפים 2 ו- 3 לעיל.

חשוב לציין, כי כלל החלופות לעיל פטורות ממס ועל כן, על הקשיש לא תחול חבות כלשהי במס.

בהזדמנות זו נסביר גם מהו "שווי מהוון" של דירת התמורה – היוון, מהמילה הווה. מאחר ואת דירת התמורה מקבלים רק מספר שנים אחרי תחיל הבניה, אך את התמורות המפורטות לעיל זכאי הקשיש לקבל טרם תחילת הבניה, בודקים מה השווי של דירת התמורה בערכים נכונים למועד בו מוענקת התמורה החלופית, למשל כסף. הדרך לעשות את זה הינה בהפחתת השווי בהתאם לכמות השנים ולריבית המקובלת במשק.

המחוקק ראה לנכון להסדיר את זכויות הקשישים, זאת על מנת לספק רמת בטחון גבוהה לקשישים בתהליך, תוך מזעור החשש שמא זכויותיהם יפגעו מביצוע הפרויקט ועידוד אוכלוסיה זו להתקשר בהסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי. לכן זכויות אלו אינן עניין של מה בכך, ועל כן הן עוגנו בחוק ומהוות הוראות חוק קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן, אלא לטובת הקשיש, כך שלמעשה, אם היזם פוגע בזכות הקשיש לפי הוראות החוק, אזי, הקשיש יכול לסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי, ואינו נחשב לדייר סרבן.

הקשיים והאתגרים הניצבים בפני קשישים בפרויקטי פינוי בינוי

על אף החוקים והזכויות, קשישים רבים נתקלים בקשיים רבים במימוש זכויותיהם בפרויקטי פינוי בינוי. מעבר לדוגמאות שהוזכרו מעלה, ישנם אתגרים נוספים שמציבים אותם במצב פגיע ומאתגר, ביניהם: 

חוסר יכולת כלכלית: עבור קשישים רבים, עלויות מעבר דירה זמנית, או הוצאות נלוות לפרויקט, כמו גם עלויות התחזוקה של הבניינים החדשים, עשויות להוות נטל כלכלי משמעותי. לכן עלינו לוודא כי היזם נושא בכל העלויות וההוצאות הקשורות למעבר של הקשיש לדירה חלופית,  לרבות אריזה ופריקה של המיטלטלין והובלה, וכי היזם נושא בהפרשי עלויות התחזוקה לתקופה הארוכה ביותר האפשרית (החוק מחייב 5 שנים, אנו משתדלים כי תקופה זו תהיה ארוכה יותר, במיוחד עבור קשישים).

פגיעה באיכות החיים ובידוד חברתי: לקשישים יש לעיתים קשרים חזקים עם הסביבה והקהילה שבה חיו שנים רבות. לעיתים קשרים אלו חשובים אף יותר מקשרים משפחתיים. לכן, כל מעבר של קשיש במסגרת פרויקט פינוי בינוי עשוי לפגוע באיכות חייהם ורווחתם הנפשית כתוצאה מהניתוק מהסביבה המוכרת, מהמרחבים הציבוריים, השירותים הציבוריים ורשת התמיכה החברתית אליהם רגיל הקשיש. ליווי של יועץ חברתי ומתן מענה במסגרת הסכם פינוי בינוי, עשויים להקל ולתת מענה לקשיים אלו ולהבטיח את איכות חייהם ורווחתם של הקשיים במהלך ולאחר תום הפרויקט.

מבט לעתיד: תוכניות ויוזמות חדשות

יוזמות חדשות בתחום פינוי בינוי לקשישים

עולם ההתחדשות העירונית נמצא בהתפתחות מתמדת, אשר במסגרתה נחקקים חוקים שונים ומבוצעות התאמות לחוקים קיימים, מתוך רציונל להתאם אותם למציאות הקיימת. לכן, זהו אך טבעי כי צפויות התפתחויות עתידיות בתחום הפינוי בינוי, אשר מבקשות לשפר משמעותית את התמיכה בקשישים. תוכניות אלו כוללות:

• יוזמות תשתיות: פיתוח פרויקטים שבהם יועדו דירות לקשישים במקומות נגישים ובקרבת שירותים חיוניים.
• תכניות תמיכה ממשלתיות: הקצאת תקציבים מיוחדים לבנייה של דיור מוגן, או מותאם עבור קשישים.
• חקיקה מתקדמת: ישנם תיקוני חוק המצויים בהליכי חקיקה, אשר מטרתם לשפר עוד יותר את סוגיית הדיור החלופי לקשישים בפרויקט פינוי בינוי.

מדוע חשוב לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה?

לאור אי הבהירות השוררת בקרב אוכלוסיית הקשישים בישראל בנושא זכויותיהם בפרויקטים של פינוי בינוי ועל אף הפער הקיים בין הזכויות הקיימות להיכרות עמן ומימושן, יש מה לעשות ויש למי לפנות.

