מחבר: '''גיא יקותיאל'''

התחדשות עירונית היא מסע מרתק ומאתגר, שבמרכזו עומדת החלטה קריטית: בחירת היזם הנכון. בעוד שהאינסטינקט הראשוני של רבים הוא להתמקד בתמורות הגבוהות ביותר, חשוב להבין שזו רק חתיכה אחת בפאזל המורכב של פרויקט מוצלח.

אכן, תמורות אטרקטיביות הן גורם חשוב בהחלטה, אך הן רחוקות מלהיות השיקול היחיד. לעתים, בחירה ביזם המציע תמורות מעט נמוכות יותר, אך עומד בקריטריונים חיוניים אחרים, עשויה להיות ההחלטה הנבונה ביותר לטווח הארוך.

במאמר זה, נחקור את מכלול השיקולים החיוניים בבחירת יזם להתחדשות עירונית. נראה כיצד ניסיון, אמינות, יציבות פיננסית ויכולות ניהול, לצד התמורות המוצעות, יוצרים יחד את המתכון להצלחת הפרויקט. הבנה מעמיקה של כל אלה תאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת שתשרת אתכם היטב לאורך כל הדרך – מהחתימה הראשונה ועד לכניסה לדירה החדשה.

אז איך בוחרים יזם פינוי בינוי שיוביל אתכם להצלחה?

הנה מדריך מקיף שיעזור לכם לנווט בין האפשרויות ולקבל את ההחלטה הנכונה:

1. ניסיון הוא שם המשחק – בעולם הפינוי בינוי, ניסיון הוא נכס יקר ערך. חפשו יזם עם היסטוריה מוכחת בפרויקטי התחדשות עירונית. בקשו לראות דוגמאות של פרויקטים שהושלמו בהצלחה, ואל תהססו לבקר באתרים אלה או לשוחח עם דיירים.

זכרו, ניסיון בבנייה רגילה אינו מספיק – פינוי בינוי דורש מיומנויות ייחודיות כמו ניהול משא ומתן מורכב עם דיירים, התמודדות עם רגולציה מיוחדת, ויכולת לנהל פרויקט ארוך טווח. יזם עם ניסיון רב בתחום יוכל לצפות מראש אתגרים ולהתמודד איתם ביעילות.

2. אמינות ושקיפות – בפרויקט ארוך טווח כמו פינוי בינוי, אמון הוא מטבע חיוני. יזם אמין יהיה פתוח ושקוף לגבי כל היבטי הפרויקט. הוא יספק מידע מלא על לוחות זמנים, תקציבים, וסיכונים אפשריים.

היזהרו מהבטחות מופרזות או מניסיונות להסתיר מידע. יזם טוב יציג תמונה ריאלית, כולל האתגרים הצפויים, ויסביר כיצד הוא מתכוון להתמודד איתם. שקיפות זו בונה אמון ומבטיחה שיתוף פעולה פורה לאורך כל הדרך.

3. יציבות פיננסית –  פרויקט פינוי בינוי דורש משאבים כלכליים משמעותיים. ודאו שליזם יש את היכולת הפיננסית להוביל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. בקשו הוכחות ליציבות פיננסית כמו דו"חות כספיים ובדקו את ההיסטוריה העסקית שלו.

יזם יציב פיננסית יוכל לעמוד בהתחייבויותיו גם אם יתעוררו קשיים בדרך. זה מבטיח שהפרויקט לא ייתקע באמצע בגלל בעיות כלכליות של היזם.

4. יכולת ניהול פרויקטים – פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המורכבים בענף הנדל"ן. הוא דורש ניהול מקצועי ברמה גבוהה. חפשו יזם עם מערכת ניהול מסודרת, צוות מקצועי מנוסה, ויכולת מוכחת להתמודד עם אתגרים בלתי צפויים.

בדקו את המבנה הארגוני של החברה. האם יש צוות ייעודי לפרויקטי פינוי בינוי? האם יש מנהל פרויקט מנוסה שילווה אתכם לאורך כל הדרך? יכולות ניהול חזקות הן המפתח להצלחת פרויקט מורכב כל כך.

5. תקשורת ויחסי אנוש – היזם יהיה השותף שלכם למסע ארוך ומאתגר. חשוב שתרגישו בנוח לתקשר איתו ושיהיה קשוב לצרכים ולדאגות שלכם. יזם טוב יידע לתקשר באופן ברור ושוטף עם כל בעלי העניין בפרויקט – מהדיירים ועד הרשויות.

בדקו כיצד היזם מתקשר איתכם במהלך תהליך הבחירה. האם הוא זמין לשאלות? האם התשובות שלו ברורות ומקיפות? תקשורת טובה היא המפתח לשיתוף פעולה מוצלח לאורך שנות הפרויקט.

6. מוניטין בשוק – המוניטין של היזם בעולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית הוא מדד חשוב לאיכות עבודתו. בדקו את המוניטין שלו בקרב לקוחות קודמים, קבלני משנה, ורשויות מקומיות. יזם טוב יזכה להמלצות חמות מכל הצדדים.

אל תהססו לבקש המלצות ולשוחח עם דיירים מפרויקטים קודמים. שאלו על רמת השירות, עמידה בלוחות זמנים, ואיכות הבנייה. מוניטין טוב הוא תוצאה של עבודה קשה ומקצועית לאורך זמן.

7. גמישות ויצירתיות – כל פרויקט פינוי בינוי הוא ייחודי ודורש פתרונות מותאמים. חפשו יזם שמפגין גמישות מחשבתית ויכולת למצוא פתרונות יצירתיים לאתגרים.

יזם טוב יידע להתאים את התוכניות לצרכים הייחודיים של הדיירים והשכונה. הוא יציע פתרונות יצירתיים לבעיות שעולות בדרך, ויהיה פתוח לרעיונות חדשים. גמישות זו חיונית להצלחת פרויקט מורכב כמו פינוי בינוי.

