קטגוריה: Uncategorized

עורך דין התחדשות עירונית הוא בעל תפקיד קריטי בהבטחת הצלחתם של פרויקטי התחדשות עירונית. מאמר זה יספק מידע מקיף על תפקידו של עורך הדין בתהליך ההתחדשות העירונית ויציג את היתרונות של ייצוג משפטי איכותי בתחום זה.

מבוא לתחום ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד המנועים המרכזיים לצמיחה ופיתוח של ערים ושכונות ותיקות בישראל. בשנים האחרונות, לנוכח העלייה במחירי הנדל"ן והצורך הגובר בהתאמת המרחב העירוני לצרכים המשתנים, פרויקטים של התחדשות עירונית צפויים להמשיך ולתפוס תאוצה. התחדשות העירונית היא תהליך שבו אזורים עירוניים קיימים עוברים שיפור ושדרוג, תוך חידוש והתאמת התשתיות הקיימות ושיפור איכות החיים של התושבים. פרויקטים של התחדשות עירונית מתייחסים בעיקר לשני מסלולים עיקריים:

• תמ"א 38 – חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוך תוספת יחידות דיור.
• פינוי-בינוי – הריסה של מבנים ישנים ובנייה מחדש של מתחמי מגורים חדשים. 

שני המסלולים כרוכים בתהליכים מורכבים הכוללים תכנון, הסכמות של בעלי הדירות, ליווי משפטי וכלכלי, והתמודדות עם אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. כל אלו דורשים ידע מקצועי ומומחיות ספציפית .כדי להבטיח שהפרויקטים הללו יצליחו, יש צורך בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

מדוע יש צורך בעורך דין ייעודי להתחדשות עירונית? 

פרויקטים של התחדשות עירונית מערבים סוגיות משפטיות מגוונות ומורכבות, החל מזכויות מקרקעין, דרך חוזים והסכמים, וכלה בהיבטים תכנוניים ומיסויים. עורך דין המתמחה בתחום מביא איתו את הידע, הניסיון והכלים הדרושים כדי להתמודד עם מורכבויות אלו ולהבטיח את האינטרסים של בעלי הדירות לאורך כל שלבי התהליך.

תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית

עורך דין התחדשות עירונית מלווה את הדיירים והיזמים לאורך כל תהליך הפרויקט. התפקיד כולל:

•  ייעוץ וליווי משפטי שוטף לבעלי הדירות, תוך הסבר זכויותיהם וחובותיהם.
• ייצוג בעלי הדירות בניהול מו"מ מול היזם, כולל ניסוח והבטחת הסכמים הוגנים.
•  טיפול בהיבטים קנייניים כגון בטוחות, רישום זכויות והסדרת שעבודים.
• התמודדות עם סוגיות תכנוניות, כולל מתן חוות דעת והשגת אישורים מרשויות.
• מענה לשאלות מיסוי, תוך מיצוי הטבות אפשריות וצמצום חבויות המס.

יתרונות שיתוף פעולה עם עורך דין התחדשות עירונית מקצועי

שיתוף פעולה עם עורך דין התחדשות עירונית מספק יתרונות רבים:

1. הגנה על זכויות הדיירים: עורך הדין מוודא שהזכויות שלכם מוגנות ושכל תנאי ההסכם מקובלים עליכם.
2. הבטחת תנאים מיטביים: עורך הדין ידע להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר מהיזם או הקבלן.
3. ניהול משא ומתן מקצועי: בעזרת עורך דין תוכלו לנהל משא ומתן יעיל ומקצועי מול היזם או הקבלן.
4. מניעת בעיות משפטיות: עורך הדין מונע מראש בעיות משפטיות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט.
5. ליווי לאורך כל התהליך: עורך דין מנוסה מלווה אתכם מתחילת הפרויקט ועד לסיומו, כולל בכל השלבים המורכבים של התחדשות עירונית.

איך לבחור עורך דין התחדשות עירונית?

בחירת עורך דין התחדשות עירונית היא החלטה חשובה. הנה כמה קריטריונים חשובים:

• ניסיון ומומחיות: בדקו כמה ניסיון יש לעורך הדין בתחום פינוי בינוי, ההתחדשות העירונית ותמ"א 38.
• המלצות ועדויות: חפשו המלצות ועדויות של לקוחות קודמים.
• זמינות: ודאו שעורך הדין יהיה זמין עבורכם לאורך כל התהליך.
• הבנה והקשבה: חשוב שעורך הדין יקשיב לצרכים שלכם ויבין אותם לעומק.

שאלות שכדאי לשאול בפגישת ייעוץ ראשונה:

• כמה ניסיון יש לך בפרויקטים של התחדשות עירונית?
• האם יש לך המלצות מלקוחות קודמים?
• מה העלות של השירותים המשפטיים שאתה מציע?
• איך אתה מתמודד עם סכסוכים ובעיות משפטיות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט?

מדוע לבחור ביקותיאל ושות׳? יקותיאל ושות׳ מתמחים בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. עם ניסיון עשיר בתחום והתמקדות בלקוחות, המשרד מספק ייצוג משפטי מקצועי ואיכותי.

דוגמאות להצלחות בפרויקטים של התחדשות עירונית

יקותיאל ושות׳ מתמחים בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית עם ניסיון עשיר בתחום ותוצאות מוכחות. הנה כמה דוגמאות להצלחות מפרויקטים קודמים בהם ייצגנו דיירים והבטחנו את זכויותיהם לאורך כל התהליך:

• פרויקט יפת, תל אביב: פינוי בינוי של בניין ישן לטובת בניין חדש ומודרני. 84 דיירים שקיבלו תוספת של 40 מטר על הדירה הקיימת ותמורות נוספות (מרפסת, מחסן ועוד). בזכות ליווי מקצועי ויישום שיטת המכרז ההפוך שלנו השגנו רוב דרוש תוך 3 ימים בלבד.
• שכונת יוספטל, פתח תקווה: שכונת שיכונים משנות ה – 60 במזרח פ"ת שמקודמת ע"י העיריה לפינוי בינוי. משרדנו ייצג מתחם אחד בשכונה שכלל 64 בעלי דירות. הדיירים קיבלו תוספות של 20-25 מ"ר לדירה (לעומת מקסימום של 17 מ"ר במתחמים האחרים) וכן מרפסות, מחסן ועוד. גם בפרויקט זה יישמנו את שיטת המכרז ההפוך למיקסום התמורות. 

המורכבות המשפטית בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית נושאים בחובם מורכבויות משפטיות רבות, כמו:

• בעיות זכויות קניין: ניהול זכויות הקניין של הדיירים ופתרון סכסוכים בין הדיירים ליזמים.
• עמידה בתקנות ובחוקים: וידוא שהפרויקט עומד בכל התקנות והחוקים העדכניים.
• ניהול סכסוכים: פתרון סכסוכים בין הדיירים ליזמים ולקבלנים, תוך הבטחת זכויות כל הצדדים המעורבים.
• הסכמים חוזיים מורכבים: ניהול ועריכת חוזים משפטיים מורכבים שיבטיחו את תנאי ההסכם הטובים ביותר לכל הצדדים המעורבים.
• פיקוח על ביצוע הפרויקט: עורך הדין מפקח על הביצוע המשפטי של הפרויקט, כולל עמידה בתנאי החוזה, בזמן, ובתקנות.