אנו במשרד יקותיאל ושות', מספקים שירות ליווי מקצועי מלא בפרויקטים של התחדשות עירונית ובכללם פרויקטים פינוי בינוי לציבור הרחב ככלל, תוך הקדשת מאמצים מיוחדים לאוכלוסיית הקשישים. במסגרת מאמצים אלו, אנו מסייעים לקשישים לנווט במערכת המשפטית והרגולטורית, מבטיחים שהזכויות שלהם מוגנות, מוודאים כי הם מבינים את הסכמי הפינוי בינוי, תוך מתן תמיכה בכל שלבי התהליך ומתוך מחויבות לשמירה על איכות חייהם ובטחון הדיור במהלך הפרויקט.

חשוב לקבל את הייעוץ הנכון במקום הנכון מעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ככלל ובפרויקטי פינוי בינוי בפרט, ובמיוחד לשם כך אנחנו כאן.

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא אודות תהליך ההתחדשות העירונית, השפעותיו הערכיות והכלכליות ומהם האתגרים וההזדמנויות העולות במהלכו.

ראשית נבין מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הינה הגדרה כללית למגוון תהליכים שמטרתם לשדרג ולשפר את פני הערים. תהליכי ההתחדשות העירונית יחולו בתוך אזורים בנויים המשמשים כיום למגורים, תעסוקה או מסחר.

הדרכים הנפוצות ביותר לתהליכי התחדשות עירונית הם:

• פינוי בינוי – פרויקט מתחמי בו יהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יקומו מבנים חדשים ומשודרגים תשתיתית במתחם גדול הכולל בדר"כ מספר בניינים;
• תהליך תמ"א 38 וחלופת שקד – פרויקט בנייני במהלכו יהרס בניין ויבנה חדש במקומו, או שיחוזקו מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ויתווספו להם קומות נוספות בבניין וחדרים נוספים בדירות הקיימות. תוך כדי התהליך תתחדש חזות המבנה;

תהליכי חידוש מורכבים אלה, משלבים היבטים כלכליים, ערכיים, חברתיים פוליטיים וסביבתיים, העשויים להערים אתגרים לא פשוטים על מנת להגיע ליישום מוצלח ומיטבי.
מצד אחד, התהליכים נועדו לשדרג את העיר ותשתיותיה ובכך לתרום לצמיחה כלכלית ושיפור איכות חיי תושביה, אך גם עלולים לפגוע באוכלוסיות המוחלשות בעיר ולהגביר את הפערים הכלכליים הקיימים.

יישום מוצלח ומיטבי יכול להתרחש רק אם יש תכנון מקדים חכם בשילוב רתימת התושבים הגרים באזור תוך מתן תשובות הולמות לצרכיהם. ככל והאמור יעשה באחריות והתחשבות בכלל, נהנה מתוצאה סופית של  שיפור איכות חיי התושבים.

מהו המרכיב הערכי בהתחדשות עירונית ומדוע הוא חשוב?

המרכיב הערכי שם בראש ובראשונה דגש על השוויון והצדק החברתי – הדאגה לכך שלא יינזקו בעת תהליך ההתחדשות העירונית אוכלוסיות מוחלשות ע"י מתן סיוע כלכלי, ליווי מקצועי, דיור בר השגה תוך שמירה על הקהילתיות הקיימת:

• רתימת התושבים למעורבות בתהליך, שיתופם בשקיפות מלאה וערוצי תקשורת פתוחים תוך קיום דיונים דמוקרטיים;
• שמירה על האופי של השכונה ומאפייניה הייחודיים ופיתוח התואם את צרכיה;
• הקפדה על מנהל תקין, סדר ומניעת ניגוד עניינים;

ככל שנשמרת שקיפות מלאה והקפדה על מנהל תקין מובטח לנו שבעת התהליך לא יינזקו אוכלוסיות חלשות יותר וישמר הצדק החברתי, ההיסטוריה והאופי של השכונה.

המרכיב הערכי הוא חלק בלתי נפרד מתהליכי התחדשות עירונית ויש  לקחת בחשבון את השפעתו על חיי התושבים ועל אופי העיר אך הוא אינו המרכיב היחיד שיש לקחת בחשבון בהתחדשות עירונית, ועלינו להכיר ולהתחשב גם במרכיב הכלכלי.
מהו המרכיב הכלכלי וכיצד הוא משפיע על החלטות ומהלכים?

למרכיב הכלכלי יש תפקיד מרכזי והשפעה רבה על ההחלטה להוציא לפועל תהליכי התחדשות עירונית. ההחלטה תיבחן רק אם יש לפרויקט היתכנות כלכלית. 

כיצד  ניתן לדעת האם לפרויקט יש היתכנות כלכלית?