8. מעבר למספרים: הערך האמיתי של התמורות- כשמדברים על תמורות בפרויקט התחדשות עירונית, המחשבה הראשונה נוטה להתמקד במספר המטרים הנוספים או בגודל הדירה החדשה. אולם, תמורה איכותית היא הרבה מעבר למספרים גרידא. הנה כמה נקודות מפתח לבחון בהערכת התמורות:

א. גודל ותכנון הדירה: אכן, תוספת שטח היא חשובה, אך חשוב לא פחות הוא התכנון היעיל של השטח. דירה מתוכננת היטב יכולה לספק איכות חיים גבוהה יותר גם בשטח קטן יותר.

ב. סטנדרט הבנייה: בחנו לעומק את איכות החומרים והגימורים המוצעים. סטנדרט בנייה גבוה לא רק משפר את איכות החיים, אלא גם מבטיח עמידות לאורך זמן וחיסכון בעלויות תחזוקה עתידיות.

ג. שדרוגים והתאמות אישיות: בחנו את איכות הגימורים המוצעים ואת מידת הגמישות בהתאמת הדירה לצרכיכם. יזם טוב יציע מגוון אפשרויות לשדרוגים פנימיים כמו מטבח, אמבטיות, ריצוף, ומערכות חשמל ומיזוג. בדקו גם את האפשרות לשינויים בתכנון הפנים של הדירה. גמישות והתאמה אישית יכולות להיות שוות ערך רב, לעתים אף יותר מתוספת מטרים. חשוב לברר מה בדיוק כלול בתמורה ומה לא, כדי להבין אם תידרשו להוסיף כסף כדי להגיע לתוצאה הרצויה לכם. יזם איכותי ישאף לספק דירה שתהיה מוכנה למגורים ללא צורך בהשקעות נוספות משמעותיות מצדכם.

ד. איכות השטחים המשותפים: התמורה אינה מסתכמת רק בדירה עצמה. בחנו את איכות הלובי, חדר הכושר (אם יש), הגינה המשותפת וכדומה. אלה משפיעים משמעותית על איכות החיים ועל ערך הנכס.

ה. יעילות אנרגטית: בדקו אם הבניין מתוכנן להיות יעיל אנרגטית. מערכות חכמות לחיסכון באנרגיה יכולות לחסוך לכם כסף רב בטווח הארוך.

ו. ערך עתידי: חשבו גם על הערך העתידי של הדירה. האם התמורה המוצעת תשמור על ערכה לאורך זמן? האם היא תהיה אטרקטיבית בשוק גם בעוד עשר או עשרים שנה?

בסופו של דבר, התמורה הטובה ביותר היא זו שמשלבת בין כמות לאיכות, ומתאימה בצורה המיטבית לצרכים ולסגנון החיים שלכם. אל תתפתו רק למספרים גדולים – הביטו על התמונה הכוללת והעריכו את הערך האמיתי של מה שמוצע לכם. יזם איכותי יציע תמורה שהיא לא רק גדולה יותר, אלא גם טובה יותר באופן מהותי מהדירה הנוכחית שלכם.

הניסיון שלנו עם יזמים

במשרד יקותיאל ושות', צברנו ניסיון רב בעבודה עם מגוון רחב של יזמים בפרויקטי פינוי בינוי. לאורך השנים, ראינו מקרוב את ההבדל בין יזמים מצוינים לכאלה שפחות.

ניסיון זה מאפשר לנו לסייע ללקוחותינו בבחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט שלהם, תוך הבנה עמוקה של היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.

סיכום

בחירת היזם הנכון לפרויקט הפינוי בינוי שלכם היא החלטה קריטית שתשפיע על חייכם לשנים רבות. אל תמהרו לקבל החלטה, ואל תתפשרו על פחות מהטוב ביותר. השקיעו זמן ומאמץ בתהליך הבחירה, שאלו שאלות, ובדקו היטב כל אפשרות.

זכרו, לאורך כל הדרך חשוב להיות מלווים על ידי עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית. עורך דין פינוי בינוי מנוסה יכול לסייע לכם בבחירת היזם, בניהול המשא ומתן, ובהבטחת האינטרסים שלכם לאורך כל הפרויקט.

עם היזם המתאים והליווי המשפטי הנכון, תוכלו להפוך את חלום ההתחדשות העירונית למציאות מרגשת ומספקת. הדירה החדשה שלכם מחכה – בואו נעשה את זה נכון!

תהליך של פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, הדורש תיאום בין גורמים רבים כגון יזמים, דיירים, מהנדסים ועורכי דין. 

בתוך כל המורכבות הזו, שמאי דיירים הוא אחד התפקידים החשובים ביותר, שמשפיע על התמורה הסופית של בעלי הדירות. מאמר זה יסקור את תפקיד השמאי, הקריטריונים לבחירת שמאי מוצלח, וייתן כלים פרקטיים לדיירים המעוניינים לבחור שמאי שילווה אותם בצורה מיטבית בתהליך זה.

תפקיד השמאי בפרויקט פינוי בינוי

תפקידו של שמאי דיירים בפרויקט פינוי בינוי הוא לקבוע את השווי של דירות התמורה אותן הדיירים מקבלים בתום הפרויקט וזאת לצורך הנפקת הערבויות לדיירים בהתאם להוראות חוק המכר, כמו כן, השמאי מעריך את גובה דמי השכירות לדירות הדיירים טרם פינוין וזאת הן לצורך קביעת גובה ערבות השכירות והן תשלומי השכירות המשולמים לדיירים במהלך בניית הפרויקט, ובנוסף, לבחון את הדו"ח הכלכלי של היזם לעניין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט המשליך באופן ישיר על התמורות אותן מקבלים הדיירים. תפקיד זה כולל הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן המקומי, היכרות עם הסביבה בה מתבצע הפרויקט, הערכת שווי הקרקע, חישוב זכויות הבנייה וניתוח ההשלכות הכלכליות עבור הדיירים.