תהליך ההתחדשות העירונית: שלב אחר שלב

1. השלב התכנוני: תכנון הפרויקט ובדיקת היתכנות משפטית. שלב זה כולל בדיקת התשתיות הקיימות ותכנון השדרוגים הנדרשים.
2. השלב החוזי: ניסוח חוזים והסכמים משפטיים בין הדיירים ליזמים. עורך הדין מוודא שכל הצדדים מסכימים על התנאים ומבינים את זכויותיהם וחובותיהם.
3. השלב הביצועי: ניהול הפרויקט וביצוע העבודות בפועל. עורך הדין מפקח על הביצוע, כולל עמידה בזמנים ובתקציב.
4. השלב הסופי: מסירת הדירות המשודרגות לדיירים וסיום הפרויקט. שלב זה כולל ווידוא שכל התנאים החוזיים מולאו והדיירים מרוצים מהתוצאה הסופית.

שאלות ותשובות נפוצות

• מהי התחדשות עירונית?: תהליך שבו אזורים עירוניים קיימים עוברים שיפור ושדרוג.
• כמה זמן לוקח תהליך התחדשות עירונית?: משך התהליך תלוי בגודל ובמורכבות הפרויקט. פרויקט תמ"א 38 בדרך כלל לוקח בין שנתיים לארבע שנים עד תחילת הבניה, ואילו פרויקט פינוי בינוי יקח בדרך כלל 5-7 שנים עד תחילת הבניה.
• מהן העלויות הכרוכות בשכירת עורך דין התחדשות עירונית?: העלויות משתנות בהתאם למורכבות הפרויקט והיקף השירותים הנדרשים, ולכן מומלץ לקבל הצעת מחיר מפורטת מעורך הדין בפגישת הייעוץ הראשונה. כמו בכל תחום בחיים כדאי לזכור כי שירות מעולה מעורך דין בעל נסיון רב יהיה יקר יותר מהתקשרות עם עו"ד בעל ניסיון מועט.

מה השתנה בתחום ההתחדשות העירונית ב-2024? 

בשנת 2024, לאור הלקחים שהצטברו והצרכים המשתנים, חלו כמה תמורות משמעותיות בזירת ההתחדשות העירונית:

• עדכוני חקיקה ותקנות שנועדו להסיר חסמים בירוקרטיים ולקצר הליכים.
• הרחבת התמריצים וההטבות הניתנים לפרויקטים של פינוי-בינוי, במטרה להאיץ התחדשות של שכונות ותיקות, במיוחד באזורי ספר.
• עלייה בכמות הפרויקטים המשלבים מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור לצד מגורים.
• צמיחה במספר המתחמים הגדולים המקודמים כפרויקטים כוללניים. השינויים הללו מדגישים את הצורך בליווי משפטי עדכני ומותאם, שיכול להתמודד עם המציאות המתהווה.
• נכנסו לתוקף תקנות חדשות שמטרתן להבטיח הגנה רחבה יותר על זכויות הדיירים ולשפר את השקיפות בתהליכי התחדשות עירונית. תקנות אלה כוללות חובת יידוע מקיפה לדיירים על כל שלבי הפרויקט והבטחת תנאים הוגנים ומאוזנים בכל ההסכמים.

סיכום

בחירת עורך דין התחדשות עירונית מנוסה ואמין היא צעד קריטי עבור בעלי דירות שמעוניינים לצאת למסע של התחדשות. לאור המורכבות של הפרויקטים, השינויים בתחום בשנים האחרונות, והאינטרסים הרבים המעורבים – חיוני להיות מלווים על ידי מומחה שיכול להבטיח את ההגנה המשפטית והאינטרסים שלכם. עורך דין טוב יוכל לא רק למנוע בעיות ומכשולים, אלא גם להבטיח שתצאו עם המקסימום מהפרויקט. אם אתם שוקלים התחדשות עירונית בשנת 2024, זה הזמן ליצור קשר עם משרד עורכי דין מנוסה ואמין שילווה אתכם להגשמת הפוטנציאל הגלום בנכס שלכם.

התחדשות עירונית היא תהליך המתמקד בשיפור ופיתוח שטחים עירוניים קיימים, במטרה לשפר את איכות החיים של הקהילה המקומית ולחזק אותה, תוך קידום הפיתוח הכלכלי של העיר. אחד התהליכים העיקריים בהתחדשות עירונית, הוא פינוי בינוי. במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, הבניינים הוותיקים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים, המחדשים ומשפרים את התשתיות המקומיות ואת הנגשתם של שירותים ציבוריים. פרויקטים אלו מספקים לבעלי הדירות, דירות חדשות ובטיחותיות יותר, מה לא רק משפר באופן משמעותי את תנאי מגוריהם ומעלה את שווי הנכסים, אלא גם תורם לחיזוק התחושה של קהילתיות ותמיכה חברתית, תוך עידוד צמיחה והתחדשות קהילתית.

במאמר זה נדבר על אוכלוסיית הגיל השלישי בבניינים שעתידים לעבור פינוי בינוי ובפרט אוכלוסיית הקשישים, אשר לעיתים קרובות מתגוררים בדירות מוזנחות שאינן מתאימות לצרכיהם ועל כן דורשות שיפוץ נרחב. נרחיב על זכויותיהם של הקשישים בפרויקטים אלו, על הקשיים אשר עלולים לצוץ במהלך הדרך, נבין מדוע כדאי להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי ונראה כיצד, על אף האתגרים (הפיזיים והמנטליים) העומדים בדרך, מדובר בהזדמנות נהדרת לעבור לחיים עצמאיים ונוחים יותר.

הגדרת המושג "קשיש" בהקשר של פינוי בינוי

חוקים והתייחסות רגולטורית

ההגדרה החוקית של "קשיש" בישראל משתנה בין חוקים שונים ויש לה חשיבות רבה בהקשר של זכויות הקשישים בפרויקטי פינוי בינוי.

על פי חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו- 2006 (להלן: "החוק"), "קשיש", הוא בעל דירה בבניין משותף, אשר מלאו לו 70 שנים במועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי הראשונה. כמו כן, עליו לגור בדירה באותו מועד לפחות שנתיים.

הגדרת המושג "קשיש" בחוק מזכה את מי שעומד בקריטריונים, בזכויות ובהטבות ייחודיות במהלך הפרויקט, בהקלות במס בהליכים הבירוקרטיים ועוד. כל זאת מתוך הבנה ששינוי מקום מגורים בגילאים הללו אינו הליך פשוט. כדי להקל על אוכלוסייה זו ולעודד אותה לשתף פעולה, נחקק החוק אשר נועד להבטיח את רווחתם לאורך הפרויקט וכן לאחריו.