גורמי התכנון והפיתוח (עורכי דין, יזמים או חברות) יבחרו להשקיע בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 רק אם אלה יהיו אטרקטיביים ובעלי פוטנציאל כלכלי ורווח ממשי ביחס לעלויות ולסיכוני ההשקעה בו. לא יחוזק מבנה ולא יהרס מבנה ויוקם חדש תחתיו – אלא אם הרווח מפעולות אלה יצדיק בצורה משמעותית את ההשקעה והסיכון. 

בנוסף, על מנת להצליח בקיום תהליך של התחדשות עירונית הגורמים השונים: תושבים, יזם, רשויות מקומיות וממשלה צריכים לפעול בסינרגיה וגם שיתוף פעולה זה מושפע במידה רבה מהאינטרסים הכלכליים של כל גורם. לפני השקעה בפרויקט כלשהו ייבחנו התועלות מקידומו – האם יווצרו תשתיות חדשות, פיתוח תעשיה, השקעה באמצעי תחבורה וכיוצא בזה.

לכן, בטרם התחלת כל פרויקט, חשוב וחיוני להיעזר בליווי משפטי של עורך דין המתמחה בפינוי בינוי ובתמ"א 38, אשר ידע להוכיח את האטרקטיביות של הפרויקט ואת תועלותיו.

המרכיב הכלכלי ממלא תפקיד רב ערך הן ברמת קבלת ההחלטות והן ברמת הביצוע. 

הבנת ההיבטים הכלכליים חיונית לכל גורם המעורב בתהליכים אלו, על מנת להבטיח את הצלחתם ואת התועלת שהם מביאים לכל הצדדים הנוגעים בפרויקט האמור.

פעמים רבות אנו נתקלים בבעלי דירות אשר אינם מוכנים להפנים את הצורך ברווח כלכלי של היזם אשר יפצה אותו על הסיכון הרב וההשקעה הגדולה בפרויקט, מבלי להבין כי ללא רכיב זה לא ניתן לבצע את הפרויקט. הדברים נכונים לעיתים גם כלפי הרשות המקומית – מבלי שהפרויקט יתרום למצבה של העיר, יחזיר שטחים ציבוריים הדרושים לאוכלוסיה הגדלה, לא תתמוך הרשות בקידום הפרויקט מטעמים מובנים.

האתגרים הקיימים באיזון שבין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי

בבואנו לקדם פרויקט התחדשות עירונית כזה או אחר, עלינו לקחת בחשבון כי נתקל באתגרים רבים תוך כדי הניסיון לאזן בין המרכיב הערכי מול המרכיב הכלכלי:

• קונפליקטים בין אינטרסים כלכליים של יזמים לבין אינטרסים ערכיים של התושבים;
• חוסר שקיפות בתהליכי קבלת החלטות שיגרום לחוסר אמון ולפגיעה במוטיבציה של התושבים ונציגות הדיירים להשתתף בתהליך;
• חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים עלול להוביל לעיכובים, קשיים בביצוע ולפגיעה בתוצאות;
• חוסר יכולת הרשויות להקצות משאבים בשל מגבלות תקציביות.

יחד עם האמור לעיל, איזון מוצלח בין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי ובליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, יכול לייצר הזדמנויות מדהימות.

אז איך ניתן לשפר את עתיד ההתחדשות העירונית?

התנאי הראשון הוא שיתוף פעולה של כל הצדדים הנוגעים לפרוייקט (יזמים, תושבים, רשויות מקומיות, ארגונים חברתיים, גורמים ממשלתיים) תוך שמירה על שקיפות מלאה. שמירה על תנאי בסיס זה תוביל לתכנון מיטבי מקיף ומתחשב שיכלול את כל ההיבטים (כלכליים, חברתיים, סביבתיים ופוליטיים) וישמור על עקרונות השוויון והצדק החברתי. 

אלמנטים נוספים ההכרחיים למימוש הפרוייקט, הם: אופציות מימון או חידושים טכנולוגיים יכולים להפוך יעילים ויצירתיים יותר אם קיימת התחשבות בצרכי התושבים לצד המרכיבים הכלכליים הדרושים למימושם.

עתיד ההתחדשות העירונית תלוי בהבנת האתגרים על ידי כל הצדדים המעורבים, וביכולתנו להתמודד עם האתגרים הקיימים ולנצל את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרך ללא סתירה בין המרכיבים הכלכליים והערכיים. באמצעות תכנון וביצוע מתחשבים וחכמים ניתן לקיים תהליכי התחדשות עירונית באופן שיאזן בין הצרכים הכלכליים לבין הערכים החברתיים והקהילתיים.

תהליכי התחדשות עירונית מוצלחים שכאלה יובילו לשיפור משמעותי באיכות החיים של כל המעורבים. 

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!