הערכת השמאי אינה רק עניין של הערכת שווי דירות התמורה, אלא גם של ניהול ציפיות. הדיירים מצפים לקבל דירות חדשות ומשודרגות, בעוד היזם מצפה לרווחיות. השמאי נדרש לתאם בין הרצונות הללו, ולוודא שהתמורה לדיירים עומדת בסטנדרטים המקובלים ומבוססת על הערכת שווי הוגנת ומאוזנת. השמאי נדרש גם להכיר היטב את הסכמי פינוי בינוי ולוודא שהם עומדים בחוקים והתקנות, וכן לשלב את הדוח השמאי בתהליך המשא ומתן מול היזם.

קריטריונים לבחירת שמאי דיירים

1. ניסיון רלוונטי בפרויקטים של פינוי בינוי שמאי פינוי בינוי נדרש לידע וניסיון ספציפיים לפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט הליך של פינוי בינוי. על הדיירים לבחור שמאי עם ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, אשר מבין את מורכבויות השוק ומסוגל לבצע הערכות מדויקות ועדכניות. ניסיון רחב בתחום מאפשר לשמאי לספק הערכה מדויקת לגבי התמורה הפוטנציאלית.
2. עצמאות ואובייקטיביות חשוב מאוד שהשמאי יהיה בלתי תלוי ואובייקטיבי לחלוטין. עליו לפעול אך ורק לטובת הדיירים ולוודא שהם מקבלים את התמורה המקסימלית המגיעה להם. שמאי שנבחר על ידי היזם או שפועל תחת השפעת גורמים חיצוניים עלול לפגוע באמינות הדוחות ובהגנה על זכויות הדיירים. לכן, מומלץ לדרוש במסגרת המו"מ עם היזם שמאי מטעם הדיירים, ולכל הפחות, שמאי שיוסכם ע"י שני הצדדים ולא יהיה רק מטעם היזם.
3. הבנה משפטית וכלכלית פרויקטים של פינוי בינוי הם תהליכים מורכבים, שמשלבים לא רק ידע בנדל"ן, אלא גם הבנה של תקנות והסכמים משפטיים. על השמאי להיות בעל ידע נרחב בתקנות המקומיות ובחוקי התכנון והבנייה, ולעבוד בשיתוף פעולה עם עורך דין פינוי בינוי, אשר יבטיח שההערכות השמאיות תואמות את ההסכמים המשפטיים שנחתמים מול היזם. 
4. דוחות שמאות מקיפים ומדויקים חשוב לוודא שהשמאי מסוגל להפיק דוחות שמאות מקצועיים ומפורטים. דוח שמאי טוב כולל הערכה מדויקת של שווי השכירויות במועד הפינוי, שווי דירות התמורה המוצעות בפרויקט החדש, היטלים מיסים ואגרות שעשויים להידרש במסגרת הפרויקט. דוחות אלה משמשים כבסיס למשא ומתן מול היזם ויכולים להשפיע באופן משמעותי על התמורה הסופית שיקבלו הדיירים.
5. תקשורת ויחסי אנוש תהליך פינוי בינוי הוא מורכב ויכול לעורר לא מעט מתחים ולחצים בקרב הדיירים. שמאי שמנהל תקשורת ברורה, פתוחה ונעימה עם הדיירים יכול להקל מאוד על התהליך ולהפחית את החששות. היכולת להסביר לדיירים את התהליך בצורה ברורה ולספק מידע אמין לגבי הצפוי להם היא קריטית להצלחת הפרויקט.

מורכבויות בתחום פינוי בינוי

שמאות בפרויקט פינוי בינוי כוללת בתוכה מורכבויות רבות, חלקן כלכליות וחלקן משפטיות. השמאי נדרש להעריך את שווי השכירויות של הנכסים הקיימים בהתאם למועד הפינוי שווי דירות התמורה אותן יקבלו הדיירים בתום הפרויקט, זכויות בנייה אפשריות והיכולת להפיק רווחים מהקרקע. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון את התפיסה הציבורית של הדיירים בנוגע לתמורה שהם מצפים לקבל, ולעיתים יש צורך לגשר בין ציפיות לא מציאותיות לבין תמורה ריאלית.

חשוב לציין, כי בעת האחרונה החלו להיכנס להסכמי פינוי בינוי הוראות בעניין "חלוקת רווחיות עודפת", כלומר, אם הפרויקט מספיק רווחי, היזם חולק את הרווחים עם הדיירים. כאן תפקידו של השמאי הוא קריטי על מנת לשמור על האינטרס של הדיירים בנושא זה.

טיפים לבחירת שמאי דיירים

1. בקשו המלצות מדיירים בפרויקטים דומים: דברו עם דיירים שהיו מעורבים בפרויקטים של פינוי בינוי ושמעו מהם על חוויותיהם עם השמאי.
2. וודאו שהשמאי מוסמך: על השמאי להיות בעל רישיון שמאות מקרקעין ובעל ניסיון רחב בהתחדשות עירונית.
3. בקשת דוגמאות לדוחות קודמים: דוחות שמאות קודמים יכולים לשמש מדד לרמת המקצועיות והדיוק של השמאי.
4. שימו דגש על התקשורת: וודאו שהשמאי מסוגל להסביר בצורה בהירה וברורה את הדוחות והממצאים לדיירים, ולעבוד בשיתוף פעולה עם יתר הצוותים המעורבים בפרויקט.

סיכום

בחירת שמאי דיירים לפרויקט פינוי בינוי היא החלטה חשובה ביותר שתשפיע על ההצלחה של הפרויקט ועל התמורה שיקבלו הדיירים. שמאי מנוסה, אובייקטיבי ומיומן יסייע לדיירים להבטיח שהערכות השווי שמתבצעות במהלך חיי הפרויקט וההסכמות שנקבעו מול היזם יהיו הוגנים וראויים. מומלץ להיוועץ בעורך דין פינוי בינוי המתמחה בתחום, שילווה את הדיירים בתהליך ויוודא שכל ההיבטים המשפטיים והכלכליים מנוהלים בצורה המקצועית ביותר.