שינויים בהגדרת המושג "קשיש" והשפעתם

עם השנים, הגדרת המושג "קשיש" עברה מספר שינויים בחקיקה הישראלית, מה שהשפיע על התמורות להן הם זכאים במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. שינויים אלו כללו תיקונים שהרחיבו את מעגל הזכאים תחת הגדרה זו, כאשר הדבר נעשה במטרה להתאים את החקיקה למציאות הישראלית המשתנה ולצרכים השונים של האוכלוסייה המבוגרת, כדי לספק מענה ראוי ומקיף יותר לצרכיהם הייחודיים תוך התמקדות בגיל הקשיש, מצבו הבריאותי והכלכלי.

זכויות והגנות מיוחדות לקשישים

כאמור לעיל ובהתאם לחוק, "קשיש" הינו אדם מעל גיל 70 אשר התגורר בדירה במשך שנתיים לפחות. ההטבות המגיעות לקשישים מתחלקות לשתי קבוצות- הראשונה, בעלי דירות שהינם בני 70 ומעלה במועד חתימת הדייר הראשון על עסקת פינוי בינוי; השנייה, בעלי דירות שהינם בני 75 ומעלה או חולה הנוטה למות, במועד חתימת הדייר הראשון על עסקת פינוי בינוי.

אם כן, אילו הטבות מגיעות לקשישים?

סעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי-בינוי קובע מהן ההטבות להן זכאי "קשיש" במסגרת פרויקט פינוי-בינוי. לבעלי דירה שהינם מעל גיל 70, היזם חייב להציע לקשיש אחת משלוש החלופות שלהלן:

1. בחירה של אחת מבין החלופות הבאות:

1.1 מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי.

1.2 רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי; אם הקשיש ביקש זאת – מיקומה של הדירה החלופית יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו הנוכחית של הקשיש.

1.3 קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירת הקשיש כפי שנקבע בעסקת פינוי בינוי;

או-

2. קבלת שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה שמגיעה לקשיש במסגרת עסקת פינוי בינוי;

או –

3. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת פינוי בינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה. 

במקרה שגילו של בעל הדירה הינו בין 70 ל 75, היזם רשאי לבחור לפחות חלופה אחת שאותה יציע לקשיש, מבין חלופות 1, 2 או 3.

ואולם, במקרה בו בעל הדירה הינו מעל גיל 75 או שהינו חולה הנוטה למות, היזם חייב להציע לקשיש את החלופות המפורטות בסעיף 1 לעיל, והוא רשאי גם להציע לבעל הדירה את החלופות המוזכרות בסעיפים 2 ו- 3 לעיל.

חשוב לציין, כי כלל החלופות לעיל פטורות ממס ועל כן, על הקשיש לא תחול חבות כלשהי במס.

בהזדמנות זו נסביר גם מהו "שווי מהוון" של דירת התמורה – היוון, מהמילה הווה. מאחר ואת דירת התמורה מקבלים רק מספר שנים אחרי תחיל הבניה, אך את התמורות המפורטות לעיל זכאי הקשיש לקבל טרם תחילת הבניה, בודקים מה השווי של דירת התמורה בערכים נכונים למועד בו מוענקת התמורה החלופית, למשל כסף. הדרך לעשות את זה הינה בהפחתת השווי בהתאם לכמות השנים ולריבית המקובלת במשק.

המחוקק ראה לנכון להסדיר את זכויות הקשישים, זאת על מנת לספק רמת בטחון גבוהה לקשישים בתהליך, תוך מזעור החשש שמא זכויותיהם יפגעו מביצוע הפרויקט ועידוד אוכלוסיה זו להתקשר בהסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי. לכן זכויות אלו אינן עניין של מה בכך, ועל כן הן עוגנו בחוק ומהוות הוראות חוק קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן, אלא לטובת הקשיש, כך שלמעשה, אם היזם פוגע בזכות הקשיש לפי הוראות החוק, אזי, הקשיש יכול לסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי, ואינו נחשב לדייר סרבן.

הקשיים והאתגרים הניצבים בפני קשישים בפרויקטי פינוי בינוי

על אף החוקים והזכויות, קשישים רבים נתקלים בקשיים רבים במימוש זכויותיהם בפרויקטי פינוי בינוי. מעבר לדוגמאות שהוזכרו מעלה, ישנם אתגרים נוספים שמציבים אותם במצב פגיע ומאתגר, ביניהם: 

חוסר יכולת כלכלית: עבור קשישים רבים, עלויות מעבר דירה זמנית, או הוצאות נלוות לפרויקט, כמו גם עלויות התחזוקה של הבניינים החדשים, עשויות להוות נטל כלכלי משמעותי. לכן עלינו לוודא כי היזם נושא בכל העלויות וההוצאות הקשורות למעבר של הקשיש לדירה חלופית,  לרבות אריזה ופריקה של המיטלטלין והובלה, וכי היזם נושא בהפרשי עלויות התחזוקה לתקופה הארוכה ביותר האפשרית (החוק מחייב 5 שנים, אנו משתדלים כי תקופה זו תהיה ארוכה יותר, במיוחד עבור קשישים).

פגיעה באיכות החיים ובידוד חברתי: לקשישים יש לעיתים קשרים חזקים עם הסביבה והקהילה שבה חיו שנים רבות. לעיתים קשרים אלו חשובים אף יותר מקשרים משפחתיים. לכן, כל מעבר של קשיש במסגרת פרויקט פינוי בינוי עשוי לפגוע באיכות חייהם ורווחתם הנפשית כתוצאה מהניתוק מהסביבה המוכרת, מהמרחבים הציבוריים, השירותים הציבוריים ורשת התמיכה החברתית אליהם רגיל הקשיש. ליווי של יועץ חברתי ומתן מענה במסגרת הסכם פינוי בינוי, עשויים להקל ולתת מענה לקשיים אלו ולהבטיח את איכות חייהם ורווחתם של הקשיים במהלך ולאחר תום הפרויקט.

מבט לעתיד: תוכניות ויוזמות חדשות

יוזמות חדשות בתחום פינוי בינוי לקשישים

עולם ההתחדשות העירונית נמצא בהתפתחות מתמדת, אשר במסגרתה נחקקים חוקים שונים ומבוצעות התאמות לחוקים קיימים, מתוך רציונל להתאם אותם למציאות הקיימת. לכן, זהו אך טבעי כי צפויות התפתחויות עתידיות בתחום הפינוי בינוי, אשר מבקשות לשפר משמעותית את התמיכה בקשישים. תוכניות אלו כוללות:

• יוזמות תשתיות: פיתוח פרויקטים שבהם יועדו דירות לקשישים במקומות נגישים ובקרבת שירותים חיוניים.
• תכניות תמיכה ממשלתיות: הקצאת תקציבים מיוחדים לבנייה של דיור מוגן, או מותאם עבור קשישים.
• חקיקה מתקדמת: ישנם תיקוני חוק המצויים בהליכי חקיקה, אשר מטרתם לשפר עוד יותר את סוגיית הדיור החלופי לקשישים בפרויקט פינוי בינוי.