פינוי בינוי הוא תהליך מרכזי בהתחדשות עירונית, אך הוא מלווה באתגרים רבים, במיוחד בכל הנוגע לשמירה על זכויות בעלי הדירות. לאחרונה, עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, הבהירה כי יש להקפיד על כך שהתמורות בהסכם שנחתמו בין הדיירים ליזמים לא ישונו במהלך תהליך התכנון והרישוי. עמדה זו מדגישה את הצורך בהגנה על זכויות בעלי הדירות ומונעת פגיעה בהם כתוצאה משינויים חד-צדדיים ביחס לתמורות שהוסכמו.

הרקע לפניית משרד המשפטים

הפנייה של משרד המשפטים, שנעשתה על ידי עו"ד כרמית יוליס, הגיעה בעקבות דרישות שהציבו רשויות מקומיות, מנהלות התחדשות עירונית ומהנדסי עיר. דרישות אלו כללו שינוי התמורות בהסכמים שנחתמו בין דיירים ליזמים, במטרה להפחית את הצפיפות בפרויקטי פינוי בינוי. התערבות זו של הרשויות, שהביאה לדרישות לשינוי התמורות המוסכמות, עוררה את החשש מפגיעה בזכויות הדיירים והובילה לפניית משרד המשפטים כדי להבטיח את קיום התמורות לדיירים בהסכמים שנחתמו. עו"ד יוליס הבהירה כי אין להתנות את קידום תהליכי התכנון והרישוי בשינויים בתמורות שעלולים לפגוע בזכויות הדיירים, כפי שנקבעו.

החשיבות בהגנה על זכויות בעלי הדירות

עמדת משרד המשפטים מבטאת את החשיבות הקריטית בהגנה על זכויות בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי. שמירה על תנאי העסקאות כפי שנחתמו בין היזם לדיירים מבטיחה את יציבות הפרויקט, מונעת יצירת חוסר ודאות עבור הדיירים ושומרת על אמונם בתהליך. חשוב להבין שהסכמות שנחתמו נועדו להגן על זכויות הדיירים ולהבטיח שהם יקבלו את התמורות המגיעות להם, גם במצבים של עיכובים או שינויים בתהליך הבנייה.

עמדת משרד יקותיאל ושות'

משרד יקותיאל ושות' נתקל במקרים שבהם מנהלת ההתחדשות ומהנדס העיר מערימים קשיים על פרויקטים של פינוי בינוי ומתערבים בתנאים המסחריים שסוכמו בין היזם לדיירים. למשל, דרישות להפחתת התמורה לדיירים ל-12 מ"ר בלבד, או דרישות להחתים דיירים מחדש על הסכמים מתוקנים, פוגעות בזכויותיהם. ישנם מקרים שבהם הם דורשים שלא לתת תמורה כספית או לחלק רווח עודף, במטרה להעניק מינימום זכויות בנייה. אנו רואים בכך פגיעה בחופש החוזים וביכולת לנצל את הקרקע בצורה מיטבית תוך השגת תמורות ראויות לדיירים ושמירה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אם יזם מסוגל להציע תמורה טובה יותר או לבנות פרויקט יוקרתי יותר, אין סיבה למנוע זאת כל עוד הוא עומד בדרישות החוקיות והרגולטוריות.

תפקידם של עורכי הדין בפרויקטים של פינוי בינוי

עורכי דין המתמחים בפינוי בינוי ממלאים תפקיד מרכזי בהגנה על זכויות בעלי הדירות. תפקידם כולל הבטחת מימוש ההסכמות המסחריות שהושגו עם היזם ומניעת שינויים חד-צדדיים בהן והבטחת זכויותיהם של הדיירים מול כל גורם המעורב בתהליך, לרבות רשויות מקומיות וגופים ממשלתיים. ייצוג משפטי נכון מספק לדיירים ביטחון לאורך כל תהליך הפינוי בינוי ומבטיח שמירה על האינטרסים שלהם.

השלכות אפשריות של שינוי התמורות לדיירים

שינויים בתמורות בהסכמים שנחתמו עלולים להוביל לפגיעה קשה בזכויות הדיירים ולהגביר את חוסר הוודאות בתהליך. שינוי כזה עלול לגרום לירידה באמון הדיירים בתהליך וליצירת מחלוקות משפטיות בין הצדדים, אשר יובילו לעיכובים בפרויקט. לפיכך, שמירה על התמורות כפי שנחתמו בהסכמים והקפדה על כך שתהליך הרישוי יתקיים בהתאם להסכמות אלו הם קריטיים להצלחת הפרויקט.

סיכום

פינוי בינוי הוא תהליך חשוב וחיוני להתחדשות עירונית, אך הוא מצריך שמירה על יציבות ותנאים הוגנים עבור כל הצדדים המעורבים. עמדת משרד המשפטים, כפי שהובעה על ידי עו"ד כרמית יוליס, מדגישה את הצורך בהגנה על זכויות בעלי הדירות והבטחת יציבות ההסכמות המסחריות והתמורות כפי שנחתמו. משרד יקותיאל ושות' תומך במהלך זה וממשיך להגן על זכויות הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי, תוך התמודדות עם האתגרים המשפטיים והמדיניים העומדים בדרך.

התחדשות עירונית בתל אביב מהווה תהליך מרכזי בעיר הגדולה בישראל. העיר תל אביב-יפו מובילה בתחום זה עם פרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ"א 38, אך השנה חלו שינויים משמעותיים במדיניות העירונית בנושא זה. במאמר זה נסקור את המדיניות החדשה של העירייה, העדכונים האחרונים, וכיצד כל אלה משפיעים על תושבי העיר.