מדוע חשוב לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה?

לאור אי הבהירות השוררת בקרב אוכלוסיית הקשישים בישראל בנושא זכויותיהם בפרויקטים של פינוי בינוי ועל אף הפער הקיים בין הזכויות הקיימות להיכרות עמן ומימושן, יש מה לעשות ויש למי לפנות.

אנו במשרד יקותיאל ושות', מספקים שירות ליווי מקצועי מלא בפרויקטים של התחדשות עירונית ובכללם פרויקטים פינוי בינוי לציבור הרחב ככלל, תוך הקדשת מאמצים מיוחדים לאוכלוסיית הקשישים. במסגרת מאמצים אלו, אנו מסייעים לקשישים לנווט במערכת המשפטית והרגולטורית, מבטיחים שהזכויות שלהם מוגנות, מוודאים כי הם מבינים את הסכמי הפינוי בינוי, תוך מתן תמיכה בכל שלבי התהליך ומתוך מחויבות לשמירה על איכות חייהם ובטחון הדיור במהלך הפרויקט.

חשוב לקבל את הייעוץ הנכון במקום הנכון מעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ככלל ובפרויקטי פינוי בינוי בפרט, ובמיוחד לשם כך אנחנו כאן.

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא אודות תהליך ההתחדשות העירונית, השפעותיו הערכיות והכלכליות ומהם האתגרים וההזדמנויות העולות במהלכו.

ראשית נבין מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הינה הגדרה כללית למגוון תהליכים שמטרתם לשדרג ולשפר את פני הערים. תהליכי ההתחדשות העירונית יחולו בתוך אזורים בנויים המשמשים כיום למגורים, תעסוקה או מסחר.

הדרכים הנפוצות ביותר לתהליכי התחדשות עירונית הם:

• פינוי בינוי – פרויקט מתחמי בו יהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יקומו מבנים חדשים ומשודרגים תשתיתית במתחם גדול הכולל בדר"כ מספר בניינים;
• תהליך תמ"א 38 וחלופת שקד – פרויקט בנייני במהלכו יהרס בניין ויבנה חדש במקומו, או שיחוזקו מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ויתווספו להם קומות נוספות בבניין וחדרים נוספים בדירות הקיימות. תוך כדי התהליך תתחדש חזות המבנה;

תהליכי חידוש מורכבים אלה, משלבים היבטים כלכליים, ערכיים, חברתיים פוליטיים וסביבתיים, העשויים להערים אתגרים לא פשוטים על מנת להגיע ליישום מוצלח ומיטבי.
מצד אחד, התהליכים נועדו לשדרג את העיר ותשתיותיה ובכך לתרום לצמיחה כלכלית ושיפור איכות חיי תושביה, אך גם עלולים לפגוע באוכלוסיות המוחלשות בעיר ולהגביר את הפערים הכלכליים הקיימים.

יישום מוצלח ומיטבי יכול להתרחש רק אם יש תכנון מקדים חכם בשילוב רתימת התושבים הגרים באזור תוך מתן תשובות הולמות לצרכיהם. ככל והאמור יעשה באחריות והתחשבות בכלל, נהנה מתוצאה סופית של  שיפור איכות חיי התושבים.

מהו המרכיב הערכי בהתחדשות עירונית ומדוע הוא חשוב?

המרכיב הערכי שם בראש ובראשונה דגש על השוויון והצדק החברתי – הדאגה לכך שלא יינזקו בעת תהליך ההתחדשות העירונית אוכלוסיות מוחלשות ע"י מתן סיוע כלכלי, ליווי מקצועי, דיור בר השגה תוך שמירה על הקהילתיות הקיימת:

• רתימת התושבים למעורבות בתהליך, שיתופם בשקיפות מלאה וערוצי תקשורת פתוחים תוך קיום דיונים דמוקרטיים;
• שמירה על האופי של השכונה ומאפייניה הייחודיים ופיתוח התואם את צרכיה;
• הקפדה על מנהל תקין, סדר ומניעת ניגוד עניינים;

ככל שנשמרת שקיפות מלאה והקפדה על מנהל תקין מובטח לנו שבעת התהליך לא יינזקו אוכלוסיות חלשות יותר וישמר הצדק החברתי, ההיסטוריה והאופי של השכונה.

המרכיב הערכי הוא חלק בלתי נפרד מתהליכי התחדשות עירונית ויש  לקחת בחשבון את השפעתו על חיי התושבים ועל אופי העיר אך הוא אינו המרכיב היחיד שיש לקחת בחשבון בהתחדשות עירונית, ועלינו להכיר ולהתחשב גם במרכיב הכלכלי.
מהו המרכיב הכלכלי וכיצד הוא משפיע על החלטות ומהלכים?

למרכיב הכלכלי יש תפקיד מרכזי והשפעה רבה על ההחלטה להוציא לפועל תהליכי התחדשות עירונית. ההחלטה תיבחן רק אם יש לפרויקט היתכנות כלכלית. 

כיצד  ניתן לדעת האם לפרויקט יש היתכנות כלכלית?

גורמי התכנון והפיתוח (עורכי דין, יזמים או חברות) יבחרו להשקיע בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 רק אם אלה יהיו אטרקטיביים ובעלי פוטנציאל כלכלי ורווח ממשי ביחס לעלויות ולסיכוני ההשקעה בו. לא יחוזק מבנה ולא יהרס מבנה ויוקם חדש תחתיו – אלא אם הרווח מפעולות אלה יצדיק בצורה משמעותית את ההשקעה והסיכון. 

בנוסף, על מנת להצליח בקיום תהליך של התחדשות עירונית הגורמים השונים: תושבים, יזם, רשויות מקומיות וממשלה צריכים לפעול בסינרגיה וגם שיתוף פעולה זה מושפע במידה רבה מהאינטרסים הכלכליים של כל גורם. לפני השקעה בפרויקט כלשהו ייבחנו התועלות מקידומו – האם יווצרו תשתיות חדשות, פיתוח תעשיה, השקעה באמצעי תחבורה וכיוצא בזה.

לכן, בטרם התחלת כל פרויקט, חשוב וחיוני להיעזר בליווי משפטי של עורך דין המתמחה בפינוי בינוי ובתמ"א 38, אשר ידע להוכיח את האטרקטיביות של הפרויקט ואת תועלותיו.

המרכיב הכלכלי ממלא תפקיד רב ערך הן ברמת קבלת ההחלטות והן ברמת הביצוע. 

הבנת ההיבטים הכלכליים חיונית לכל גורם המעורב בתהליכים אלו, על מנת להבטיח את הצלחתם ואת התועלת שהם מביאים לכל הצדדים הנוגעים בפרויקט האמור.