המדיניות הנוכחית של עיריית תל אביב בנושא התחדשות עירונית

עיריית תל אביב-יפו ממשיכה לקדם תהליכי התחדשות עירונית מתוך מטרה לשפר את איכות החיים, הבטיחות והתשתיות בעיר. המדיניות כוללת מספר דגשים:

• הפסקת תמ"א 38: העירייה הודיעה כי לא תאריך את תוקפה של תמ"א 38 מעבר לאוגוסט 2024. העירייה מבקרת את התוכנית וטוענת כי לא השיגה את מטרותיה וכי היא יושמה בעיקר באזורים יקרים ללא תכנון מסודר וללא תוספת שטחי ציבור​. לאחר לחץ ציבורי כבד, הושג הסדר לפיו במקרים מסוימים יהיה ניתן להוציא היתרי בניה מכח תמ"א 38 עד סוף שנת 2024.
• תוכנית חלופית להתחדשות עירונית: העירייה שוקדת על תוכנית תא/5555 אשר בין היתר תחליף את תמ"א 38 ותשפר את תוכנית המתאר של תל אביב תא/5000, תוך מתן מענה לצרכים ציבוריים ושמירה על תכנון מקיף לשכונות העיר.​

תכניות הרובעים

תכניות הרובעים של תל אביב נועדו ליצור וודאות תכנונית ולספק כלים להתחדשות עירונית בכל רחבי העיר. התוכנית מחלקת את העיר לרובעים, כשבכל רובע יש כללים ותקנות ספציפיים לזכויות בנייה והתחדשות עירונית:

1. רובע 1: המרכז ההיסטורי של תל אביב, המכיל את העיר הלבנה. אזור זה מוגבל בגובה הבנייה במטרה לשמר את המורשת ההיסטורית והאדריכלית.
2. רובע 2: אזור צפוני יותר, עם תכנון מעורב לשימושים מגורים, מסחר ותעסוקה.
3. רובע 3: האזור שבין הים התיכון ורחוב אבן גבירול, כולל בנייה נמוכה ושימור האופי ההיסטורי של האזור. מוגבלויות בנייה מחמירות במיוחד בשל קרבתו לאזור ההכרזה של אונסק"ו​.
4. רובע 4: בין רחובות אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושד' שאול המלך. כולל תכנון לבנייה גבוהה יחסית המאפשרת עד 8 קומות במקומות מסוימים. תוכנית זו אושרה במאי 2018 ומתוכננת להוסיף כ-5,100 דירות חדשות בשטח הרובע​.
5. רובע 5: אזור המרכז הכולל את רחובות שאול המלך, נתיבי איילון, יהודה הלוי והרכבת. אזור זה מכיל תשתיות תעשייתיות, מסחריות ומגורים משולבים​.
6. רובע 6: נמצא במערב העיר, כולל רחובות בוגרשוב, יהודה הלוי, הים ורחובות יפו ואילת. אזור זה משלב אזורי מגורים, מסחר ועסקים רבים.
7. רובע 7: האזור הדרומי של העיר, כולל את השכונות הוותיקות והמתחדשות כמו פלורנטין ושכונת שפירא.
8. רובע 8: אזור יד אליהו וכפר שלם, עם תוכניות לפיתוח מגורים ושטחים ציבוריים.
9. רובע 9: אזור הדרום המזרחי של העיר, הכולל את השכונות הפחות מפותחות עם פוטנציאל התחדשות רב.

השפעת ההתחדשות העירונית על התושבים

התהליכים המתקיימים בתל אביב משפיעים באופן משמעותי על התושבים במגוון תחומים:

• שיפור איכות החיים: מבנים חדשים, תשתיות מודרניות ושטחים ציבוריים משופרים מעניקים לדיירים תנאי מחיה טובים יותר.
• הגברת הבטיחות: חיזוק המבנים במסגרת פרויקטים משפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
• השפעה כלכלית: ערך הנדל"ן עולה, ותהליכי ההתחדשות יוצרים מקומות עבודה חדשים בתחום הבנייה והפיתוח.
• מעורבות ציבורית: התושבים משתתפים בתהליכי התכנון והביצוע, מה שמבטיח שקיפות ותיאום עם הצרכים הציבוריים.

תפקיד עורך דין התחדשות עירונית

עורך דין התחדשות עירונית ממלא תפקיד קריטי בתהליך, כולל:

• ניהול משא ומתן: מייצג את הדיירים מול היזמים להבטחת זכויותיהם והתמורות המגיעות להם.
• הגנה משפטית: דואג שהחוזים וההסכמים יהיו מוגנים מבחינה משפטית.
• ליווי התהליך: מלווה את הדיירים לאורך כל התהליך, כולל טיפול בהתנגדויות ופנייה לרשויות המקומיות במקרה הצורך.

סיכום

התחדשות עירונית תל אביב היא תהליך משמעותי שמשפיע על איכות החיים של התושבים. המדיניות החדשה, הכוללת הפסקת תמ"א 38 והכנת תוכנית כוללת חדשה, מסמנת שינוי חשוב בתחום זה. באמצעות מעורבות מקצועית של עורך דין פינוי בינוי והתחדשות עירונית, ניתן להבטיח שהזכויות של הדיירים יישמרו והפרויקטים יבוצעו בצורה מיטבית. תל אביב ממשיכה להוביל בתחום ההתחדשות העירונית בישראל עם תוכניות שיבטיחו את פיתוחה ושגשוגה של העיר בשנים הבאות.

במשך שנים רבות נחשבה עיריית תל אביב למתנגדת להתחדשות העירונית וככזו אשר מעכבת קידום תוכניות. ואולם, בשנים האחרונות שקדה עיריית תל אביב על מגוון תוכניות אשר יגדילו את הוודאות התכנונית ברחבי העיר ויקלו על ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי העיר.

התחדשות עירונית, ובפרט פרויקטים של פינוי בינוי, מהווים נדבך מרכזי בפיתוח המרחב העירוני בישראל. עבור בעלי דירות זוהי הזדמנות ייחודית לשדרוג משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס.
עם זאת, מורכבותו של התהליך המתמשך לאורך זמן רב והאתגרים המשפטיים הכרוכים בו מחייבים ליווי מקצועי של עורך דין התחדשות עירונית המתמחה בפינוי בינוי. במאמר זה נסקור את תפקידו הקריטי של עורך דין המתמחה בתחום, ונבחן כיצד ייצוג משפטי מיומן יכול להבטיח את הצלחת הפרויקט ואת מיצוי מלוא הזכויות של בעלי הדירות.

מהות פרויקט פינוי בינוי והצורך בייצוג משפטי: 

פינוי בינוי הוא מיזם התחדשות עירונית שבמסגרתו נהרסים מספר מבנים ישנים במתחם, ובמקומם מוקמים מבנים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר. הוצאת הפרויקט אל הפועל הינו תהליך הכרוך בהיבטים משפטיים, כלכליים ותכנוניים מורכבים, אשר מצריכים מומחיות ייחודית.

בשונה מתמ"א 38 חיזוק מבנים, בו מחוזק בניין קיים ומתווספות אליו קומות חדשות, בפינוי בינוי הדיירים מפונים מהבניין, הוא נהרס לחלוטין ונבנה בניין חדש. 

עורכי דין פינוי בינוי מהווים גורם מפתח להצלחה בניווט המורכבויות הללו, בהגנה על זכויות הדיירים ובהבטחת יישום מיטבי של הפרויקט.

שלבי פרויקט פינוי בינוי ותפקיד עורך הדין:

1. בחינה להיתכנות פרויקט:

בשלב זה, עורך דין פינוי בינוי מסייע בבדיקת היתכנות  הפרויקט, לרבות מהבחינה המשפטית, בחינת מצב רישום הזכויות בנכס, בדיקת התאמת המתחם לקריטריונים הנדרשים לפינוי בינוי בהתאם להוראות החוק והנחיות הרשות המקומית ביחס למתחם, הכוונה וסיוע בבחירת גורמים מקצועיים נוספים כגון מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות.

2. גיבוש הסכמות וניהול משא ומתן:

החוק דורש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי. עורך דין פינוי בינוי ממלא תפקיד מרכזי בהשגת ההסכמות הנדרשות ובניהול משא ומתן אפקטיבי:

• הסברת התהליך, היתרונות והסיכונים לכל בעלי הדירות; 
• התמודדות עם התנגדויות וחששות של בעלי הדירות ודיירים סרבנים- שמיעת צרכים ו/או מאפיינים ייחודיים ביחס לבעלי הדירות המתגוררים במתחם. 
• ניהול מו"מ מול היזם להבטחת תמורות מיטביות לבעלי הדירות.

בהתייחס לנקודה זו, במשרד יקותיאל ושות', אנו מיישמים את שיטת "המכרז ההפוך" הייחודית, אותה פיתחנו. בשיטה זו, תחילה,  מגבשים נוסח הסכם מפורט עם בעלי הדירות, אשר קובע את התנאים המשפטיים ואת התמורות המינימליות וזאת טרם הפנייה ליזמים. בשלב השני, אנו מזמינים יזמים להתחרות על מתן ההצעה הטובה ביותר, דהיינו, היזם משלים רק את התנאים המסחריים בהסכם ומקבל על עצמו את נוסח ההסכם שהוכן מראש.

שיטה זו מקצרת משמעותית את משך המו"מ, משפרת את התמורות לדיירים ומבטיחה שמירה מקסימלית על זכויותיהם.

3. עריכת הסכמים וקביעת בטוחות:

עורכי דין פינוי בינוי אחראים על ניסוח וחתימה על ההסכמים המשפטיים, וזאת תוך הקפדה על:

• הגדרה מדויקת של זכויות וחובות כל הצדדים.
• קביעת מנגנוני פיצוי לבעלי הדירות.
• הגבלת היזם ביחס לזהות הגורם המלווה לפרויקט (מניעה מפניית יזמים לקרנות מימון ללא ניסיון בתחום).
• הבטחת ערבויות בנקאיות וערבויות חוק מכר להגנה על זכויות בעלי הדירות.
• התייחסות בהסכם למאפיינים ייחודיים בהתאם לאופי המתחם למתחם פינוי בינוי.
• קביעת מפרט טכני ברמה גבוה, קביעת מנגנון לשינויים ושדרוגים של הדירה החדשה.

4. ליווי הליכי התכנון והרישוי:

בשלב זה מעורבותו של עורך דין פינוי בינוי מתמקדת בעיקר בהצגת והצפת האינטרסים של בעלי הדירות, למשל השתתפות בדיונים בפני ועדות התכנון והשמעת קולם של בעלי הדירות.

5. שלב הפינוי והמעבר לדיור הזמני: 

תפקיד עורך הדין לסייע ב:

• הסדרת פתרונות דיור חלופי לתקופת הבנייה הן במסגרת הסכם הפינוי בינוי והן בזמן אמת, ופתרון בעיות פרטניות, כלל וישנן.
• הבטחת תשלומי שכר דירה באמצעות העמדת ערבות שכר דירה לבעלי הדירות ועלויות נלוות (כגון: הובלה, אריזה ופריקה, התאמות לבעלי מוגבלויות וכיוצ"ב).

6. פיקוח על הבנייה ומסירת הדירות:

בשלב זה, ובשיתוף פעולה עם מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות, פועל עוה"ד בעניינים כגון:

• עמידה בלוחות זמנים על פי הוראות ההסכם.
• טיפול בסכסוכים ו/או הפרות הסכם מצד היזם, תוך פתרון בעיות בצורה יצירתית המאפשרת את המשך הפרויקט ללא פגיעה בבעלי הדירות וייעול זמנים.
• ליווי בתהליך מסירת הדירות החדשות ורישומן בטאבו על שם בעלי הדירות.
• החזקת ערבויות הפרויקט ומימושן בעת הצורך.
• ליווי עד תום שנת הבדק לאחר מסירת הדירות החדשות בכל הנוגע לליקויים ופגמים.