פעמים רבות אנו נתקלים בבעלי דירות אשר אינם מוכנים להפנים את הצורך ברווח כלכלי של היזם אשר יפצה אותו על הסיכון הרב וההשקעה הגדולה בפרויקט, מבלי להבין כי ללא רכיב זה לא ניתן לבצע את הפרויקט. הדברים נכונים לעיתים גם כלפי הרשות המקומית – מבלי שהפרויקט יתרום למצבה של העיר, יחזיר שטחים ציבוריים הדרושים לאוכלוסיה הגדלה, לא תתמוך הרשות בקידום הפרויקט מטעמים מובנים.

האתגרים הקיימים באיזון שבין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי

בבואנו לקדם פרויקט התחדשות עירונית כזה או אחר, עלינו לקחת בחשבון כי נתקל באתגרים רבים תוך כדי הניסיון לאזן בין המרכיב הערכי מול המרכיב הכלכלי:

• קונפליקטים בין אינטרסים כלכליים של יזמים לבין אינטרסים ערכיים של התושבים;
• חוסר שקיפות בתהליכי קבלת החלטות שיגרום לחוסר אמון ולפגיעה במוטיבציה של התושבים ונציגות הדיירים להשתתף בתהליך;
• חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים עלול להוביל לעיכובים, קשיים בביצוע ולפגיעה בתוצאות;
• חוסר יכולת הרשויות להקצות משאבים בשל מגבלות תקציביות.

יחד עם האמור לעיל, איזון מוצלח בין המרכיב הערכי למרכיב הכלכלי ובליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, יכול לייצר הזדמנויות מדהימות.

אז איך ניתן לשפר את עתיד ההתחדשות העירונית?

התנאי הראשון הוא שיתוף פעולה של כל הצדדים הנוגעים לפרוייקט (יזמים, תושבים, רשויות מקומיות, ארגונים חברתיים, גורמים ממשלתיים) תוך שמירה על שקיפות מלאה. שמירה על תנאי בסיס זה תוביל לתכנון מיטבי מקיף ומתחשב שיכלול את כל ההיבטים (כלכליים, חברתיים, סביבתיים ופוליטיים) וישמור על עקרונות השוויון והצדק החברתי. 

אלמנטים נוספים ההכרחיים למימוש הפרוייקט, הם: אופציות מימון או חידושים טכנולוגיים יכולים להפוך יעילים ויצירתיים יותר אם קיימת התחשבות בצרכי התושבים לצד המרכיבים הכלכליים הדרושים למימושם.

עתיד ההתחדשות העירונית תלוי בהבנת האתגרים על ידי כל הצדדים המעורבים, וביכולתנו להתמודד עם האתגרים הקיימים ולנצל את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרך ללא סתירה בין המרכיבים הכלכליים והערכיים. באמצעות תכנון וביצוע מתחשבים וחכמים ניתן לקיים תהליכי התחדשות עירונית באופן שיאזן בין הצרכים הכלכליים לבין הערכים החברתיים והקהילתיים.

תהליכי התחדשות עירונית מוצלחים שכאלה יובילו לשיפור משמעותי באיכות החיים של כל המעורבים. 

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!

משרדנו יקותיאל ושות' משרד עורכי דין מומחים בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38,
מזמין אתכם לקרוא ולהבין מהו ציפוף עירוני, יתרונותיו וחסרונותיו ומהו עתיד הציפוף העירוני בישראל ובעולם.

מהו "ציפוף עירוני"?

ציפוף עירוני הינו מדד המציין את מספר האנשים שגרים בשטח עירוני כלשהו המחושב על פי רוב לפי מספר אנשים פר קמ"ר. ציפוף העירוני יכול להגרם מגורמים שונים ביניהם:
עליה בכמות האוכלוסיה מה שמצריך בניית יותר יחידות דיור על אותו שטח נתון.
ערים עם שטח מוגבל (בגלל גודלן, או גורמי טבע\ גבולות עירוניים שמגבילים התרחבות טבעית ורצויה)
ערים הממוקמות במקום מבוקש (מיקום מרכזי עם גישה נוחה לתחבורה, מקומות עבודה, לימודים וכו).

ציפוף עירוני – בעד או נגד?

 
ציפוף עירוני הוא לא דבר טוב או רע באופן מוחלט. ההשפעות שלו תלויות במידה רבה בדרך שבה העיר מתוכננת.
כאשר ציפוף עירוני מתוכנן בצורה נכונה, הוא יכול ליצור ערים בנות קיימא, חיוניות ותוססות. עם זאת, כאשר אינו מתוכנן בצורה נכונה הוא עלול להוביל לבעיות רבות.

כמו בכל נושא גם הציפוף העירוני עשוי לגלם בתוכו יתרונות וחסרונות.
אם נחשוב על המונח צפיפות עירונית ייתכן והאסוציאציה הראשונית שלנו תהיה שלילית.
יתכן כי בבואנו לשקול עיר למטרת מגורים, עיר צפופה לא תהווה בחירה אידאלית ולנגד עיננו יצוצו חסרונות כגון זיהום אויר, לכלוך, פקקי תנועה, רעש, עלויות דיור גבוהות, וכן תנאי מחיה צפופים ובעיות חברתיות. יחד עם אלו, בהחלט נוכל למצוא גם השפעות חיוביות ויתרונות:

נגישות גבוהה – ערים בעלות צפיפות גבוהה ייהנו משירותי תחבורה ציבורית קלה וזמינה, וגם הסדרי ההליכה או הרכיבה בהן יהיו נוחים.
יש חשיבות רבה לנגישות, התניידות ותחבורה ציבורית מעולה היות ובערים מרכזיות והומות יוקצו שטחים קטנים יותר לסלילת כבישים ומגרשי חניה. הרעיון הוא התניידות עצמאית וקלילה. דבר זה משפיע באופן חיובי על הקיימות –
ערים צפופות הדורשות פחות שטחי נהיגה וחניה אלא ע"י התניידות רגלית תהיינה באופן יחסי פחות מזוהמות מפליטת עשן וגזים.
חיוניות – ערים צפופות הן גם תוססות ומלאות חיים, עם מגוון רחב של מקומות תעסוקה, חנויות, מסעדות, ברים ומוקדי בידור והקהילות החיות בה מגוונות יותר. 

ללא ספק אנו יכולים לגלות כי היעילות הכוללת שנחווה מחיי מגורים בעיר בעלת ציפוף עירוני גבוה עשויה לגבור מעל החסרונות היחסיים שבה.

איך בא לידי ביטוי הציפוף העירוני בישראל? 