7. הגנה על זכויות הדיירים וקבלת בטוחות: 

עורך דין פינוי בינוי צריך להקפיד על הגנה מקסימלית של זכויות הדיירים לאורך כל התהליך. זה כולל:

• ניסוח קפדני של הסכם פינוי בינוי, המבטיח את הזכויות והתמורות המגיעות לבעלי הדירות.
• דרישה וקבלת כל הבטוחות הנדרשות מהיזם, לרבות, ערבויות בנקאיות (ערבות שכר דירה, ערבות רישום וכיוצ"ב), ערבויות חוק מכר, ופוליסות ביטוח לפרויקט.
• מעקב על עמידת היזם בכל התחייבויותיו לאורך חיי הפרויקט, לרבות עמידה בלוחות זמנים, תשלומים, וכיוצ"ב.
• ייצוג בעלי הדירות מול גורמים שונים (רשויות, גורם מלווה לפרויקט) להבטחת האינטרסים שלהם.
• ליווי משפטי צמוד לכל אורך חיי הפרויקט, כולל תקופת הבנייה ועד למסירת הדירות החדשות ורישומן.

אתגרים משפטיים מרכזיים והתמודדות עמם:

1. התמודדות עם דיירים סרבנים: בכל פרויקט ישנם בעלי דירות שמסרבים לחתום על הסכם פינוי בינוי וזאת מכל מיני טעמים. עורך דין פינוי בינוי צריך לדעת לאפיין בין סוגי המתנגדים ולדעת לגשר ולמצוא פתרונות יצירתיים בהתאם למסגרת החוקית. במקרי הקצה, ובהתאם לעמידה בהוראות החוק, היזם רשאי להגיש תביעה כנגד אותם בעלי דירות. 
2. סוגיות מיסוי: בחינת ההיבט המיסוי של העסקה. בחינה כי לא חלים על בעלי הדירות מיסים או היטלים שאמורים לחול על היזם.
3. התמודדות עם שינויים בתוכנית :ייצוג האינטרסים של בעלי הדירות במקרה של שינויים בתוכנית המקורית, תוך הבטחת מנגנוני פיצוי.
4. טיפול בזכויות מיוחדות:  התייחסות לצרכים ייחודיים של בעלי דירות כגון קשישים, בעלי מוגבלויות או דיירי דיור ציבורי, והתייחסות למאפיינים ייחודים של הפרויקט בשונה מפרויקטים אחרים.

יתרונות בחירת עורך דין פינוי בינוי מנוסה:

1. ידע מעמיק בחקיקה ובפסיקה: היכרות מעמיקה עם החוקים, התקנות והפסיקה העדכנית בתחום ההתחדשות העירונית.
2. ניסיון בניהול משא ומתן מורכב: יכולת להשיג תנאים מיטביים עבור בעלי הדירות תוך איזון בין האינטרסים השונים.
3. רשת קשרים מקצועית: יכולת לגייס מומחים נוספים (שמאים, מהנדסים, אדריכלים) לטובת הפרויקט.
4. ראייה הוליסטית של הפרויקט: הבנה של כל היבטי הפרויקט ויכולת לצפות ולהתמודד עם אתגרים עתידיים.

מקרה הצלחה של משרד יקותיאל ושות':

פרויקט בשכונת יוספטל, פתח תקווה:

• אתגר: חברת "מאכרים" רשמה הערות אזהרה בגין ייפוי כח שנחתמו לכאורה לפני שנים רבות על ידי עולים מאתיופיה שאינם דוברי עברית;
• פתרון: שימוש בתיקון חוק חדש ופנייה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסרת הערות האזהרה;
• תוצאה: אנו המשרד הראשון בארץ שהצליח להביא למחיקת הערות אזהרה באמצעות השימוש בתיקון החקיקה החדש, וכתוצאה מכך הוסר האיום מעל בעלי הדירות הללו והפרויקט יצא לדרך.

פרויקט פינוי בינוי טומן בחובו פוטנציאל עצום לשיפור איכות החיים ולהשבחת ערך הנכס. עם זאת, מורכבותו של התהליך והסיכונים הכרוכים בו מחייבים ליווי מקצועי של עורך דין פינוי בינוי. בחירה בעורך דין בעל ניסיון, ידע מקיף ומחויבות לאינטרסים של בעלי הדירות היא קריטית להצלחת הפרויקט ולמיצוי מלוא הפוטנציאל הגלום בו.

במשרד יקותיאל ושות', אנו מתמחים בליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית, לרבות פרויקטים של פינוי בינוי מורכבים, תוך שימוש בשיטות עבודה חדשניות ומוכחות כמו המכרז ההפוך. ניסיוננו העשיר, המומחיות המשפטית שלנו והמחויבות העמוקה לזכויות בעלי הדירות מאפשרים לנו להוביל פרויקטים להצלחה, תוך הבטחת האינטרסים של לקוחותינו בכל שלב בדרך.

לסיום, חשוב לזכור כי בחירת עורך דין פינוי בינוי מנוסה אינה רק המלצה – היא הכרח להבטחת עתידכם ורווחתכם. אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרדנו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, ולגלות כיצד נוכל לסייע לכם להפוך את חלום הדירה החדשה למציאות, תוך שמירה על זכויותיכם לאורך כל הדרך.

יחס דירות פינוי בינוי הוא אחד הגורמים המרכזיים בהצלחת פרויקט פינוי בינוי. מדובר בקביעת מספר הדירות החדשות שנבנות על חשבון הדירות הישנות שנהרסות. נתון חשוב נוסף הינו יחס השטחים בפינוי בינוי, קרי – היחס בין שטחי הדירות שמוחזרות לבעלי הקיימים לבין שטחי הדירות שמוקצות ליזם ואותן הוא יכול למכור. יחס הדירות ויחס השטחים יהיו בקורלציה האחד לשני, אך לא בהכרח זהים. לשם הפשטות, לשני היחסים הללו נתייחס כ "יחס דירות בפינוי בינוי".

יחס של 1 ל 3 משמעו שכל דירה אחת ישנה מוחלפת בשלוש דירות חדשות.

מאמר זה יעסוק בשיקולים הכלכליים, תכנוניים וחברתיים המשפיעים על יחס זה, כמו גם על התועלות והתמורות לדיירים ולעיר.

השיקולים המשפיעים על יחס דירות פינוי בינוי

1. שווי וערך הקרקע באזור

שווי הקרקע הינו הגורם המשמעותי ביותר המשפיע על יחס הדירות בפינוי בינוי. שווי הקרקע משתנה בין אזורים שונים  – באזורים עם ערך קרקע גבוה יותר, היזמים יכולים להרשות לעצמם יחס נמוך יותר ולהשיג עדיין רווח נאה. באזורים עם ערך קרקע נמוך, נדרש יחס גבוה יותר כדי להבטיח את רווחיות הפרויקט​​.

2. הגורם הכלכלי

יחס דירות פינוי בינוי הינו הגורם המשפיע ביותר על רווחיות פרויקט פינוי בינוי. היחס קובע את הרווחיות של הפרויקט עבור היזם. יחס גבוה יותר, מאפשר ליזם למכור יותר דירות חדשות ולהגדיל את הרווחים. עם זאת, יש לשקול גם את עלויות הבנייה, עלויות פינוי הדיירים ומחירי המכירה הצפויים של הדירות החדשות​.

3. גורם הציפוף העירוני

הציפוף העירוני הוא שיקול חשוב בתכנון פרויקטים של פינוי בינוי. באזורים צפופים, ייתכן שיהיה צורך לבנות לגובה כדי לעמוד בדרישות התכנוניות ולמקסם את ניצול הקרקע. עם זאת, ציפוף יתר יכול להוביל לבעיות תחבורתיות ותשתיתיות, ולכן יש למצוא את האיזון הנכון בין ניצול הקרקע ושמירה על איכות החיים של התושבים​.

4. תשתיות

התשתיות הקיימות והמתוכננות משפיעות גם הן על יחס דירות פינוי בינוי. באזורים בהם התשתיות המתקדמות יותר, ניתן לתכנן בנייה בצפיפות גבוהה יותר. חשוב לוודא כי התשתיות הקיימות, כגון מים, ביוב, חשמל ותחבורה, יכולות לתמוך בתוספת הדירות החדשות ולספק שירותים מיטביים לדיירים החדשים והוותיקים​.

5. תכניות העירייה לגבי גובה בניינים

תכניות העירייה והתכניות האזוריות משפיעות על יחס דירות פינוי בינוי. לעיתים קרובות, העירייה קובעת מגבלות גובה או מתווה תכנוני לאזורים שונים בעיר. הגבלות אלו נועדו לשמור על אופי השכונה ולמנוע ציפוף יתר. תכניות אלו מתואמות עם התכניות הארציות ומספקות מסגרת תכנונית לפרויקטים של פינוי בינוי.

יחס דירות נהוג בפרויקטי פינוי בינוי

בפרויקטי פינוי בינוי רבים במרכז הארץ, יחס הדירות נע בין 1:3 ל-1:4. כלומר, על כל דירה ישנה שנהרסת, נבנות בין שלוש לארבע דירות חדשות. יחס זה מבטיח את הרווחיות של הפרויקט תוך שמירה על התועלות לדיירים ולעיר. 

ככל שמתרחקים מאזור המרכז, יורד ערך הקרקע ובהתאם עולה יחס הדירות, עד ליחס של 1:8 למשל באשקלון.

חושב לציין, כי על מנת למנוע צפיפות יתר באזורי הפריפריה, מציעה המדינה תמריצים נוספים אשר יקטינו את יחס הפינוי בינוי אך עדין ישמרו על כלכליות הפרויקט. פתרונות כאלו יכולים להיות מתן קרקע משלימה לפרויקט, או תמריץ כספי עבור כל יחידה שלא נבנית בפועל.

לאחרונה למשל, הקציבה המדינה סכום של 600,000,000 ₪ לקידום פרויקטים של פינוי בינוי בעיר אשקלון, בדרך של מתן תמריצים ליזמים שיפחיתו את יחס הפינוי בינוי במתחמים בהם הם פועלים מיחס של 1:8 לחס של כ 1:5.

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי

עורך דין פינוי בינוי ממלא תפקיד מרכזי וקריטי בתהליך הפינוי בינוי, כשהוא משמש כנציג ובא כוח של הדיירים אל מול היזם והרשויות. תפקידו כולל ווידוא שהפרויקט בר-ביצוע מבחינה כלכלית (באמצעות שמאי פינוי בינוי), והבטחת תמורות מקסימליות לדיירים תוך שמירה על כלכליות הפרויקט. חשוב להבטיח שגם היזם ירוויח מהפרויקט באופן מספק, כדי למנוע עיכובים וניסיונות לחסוך עלויות על חשבון איכות הבנייה. בנוסף, עורך הדין אחראי לוודא שנשמרות מלוא זכויות הבעלים ושכל הסיכומים יישמרו לאורך התהליך.

עורך דין פינוי בינוי מעורב גם בהליכים מול הרשויות המקומיות. לעיתים יש צורך להגיש התנגדויות לתכניות העיר כאשר הן אינן מאפשרות התכנות כלכלית לפרויקט. בעזרת הידע המקצועי שלו, עורך הדין מוודא שכל הגורמים המעורבים מבינים את המשמעות הכלכלית של ההחלטות המתקבלות וכי הן מתואמות עם האינטרסים של כל הצדדים.

הצלחת הפרויקט תלויה במידה רבה בשיתוף הפעולה בין הדיירים, היזם והרשויות, ובתהליך ניהול המשא ומתן המקצועי של עורך הדין. על עורך הדין לפעול לשמירה על איזון כלכלי, שבו הדיירים מקבלים את התמורה המגיעה להם והיזם מקבל את הרווח הדרוש להבטחת השלמת הפרויקט בצורה מיטבית.

סיכום

יחס דירות פינוי בינוי הוא גורם מרכזי בהצלחת פרויקט פינוי בינוי. השיקולים הכלכליים, התכנוניים והחברתיים המשפיעים על יחס זה מחייבים הבנה מעמיקה ויכולת ניהול מקצועית. עורך דין פינוי בינוי הוא דמות מרכזית בתהליך, המבטיחה את זכויות הדיירים ומסייעת להבטיח את הצלחת הפרויקט.