נבחן את הציפוף העירוני בישראל בראי ההיסטוריה.
גורמים רבים תרמו עם השנים לציפוף העירוני הגבוה, ביניהם:
העלייה היהודית – מאז קום המדינה, עלו אליה עולים רבים מרחבי העולם, שהובילו לגידול משמעותי באוכלוסייה.
מגבלות גאוגרפיות- שטחה של ישראל מוגבל יחסית, ומרבית האוכלוסייה מתגוררת באזור מישור החוף, מה שגורם לצפיפות גבוהה באזורים אלה.
פיתוח עירוני – ערים רבות בישראל התפתחו ללא תכנון עירוני מקיף, מה שהוביל לבנייה צפופה ולתשתיות לא יעילות.

לפני קום המדינה צפיפות האוכלוסין בארץ ישראל הייתה נמוכה יחסית.
בערב הקמת המדינה, התגוררו בארץ כ-650,000 איש, צפיפות של כ-17 איש לק"מר.
בשנות 50-60 –  גלי העלייה הגדולים הביאו לגידול משמעותי באוכלוסייה, והצפיפות עלתה לכ-100 איש לקמ"ר.
בשנות 70-80 חל פיתוח עירוני רציני שהתאפיין בבניה צפופה בערים רבות, והצפיפות עלתה לכ-200 איש לקמ"ר.
בשנות ה-90 והאלפיים עם העלייה מברית המועצות חל שוב גידול משמעותי באוכלוסייה, והצפיפות עלתה לכ-300 איש לקמ"ר.
כיום, צפיפות האוכלוסין בישראל גבוהה יחסית למדינות אחרות בעולם ועומדת על כ-960 איש לקמ"ר, והיא צפויה להמשיך ולעלות בשנים הקרובות מעצם הגידול הטבעי (אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול מ-9.6 מיליון נפש כיום, ל-16 מיליון נפש בשנת 2050),
העלייה לישראל שתימשך גם בעתיד וההגירה הפנימית מהפריפריה למרכז הארץ שצפויה להימשך, ולהוביל לצפיפות גבוהה יותר בערים הגדולות.

ומה יהיה עתיד הציפוף העירוני בישראל?

העתיד תלוי בנו ובבחירות שנעשה. עלינו לחשוב ולפתח פתרונות יצירתיים.
בבואנו לבצע פרוייקטים של התחדשות עירונית ניתן דגש על שיפור מבנים ותשתיות באיזורים ותיקים וקידום בניה ירוקה, נתכנן תכנון חכם וננצל את השטחים העומדים לרשותנו תוך שימוש יעיל יותר של משאבי הקרקע באמצעות בניה לגובה.
יש לפתח ולקדם תוכניות דיור ציבורי בר השגה בשיתוף פעולה בין הממשלה הרשויות המקומיות והסקטור הפרטי כדי להציע אפשרויות מגורים לאוכלוסיות שונות. 

פרוייקטים של התחדשות עירונית חכמה ויצירת ערים בנות קיימא, חיוניות ומתקדמות לטובת כל תושביהן גם יחזקו את הקהילה, יתמכו באוכלוסיות מוחלשות ויתרמו לחוסן החברתי.
בנוסף לזאת אין לזנוח את ההשקעה המתמדת בתשתיות תחבורה ציבורית יעילות, ולשפרן תוך יצירת אפשרויות נוחות להתניידות ושיפור הנגישות.

ומה הכיוון אליו צועד העולם?

ישנו פיתוח מתמיד של פתרונות חדשניים כלל עולמיים:
ערים חכמות עם תשתית טכנולוגית מתקדמות ובינה מלאכותית לניהול יעיל תוך שיפור תשתיות, תחבורה, אנרגיה ואיכות הסביבה.
ערים ירוקות פיתוח שטחים, גגות וקירות ירוקים להפחתת זיהום האוויר, שיפור איכות החיים וחיזוק הקשר בין האדם לטבע.
ערים משולבות –  שילוב מגורים, מסחר, תעסוקה ותרבות בקרבת מקום כדי להפחית צורך בנסיעות.
פיתוח עירוני עם דגש על הצרכים העתידיים, תכנון חכם ויישום טכנולוגיות חדשניות.
מערכות תחבורה ציבורית יעילות, זמינות ומתקדמות, כמו רכבות קלות, רכבים חשמליים ומוניות אוטונומיות, מקלות על התניידות ומפחיתות את עומס התנועה.

עתיד הצפיפות העירוני צפוי להיות מורכב ומשמעותי. עם חשיבה יצירתית, שיתוף פעולה ופתרונות חדשניים, ניתן להפוך את הצפיפות לאתגר בר פתרון! נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה!
לפרטים

פינוי בינוי הוא תהליך בו מבנים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים. המבנים החדשים מציעים תנאי מגורים טובים יותר מאלו הישנים וכן מספקים דירות נוספות לשוק הדיור. עורך דין פינוי בינוי משחק תפקיד קריטי בכל שלבי התהליך – החל מהכנת ההסכמים ועד לייצוג הדיירים והיזמים בפני הרשויות. במאמר זה נדבר על תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי ונסביר מדוע הוא מהווה דמות מפתח בהצלחתו של כל פרויקט בינוי בינוי.

מיהו עורך דין פינוי בינוי?

עורך דין פינוי בינוי הוא עורך דין המתמחה בהיבטים המשפטיים של עולם הנדל"ן, עם התמקדות בתהליכים של פינוי ובנייה מחודשת. הוא מייעץ ללקוחותיו (דיירים, יזמים וגורמים נוספים) לאורך כל שלבי הפרויקט, משלב תכנון הפרויקט ועד לשלב המימוש בפועל. הוא זה שמוודא שהאינטרסים של לקוחותיו מקודמים באופן מקסימאלי ואופטימאלי – מבלי לפגוע באף אחד מהצדדים וכן מוודא שלא מתבצעות "מריחות זמן" מיותרות.

מהם תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי?

תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי הינם מורכבים, רב-מימדיים וכוללים ליווי משפטי רחב היקף החיוני להצלחת פרויקטים של פינוי בינוי. תפקידו העיקרי הינו להבטיח כי כל הפעולות וההסכמות בפרויקטים אלו מתבצעות בהתאם לחוק ושזכויותיהם של כל הצדדים מוגנות ומתקיימות כהלכה; כל זאת תוך שמירה על התנהלות חוקית, שקופה ומוסרית ללא רבב של הפרויקט. הנה סקירה מורחבת של תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי:

מפגשים עם בעלי הזכויות בנכסים ומתן הסברים

עורך דין פינוי בינוי אחראי לקיים מפגשים עם כל בעלי הזכויות בנכס, על מנת להסביר להם במדויק את מהותו של הליך הפינוי-בינוי ומשמעותו וכדי לוודא שהם מבינים את ההזדמנויות והאתגרים אשר עלולים לצפות להם בתהליך, תוך הדגשת היתרונות שיכולים להתקבל מהפרויקט. מטרת העל של מפגשים אלו, היא לרתום את בעלי הזכויות לתמיכה ולהשגת הסכמה רחבה ככל האפשר לקידום הפרויקט.

ליווי בתהליך בחירת יזם ויועצים

בפרויקטים בהם הדיירים בוחרים באופן אקטיבי את עורך הדין ככלל ובשיטת המכרז ההפוך שלנו במשרד יקותיאל ושות' בפרט, עורך הדין מלווה את בעלי הזכויות בתהליך בחירת היזם, כולל עריכה וניהול מכרזים ליזמים. במסגרת מכרזים אלו נבחר היזם לפי כישוריו, איתנותו הפיננסית ונסיונו – וכמובן לפי התמורה המוצעת על ידיו. בנוסף, מלווה עורך הדין גם את בחירת שאר היועצים לפרויקט – כגון אדריכלים, מהנדסים, יועצים פיננסיים ועוד, ובודק את תקיפותם המשפטית של הסכמי העבודה עמם.

גיבוש תנאי ההסכם מול היזם והחתימה עליו

מכל תפקידיו של עורך דין פינוי בינוי אשר מלווה בעלי זכויות בפרויקטי פינוי בינוי, תפקיד זה אולי הינו הקריטי ביותר, שכן ההסכם אל מול היזם הינו זה שיתווה את הדרך ואת העקרונות החשובים על פיהם כל הצדדים יהיו מחוייבים לפעול. בכל מקרה של אי קיום אחד מתנאי ההסכם, יוכלו בעלי הזכויות בנכס לתבוע את היזם – ולהיפך. כך עורך הדין בעצם עוזר לבעלי הזכויות להיות בטוחים שההסכם מעגן את זכויותיהם בצורה המקסימאלית והטובה ביותר. גיבוש תנאיו של ההסכם על ידי עורך הדין, מתבצע תוך מתן הסבר מלא ללקוחותיו על משמעויותיו המשפטיות והביצועיות של כל תנאי ווידוא מלא שהסכם זה נחתם בהתאם לכל ההסכמות.

הבטחת קבלת בטוחות מהיזם

עורך דין פינוי בינוי פועל להבטיח כי היזם מספק בטוחות מספקות בכל שלבי הפרויקט. בטוחות אלו כוללות ערבויות חוק מכר, ערבויות שכירות, ערבויות מיסים, ערבויות בדק, ערבויות משלימות וביטוחים שונים. המטרה היא להבטיח את המשך העבודה של היזם תוך שמירה על אינטרסים של בעלי הזכויות.

ליווי בקבלת הדירות החדשות

לבסוף, עורך דין פינוי בינוי מלווה את בעלי הזכויות בקבלת דירותיהם החדשות, תוך הקפדה ווידוא שהדירות אכן מתאימות להתחייבויות היזם כפי שהוגדרו בהסכם ההתקשרות. הוא מבצע את כל הנדרש כדי לרשום את צו הבית המשותף ולרשום את זכויות בעלי הזכויות בדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין ובכך להבטיח את מעמדם המשפטי והפיננסי בנכס החדש.

יתרונותיו של עורך דין פינוי בינוי

מומחיותו של עורך דין פינוי בינוי נדרשת לאורך כל שלבי הפרויקט והיא מהווה אבן יסוד בהבטחת זכויות כל הצדדים המעורבים ובקידום הפרויקט תוך שמירה על תקנות וחוקים. היתרון הבולט ביותר בליווי של עורך דין פינוי בינוי למעשה, הוא הביטחון המשפטי שהוא מספק. כמומחה בתחום הנדל"ן המשפטי, עורך דין פינוי בינוי מבין את האתגרים והסיכונים הקיימים בתהליך זה ויודע כיצד לנהל אותם כך שיתמקדו במטרה – להביא להצלחת הפרויקט, כאמור, תוך שמירה על זכויותיהם כל הצדדים. בנוסף, עורך דין פינוי בינוי מומחה יכול לזהות בעיות פוטנציאליות מראש ולפתור אותן עוד לפני שהן מתרחשות והופכות למכשול.

מדוע חשוב שיהיה עורך דין מומחה בתהליך פינוי בינוי?

השתתפותו של עורך דין המומחה בפינוי בינוי הינה קריטית להצלחת הפרויקט ממספר סיבות:

• הבטחת תהליך חוקי ושקוף – עורך דין פינוי בינוי מבטיח כי כל ההליכים בפרויקט מבוצעים בהתאם לחוק, תוך שמירה על התקנות הקיימות, בשקיפות מלאה אל מול בעלי הזכויות בנכס.
• מיקסום האינטרסים של הלקוח – עורך דין פינוי בינוי ידע לנהל משא ומתן בשם לקוחותיו הן מול היזם והן מול הרשויות, ולהשיג עבורם את התנאים הטובים ביותר באופן מקצועי נטול פניות.
• מניעת סכסוכים – על ידי ניסוח חוזים ברורים ומדויקים, עורך דין פינוי בינוי יכול להקטין את הסיכוי למחלוקות עתידיות – גם אלו שעלולות להתעורר בין הדיירים עצמם וגם בין הדיירים ליזם או לרשויות המקומיות והממשלתיות.
• ייצוג משפטי – במקרה של סכסוכים או בעיות משפטיות, עורך דין פינוי בינוי יכול לייצג את לקוחותיו בצורה הטובה והמקצועית ביותר, תוך שמירה מקסימאלית על זכויותיהם.

לסיכום

ליווי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי יכול להבטיח כי תהליך הפינוי-בינוי יתנהל בצורה חלקה, יעילה, ומועילה לכל הצדדים המעורבים, הכל כמובן תוך שמירה על החוק ועל האינטרסים של כל צדדי הפרויקט. היכולת לנווט בין האתגרים המשפטיים, להבין את הנושאים הטכניים ולשמור על זכויות הדיירים והיזמים, הופכת את עורך דין פינוי בינוי לשותף חיוני בכל פרויקט של פינוי בינוי.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, ייתכן שדייר אחד או יותר יתנגדו לקידום הפרויקט המתוכנן באיזורו. דיירים המתנגדים ומסרבים לפרויקטים אלו, נקראים "דיירים סרבנים". תופעת הדיירים הסרבנים הינה תופעה מורכבת, אשר מציבה אתגרים משפטיים וחברתיים. הסיבות לסירובם של הדיירים יכולות להיות מגוונות, כאשר בסופו של דבר, נשאלת שאלת האיזון בין זכויותיו של הפרט לבין טובת הכלל. בבחינת שאלה זו, נידונה מידת סבירותו של הסירוב, מתי הוא אכן נחשב לסביר ומה קורה כאשר הסירוב אינו סביר. מאמר זה יעסוק בשאלות אלו וכן בתפקידיו של עורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ככלל ופינוי בינוי בפרט, תוך התחשבות בגורמים השונים המעורבים בנושא.

סיבות לסירובם של דיירים

סיבות רבות יכולות להיות לדיירים אשר מסרבים לקידומו של פרויקט ההתחדשות העירונית באיזורם, כאשר הסיבות אשר חוזרות על עצמן בתדירות הגבוהה ביותר, הינן: סכסוכים – ישנים או חדשים – עם דיירים נוספים בבניין ואפילו נטירת טינה על אי קבלת תפקיד בנציגות הדיירים בפרויקט, רצון לקבל תמורה גבוהה יותר מזו שהוצעה לדיירים אחרים, התנגדות ליזם או עורך דין ספציפי שמלווה את הפרויקט, חשש טבעי ממעבר לדירה חלופית, קושי במעבר דירה הנובע ממוגבלות פיזית של הדייר, רצון של הדייר בתמורה כספית חריגה עבור הסכמתו ועוד.

סירוב סביר אל מול סירוב לא סביר

במהלך השנים, בית המשפט והמפקח על הבתים המשותפים יצרו הבחנה בין סירוב סביר לסירוב לא סביר. סירוב סביר יכול להיגרם מסיבות כגון פגיעה משמעותית באיכות חייו של הדייר, היעדר פתרון מגורים חלופי הולם, תמורה שאינה שווה ערך לזו שמקבלים דיירים אחרים וחששות לגיטימיים בנוגע לאיתנות הפיננסית של היזם. לעומת זאת, סירוב לא סביר יכול להיגרם מסיבות כגון רצון לקבל תמורה גבוהה באופן לא פרופורציונלי, ניסיון לסחוט את היזם או בעלי הדירות האחרים וקיומם של מניעים זרים שאינם קשורים לפרויקט עצמו ועוד.

האיזון בין זכות הפרט להתחדשות עירונית

השאלה המרכזית הנשאלת בעניין דייר סרבן, היא כיצד ניתן לאזן בין זכותו של הדייר לפרטיותו, לבין האינטרס הציבורי של הבניין והאיזור כולו בהתחדשות העירונית? הגישה הרווחת כיום, היא שזכות הקניין אינה מקנה לבעל הדירה כוח אבסולוטי מוחלט בבית משותף וכי יש לקחת בחשבון גם את צרכי הדיירים האחרים בבית המשותף והקהילה כולה.

מגמות חדשות

במקביל לשאלת האיזון בין זכות הפרט לאינטרס הציבורי בפרויקטים השונים של התחדשויות עירוניות, ניתן לראות בשנים האחרונות עלייה במגמת התערבותו של הצד המחוקק, אשר מטרתה להקל על קבלת החלטות בבית משותף בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית. פסיקות בתי המשפט נוטות להגדיר בצורה מדויקת יותר את סוגי הסירובים השונים, תוך החמרה עם בעלי אינטרסים לא הוגנים מחד, והתחשבות בדיירים שחווים קשיים אמיתיים מאידך.

דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי

תיקון 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים), אשר נכנס לתוקף בשנת 2018, נועד להתמודד עם תופעת ה"דייר הסרבן" בפרויקטים השונים של פינוי פינוי. החוק מספק כלים משפטיים יעילים להתמודדות עם דיירים סרבנים, תוך התייחסות מיוחדת לבעלי דירות קשישים. השינוי העיקרי שמציע חוק זה, הינו ההליכים שניתן ליזום באמצעותו נגד דייר סרבן בשלב מוקדם יחסית, עוד לפני אישור תכנית איחוד וחלוקה.

תפקידו של עורך הדין בעניין דייר סרבן

במקרה בו ישנו דייר אחד (או יותר) המסרב בכל תוקף לפרויקט פינוי-בינוי, החוק מאפשר לבעלי הדירות האחרים לפנות לבית המשפט באמצעות עורך דין, על מנת לקבוע האם סירובו של הדייר מוצדק. עורך הדין המייצג את הדיירים בהליך המשפטי יבחן את סבירות הסירוב, ובמידה ולא קיימת כזו סבירות, עורך הדין יעזור לדיירים לשכנע את בית המשפט שמדבר בסירוב בלתי מוצדק. במקרים בהם גם בית המשפט קובע שהסירוב אינו מוצדק, הוא יכול לאכוף את ביצוע העסקה, להטיל קנס כספי על הדייר הסרבן בשל סירובו הלא סביר ובמקרים מסוימים אף לדרוש ממנו לפנות את הדירה.

טיפים לדיירים בפרויקט פינוי-בינוי:

הכירו את זכויותיכם וחובותיכם:

• למדו על השלבים השונים של פרויקט פינוי-בינוי, מהלך העבודה הצפוי ואבני הדרך החשובות.
• עיינו בחוק פינוי-בינוי (פיצויים) ותיקוניו, והכירו את זכויותיכם, כגון הזכות לקבלת פיצויים הוגנים, דיור חלופי ומידע מלא על הפרויקט.
• שימו לב לחובותיכם במסגרת ההסכם עם היזם, כגון שיתוף פעולה בתהליך התכנון והבנייה.
• דעו מהם זכויותיכם במקרים של דיירים סרבנים המעוניינים לבלום את התקדמות הפרויקט.

שמרו על שיתוף פעולה בין דיירים

• בחרו נציגות שתפעל מטעם כלל הדיירים ותנהל את הקשר מול היזם והרשויות.
• קיימו תקשורת פתוחה ושוטפת בין הדיירים, שתפו מידע ועדכנו זה את זה בהתפתחויות.
• פעלו יחד לקידום הפרויקט ולהשגת התוצאות הטובות ביותר עבור כלל הדיירים.

התייעצו עם עורך דין מומחה:

• עורך דין בעל ניסיון בתחום פינוי-בינוי יוכל להגן על זכויותיכם ולייעץ לכם לאורך כל התהליך.
• קבלו ייעוץ משפטי מקצועי כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, בטרם תחתמו על כל מסמך.
• עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל התהליך, יסייע לכם במו"מ מול היזם וייצג אתכם בבית המשפט, מול הרשויות וכאמור, אל מול היזם.

טיפים נוספים

• השתתפו באסיפות דיירים וקחו חלק פעיל בקבלת ההחלטות.
• אל תהססו לשאול שאלות ולקבל הבהרות מכל הגורמים המעורבים בפרויקט.
• הקפידו לתעד את כל ההתכתבויות, ההסכמים וההחלטות הקשורות לפרויקט.

לסיכום

פרויקט פינוי-בינוי, הינו תהליך מורכב ורב-שלבי, אשר יכול להיתקל במכשולים רבים, ביניהם דיירים סרבנים, אשר מתנגדים ומסרבים לקידומו של הפרויקט. הכנה נכונה של הדיירים, שיתוף פעולה מלא וליווי משפטי מקצועי, הם המפתח להצלחת הפרויקט תוך מיצוי זכויות מקסימאלי של דיירי הבתים המשותפים. משרדינו מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית וביניהם – תהליכי פינוי בינוי. באמתחתנו עשרות פרויקטים מוצלחים בהם ייצגנו דיירים למיצוי מקסימאלי של זכויותיהם, כך שאם מתוכנן באזורכם פרויקט פינוי-בינוי, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו עוד היום ולקבל את הייעוץ המשפטי הטוב ביותר.